Р Е Ш Е Н И Е по делу №2-481/2011 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г.Семикаракорск 29 ноября 2011 года Судья Семикаракорского районного суда Ростовской области Гетманова Ж.В., при секретаре Голозубовой Е.В. с участием истца Дарбинян С.Г., представителя истца Чуйковой С.Н., действующей на основании ордера №36 от 26 июля 2011 года, ответчика Янчевской Н.В., представителя ответчика Гавриленко В.В., действующего на основании ордера №90 от 6 сентября 2011 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дарбинян СГ к Сусатскому сельскому поселению, Янчевской НВ о регистрации сделки купли-продажи жилого дома и хозяйственных сооружений, расположенных по адресу <адрес>, х<адрес>, <адрес> и признание права собственности на жилой дом и хозяйственные сооружения, расположенные по адресу <адрес>, х<адрес>, <адрес>, УСТАНОВИЛ: Дарбинян С.Г. обратился в Семикаракорский районный суд с исковым заявлением к Администрации Сусатского сельского поселения о регистрации сделки купли-продажи жилого дома и хозяйственных сооружений, расположенных по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес> и регистрации перехода права собственности. В ходе судебного разбирательства истцом уточнены исковые требования, в окончательной редакции истец Дарбинян С.Г. предъявил требования к Администрации Сусатского сельского поселения, и просил о регистрации сделки купли-продажи жилого дома и хозяйственных сооружений, расположенных по адресу <адрес> <адрес> и признание права собственности на жилой дом и хозяйственные сооружения, расположенные по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>. Судом в качестве соответчика с согласия истца по делу привлечен соответчик наследник Янчевская Н.В. - МАИ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. В судебном заседание истец Дарбинян С.Г. исковые требования поддержал, и пояснил, что он вместе с супругой СВР в 1998 году приехали в х.<адрес>, где стали проживать у МАИ по адресу <адрес> <адрес>. Затем за <данные изъяты> рублей купили данный дом у МАИ, деньги передавали по частям по <данные изъяты> рублей, в течение 2001 года. В доме прожили 13 лет, провели газ, воду, построили сарай, гараж. Договор купли-продажи заключили в 2009 году. Продавца представляла по доверенности от МАИ его супруга СВР В судебном заседание представитель истца Чуйкова С.Н., действующая на основании ордера №36 от 26 июля 2011 года, исковые требования поддержала, и пояснила, что Дарбинян в 1998 году приехал в х.<адрес>. Проживал по найму в доме МАИ, которая проживала по другому адресу. В 2001 году МАИ сказала, что намерена продать дом, где проживала семья Дарбинян. Договорились о цене дома в размере <данные изъяты>. Дарбинян выплачивал сумму частями, после того как выплатил всю сумму, МАИ написала ему расписку, которую отдала ФИО8 Доверитель стал собирать документы для оформления сделки. В связи с тем, что МАИ плохо себя чувствовала, к ней домой был привезен нотариус, и МАИ выдала доверенность СВР для совершения необходимых действий по оформлению сделки. После этого МАИ забрали в <адрес>. Когда были готовы все документы, МАИ умерла, в связи с чем доверитель обратился в суд. Родственникам МАИ, в том числе Янчевской Н.В. было известно о купли-продажи жилого дома, о передаче денег. Поскольку в настоящее время жилой дом стоит намного дороже, у Янчевской Н.В. появился к нему интерес, в связи с чем, ответчик не признает исковые требования. В судебном заседание ответчик Янчевская Н.В. исковые требования не признала, и пояснила, что в конце мая 2009 года в связи с болезнью она забрала ее бабушку МАИ из х.<адрес> в <адрес>, бабушка не говорила о купли-продажи своего дома, а говорила, что ФИО8 снимает по найму дом. МАИ говорила, что когда она умрет, ее жилой дом достанется ей. Жилой дом, принадлежащий бабушке, был деревянный, во дворе был сарай, во двор была проведена вода. Первоначально жилой дом по адресу <адрес> в <адрес> принадлежал дедушке ФИО9, который умер в 1996 году. МАИ умерла ДД.ММ.ГГГГ. С заявлением о принятии наследства она обратилась к нотариусу в 2011 году, в настоящее время она зарегистрировала право собственности на жилой дом по адресу х<адрес> <адрес>. Кто в 2010 году построил на земельном участке гараж ей не известно. В судебном заседание представитель ответчика Янчевской Н.В. - адвокат Гавриленко В.В. исковые требования не признал. В судебное заседание не явился представитель ответчика Администрации Сусатского сельского поселения, сведения о надлежащем уведомлении имеются, суд вынужден рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя Администрации Сусатского сельского поселения согласно ст. 167 ГПК РФ. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 58-61), сведения о надлежащем уведомлении, в материалах дела имеются. В судебном заседание были оглашены показания свидетеля СВР, данные свидетелем в судебных заседаниях от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым вместе с супругом она переехала в х.