№
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
п.Экимчан ДД.ММ.ГГГГ.
Селемджинский районный суд Амурской области
в составе председательствующего судьи Фёдорова Е.Г.,
с участием Сметаниной Т.Г.,
ответчика Большакова Г.А.,
при секретаре Дмитриевой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сметаниной <данные изъяты> к Сметанину <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании за ней права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, возложения на управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области обязанности исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации №, и встречному иску Сметанина А.В. к Сметаниной Т.Г. и Большакову Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Большаковым <данные изъяты> и Сметаниной <данные изъяты>, применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведении сторон в первоначальное положение,
установил:
Сметанина Т.Г. обратилась в Селемджинский районный суд с требованием о признании незаконной государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, осуществленную Сметаниным А.В.
Дополнив заявленные исковые требования, Сметанина Т.Г. просила суд, также о восстановлении положения, существовавшего до выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ на имя Сметанина <данные изъяты> и признании действительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Сметаниной <данные изъяты> и Сметаниным <данные изъяты> посредством выдачи доверенности Сметаниным А.В. на имя Большакова Г.А., дающей Большакову Г.А. право продажи собственности.
Изменив заявленные исковые требования, Сметанина Т.Г. просит суд: признать за ней право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Обязать управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации №.
Заявленные исковые требования Сметанина Т.Г. мотивировала тем, что в период брака ДД.ММ.ГГГГ она и ответчик приобрели квартиру <адрес>, оформив договор на имя ответчика.
В 1999 году ответчик уехал на другое место жительство, оставив Большакову Г.А. доверенность на право продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Большаков, действуя по доверенности, продал квартиру ей. Данный договор был нотариально удостоверен.
Как указывает истица, - ДД.ММ.ГГГГ ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорную квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ, так как она является собственником ? доли в праве собственности, в связи с тем, что квартира изначально являлась совместной соответчиком собственностью.
Сметанин А.В., заявленных исковых требований не признал, в возражениях указав, что он состоял в зарегистрированном браке со Сметаниной Т.Г. с ДД.ММ.ГГГГ
Спорная квартира была приобретена во время брака по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом денежные средства были выделены лично ему, как молодому специалисту, являющемуся работником <адрес>», именно поэтому спорная квартира по договору купли-продажи была приобретена на его имя, и именно поэтому в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве покупателя был указан только он, а не Сметанины, вдвоем, как супруги.
Из материалов дела следует, что он продал квартиру Сметаниной Т.Г. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ то есть в период брака, так как брак между ним и Сметаниной Т.Г. был расторгнут спустя год после сделки, - ДД.ММ.ГГГГ
Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Как указывает Сметанин А.В., - в данном случае, Семейным кодексом, действовавшим на момент возникновения спорных отношений, предусмотрено, что общая собственность супругов является совместной. Это вытекает из положений ст.34 СК РФ, в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, спорная квартира по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент заключения договора купли-продажи, являлась их (Сметаниных) совместной собственностью и раздел этого имущества, которое находилось в совместной собственности, на этот момент не был произведен. Потому что такой раздел в силу положений ст.254 ГК РФ может быть осуществлен лишь после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
В данном случае доли каждого в праве на общее имущество не определялись. В связи с чем, и раздел общего имущества не осуществлялся.
При таких обстоятельствах получается, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он продал совместное имущество (его и Сметаниной Т.Г.) самому же себе и Сметаниной Т.Г., так как в данный момент они состояли в зарегистрированном браке. При этом, которое было приобретено на совместные средства. Что само по себе не невозможно и не предусмотрено Законом.
Сметанина Т.Г. в своем исковом заявлении указывает, что спорная квартира была приобретена во время брака и является совместной собственностью. В связи с чем она являлась собственником ? доли спорной квартиры. В таком случае получается, что он (Сметанин) должен был продать Сметаниной Т.Г. принадлежащую лишь ему долю в квартире, а не всю квартиру, и предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должная была являться не вся квартира, а лишь ? доля, что также указывает на недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и на необоснованность исковых требований Сметаниной Т.Г. о признании за ней права собственности на всю квартиру, а не на ? долю.
