Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Город Саянск 09 июля 2010 года
Саянский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Маничевой С.С., при секретаре судебного заседания Горбатенко М.В., истца по первоначальному исковому заявлению и ответчика по встречному исковому заявлению Никитина В.С., третьего лица на стороне истца по первоначальному иску и ответчицы по встречному иску Никитиной Т.М., представителя Никитина В.С. и Никитиной Т.М. Орловского В.Ю., представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Худиной Т.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-285/2010 по исковым требованиям Никитина В.С. к закрытому акционерному обществу «Восток-Центр» о признании обязательств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества прекращенными и взыскании с закрытого акционерного общества «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. уплаченной денежной суммы, а также предусмотренной законом о защите прав потребителей неустойки за просрочку ввода в эксплуатацию жилого дома и компенсации морального вреда,
по встречным исковым требованиям закрытого акционерного общества «Восток-Центр» о возложении на Никитина В.С. и Никитину Т.М. обязанности заключить основной договор купли-продажи построенного жилого дома на условиях предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,
установил:
Истец Никитин В.С. предъявил в суде исковые требования в порядке защиты прав потребителей к закрытому акционерному обществу «Восток-Центр» (далее – ЗАО «Восток-Центр», ответчик) о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и возврате уплаченной за это недвижимое имущество денежной суммы в размере (сумма обезличена) рублей, а также о взыскании суммы неустойки в (сумма обезличена) рублей за нарушение срока выполнения работ и денежной компенсации морального вреда.
В ходе судебного разбирательства Никитин В.С. свои исковые требования изменил: просил с учетом уточнений признать обязательства по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года прекращенными и взыскании с закрытого акционерного общества «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. уплаченной за построенную для него и Никитиной Т.М. квартиру в жилом доме малоэтажной застройки денежной суммы в размере (сумма обезличена) рублей, а также предусмотренной законом о защите прав потребителей неустойки в размере (сумма обезличена) рублей за просрочку ввода в эксплуатацию жилого дома и компенсации связанного с этой просрочкой и просрочкой передачи квартиры в собственность истца и Никитиной Т.М. морального вреда на сумму (сумма обезличена) рублей.
Определением судьи Саянского городского суда от 04 июня 2010 года было удовлетворено ходатайство представителя истца Никитина В.С. – Орловского В.Ю. об обеспечении иска: в обеспечение основного искового требования Никитина В.С. наложен арест на денежные средства закрытого акционерного общества «Восток-Центр» на сумму (сумма обезличена) рублей, находящиеся и поступающие на банковские счета закрытого акционерного общества «Восток-Центр».
В обоснование измененных исковых требований Никитин В.С. указал, что 28 декабря 2007 года между Никитиным В.С. и его женой Никитиной Т.М., с одной стороны, и ЗАО «Восток-Центр», с другой стороны, был заключен договор, названный предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, и с 08 апреля 2008 года вступило в силу дополнительное соглашение к названному договору, подписанное теми же сторонами. В соответствии с этим договором и дополнительным соглашением ЗАО «Восток-Центр» должен был построить жилой дом малоэтажной застройки по адресу согласно рабочим чертежам: (адрес обезличен), сдать этот жилой дом в эксплуатацию в третьем квартале 2008 года и в течение тридцати календарных дней с момента получения ЗАО «Восток-Центр» свидетельства о государственной регистрации права собственности передать одну из квартир в построенном доме в собственность Никитина В.С. и Никитиной Т.М, которые, в свою очередь, должны были оплатить ЗАО «Восток-Центр» стоимость квартиры в установленном в п.2.2 договора порядке.
Тем самым Никитин В.С. предоставил ЗАО «Восток-Центр» денежные средства для строительства жилья, намереваясь получить в собственность квартиру с целью использования для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому Никитин В.С. считает, что между ним и ответчиком возникли правоотношения строительного подряда.