<адрес> в мае 1998 года. с момента переезда стояли на квартире у МАИ по адресу <адрес> х.Сусат <адрес>. В 1999 году у МАИ в аварии погибла дочь, расходы на поминки они взяли на себя. МАИ предложили подарить им дом, но они отказались. В 2011 году МАИ сказала, что ей необходимы деньги на учебу внучки, предложила купить жилой дом или освободить его. Они решили купить жилой дом, передали деньги МАИ в 2001 году, по частям по <данные изъяты> рублей, после того как деньги вернули полностью, МАИ написала расписку. Расписка была написана в 2001 году. Доверенность выдана в 2009 году. Договор купли-продажи заключили в 2009 году. С момента приобретения проводилась реконструкция жилого дома. Они провели газ, сделали пристройку в виде гаража, сарая. Оформили земельный участок. В судебном заседание были оглашены показания свидетеля КЛИ данные в судебном заседание ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым она является жителем х.<адрес>, ей известно, что Дарбинян СГ проживает по адресу <адрес> х.Сусат <адрес> с 1998 года, сначала он снимал данный дом, затем в 2001 году купил жилой дом у МАИ, которая в то время жила по другому адресу в <адрес>. С момента приобретения Дарбинян СГ провел газ, построил сарай, гараж. В судебном заседание свидетель ААА пояснил, что истец приходится ему двоюродным братом, ответчик подруга сестры. Ему известно, что Дарбинян С.Г. проживает в жилом доме по адресу <адрес> <адрес>. Дарбинян купил дом у бабушки Янчевской НВ - МАИ Встретив Янчевскую летом 2011 года, он у нее спросил, зачем два раза продавать дом, она ему ответила, что полученных денег хватило на шубу и уголь. В его присутствии Янчевская просила у Дарбинян Г.С. половину стоимости дома. В судебном заседание свидетель ЯМЮ пояснил, что с июня 2009 года бабушка супруги Янчевской НВ - МАИ заболела, они ее забрали в <адрес>, она проживала вместе с ними по адресу <адрес>, до момента смерти. До болезни, бабушка проживала в х.<адрес>. МАИ ничего о продаже дома не говорила. Когда стала проживать вместе с ними, говорила, что умрет, а дом останется Янчевской Н.В. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, огласив показания свидетелей, исследовав материалы дела приходит к следующему. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. ДД.ММ.ГГГГ МАИ выдана доверенность СВР, состоящей на регистрационном учете по адресу х.<адрес>, в том числе на право управления и распоряжения всем имуществом, в чем бы оно не заключалось, и где бы оно не находилось, заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом: покупать, продавать, принимать в дар, производить расчеты по заключенным сделкам. Доверенность удостоверена нотариусом Семикаракорского нотариального округа Ростовской области Захаровым Г.Ф., зарегистрирована в реестре за №. Из содержания доверенности установлено, что доверенность удостоверена вне помещения нотариальной конторы по адресу х.<адрес>, доверенность подписана МАИ, в присутствие нотариуса (л.д.13). В судебном заседание обозревался реестр для регистрации нотариальных действий нотариуса Захарова Г.Ф., из которого следует, что под номером 1-2894 МАИ выдана доверенность по адресу <адрес> <адрес> на распоряжением имуществом (л.д.94-95). Материалами дела установлено, что между истцом Дарбинян СГ и СВР, действующей по доверенности, удостоверенной нотариусом Семикаракорского нотариального округа Захаровым Г.Ф. ДД.ММ.ГГГГ, по реестре 1-2894, от имени МАИ, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи целого жилого дома, саманного, ошелеванного деревом, общей площадью 74,2 кв. метров, в том числе жилой 45,4 кв. метров, гаража из ракушечника, сарая из ракушечника, сарая кирпичного, гаража шлакоблочного, ограждения из шифера, уборной кирпичной, находящихся по адресу <адрес>, <адрес> <адрес> (л.д.6). Согласно п.2 договора купли-продажи указанный жилой дом и хозяйственные сооружения проданы за <данные изъяты> рублей, переданных покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Из п.4 договора купли-продажи установлено, что стороны согласны признать данный договор имеющим силу и передаточного акта. В материалах дела имеется Расписка, согласно которой МАИ, паспорт 60 02 127102, проживающая по адресу х.<адрес>, продала дом Дарбинян СГ, в чем расписалась (л.д.7). Согласно Выписке из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.24) МАИ, принадлежит жилой <адрес> года постройки, общей площадью 32 <данные изъяты>. метров, по адресу <адрес>, <адрес>. Первоначальная дата открытия лицевого счета ДД.ММ.ГГГГ, № лицевого счета 218. Право на жилой дом у МАИ возникло с 1960 года, то есть до момента вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд признает, что право собственности на жилой дом МАИ является юридически действительным, и при отсутствии его государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением заместителя главы МУ «Администрации Семикаракорского района» №, Дарбинян С.