На самом деле он (Сметанин) квартиру Сметаниной Т.Г. не продавал и продавать не собирался. Не смотря на выдачу доверенности на имя Большакова Г.А. на право продажи квартиры, об отсутствии у него (Сметанина) намерений продавать квартиру свидетельствует и тот факт, что он при передаче доверенности никакие документы на квартиру Большакову А.Г. не передавал.
На основании имеющегося у него (Сметанина) старого технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, им в 2009 году был изготовлен новый технический паспорт, который впоследствии вместе с договором от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в регистрационную службу для регистрации права собственности и получении свидетельства о государственной регистрации права.
При этом ему (Сметанину) бы хотелось отметить, что регистрация права собственности является правом гражданина, а не его обязанностью. В связи с чем, он имел право в любое время обратиться в регистрационную службу для регистрации права собственности и получения свидетельства о государственной регистрации права, так как сроки обращения для такой регистрации законом не предусмотрены.
Довод Сметаниной Т.Г. о том, что она не обращалась за регистрацией права собственности ввиду отдаленности нахождения регистрирующего органа и материальных затруднений является несостоятельным. На протяжении 10 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время» Сметанина Т.Г. неоднократно находилась в отпуске. В связи с чем имела время и возможность явиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности. Тем более, что такой орган находится в <адрес>, а не в отдаленном месте, как указывает Сметанина. Столь длительное бездействие со стороны Сметаниной Т.Г. свидетельствует об отсутствии у нее намерений вступить в права собственника принадлежащего ей имущества и по осуществлению всех прав и обязанностей собственника. Кроме того, Сметанина Т.Г. на протяжении этого же времени не несла бремени содержания принадлежащего ей имущества и не производила уплату налога на имущество. Вместе с тем, ст.210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Такое поведение и бездействие со стороны Сметаниной Т.Г. также свидетельствует об отсутствии у нее намерений вступить в права собственника принадлежащего ей имущества и по осуществлению всех прав и обязанностей собственника.
Довод Сметаниной Т.Г. о том, что она не обращалась за регистрацией права собственности из-за материальных затруднений, т.к. им (Сметаниным) не выплачивались алименты и имеется большая задолженность по алиментам также является несостоятельным, так как Сметанина Т.Г. обратилась в суд с заявлением о взыскании алиментов на содержание детей в 2000 году. Однако, исполнительный лист, который ею был предъявлен в службу судебных приставов, был отозван ввиду достижения соглашения о добровольной уплате алиментов, которую он (Сметанин) производил. И лишь в 2008 году, т.е. спустя 8 лет, Сметанина Т.Г. предъявила в службу судебных приставов дубликат исполнительного листа о взыскании с меня алиментов на содержание детей. Такое поведение со стороны Сметаниной Т.Г. свидетельствует и подтверждает то, что он (Сметанин) действительно уплачивал алименты в добровольном порядке, и она в них не нуждалась.
На основании изложенного Сметанин А.В. просит суд отказать Сметаниной Т.Г. в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ Сметанин А.В. обратился в суд со встречным иском к Сметаниной Т.Г. и Большакову Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, № по <адрес>, мотивируя тем, что он (Сметанин А.В.) является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с переездом на постоянное место жительства в <адрес> и необходимостью приобретения жилья в <адрес> им (Сметаниным А.В.) была выдана Большакову Г.А. доверенность на продажу <адрес>. По договоренности с Большаковым Г.А., он (Большаков Г.А.) должен был найти покупателя на принадлежащую Сметанину А.В. на праве собственности квартиру, продать ее и передать Сметанину А.В. все полученные от продажи квартиры деньги, с тем, чтобы он (Сметанин А.В.) мог купить жилье в <адрес>.
Доверенность была выдана сроком на три года. Обязательным условием заключения договора купли-продажи квартиры являлись «регистрация договора купли-продажи и переход права собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю в Амурском областном учреждении юстиции» для чего им (Сметаниным А.В.) предоставлялось по доверенности право Большакову Г.А. «в случае необходимости зарегистрировать ранее возникшее право собственности на указанное недвижимое имущество в органах государственной регистрации.... получать следуемые ему (Сметанину А.В.) деньги, передать недвижимое имущество в собственность покупателя и подписать акт приема-передачи имущества...»