Согласованный в п.2.2 договора порядок оплаты был соблюден. Стоимость квартиры полностью внесена ЗАО «Восток-Центр» Никитиным В.С. и составила (сумма обезличена) рублей.
05 апреля Никитин В.С. узнал в регистрирующем органе о регистрации права собственности ЗАО «Восток-Центр» на построенный жилой дом и о сдаче этого жилого дома в эксплуатацию 24 декабря 2008 года, тогда как в эксплуатацию согласно договору жилой дом ответчику необходимо было сдать не позднее 30 сентября 2008 года (последний день 3 квартала 2008 года).
Ссылаясь на нарушение ЗАО «Восток-Центр» срока выполнения работы по сдаче жилого дома в эксплуатацию, истец Никитин В.С. просил взыскать в его пользу с ЗАО «Восток-Центр» предусмотренную законом о защите прав потребителей за просрочку ввода в эксплуатацию жилого дома неустойку в размере стоимости построенного жилого дома - (сумма обезличена) рублей и компенсацию связанного с этой просрочкой и просрочкой передачи квартиры в собственность истца и Никитиной Т.М. морального вреда на сумму (сумма обезличена) рублей.
Кроме того, ссылаясь на предварительность договора от 28 декабря 2007 года и утрату интереса в приобретении в собственность квартиры в построенном жилом доме в связи с появившимся намерением уехать из г.Саянска на постоянное место жительства в другой населенный пункт, Никитин В.С. настаивал в суде на признании обязательств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года прекращенными и взыскании с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. уплаченной им ответчику за квартиру в построенном жилом доме денежной суммы в размере (сумма обезличена) рублей.
Третье лицо на стороне истца Никитина Т.М., дала такие же объяснения, указав, в частности, что оплата строившейся для них с Никитиным В.С. квартиры в составе жилого дома малоэтажной застройки вносилась ответчику ЗАО «Восток-Центр» Никитиным В.С., и исковые требования истца Никитина В.С. полностью поддержала.
Представитель ответчика Худина Т.П. заявила о не признании ЗАО «Восток-Центр» исковых требований Никитина В.С. в части прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года и взыскании с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. уплаченной за квартиру в построенном жилом доме малоэтажной застройки денежной суммы в размере (сумма обезличена) рублей, а также денежной компенсации морального вреда, предъявила встречный иск ЗАО «Восток-Центр» к Никитину В.С., Никитиной Т.М. о возложении на Никитина В.С. и Никитину Т.М. обязанности заключить договор купли-продажи построенной для них ответчиком в составе жилого дома квартиры на условиях предварительного договора от 08 декабря 2007 года.
При этом представитель ответчика Худина Т.П. сообщила о частичном признании ЗАО «Восток-Центр» иска Никитина В.С. о взыскании в связи с просрочкой ввода в эксплуатацию жилого дома неустойки, предусмотренной законом о защите прав потребителей, просила принять во внимание то, что просрочка ввода жилого дома в эксплуатацию очень незначительна и с учетом этого обстоятельства просила суд снизить размер неустойки, применив ст.333 ГК РФ.
В обоснование своих возражений против исковых требований Никитина В.С. и поддержания встречных исковых требований ЗАО «Восток-Центр» представитель ответчика Худина Т.П. пояснила, что ответчиком был подписан с Никитиным В.С. и Никитиной Т.М. договор от 28 декабря 2007 года, названный предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, и дополнительное соглашение к нему, действующее с 08 апреля 2008 года, в соответствии с которыми ЗАО «Восток-Центр» принял на себя обязательство построить жилой дом малоэтажной застройки по адресу согласно рабочим чертежам: (адрес обезличен) и после ввода его в эксплуатацию передать одну из квартир в собственность Никитина В.С. и Никитиной Т.М.; срок сдачи жилого дома в эксплуатацию был определен периодом третьего квартала 2008 года, и в собственность Никитина В.С. и Никитиной Т.М построенная для них в составе жилого дома квартира должна была быть передана в течение тридцати календарных дней с момента получения ЗАО «Восток-Центр» свидетельства о государственной регистрации права собственности. Никитин В.С. и Никитина Т.М, в свою очередь, приняли на себя обязательство оплатить ЗАО «Восток-Центр» стоимость квартиры в установленном в п.2.2 договора порядке.