Г. предоставлен в аренду земельный участок, площадью 2485,16 кв. метров, расположенный по адресу <адрес> <адрес>, в аренду сроком на 49 лет (л.д.47) На основании распоряжения МУ «Администрация Семикаракорского района» от 17 апреля 2007 года №746, 15 августа 2007 году между Дарбинян С.Г. и МУ «Администрацией Семикаракорского района» заключен договор аренды, земельного участка, находящегося в государственной собственности. Договор аренды зарегистрирован в Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 15 октября 2007 года (л.д. 47 оборот, 48-49), что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.110). Согласно Выписке из домовой книги, выданной ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 114), МАИ была зарегистрирована по адресу <адрес> <адрес>, снята с регистрационного учета в х<адрес> ДД.ММ.ГГГГ в связи с выбытием в <адрес>. Из записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ установлено (л.д.68), что МАИ ДД.ММ.ГГГГ умерла в <адрес>. Согласно сообщению нотариуса Минаковой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.65), установлено, что после смерти МАИ, умершей ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано наследственное дело, наследником является внучка Янчевской НВ. ДД.ММ.ГГГГ Янчевской Н.В. выдано свидетельство о праве на наследство по закону, наследство на которое выдано свидетельство состоит из жилого <адрес>-этажного с мансардой, саманного ошелеванного, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, в том числе жилой <данные изъяты> метров, находящегося по адресу <адрес> <адрес> <адрес>. На основании свидетельства о наследстве по закону, ДД.ММ.ГГГГ Янчевской Н.В. выдано свидетельство о праве собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. метров, по адресу <адрес> <адрес> <адрес>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации №. Из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект индивидуального жилищного строительства по адресу <адрес> х.<адрес> (л.д. 8-16) и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-18) установлено, что жилой дом, 1952 года постройки, имеет общую <данные изъяты> кв. метров, согласно примечанию: увеличение площади произошло за счет арифметической ошибки при подсчете площадей состава объекта лит. А, а, а1. На основании представленных письменных доказательств, в том числе выписке из похозяйственной книги, с учетом ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу, что имеются достаточные доказательства, подтверждающие принадлежность МАИ на момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ, жилого дома по адресу х.<адрес>. При этом отсутствуют достаточные доказательства, подтверждающие права собственности продавца на хозяйственные сооружения, состоящие из гаража из ракушечника, сарая из ракушечника, сарая кирпичного, гаража шлакоблочного, ограждения из шифера, уборной кирпичной, находящихся по адресу <адрес>, <адрес> <адрес> (л.д.6), являющихся также предметом сделки. На основании ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу требований ч.2 ст.558 ГК РФ договор купли-продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Особенность договоров купли-продажи жилого помещения сводится к тому, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации а незаключенный договор не порождает последствий. В то же время п. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривают возможность одной стороны требовать государственной регистрации по решению суда при уклонении другой стороны сделки от регистрации сделки и перехода права собственности. В судебном заседание установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен от имени МАИ - СВР на основании доверенности с полномочиями и правом получения денег по сделки, в договоре купли-продажи указана цена продажи жилого дома в размере <данные изъяты> рублей, в договоре купли-продажи указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора купли-продажи, что подтверждается распиской МАИ о продаже дома Дарбинян С.Г. (л.д.7) Договор содержит условия, о том, что стороны признали договор, имеющим силу передаточного акта, то есть имущество передано покупателю. Кроме того, в судебном заседание факт продажи жилого дома, подтвержден свидетелями СВР, К Л.И., ААА В соответствии со ст. 556 ГК РФ передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Суд приходит к выводу, что поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома исполнен, имущество передано покупателю, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на не действительность такого договора, поскольку продавцом обязанность по передаче имущества и исполнением покупателем обязанности по оплате исполнена. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрена возможность одной стороны требовать государственной регистрации по решению суда при уклонении другой стороны сделки от регистрации сделки и перехода права собственности. В судебном заседание установлено, что сделка не была зарегистрирована в связи со смертью продавца, но была исполнена сторонами, поскольку стоимость имущества уплачена, передача имущества осуществлена по договору купли-продажи. Правомерность заключения договора купли-продажи жилого дома в установленном законом порядке не оспаривается. Не согласие с иском ответчиком Янчевской Н.