Как указывает Сметанин А.В., - из смысла данной доверенности следует, что он намеревался продавать свою квартиру постороннему лицу, о чем Большакову Г.А. было известно, так как он (Большаков Г.А.) должен был зарегистрировать договор продажи в УФРС и передать квартиру по передаточному акту. Если бы он (Сметанин А.В.) хотел продать квартиру Сметаниной Т.Г. (как указывает ответчица в своем исковом заявлении), он бы оформил договор купли-продажи напрямую с ней, исключая посреднические услуги и выдачу доверенности Большакову Г.А.
Ответчик Большаков Г.А., действуя от его (Сметанина А.В.) имени по доверенности, вступил в сговор со своей дочерью Сметаниной Т.Г. и оформил договор купли-продажи квартиры на свою дочь, при этом полностью нарушив интересы Сметанина А.В. как доверителя.
В соответствии со ст.182 ГК РФ «Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства».
По мнению Сметанина А.В., - несмотря на то, что в доверенности прямо не было указано, что Большаков Г.А. не имеет права совершать сделки со своими близкими родственниками, тем не менее, по смыслу доверенности видно, что сделка купли - продажи должна была быть совершена с посторонним лицом, так как обязательным условием совершения сделки купли-продажи являлась: «регистрация договора купли-продажи и переход права собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю в Амурском областном учреждении юстиции», составление и подписание передаточного акта, - эти обязательные условия предусмотрены нормами гражданского законодательства и исполняются сторонами по всем договорам при отчуждении имущества. Естественно, что все эти обязательные условия заключения сделок по отчуждению имущества являются обязательными, когда речь идет о посторонних лицах. И именно потому, что он (Сметанин А.В.) желал продать свою квартиру постороннему лицу, он и прописал в доверенности исполнение его представителем по доверенности Большаковым Г.А. всех обязательных условий заключения договора купли-продажи.
Сметанин А.В. указывает, что ответчику Большакову он доверял и не мог предположить, что Большаков будет действовать в разрез с его (Сметанина А.В.) интересами, считает, что заключая договор купли-продажи со своей дочерью - Сметаниной Т.Г., ответчик Большаков Г.А. вступил с ней в злонамеренное соглашение. Единственной целью заключения такого договора являлось лишить его (Сметанина А.В.) права собственности на имущество - квартиру, а также лишить его денежных средств от продажи квартиры, которые он бы получил в условиях обычного делового оборота.
В соответствии со ст.179 ГК РФ, - сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход РФ. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
По мнению Сметанина А.В., на злонамеренность соглашения указывает и сам текст договора купли-продажи, который был составлен отцом и дочерью. Так, в договоре купли-продажи указывается, что «квартира оценивается сторонами в пять тысяч рублей». Эта цена является совершенно абсурдной, если учитывать, что даже инвентаризационная стоимость квартиры составляла на день заключения договора семь тысяч девятьсот девяносто рублей, что указано в самом договоре. Продажа квартиры по стоимости ниже инвентаризационной является для него (Сметанина А.В.) кабальной сделкой, сделкой совершенной на крайне невыгодных для него условиях, он никогда не продал бы квартиру за столь мизерную цену, тем более, что денег ответчики ему не передали, так как понимали, что если бы он узнал об условиях договора купли-продажи, то сразу бы его оспорил.
Согласно данным АМУРСТАТА «средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья Амурской области во 2 квартале 2000 года на вторичном рынке составляла 3514руб.18 коп.» Исходя из средней рыночной стоимости жилья спорная квартира стоила на момент заключения договора купли-продажи 187690руб.85коп. (исходя из расчетов 53,4кв.м. х 3514,81руб).
Ответчик Большаков Г.А. продал квартиру дочери по стоимости полутора квадратного метра жилья. Таким образом, квартира была оценена сторонами по сделке за цену, которая в 37,5 раз была ниже рыночной стоимости квартиры, а по сути, даром. Злонамеренность соглашения сторон при заключении договора подтверждается также тем, что ответчики скрыли факт заключения договора купли-продажи, так как знали, что он (Сметанин А.В.) никогда бы не согласился продать квартиру на таких условиях и по такой цене.
