Решение по делу № 2-432/2011

Именем Российской Федерации

27 июня 2011 года                             г.Семикаракорск

Судья Семикаракорского районного суда Ростовской области Курносов И.А.,

при секретаре Чабан Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Павловой И.А. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и права общей долевой собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Павлова И.А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее Управление Росреестра по Ростовской области) в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и права общей долевой собственности на недвижимое имущество, обосновывая свои требования тем, что она, ее супруг Ю. и их несовершеннолетние дети Р. и П. (покупатели) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с А. (продавцом), приобрели в общую долевую собственность в равных долях: 1/2 долю жилого дома <данные изъяты>, расположенных по <адрес>. Дополнительным соглашением к данному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они предусмотрели, что отдельный акт передачи имущества ими составляться не будет, договор купли-продажи признан ими актом приема-передачи указанного имущества. Они также оговорили, что в соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателям одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом они установили, что передаваемая им 1/2 доля жилого дома находится на земельном участке, размер которого соответствует 1/16 доли земельного участка с кадастровым № и находится под продаваемой 1/2 долей жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ покупатели и продавец обратились Семикаракорский отдел Управления Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи и прав общей долевой собственности покупателей на указанное недвижимое имущество.

Управлением Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ заявителю отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи и прав общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество по основанию, предусмотренному абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при этом мотивы оспариваемых отказов сводятся к следующему.

Жилой дом литер «А», расположенный по <адрес>, находится на двух самостоятельных земельных участках, расположенных по тому же адресу, один из которых площадью 830 кв.м находится в муниципальной собственности и принадлежит на праве аренды М., другой земельный участок площадью 1152,47 кв.м находится в частной собственности А.. При этом сам жилой дом литер «А» в натуре не разделен и находится в общей долевой собственности М. и А. по 1/2 доли в праве у каждого. Со ссылкой на п.1 и п.2 ст.552 ГК РФ, что свидетельствует о пороке воли сторон договора. Управление Росреестра по Ростовской области полагает, что предметом вышеуказанного договора купли-продажи может быть только индивидуально обособленный земельный участок с конкретной площадью и местоположением, позволяющим установить также местонахождение и принадлежность к основному строению вспомогательных построек.

Заявитель считает отказы Управления Росреестра по Ростовской области незаконными, противоречащими ст.131 ГК РФ, ст.ст.17-20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нарушающими ее права, вследствие чего просит признать данные отказы Управления Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним незаконными, и обязать Управление Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию вышеуказанного договора купли-продажи, прав общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании заявитель Павлова И.А. поддержала заявленные требования, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в заявлении и в дополнении к нему.

Представитель заявителя адвокат Бережная Т.Г., действующая на основании ордера и удостоверения, в судебном заседании поддержала заявленные требования, обосновывая их обстоятельствами, изложенными в заявлении и в дополнении к нему.

Заинтересованные лица Ю. и А. поддержали заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ростовской области Кореновская С.А., действующая на основании доверенности, возражала против заявленных требований, обосновывая возражения тем, что заявителю было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в полном соответствии с законом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

Из вышеизложенной нормы права следует, что объектами земельных правоотношений могут являться как сам земельный участок, так и его часть, однако в Земельном кодексе РФ законодатель предусматривает приобретение гражданами в собственность земельных участков, приобретение гражданами в собственность частей земельных участков Земельным кодексом РФ не предусмотрено (ст.15 Земельного кодекса РФ).

Действующее гражданское законодательство также не содержит положений, предусматривающих передачу в собственность гражданам частей земельных участков.

Исходя из общего смысла гражданского и земельного законодательства, в собственности у граждан может находиться как отдельная вещь, так и ее часть как доля, в силу чего объектом земельных правоотношений по приобретению гражданами в собственность земельных участков может выступать как самостоятельный земельный участок, так и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В судебном заседании было установлено, что предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между А. (продавцом) и Ю., Павловой И.А., Р., П. (покупателями), являются 1/2 доля жилого дома <данные изъяты>, и 1/16 доля земельного участка <данные изъяты>, расположенных по <адрес>, что подтверждается копией договора купли-продажи (л.д.9-11), копией дополнительного соглашения к данному договору (л.д.12,13).

Вышеуказанный жилой дом литер «А» принадлежит на праве общей долевой собственности продавцу А. в размере 1/2 доли в праве на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Другим участником общей долевой собственности на указанный жилой дом является М., которой принадлежит 1/2 доля в праве на указанный жилой дом. Данные обстоятельства подтверждается копией договора купли-продажи (л.д.14), копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.15).