В. не свидетельствует об оспаривании ею договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке для признания сделки недействительной. Суд приходит к выводу, что поскольку договор купли-продажи спорного имущества исполнен, имущество передано покупателю, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на не действительность такого договора, поскольку продавцом обязанность по передаче имущества и исполнением покупателем обязанности по оплате исполнена. Таким образом, право собственности у истца на спорную квартиру возникло в соответствии со ст. 218 ГК РФ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по которому были исполнены, но регистрация договора не была произведена в связи со смертью продавца ДД.ММ.ГГГГ. В силу требований ст. 196 ч.3 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, истцом Дарбинян требования о признании сделки действительной не заявлялись. Как предусмотрено пунктом 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Суд, принимает во внимание, что покупатель лишен возможности обращения в суд с иском о регистрации перехода права собственности, поскольку из имеющихся ответов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, право собственности продавца МА.И. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано (л.д.43-44). Суд, полагает, что покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации договора купли продажи к наследнику продавца. Учитывая, что сделка не была зарегистрирована в связи со смертью продавца, а возражения ответчика Янчевской Н.В. свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации сделки, и приходит к выводу об удовлетворении требований о регистрации сделки. В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника. Согласно ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты нарушенного права собственности относятся иски о признании права. Суд, не может положить в основу принимаемого решения показания свидетеля ЯМЮ, поскольку показания свидетеля опровергаются письменными доказательствами, подтверждающими отчуждение продавцом МАИ при жизни жилого дома. Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть на законных основаниях, в силу ст.218 ГПК РФ истцом Дарбинян С.Г. у собственника МАИ приобретен жилой дом общей площадью ФИО21 метров, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>. При этом, общая площадь жилого дома в судебном заседание установлена, с учетом площади холодных коридоров, в размере <данные изъяты> кв. метров. Истцом, в соответствии со ст.55,56 ГПК РФ не предоставлено доказательств принадлежности конкретных вспомогательных строений на праве собственности продавцу, таким образом, оснований для удовлетворения иска в части признания права собственности на хозяйственные сооружения отсутствуют. При принятии решения, суд учитывает, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на жилой дом по адресу <адрес> в х.<адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Ответчик Янчевская Н.В. являясь наследником по закону, зарегистрировала за собой право собственности на жилой дом, который при жизни ФИО23 А.И. был продан истцу Дарбинян. При таких обстоятельствах, право собственности Янчевской Н.В. на жилой дом по адресу <адрес> <адрес>, не могло возникнуть, и следовательно должно быть признано отсутствующим. При наличии наследника Янчевской Н.В., требования истца к ответчику Администрации Сусатского поселения, не подлежат удовлетворению, поскольку обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его наследникам. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым признать отсутствующим право собственности Янчевской НВ на жилой дом по адресу <адрес> <адрес> <адрес>. Зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома, общей площадью ФИО22. метров, расположенного по адресу <адрес>, х.Сусат, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Дарбинян СГ и СВР, действующей по доверенности от МАИ. Признать право собственности Дарбинян СГ на жилой дом общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>. В остальной части исковых требований должно быть отказано. На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Признать отсутствующим право собственности Янчевской НВ на жилой дом по адресу <адрес> х<адрес> <адрес>. Зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты>. метров, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Дарбинян СГ и СВР, действующей по доверенности от МАИ. Признать право собственности Дарбинян СГ на жилой дом общей площадью <данные изъяты>. метров, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>. В остальной части исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме. Председательствующий: Решение в окончательной форме изготовлено 5 декабря 2011 года