Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 сентября 2011 года г. Щекино Тульской области
Щекинский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Тюриной О.А.,
при секретаре Зеленковой Н.Н.,
с участием с участием доверенного лица истца Коршунова И.Н.- Бурлакова В.А., выступающего по доверенности от 14.09.2011 года, удостоверенной Смирновой М.С. временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Кабановой Г.А. и зарегистрированной в реестре за № 3д-2412, выданной в порядке передоверия Жаровым С.Б., действующим по доверенности от 25.05.2011 года, удостоверенной нотариусом г. Москвы Логиновым Ю.С. зарегистрированной в реестре за № 3д-1430,
представителя ответчика Гутниковой Е.В.- адвоката Зиновьевой Г.А., представившей удостоверение № 161 от 31.12.2002 года и ордер № 033467 от 13.09.2011 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Щекинского районного суда Тульской области суда гражданское дело № 2-2089 (2011) по иску Коршунова И.Н. к Гутниковой Е.В. о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости,
у с т а н о в и л:
Коршунов И.Н. обратился в суд с иском к Гутниковой Е.В. о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости, указывая на то, что 30.06.2008 года между ним и Гутниковой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому он обязался купить у Гутниковой Е.В. земельный участок, общей площадью 2058 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, а также жилой дом, общей площадью 405,8 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д№, находящийся на вышеуказанном земельном участке. В соответствии с п.2 указанного договора при его подписании в качестве аванса им была выплачена в пользу Гутниковой Е.В. денежная сумма в размере 10 000 ЕВРО и 487 000 рублей, что подтверждается распиской Гутниковой Е.В. Согласно п.7 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ним и ответчицей, покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта (земельного участка и дома, расположенных по вышеуказанному адресу), если информация о нем (Объекте) не соответствует действительности. При анализе правоустанавливающих документов на спорный дом и земельный участок выявился ряд существенных несоответствий: в свидетельстве о государственной регистрации права от 19.07.1999 года серии АБ №, а также выписке из ЕГРП, указана площадь спорного жилого дома- 405,8 кв.м; и адрес его расположения: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д.№ Согласно кадастровому паспорту за № от 08.08.2008 года, площадь дома составляет-408,6 кв.м; его месторасположением указано: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>. По состоянию на 24.07.2008 года изменена площадь и местоположение Объекта, а также на участке имеются строения -только здание литер А,А1 (жилой дом) и литер Г (гараж). Других строений нет.
Кроме того, в кадастровой выписке от 13.05.2008 года №.2/08-2350 на земельный участок, общей площадью 2058 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, имеются ограничения в виде запрета на использование площади участка в 60 кв.м под строительство зданий, сооружений, разведение открытого огня, посадки деревьев и кустарников, в то время как в свидетельстве о государственной регистрации права от 08.07.2008 года никакого ограничения на приобретаемый земельный участок не указано; адреса земельного участка, указанные в выписке и свидетельстве не совпадают.
В связи с обнаруженными существенными несоответствиями, он отказался от покупки дома и земельного участка и 24.03.2010 года обратился к Гутниковой Е.В. по вопросу возврата ему суммы аванса, уплаченного им по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года, однако последняя возвратить аванс в добровольном порядке не пожелала. По состоянию на 25.05.2011 года 10000 ЕВРО эквивалентны 399 938 руб., в связи с чем общая сумма ущерба составляет: 399 938 руб. + 487400 руб.= 887338 руб. Ссылаясь на пункт 7 предварительного договора купли-продажи, предусматривающий обстоятельства, при которых покупатель вправе отказаться от приобретения объекта, учитывая то, что в нарушение условий договора внесенный им аванс ответчиком Гутниковой Е.В. до настоящего времени ему не возвращен, просил взыскать с Гутниковой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в его (Коршунова И.Н.) пользу сумму аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года в размере 887338 руб., в счет оплаченной государственной пошлины 12153 руб.33 коп.
В судебное заседание истец Коршунов И.Н.- не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил.
В судебном заседании доверенное лицо истца Коршунова И.Н.- Бурлаков В.А. исковые требования Коршунова И.Н. поддержал в полном объеме.
Ответчик Гутникова Е.В. в судебное заседание не явилась. О дне, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом – судебной повесткой с уведомлением по месту регистрации по адресу: Тульская область, Щекинский район, г. Советск, <адрес>, <адрес>, которая вернулась с почтовой отметкой «адресат не проживает», а также телеграммами с уведомлениями по двум адресам: Тульская область, Щекинский район, г. Советск, <адрес>; а также по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, которые вернулись в суд с отметкой: «адресат по указанному адресу не проживает» и «адресат по извещению за телеграммой не является». Как следует из рапорта старшего участкового уполномоченного пункта полиции «Советский» ОМВД РФ по Щекинскому району А.Т.А. от 09.09.2011 года, Гутникова Е.В. по месту регистрации не проживает более 4 лет, место её жительства не установлено.