Жилой дом <данные изъяты>, расположенный по <адрес>, находится на двух самостоятельных земельных участках, расположенных по тому же адресу, один из которых площадью 830 кв.м находится в муниципальной собственности и принадлежит на праве аренды М. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, другой земельный участок площадью 1152,47 кв.м находится в частной собственности А.. При этом сам жилой дом литер «А» в натуре не разделен. Указанные обстоятельства подтверждаются копией свидетельств о государственной регистрации права (л.д.15,16), копией технического паспорта (л.д.30-33) и копией кадастрового паспорта данного жилого дома (л.д.34,35), копией кадастрового паспорта земельного участка (л.д.36,37), письменными возражениями Управления Росреестра по Ростовской области на заявление (л.д.74-80).

Из ситуационного плана технического паспорта указанного жилого дома (л.д.32), кадастрового паспорта земельного участка (л.д.36,37) следует, что земельный участок площадью 1152,47 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий А., был образован путем раздела существовавшего ранее земельного участка, предоставленного для строительства указанного жилого дома литер «А», на два самостоятельных земельных участка указанных выше. В результате чего часть жилого дома литер «А» оказалась на земельном участке, принадлежащем А. на праве собственности, а другая его часть оказалась на земельном участке, принадлежащем М. на праве аренды, что привело к изломанности границ вновь образованных земельных участков, к невозможности разрешенного использования расположенного на этих земельных участках жилого дома литер «А», и препятствует рациональному использованию, как самого жилого дома, так и данных земельных участков.

В соответствии с ч.4 ст.11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно ч.6 ст.11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Федеральный закон от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ изменил содержание пункта 1 статьи 273 и абзаца первого пункта 2 статьи 552 ГК РФ, приведя их в соответствие с принципом единства земли и недвижимости, провозглашенным Земельным кодексом РФ.

Но вследствие того, что земельный участок площадью 1152,47 кв.м, кадастровый №, был образован с нарушением указанных выше норм материального права, принцип единства земли и недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом РФ, нарушается.

При таких обстоятельствах, указанный земельный участок не может быть предметом сделки, поскольку он образован с нарушением закона, соответственно, не может быть предметом сделки и доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, поскольку это противоречит закону.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом изложенного, суд находит сделку в части продажи 1/16 доли указанного земельного участка ничтожной, следовательно, право общей долевой собственности на 1/16 долю указанного земельного участка не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» в сложившейся ситуации может выступать предметом договора купли-продажи, поскольку на ее отчуждение не распространяются требования ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, так как указанный жилой дом расположен на двух самостоятельных земельных участках принадлежащих разным лицам.

В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно ч.2 ст.35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.3 ст.35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

С учетом того, что сторонами вышеуказанного договора купли-продажи соблюдена письменная форма сделки, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора продажи недвижимости, имеется нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки 1/2 доли указанного жилого дома сособственника М., договор купли-продажи фактически исполнен и соответствует требованиям параграфа 7 главы 30 ГК РФ, и не противоречит Федеральному закону «Об ипотеке», суд приходит к выводу, что указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи 1/2 доли жилого дома литер «А» соответствует требованиям закона.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из объяснений заявителя Павловой И.А. и заинтересованных лиц Ю. и А., а также из материалов дела следует, что покупатели данной сделки имели намерение приобрести 1/2 долю жилого дома литер «А», с этой целью ими был получен жилищный кредит ипотечный по программе «Молодая семья» на приобретение 1/2 доли жилого дома, при этом приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом для них существенного значения не имеет, следовательно, имеются все основания полагать, что сделка была бы совершена и без включения в нее 1/16 доли указанного земельного участка.

Исходя из положений ст.258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

При таких обстоятельствах, с учетом перечисленных выше норм права, суд считает, что отказы Управления Росреестра по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № и № в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли жилого дома литер «А», и в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный жилой дом нарушают права заявителя на приобретение права общей долевой собственности на указанный жилой дом, и не соответствуют закону, в связи с чем, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд

Заявление Павловой И.А. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и права общей долевой собственности на недвижимое имущество удовлетворить частично.

Признать отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № и № в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли жилого дома общей <данные изъяты>, литер «А», расположенного по адресу<адрес>, заключенного между А. и Ю., Павловой И.А., действующей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей Р., П., и в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный жилой дом - незаконными.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества в части продажи 1/2 доли жилого дома и государственную регистрацию прав общей долевой собственности Ю., Павловой И.А., Р., П. на жилой дом общей <данные изъяты>, литер «А», расположенный по <адрес>, и выдать свидетельства о государственной регистрации права в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 1 июля 2011 года.

    Судья                                                                   Курносов И.А.