Жилой дом (адрес обезличен) для Никитина В.С. и Никитиной Т.М. ЗАО «Восток-Центр» построен. Построенный жилой дом с квартирой №(номер обезличен) для Никитина В.С. и Никитиной Т.М. 24 декабря 2008 года введен в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности ЗАО «Восток-Центр» на квартиру №(номер обезличен) произведена, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 28 сентября 2009 года. Стоимость квартиры составила (сумма обезличена) рублей и полностью ответчику ЗАО «Восток-Центр» оплачена.
Вследствие исполнения сторонами своих обязательств по договору, ответчик готов передать построенную в составе жилого дома малоэтажной застройки квартиру №(номер обезличен) в собственность Никитина В.С. и Никитиной Т.М., которым фактически эта квартира была передана в 2008 году, что подтверждается подписанным Никитиным В.С. соглашением от 17 сентября 2009 года, зафиксировавшим передачу истцу квартиры №(номер обезличен) по адресу (адрес обезличен) и обязательство Никитина В.С. своевременно оплачивать за потребление воды, теплоэнергии с его собственноручной записью о своем согласии производить оплату услуг ЖКХ по ценам, существующим для населения г.Саянска. В связи с фактическим владением построенной квартирой как своей собственной Никитин В.С. организовал и зарегистрировал товарищество собственников жилья «Восток», стал председателем этого товарищества.
Поскольку свои обязательства по договору от 28 декабря 2007 года стороны исполнили, ЗАО «Восток-Центр» был поддержан предъявленный им иск о возложении на Никитина В.С. и Никитину Т.М. обязанности заключить с ЗАО «Восток-Центр» договор купли-продажи жилой квартиры (адрес обезличен) на условиях предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года.
Согласно текстам договора от 28 декабря 2007 года, именованного предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, и вступившего в силу 08 апреля 2008 года дополнительного соглашения к указанному договору Никитин В.С. и Никитина Т.М., с одной стороны, и ЗАО «Восток-Центр», с другой стороны, заключили договор, в соответствии с которым ЗАО «Восток-Центр» принял на себя обязательство построить жилой дом малоэтажной застройки по адресу согласно рабочим чертежам: (адрес обезличен) (п.1.1), сдать этот жилой дом в эксплуатацию в третьем квартале 2008 года (п.3.1.2) и в течение тридцати календарных дней с момента получения ЗАО «Восток-Центр» свидетельства о государственной регистрации права собственности передать в собственность Никитина В.С. и Никитиной Т.М (п.Б), которые, в свою очередь, должны были оплатить ЗАО «Восток-Центр» стоимость жилого дома в установленном в п.2.2 договора порядке.
Сторонами были предоставлены документы в подтверждение полной оплаты Никитиным В.С. стоимости входящей в состав указанного в договоре от 28 декабря 2007 года жилого дома квартиры №(номер обезличен) - (сумма обезличена) рублей.
В соответствии со справкой МУ Комитета по архитектуре и градостроительству администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» об адресной регистрации объекта недвижимости от 28 ноября 2008 года в Адресном реестре зданий и сооружений г.Саянска зарегистрирован 03 июля 2007 года корпус 1 малоэтажной жилой застройки с юридическим адресом: (адрес обезличен); основание для регистрации – постановление мэра городского округа № 110-37-530-7 от 03 июля 2007 года.
По данным справки Саянского отделения Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в корпусе 1 малоэтажной блокированной жилой застройки по адресу: (адрес обезличен).