Привлеченная к участию в деле в порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика Гутниковой Е.В. - адвокат Зиновьева Г.А. в судебном заседании просила в иске Коршунову И.В. отказать, мотивируя свое мнение тем, что позиция Гутниковой Е.В. ей не известна.
Выслушав доверенное лицо истца Коршунова И.Н.- Бурлакова В.А., представителя ответчика Гутниковой Е.В. по ордеру - адвоката Зиновьеву Г.А., исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
Статей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор. В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.п.1,3,4,6 ст.429 ГК РФ).
Судом установлено, из предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года, заключенного между Коршуновым И.Н. (покупателем) и Гутниковой Е.В. (продавцом), что Гутникова Е.В. обязуется продать, а Коршунов И.Н. купить у Гутниковой Е.В. земельный участок, общей площадью 2058 кв.м, находящийся по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес> жилой дом, общей площадью 405,8 кв.м, находящийся по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д.№
Согласно п.2 указанного договора в обеспечение принятых на себя обязательств по отчуждению объекта продавец (Гутникова Е.В.) получил от покупателя (Коршунова И.Н.) аванс в размере рублевого эквивалента 10000 (десять тысяч) ЕВРО и 487400 четыреста восемьдесят семь тысяч четыреста) руб., что эквивалентно 13266 ЕВРО, который входит в стоимость объекта.
Тот факт, что передача указанной в договоре суммы от Коршунова И.Н. Гутниковой Е.В. состоялась, установлен судом из оригинала расписки Гутниковой Е.Н. от 30.06.2008 года, из которой следует, что она получила от Коршунова И.Н. аванс в размере 10000 (десять тысяч) ЕВРО и 487400 четыреста восемьдесят семь тысяч четыреста) руб. в соответствии с п.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года.
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд считает, что истец, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года, рассчитывал на исполнение условий договора со стороны Гутниковой Е.Н., однако последняя своих обязательств перед истцом – Коршуновым И.Н. надлежащим образом не исполнила.
Как установлено судом из п.7 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года покупатель (Коршунов И.Н.) вправе отказаться от приобретения Объекта, в случае обнаружения фактов, которые могут привести к лишению и (или) ограничению права собственности на Объект; информация, указанная в акте описания Объекта и прав на него, не соответствует действительности и/или продавцом предоставлена недостоверная информация об Объекте. В случае обнаружения указанных фактов и в случае отказа покупателя от приобретения Объекта, полученная продавцом в соответствии с п.2 настоящего договора сумма, возвращается полностью покупателю в течение двух рабочих дней с с момента требования. Перечень фактов, которые могут повлечь лишение и/или ограничение права собственности на объект является неотъемлемым Приложением № 2 к настоящему договору.
В Приложении № 2 к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года содержится перечень факторов, которые могут повлечь лишение или ограничение прав пользования, владения и распоряжения объектом. Такими факторами являются: расположение и/или конфигурация земельного участка не соответствует утвержденному генеральному плану застройки местности и/или существующему межевому плану (п.1,12); в объекте произведены: перепланировка (переоборудование, реконструкция, снос) изменение площади объекта без надлежащего оформления, о чем не было указано в Акте описания объекта и прав на него (п.1.16); наличие нарушений природоохранного законодательства, влекущих ограничения в пользовании и распоряжении объектом (п.1.19); наличие в представленных продавцом документах на объект сведений не соответствующих действительности (п.1.22). В соответствии с данным Приложением несогласие покупателем приобрести объект при наличии обстоятельств, указанных в п.1 настоящего документа, является фактом, делающим невозможным совершение сделки.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 08.07.2008 года серии 50 НВN №, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, зарегистрированного в реестре за № следует, что собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2058 кв.м с кадастровым номером: 50:14:040426:239, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, является Гутникова Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>. Существующих ограничений (обременений): не зарегистрировано.
В то же время из кадастровой выписки о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 13.05.2008 года за №.2/08-2350, подтверждающей что правообладателем земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2058 кв.м с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пгт. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, является Гутникова Е.В., в разделе «сведения о частях земельного участка и обременениях» отражено наличие ограничения в виде запрета на использование площади участка в 60 кв.м под строительство зданий и сооружений, разведение открытого огня, посадку деревьев и кустарников.