Ответчик Большаков Г.А. денег от продажи квартиры ему (Сметанину А.В.) не передавал, договор купли-продажи в УФРС по Амурской области не регистрировал, сам факт заключения договора купли-продажи квартиры у нотариуса скрыл. Все это свидетельствует о том, что отец и дочь по совместной договоренности между собой решили лишить его (Сметанина А.В.) собственности. О заключении договора купли-продажи квартиры у нотариуса он (Сметанин А.В.) узнал только при рассмотрении гражданского дела в суде.
Как указывает Сметанин А.В., он не знал и не мог знать о продаже квартиры так как доверенность Большакову Г.А. была выдана сроком на три года. В течение этих трех лет Большаков Г.А. скрывал от него факт отчуждения квартиры своей дочери, что подтверждается отсутствием передачи ему (Сметанину А.В.) денег и отсутствием какого-либо уведомления в его адрес о продаже квартиры. Ответчица Сметанина Т.Г. также не сообщила ему о заключенной между ней и отцом сделке. Все эти действия ответчиков свидетельствуют о том, что отец и дочь, будучи близкими родственниками, вступили между собой в сговор, имея единый умысел на лишение его (Сметанина А.В.) собственности.
Когда закончился срок доверенности, выданной Большакову Г.А., он (Сметанин А.В.) был совершенно уверен в том, что квартира им не продана, что юридическим собственником является он (Сметанин А.В.), так как денег от продажи квартиры он не получал, договор купли-продажи в УФРС не регистрировался, от сторон сведений о заключении сделки он не получал.
В 2009г. он (Сметанин А.В.) зарегистрировал свое право собственности на квартиру в УФРС по Амурской области и сообщил ответчице о намерении продать принадлежащую ему квартиру. Затем он узнал о судебном иске ответчицы.
Сметанин А.В. считает недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и по тем основаниям, что данный договор не соответствует требованиям закона, то есть является ничтожным.
Сметанин А.В. считает заключенную между ответчиками сделку купли-продажи притворной сделкой, так как договор купли-продажи является возмездной сделкой, а стороны в действительности имели намерение лишить его и собственности и денег, заключив, по сути, безвозмездную сделку. Сделка заключалась между близкими родственниками: отцом и дочерью. В самом договоре отсутствует указание на то, что деньги были переданы сторонами, что говорит о притворности сделки. Дальнейшее поведение ответчиков (отсутствие фактического денежного расчета за проданную квартиру) также свидетельствует о притворности сделки. Фактически был совершен не возмездный договор купли-продажи, а договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, то есть договор дарения.
Полномочий на совершение безвозмездной сделки он (Сметанин А.В.) ответчику Большакову не давал. Отсутствие расчетов между сторонами договора при составлении договора и в дальнейшем отсутствие действий сторон по расчету за якобы проданную квартиру свидетельствуют о направленности их воли на безвозмездную передачу имущества.
На сегодняшний день срок действия доверенности выданной им (Сметаниным А.В.) Большакову Г.А. истек, он не имеет права действовать от его (Сметанина А.В.) имени, расчеты между сторонами не произведены, что является доказательством того, что стороны имели ввиду заключение не возмездной, а именно безвозмездной сделки. Сделка является незаконной.
На основании изложенного, руководствуясь ч.2 ст.170, 179 ГК РФ Сметанин А.В. просит суд: признать недействительным договор купли-продажи продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Большаковым <данные изъяты> и Сметаниной <данные изъяты>. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение.
В возражениях на поданное Сметатиным А.В. встречное исковое заявление Сметанина Т.Г. указала, что основаниями признания сделки - договора купли-продажи <адрес>, по мнению ответчика по основному иску и истца по встречному исковому заявлению Сметанина А.В., являются ч.2 ст.170 и ст.179 ГК РФ. В соответствии со ст.170 ГК РФ данная сделка, по мнению Сметанина А.В., является ничтожной, а на основании ст.179 ГК РФ - оспоримой. Однако, как указывает Сметанина Т.Г., - одновременно и ничтожной и оспоримой сделка не может быть.