Свидетельством о государственной регистрации права от 28 сентября 2009 года подтверждается право собственности на квартиру №(номер обезличен) по адресу (адрес обезличен) ЗАО «Восток-Центр», о чем в ЕГРП 04 сентября 2009 года сделана запись регистрации №(номер обезличен); в качестве оснований регистрации в свидетельстве указаны: постановление администрации городского округа муниципального образования город Саянск от 17 сентября 2007 года № 110-37-720-7; договор аренды земельного участка от 17 сентября 2007 года № 198/2007; выданное МУ Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования город Саянск разрешение на строительство от 15 сентября 2008 года № 1023801911231-С-173-419; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24 декабря 2008 года № 1023801911231-С-61, выданное МУ Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования город Саянск.
Документы и копии документов, послуживших основанием к регистрации права собственности на квартиру ЗАО «Восток-Центр», перечисленные в свидетельстве, к делу приложены и судом исследованы.
В подтверждение фактического принятия Никитиным В.С. квартиры (адрес обезличен) ответчиком предоставлено адресованное руководителю ЗАО «Восток-Центр» письмо от 06 апреля 2009 года Никитина В.С., в котором он извещает о произошедшей в его квартире (адрес обезличен) аварии отопительной системы и обращает внимание на снижение темпов малоэтажного строительства, на отсутствие электроэнергии в течение месяца, что препятствует проведению отделочных работ, на наличие на участках мусора и на недоделки, которые не позволят принять дом.
В подписанном Никитиным В.С. соглашении от 17 сентября 2009 года указано на передачу истцу квартиры №(номер обезличен) по адресу (адрес обезличен) и изложено принятое Никитиным В.С. на себя обязательство оплаты услуг ЖКХ по ценам, существующим для населения г.Саянска.
Заявлением от 09 июля 2010 года генеральный директор ЗАО «Восток-Центр» Сигал А.П. подтвердил, что квартира №(номер обезличен) в (адрес обезличен) по его поручению доверенным лицом согласно доверенности от 21 мая 2009 года была передана на основании соглашения от 17 сентября 2009 года Никитину В.С..
Также в подтверждение фактического владения супругами Никитиным В.С. и Никитиной Т.М. построенной для них квартирой ответчиком предоставлены в суд:
- приходные кассовые ордера по возмещению Никитиным В.С. затрат на тепло и электроэнергию, теплоэнергоресурсы от 03 сентября 2009 года, от 09 октября 2009 года, от 16 ноября 2009 года, от 18 декабря 2009 года, от 18 января 2010 года, от 03 февраля 2010 года, от 05 марта 2010 года, от 12 апреля 2010 года, от 27 мая 2010 года;
- копия протокола общего собрания членов товарищества собственников жилья «Восток» от 14 ноября 2009 года с данными об избрании Никитина В.С. как собственника (адрес обезличен) членом правления товарищества.
Предъявленный ЗАО «Восток-Центр» иск Никитин В.С. и Никитина Т.М. не признали. Из их объяснений по поводу фактического исполнения сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года следует, что письмо руководителю ЗАО «Восток-Центр» от 06 апреля 2009 года написано Никитиным В.С., извещавшим о произошедшей аварии отопительной системы в его квартире №(номер обезличен) в (адрес обезличен) и обращавшим внимание на снижение темпов малоэтажного строительства, отсутствие электроэнергии в течение месяца, препятствовавшее проведению отделочных работ. Подписанием соглашения от 17 сентября 2009 года Никитин В.С. обязался оплачивать услуги ЖКХ по адресу квартиры (адрес обезличен), то есть за потребленные при производстве супругами Никитиными в квартире отделочных работ тепло, электроэнергию, воду, и такую оплату Никитин В.С. вносил. Никитин В.С, действительно, организовал и является членом правления товарищества собственников жилья «Восток», как владелец квартиры (адрес обезличен).
Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
При квалификации правоотношений суды должны исходить из содержания договоров и намерений сторон, а не из наименования договоров.
Из материалов дела следует, что у Никитина В.С. и Никитиной Т.М. с ЗАО «Восток-Центр» на основании договора от 28 декабря 2007 года, названного предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, и дополнительного соглашения к нему, действующего с 08 апреля 2008 года, сложились правоотношения долевого участия в строительстве жилого дома малоэтажной застройки.
В соответствии со ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст.5 выше названного Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
Согласно ст.6 того же Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Суд не усматривает возможности квалификации правоотношений Никитина В.С. и Никитиной Т.М. с ЗАО «Восток-Центр» на основании договора от 28 декабря 2007 года, названного предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, и дополнительного соглашения к нему, действующего с 08 апреля 2008 года, как правоотношений подряда.
В силу ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.
Несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является таковым по ряду оснований.
Прежде всего, участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. Не случайно в ст.2 Закона об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик – это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.
Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. Так как объектом строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что невозможно в конструкции договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре долевого участия в строительстве отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка, и ряд других.
Договор от 28 декабря 2007 года, именованный предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества, с дополнительным соглашением не может быть квалифицирован ни как договор купли-продажи, ни как предварительный договор купли-продажи.
Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, то есть строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий по созданию объекта. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть объект, созданный продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст.455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, предметом предварительного договора являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу имущества, выполнения работ и пр.
С учетом изложенного, проанализировав содержание заключенного Никитиным В.С. и Никитиной Т.М. с ЗАО «Восток-Центр» договора от 28 декабря 2007 года, суд квалифицировал его как договор участия в долевом строительстве в связи с тем, что предметом этого договора является участие Никитина В.С. и Никитиной Т.М. в долевом строительстве жилого дома. Объектом долевого строительства для них является квартира, подлежавшая передаче Никитиным и переданная им после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – жилого дома малоэтажной застройки. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства (квартиры) было невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит (жилого дома).
По договору от 28 декабря 2007 года ЗАО «Восток-Центр» принял на себя обязательство создать жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок квартиру Никитину В.С. и Никитиной Т.М., которые, став участниками долевого строительства, обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Согласно взаимным обязательствам сторон выше указанного договора ЗАО «Восток-Центр» - застройщик, обязался создать на арендованном участке жилой дом с привлечением денежных средств супругов Никитиных, а участники долевого строительства - Никитин В.С. и Никитина Т.М. обязались вложить денежные средства в строительство жилого дома. При заключении договора целью застройщика было получение от деятельности по строительству жилого дома прибыли, а целью участников долевого строительства было получение в собственность объекта долевого строительства (квартиры) в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства.
Вследствие этого ввод жилого дома с построенной для Никитиных квартирой в эксплуатацию обусловливает возникновение у Никитина В.С. и Никитиной Т.М. права общей собственности на оплаченную ими квартиру.
Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является административным, а не правоустанавливающим актом, на вывод суда о квалификации правоотношений Никитина В.С. и Никитиной Т.М. с ЗАО «Восток-Центр» не влияют обстоятельства отсутствия государственной регистрации заключенного данными сторонами договора от 28 декабря 2007 года и регистрация права собственности ЗАО «Восток-Центр» на построенный им для Никитиных объект долевого строительства.
Исходя из квалификации правоотношений Никитина В.С. и Никитиной Т.М. с ЗАО «Восток-Центр» по договору от 28 декабря 2007 года, как отношений по участию Никитиных в долевом строительстве жилого дома, не подлежат удовлетворению исковые требования Никитина В.С. о признании прекращенными обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого дома и, как следствие, о взыскании с закрытого акционерного общества «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. уплаченной за объект долевого строительства денежной суммы, и не могут быть удовлетворены встречные исковые требования закрытого акционерного общества «Восток-Центр» о возложении на Никитина В.С. и Никитину Т.М. обязанности заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи.