Как следует из материалов дела в Акте описания объекта данные разночтения в виде существующих ограничений использования спорного земельного участка не оговорены, что является основанием для отказа покупателя от приобретения объекта.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 19.07.1999 года серии АБ №, выданного Московской областной регистрационной палатой, зарегистрированного в реестре за №.14.1-1.19990679.1, а также выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 24.07.2008 года, установлено, что собственником жилого дома, площадью 405,8 кв.м, в том числе жилой 133,5 кв.м, инв.№ 2121, назначение по БТИ: жилое лит. А,А1,Г,Г1-Г4,1. расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д.№ является Гутникова Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
В тоже время из кадастрового паспорта за № от 08.08.2008 года следует, что площадь спорного дома составляет-408,6 кв.м; его месторасположением указано: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>. На участке имеются строения - здание литеры А, А1 (жилой дом) и литера Г (гараж). Других строений нет.
В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 30.06.2008 года и Приложением № 2 к нему, данные обстоятельства также позволяют покупателю отказать от совершения сделки и потребовать возврата уплаченного им продавцу аванса.
Поддерживая предъявленные в суд требования, доверенное лицо истца Коршунова И.Н.- Бурлаков В.А. в судебном заседании пояснил, что 30.06.2008 года между его доверителем и Гутниковой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Коршунов И.Н. обязался купить у Гутниковой Е.В. земельный участок, общей площадью 2058 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, а также жилой дом, общей площадью 405,8 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д.№. Однако, обнаружив разночтения в указании адреса спорного дома, уменьшение количества строений на его территории, увеличение его площади, а также наличие существенных обременений на приобретаемый земельный участок, его доверитель посчитал необходимым отказаться от сделки, направив в адрес ответчицы претензию, в которой просил о расторжении договора и возврате аванса. Однако в нарушение п.7 предварительного договора купли-продажи в добровольном порядке претензия ответчиком не удовлетворена.
О досудебном порядке урегулирования спора, возникшего между истцом и ответчиком, свидетельствует претензия о возврате суммы аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 30.06.2010 года, направленная истцом в адрес ответчика по почте, что подтверждается копией квитанции Почты России УФПС г. Москвы от 24.03.2010 года, из которой следует, что истец Коршунов И.Н. обращался к Гутниковой Е.В. по вопросу расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости 24.03.2010 года и возврата ему суммы аванса в размере 10000 ЕВРО и 487400 рублей в течение двух дней с момента требования.
Из п.1.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года, заключенного между Коршуновым И.Н. (покупателем) и Гутниковой Е.В. (продавцом) следует, что собственником объекта: земельного участка, общей площадью 2058 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, а также жилого дома, общей площадью 405,8 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д.№ является Гутникова Е.В.
Однако как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области № от 26.09.2011 года, из сообщения, предоставленного управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области № от 12.08.2011 года, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о правах на объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский, д.№ из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 26.09.2011 года, предоставленной управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, а также из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 12.09.2011 года, предоставленной управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 2058 кв.м с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Свердловский ПКЗИЖ «Гвардейский», <адрес>, является Т.В.П. (дата регистрации 07.09.2009 года, №). Ограничения (обременения) права не установлены.
При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования Коршунова И.Н. о взыскании с Гутниковой Е.В. суммы аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости подлежащими удовлетворению.
Исследованная судом расписка подтверждает, что истцом фактически уплачена в пользу ответчика в счет аванса по предварительному договору сумма в размере 887338 руб.
Право истца требовать от ответчика уплаты указанной суммы основано на положениях заключенного договора и подлежащих применению к возникшим правоотношениям ст.ст.309, 310, 420, 427, 429, 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная сумма не уплачена ответчиком до настоящего времени.
При таких обстоятельствах, с учетом подтверждения в судебном заседании расчета задолженности, исковые требования следует признать обоснованными. Удовлетворяя исковые требования Коршунова И.Н., суд исходя из положений ст.317 ГК РФ, полагает правильным взыскать с Гутниковой Е.В. уплаченный ей истцом аванс в размере 487400 руб. и в сумме 399938 руб., эквивалентной определенной сумме 10000 ЕВРО по официальному курсу соответствующей валюты на день подписания истцом искового заявления (25 мая 2011 года), как того требует истец в своем заявлении, а всего 887338 руб.
Разрешая вопрос о возмещении истцу понесенных им судебных расходов, выразившихся в уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим иском, суд, руководствуясь ст.98 ГПК РФ, полагает правильным взыскать с Гутниковой Е.В. в пользу Коршунова И.Н. в счет оплаченной государственной пошлины 12073 руб.38 коп.(887338 руб. – 200000 руб. х 1% + 5200 руб. = 12073 руб. 38 коп.), а всего 899411 руб. 38 коп.
На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
взыскать с Гутниковой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в пользу Коршунова И.Н. сумму аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 30.06.2008 года в размере 887338 руб., в счет оплаченной государственной пошлины 12073 руб.38 коп., а всего 899411 руб. 38 коп.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Щекинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение судом в окончательной форме принято 02 октября 2011 года.
Судья –