Исходя из требований ст.181 ГК РФ иск о признании недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение, а иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О том, что Сметании А.В., по его мнению, «был лишен денежных средств, в результате совершенной сделки» он знал. Следовательно, в обоих случаях, Сметанин пропустил срок исковой давности для обращения с данным иском в суд.
Как указывает Сметанина Т.Г., - она не согласна с мнением Сметанина А.В., что он является единственным собственником спорного жилого помещения, так как данная квартира приобретена ими во время брака, брачный контракт между ними не составлялся, следовательно, в соответствии с семейным законодательством, данная квартира является их совместным имуществом, и если иное не установлено договором, доли в совместно нажитом имуществе являются равными, то есть она (Сметанина Т.Г.) изначально являлась и является собственником 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру.
По мнению Сметаниной Т.Г., - несостоятельны доводы Сметанина А.В. о том, что Большаков Г.А. действовал злонамеренно вместе с ней и основная цель их действий - лишить Сметанина А.В. собственности, так как на момент выдачи доверенности Сметаниным А.В. на имя Большакова Г.А. на куплю-продажу квартиру, брачные отношения между ней и Сметаниным А.В. были прекращены, хотя брак не был расторгнут. Тем не мене, Сметанин А.В. выдал доверенность на имя её (Сметаниной Т.Г.) отца с правом осуществления сделки купли-продажи, причём по условиям предварительной договорённости, именно ей должна быть продана квартира, так как она проживала в квартире, вместе с их детьми, и продолжает проживать в настоящее время.
На основании изложенного Сметанина Т.Г. просит суд отказать Сметанину А.В. в удовлетворении встречного искового заявления.
В судебном заседании Сметанина Т.Г. полностью поддержала заявленные исковые требования, настаивая на их удовлетворении, исковых требований Сметанина А.В. не признала, просила суд отказать в их удовлетворении сославшись на довода своего заявления и поданных возражений.
Ответчик Большаков Г.А. исковых требований Сметанина А.В. не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, мотивируя тем, что изначальная договоренность со Сметаниным А.В. была именно о продаже спорного жилого помещения Сметаниной Т.Г.
Денежные средства он (Большаков) передал Сметанину А.В. лично в сумме 5 000 рублей, на момент передачи денег, такая была стоимость квартир в Экимчане.
Выслушав участников процесса, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено в судебном заседании Сметанина Т.Г. и Сметанин А.В. состояли в зарегистрированном браке, который расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ. От брака они имеют дочь <данные изъяты> и сына <данные изъяты>.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, - Сметанин А.В. приобрел в собственность <адрес> поселке <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Сметанин А.В., нотариально удостоверенной доверенностью, уполномочил Большакова Г.А. – «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему (Сметанину А.В.) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю в Амурском областном учреждении юстиции, для чего Сметанин А.В. предоставил Большакову Г.А. право, в том числе, получить следуемые ему (Сметанину А.В.) деньги, передать недвижимое имущество в собственность покупателя и подписать акт приема-передачи недвижимости, а также совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения».
ДД.ММ.ГГГГ Большаков Г.А., действующий по доверенности за Сметанина А.В., продал Сметаниной Т.Г. вышеуказанную квартиру. Данный договор удостоверен нотариусом Селемджинской государственной нотариальной конторы. Указанная сделка и переход права собственности в установленном порядке не зарегистрированы.
Согласно свидетельству о расторжении брака № №, выданному Отделом ЗАГС по <адрес>, - брак между Сметаниным <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГг.р. и Сметаниной <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГг.р. был прекращен ДД.ММ.ГГГГ
Из справки, выданной администрацией <адрес> следует, что в спорной квартире совместно со Сметаниной Т.Г. проживает дочь ФИО7 ДД.ММ.ГГГГг.р. и сын ФИО8 ДД.ММ.ГГГГг.р.
Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – Управление), - государственная регистрация права возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), который вступил в силу с 31.01.1998. на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Право собственности Сметанина А.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является ранее возникшим. При этом регистрация указанного ранее возникшего права Сметанина А.В. является обязательным условием регистрации совершённой после ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи и перехода права собственности на данный объект.