Возможность одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора предусмотрена п.1 ст.9 того же ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Так, участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Случаи расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства указаны в п.1.1 ст.9 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Вместе с тем, необходимо удовлетворить иск Никитина В.С. о взыскании в его пользу с ЗАО «Восток-Центр» предусмотренной законом о защите прав потребителей неустойки за просрочку ввода в эксплуатацию жилого дома и компенсации связанного с этой просрочкой морального вреда.
Как установлено из материалов дела, жилой дом был сдан в эксплуатацию 24 декабря 2008 года, хотя срок сдачи дома в эксплуатацию был определен сторонами не позднее 30 сентября 2008 года (последний день 3 квартала 2008 года).
В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п.1 ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В силу п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», правила которого могут быть применены и к правоотношениям по долевому строительству, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа; сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги); размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Исходя из выше приведенных норм закона, подлежащая уплате ЗАО «Восток-Центр» неустойка не должна превышать (сумма обезличена) рублей (3% от (сумма обезличена) рублей = (сумма обезличена) рублей х 84 дня (период с 01 октября 2008 года по 24 декабря 2008 года) = (сумма обезличена) рублей).
При определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. в судебном порядке за несвоевременное исполнение ответчиком договорных обязательств, суд принимает во внимание специфику правоотношений, складывающихся на рынке строительства жилья, и, руководствуясь ст.333 ГК РФ, считает необходимым снизить заявленную к взысканию истцом сумму неустойки в (сумма обезличена) рублей, поскольку неустойка в таком размере чрезмерна и не отвечает требованию установления баланса между применяемой к нарушителю обязательств мерой ответственности и оценкой последствий нарушения этих обязательств, вследствие чего суд с учетом требований разумности и справедливости определяет размер подлежащей взысканию с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. неустойки в (сумма обезличена) рублей.
Нарушение ЗАО «Восток-Центр» срока исполнения обязательства по вводу дома в эксплуатацию повлекло по неосторожности причинение Никтину В.С. морального вреда в виде нравственных страданий, которые, как объяснил Никитин В.С. и его представитель, были вызваны отрицательными эмоциями и негативными переживаниями в связи с обманутыми ожиданиями исполнения ответчиком принятых обязательств по вводу дома в эксплуатацию и передаче квартиры в согласованный сторонами срок. Ответчиком эти объяснения Никитина В.С. не опровергнуты.
В силу ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» причиненный потребителю моральный вред подлежит возмещению. При определении размера денежной компенсации морального вреда суд исходит из принципов разумности, справедливости и считает необходимым взыскать с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. денежную компенсацию морального вреда в размере (сумма обезличена) рублей.
Компенсация морального вреда за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в собственность Никитина В.С., то есть за несвоевременную государственную регистрацию его права общей с Никитиной Т.М. собственности, не может быть взыскана с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С., так как сам Никитин В.С., утратив интерес в приобретении квартиры в собственность, не желает оформления в свою и Никитиной Т.М. общую собственность этой квартиры и для такого оформления в ЗАО «Восток-Центр» не обращался.
При цене иска Никитина В.С. о взыскании (сумма обезличена) рублей государственная пошлина должна была быть уплачена и не была уплачена Никитиным В.С. с учетом положений п.3 ст.333.36 НК РФ в размере (сумма обезличена) рубль. Этот иск Никитина В.С. удовлетворен судом частично на сумму (сумма обезличена) рублей. И судом удовлетворен иск Никитина В.С. о взыскании компенсации морального вреда, при подаче которого в силу п.п.3 п.1 ст.333.19; п.п.4 п.2 НК РФ потребители - физические лица освобождаются от уплаты государственной пошлины, исчисляемой в размере 200 рублей.