Согласно ст.13 Закона о регистрации, - решение о возможности проведения государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сметаниной Т.Г. и Большаковым Г.А., действующим по доверенности за Сметанина А.В. и перехода права собственности может быть принято только после проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию в соответствии с требованиями указанного Закона.
В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ, - право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Частью 6, указанной статьи определено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившим в законную силу с 31.01.1998г.
Согласно ст.6 вышеуказанного Федерального закона № 122-ФЗ, - права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (31.01.1998г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п.1). Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона (31.01.1998г.) перехода данного права или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.2).
По вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отвечающему требованиям законодательства, у сторон в силу закона (статьи 131 и 164 ГК РФ) возникла обязанность по государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Поскольку от имени собственника недвижимости по договору действовало доверенное лицо на основании доверенности, то обязанность по государственной регистрации данной сделки и перехода права собственности также возникла у Сметанина А.В. в силу п.1 ст.182 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен до введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31.01.1998г.).
Нормами ГК РФ и вышеуказанного Федерального закона № 122-ФЗ не предусмотрены какие-либо сроки для обращения сторон договора в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации сделки, в связи с чем, суд приходит к убеждению о том, что право Сметанина А.В. на спорное недвижимое имущество признается ранее возникшим, юридически действительным, а регистрация Сметаниным А.В. в управлении Росреестра по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права <адрес>) сделки и перехода к нему (Сметанину А.В.) права собственности, возникшего на основании договора купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, не противоречит действующему законодательству.
Оценивая доводы Сметаниной Т.Г. о том, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорную квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ, так как она является собственником спорной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, квартира изначально являлась совместной её с ответчиком собственностью, а она (Сметанина) не давала Сметанину А.В. разрешения на осуществления указанной сделки по осуществлению государственной регистрации, - суд приходит к следующим выводам.
Статьей 35 СК РФ определены правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. Это правило соответствует общим положениям гражданского законодательства о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности лиц (ст.253 ГК РФ).
Пунктом 1 ст.14 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
По смыслу вышеуказанной статьи, - по своей сути государственная регистрация прав на недвижимое имущество, - не является сделкой, понятие которой определено ст.153 ГК РФ, это событие, определяемое пп.8 п.1 ст.8 ГК РФ, с которым закон связывает наступление гражданско-правовых последствий, так как государственная регистрация прав на недвижимое имущество, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к убеждению о том, что регистрация Сметаниным А.В. в управлении Росреестра ранее возникшего права не противоречит нормам ст.35 СК РФ и ст.253 ГК РФ.
Кроме того, суд считает необходимым отметить, что регистрация права Сметанина А.В., возникшего на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ является обязательным условием регистрации совершённой после ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи и перехода права собственности на данный объект и не является препятствием к обращению Сметаниной Т.Г. для государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Сметаниной Т.Г. и Большаковым Г.А., действующим по доверенности за Сметанина А.В. и перехода права собственности на спорное жилое помещение, поскольку в соответствии со ст.13 Федерального закона № 122-ФЗ, - решение о возможности проведения государственной регистрации данного договора и перехода права собственности может быть принято только после проведения правовой экспертизы документов, представленных заявителем на государственную регистрацию в соответствии с требованиями указанного Федерального закона № 122-ФЗ.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ, - в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст.550 ГК РФ, - договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ, - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 ст.558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В судебном заседании Сметанина Т.Г. показала, что она не предоставляла на государственную регистрацию документы для проведения правовой экспертизы, мотивируя возможным отказом со стороны службы регистрации.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный Сметаниной Т.Г. и Большаковым Г.А., действующим по доверенности за Сметанина А.В., не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, является незаключенным и истица не приобрела в установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что заявленные Сметаниной Т.Г. исковые требования, - удовлетворению не подлежат.
Оценивая требования Сметанина А.В. о необходимости признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведения сторон в первоначальное положение, поскольку, как указывает заявитель, что сторонами не был подписан акт приема-передачи, стороны в действительности, имели намерение лишить его и собственности и денег, заключив, по сути, безвозмездную сделку. Сделка заключалась между близкими родственниками: отцом и дочерью, при этом ответчик Большаков Г.А. вступил с ней в злонамеренное соглашение, так как целью заключения договора являлось намерение лишить его (Сметанина А.В.) права собственности на имущество - квартиру, а также лишить его денежных средств от продажи квартиры, поскольку в договоре отсутствует указание на то, что деньги были переданы сторонами, что, по мнению Сметанина А.В., говорит о притворности сделки. Дальнейшее поведение ответчиков (отсутствие фактического денежного расчета за проданную квартиру) также свидетельствует о притворности сделки. Фактически был совершен не возмездный договор купли-продажи, а договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, то есть договор дарения, - суд, учитывая положения ст.369 ГК РФ об обязательности указаний суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ, - передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу названного законоположения, передача недвижимости от продавца покупателю, а равно и исполнение продавцом соответствующего обязательства по передаче объекта покупателю, должно быть оформлено передаточным актом только в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное.
Как усматривается из материалов дела, Сметанин А.В., выдавая Большакову Г.А. доверенность на право продажи квартиры, предоставил Большакову Г.А. право на подписание акта приема-передачи недвижимости, не обязывая его (Большакова Г.А.) безусловно совершить указанное действие. Таким образом, в данном случае, имеет место соглашение, не обязывающее стороны безусловно применять общие правила об оформлении приема-передачи жилого помещения.
Кроме того, из анализа ч.1 ст.556 ГК РФ следует, что передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после фактического вручения этого имущества покупателю, то есть после вступления последним во владение объектом. В рассматриваемом обязательстве основную обязанность продавца следует определить как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что мае 2000 года Сметанин А.В. переехал на постоянное место жительство в <адрес>, после переезда не нес бремени содержания спорного жилого помещения, а Сметанина Т.Г., вместе с детьми, проживала в спорной квартире до оформления договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и продолжает проживать в ней по настоящее время, неся бремя содержания данного жилого помещения, что свидетельствует о том, что фактически квартира была передана покупателю. Факт проживания Сметаниной Т.Г. в спорном жилом помещении до оформления договора купли-продажи свидетельствует, кроме того о несостоятельности доводов Сметанина А.В. о неполучении согласия на продажу спорной жилой площади органов опеки и попечительства, поскольку указанная сделка не повлияла на права несовершеннолетних, проживавших до оформления и оставшихся проживать после оформления сделки в спорной квартире вместе с матерью.
Учитывая установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что несоставление акта приема-передачи не свидетельствует о недействительности указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ
В силу ч.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу ст.179 ГК РФ под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается договоренность между представителем потерпевшего и другой стороной сделки, в результате чего она совершается на невыгодных для потерпевшего условиях.
Выраженным, в соответствии со ст.185 ГК РФ, в доверенности волеизъявлением представляемого (Сметанина А.В.) был определен объем полномочий представителя – Большакова А.Г.
Согласно доверенности, выданной Сметаниным А.В. Большакову Г.А., - Сметанин А.В. уполномочивает Большакова Г.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю в Амурском областном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для осуществления вышеуказанных действий, Сметанин А.В. предоставил Большакову Г.А., право, в случае необходимости, зарегистрировать ранее возникшее право собственности на указанное недвижимое имущество в органах государственной регистрации, подавать от его (Сметанина А.В.) имени заявления, получать необходимые справки, удостоверения и другие документы, подписать договор купли-продажи и получить следуемые ему (Сметанину А.В.) деньги, передать недвижимое имущество в собственность покупателя и подписать акт приема-передачи недвижимости…
Из сообщения территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Амурской области (Амурстат) следует, что официальной информацией о средних ценах и индексах цен являются данные по субъекту РФ. Федеральное статистическое наблюдение за ценами на рынке жилья <адрес> не осуществляется. Данные по Амурской области не могут отражать ситуацию на рынке жилья в отдельных городах (поселениях).
Выданной доверенностью Сметанин А.В. не устанавливал ценовых ограничений на продажу спорного жилого помещения, указанная доверенность также не ограничивала представителя (Большакова Г.А.) в выборе покупателя, поскольку, как указано в доверенности, - Большаков А.Г. вправе – «продать за цену и на условиях по своему усмотрению <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>».
Суд также учитывает, что и доверенность и договор купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ были составлены до расторжения брака между Сметаниной и Сметаниным.
Таким образом, Большаков Г.А. продавая Сметаниной Т.Г. спорную квартиру за 5 000 рублей, надлежащим образом использовал имеющегося у него полномочия. Установленная стоимость и личность покупателя не свидетельствует о превышении Большаковым Г.А. предоставленных ему доверенностью полномочий, не указывает на совершение сделки на невыгодных для Сметанина А.В. условиях, не является доказательством сговора между представителем (Большаковым Г.А.) и покупателем (Сметаниной Т.Г.), в связи с чем, суд приходит к убеждению о невозможности применения ст.174 ГК РФ определяющей последствия ограничения полномочий на совершение сделки.
В силу ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
По смыслу вышеуказанной статьи любая притворная сделка характеризуется прежде всего тем, что стороны стремятся замаскировать путем ее совершения свои подлинные намерения, то есть прикрыть ту сделку, которую они в действительности имеют в виду.
Как установлено в ходе судебного заседания, - при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны четко и недвусмысленно заявляли о своих подлинных намерениях в сделке, которую они совершают, так как договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Сметаниной Т.Г. и Большаковым Г.А., действующим по доверенности за Сметанина А.В. заключен в письменной форме, посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами, что соответствует требованиям абз.1 ст.550 ГК РФ, договор нотариально удостоверен, что предусмотрено подпунктом 2 п.2 ст.163 ГК РФ. В договоре указаны его существенные условия (предмет, цена недвижимого имущества и т.д.), по которым достигнуто соглашение сторон. Сметанина Т.Г., вместе с детьми, проживала в спорной квартире до оформления договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и продолжает проживать в ней по настоящее время, неся бремя содержания данного жилого помещения, что свидетельствует о том, что фактически квартира была передана покупателю, то есть стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности.
Вышеуказанные основания свидетельствуют об отсутствии оснований для квалификации указанной сделки как притворной, поскольку она ничего не прикрывает.
В судебном заседании Сметанина Т.Г. утверждала, что денежные средства в сумме 5 000 рублей она передавала ответчику Большакову.
Ответчик Большаков Г.А. пояснил, что денежные средства в сумме 5 000 рублей им были переданы Сметанину А.В. в мае 2000 года.
Отсутствие письменных доказательств получения денег Сметаниным А.В., само по себе не дает никаких оснований ставить под сомнение действительность заключенной сделки, так как она не противоречит действующему законодательству, поскольку тот правовой результат, к которому в действительности стремились стороны, не содержит в себе ничего противозаконного, что говорит в пользу того, что сделка не является притворной.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что исковые требования Сметанина А.В. о необходимости признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведения сторон в первоначальное положение, - удовлетворению не подлежат.
Доводы Сметаниной Т.Г. о пропуске Сметаниным А.В. сроков, предусмотренных ст.181 ГК РФ, для обращения в суд, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии со ст.181 ГК РФ, - срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ, - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В поданном встречном исковом заявлении Сметанин А.В. указал, что о состоявшейся сделке по продаже спорной квартиры он узнал после обращения Сметаниной Т.Г. в суд (после ДД.ММ.ГГГГ), доказательств обратного Сметаниной Т.Г. суду не представлено.
Установленные обстоятельства дела объективно свидетельствуют о том, что Сметанин А.В. не пропустил установленного ст.181 ГК РФ срока для обращения в суд.
В силу изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Сметаниной <данные изъяты> к Сметанину <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании за ней права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, возложения на управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области обязанности исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации №, а также встречные исковые требования Сметанина А.В. к Сметаниной Т.Г. и Большакову Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Большаковым <данные изъяты> и Сметаниной <данные изъяты>, применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведении сторон в первоначальное положение, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Амурский областной суд в течение 10 дней, со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Селемджинский районный суд Амурской области.
Председательствующий Е.Г.Фёдоров