Следовательно, в соответствии с п.п.1 и п.п.3 п.1 ст.333.19; п.п1 п.1 ст.333.20; п.п.8 п.1 ст.333.20 НК РФ, ст.61.2 ч.2 абз.5, ст.61.1 п.2 абз.8 БК РФ взысканию в доход местного бюджета городского округа муниципального образования «город Саянск» подлежит государственная пошлина: с Никитина В.С. – на сумму (сумма обезличена) рублей, с ЗАО «Восток-Центр» - (сумма обезличена) рублей.
При этом, установленный п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя Никитина В.С. об уплате законной неустойки с ЗАО «Восток-Центр» не взыскивается, так как отсутствуют данные об обращении Никитина В.С. в ЗАО «Восток-Центр» для получения в добровольном порядке неустойки за нарушение срока ввода жилого дома в эксплуатацию.
В связи с тем, что судом удовлетворены исковые требования Никитина В.С. на сумму (сумма обезличена) рублей, следует сохранить арест на денежные средства на банковских счетах ЗАО «Восток-Центр» в сумме (сумма обезличена) рублей, освободив от ареста остальные денежные средства. Возможность отмены обеспечения иска, в том числе частичная, предусмотрена ст.144 ГПК РФ.
Необходимо обратить внимание, что очередность списания денежных средств со счета определена ст.855 ГК РФ. При наложении ареста на денежные средства, находящиеся на счетах, кредитная организация прекращает операции по счетам лишь в пределах средств, на которые наложен арест (ч.2 ст.27 ФЗ «О банках и банковской деятельности»). Наложение ареста судом не может исключить или устранить обязанность банка исполнить требования уполномоченных в соответствии с законом органов о списании денежных средств со счета, если они относятся к более ранней очереди. Арест средств на счете не нарушает очередность платежей. Если арест налагается судом в качестве обеспечительной меры по иску контрагента должника, и его требования относятся к требованиям последней очереди, то и арест распространяется только на платежи последней очереди.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Никитина В.С. к закрытому акционерному обществу «Восток-Центр» о признании прекращенными обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого дома и о взыскании уплаченной денежной суммы, а также предусмотренной законом о защите прав потребителей неустойки и компенсации морального вреда, удовлетворить частично:
отказать в признании прекращенными обязательств по предварительному договору Никитина В.С. и Никитиной Т.С. с ЗАО «Восток-Центр» купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года и отказать в удовлетворении иска о взыскании с ЗАО «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. уплаченной им денежной суммы в размере (сумма обезличена) рублей;
взыскать с закрытого акционерного общества «Восток-Центр» в пользу Никитина В.С. предусмотренную законом о защите прав потребителей неустойку за просрочку ввода в эксплуатацию жилого дома на сумму в (сумма обезличена) рублей и компенсацию связанного с этой просрочкой морального вреда в размере (сумма обезличена) рублей, всего (сумма обезличена) рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований Никитина В.С. отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований закрытого акционерного общества «Восток-Центр» о возложении на Никитина В.С. и Никитину Т.М. обязанности заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора Никитина В.С. и Никитиной Т.С. с ЗАО «Восток-Центр» купли-продажи объекта недвижимого имущества от 28 декабря 2007 года отказать.
Взыскать с Никитина В.С. в доход местного бюджета городского округа муниципального образования «город Саянск» государственную пошлину в размере (сумма обезличена) рублей.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Восток-Центр» в доход местного бюджета городского округа муниципального образования «город Саянск» государственную пошлину в размере (сумма обезличена) рублей.
Сохранить арест денежных средств закрытого акционерного общества «Восток-Центр» на сумму (сумма обезличена) рублей, находящихся и поступающих на банковские счета закрытого акционерного общества «Восток-Центр», остальные денежные средства на указанных счетах, арестованные на основании определения Саянского городского суда от 04 июня 2010 года, от ареста освободить.
Решение может быть обжаловано в течение 10 суток со дня принятия его в окончательной форме в Иркутский областной суд через Саянский городской суд.
Судья: