Дело № 2-1249 2010 год
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2010 года
Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
Председательствующего Богаевской Т.С.
При секретаре Антоновой Е.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Таскаева К С к ООО «Управляющая компания Западного района» о признании незаконным решения общего собрания собственников в части, признании недействительным договора управления в части, обязании привести договор управления в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет за содержание общего имущества многоквартирных домов,
У с т а н о в и л :
Таскаев К.С. обратился в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью « Управляющая компания Западного района» ( далее по тексту УК ООО « УКЗР) о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами ; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применить последствия недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее действия на будущее время, а именно обязать управляющую компанию производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами, утвержденными общим собранием; обязать управляющую компанию привести договор управления в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет за март апрель май июнь в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества, действовавшими до 01.03. 2010 года.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с принятым решением собрания проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, собственники по второму вопросу утвердили в базовых ценах в размере 6 руб. 30 коп. объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ. По 11 вопросу принято решение утвердить в базовых ценах плату за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 0,51 руб за 1 кв.м. занимаемой площади жилого помещения в месяц, на основании перечня работ. К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт, применен индекс изменения сметной стоимости в размере 3,61, в результате стоимость работ по текущему ремонту за 1 кв.м. составила 1, 87 руб. Таким образом, по состоянию на 01.03. 2009 года, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление для жителей <адрес> в <адрес> составляла 6,30 + 1,87 =8,17 за 1 кв.м. В дальнейшем вопрос о применении индекса 1,25 с ДД.ММ.ГГГГ на общее собрание не выносился, решение общего собрания по данному вопросу отсутствует. Тем не менее, с указанной даты УК ООО « УКЗР» к стоимости работ по содержанию имущества применен индекс изменения сметной стоимости в размере 1,25, в результате стоимость указанных работ составила 7,88 руб, что в процентном соотношении к стоимости работ, утвержденных в марте 2009 года составило 25%. Всего размер платы за содержание и текущий ремонт составил 9,75 руб за кв. м. Применение индексов изменения сметной стоимости управляющей компанией обосновано Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004 ( утв. Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 года № 15/1 ) и иными нормативными документами в области строительства. В соответствии с письмом Министерства Регионального развития РФ от 05.03.2009 года № 6091 – АД/14 управляющим организациям, подрядным организациям при предложении размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Такой размер целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам. Кроме того, при проведении общего собрания собственников помещений и принятии решения по третьему вопросу нарушен порядок, установленный ст. 46 ч.2 ЖК РФ. В повестке дня собрания третий вопрос указан в другой редакции, чем в протоколе № итогов голосования собственников помещений. Вопрос о пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса изменений сметной стоимости и вопрос о об утверждении права управляющей организации на определение индекса изменений сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами в повестке общего собрания не значился.
В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал в полном объеме.
Представитель ответчика УК « ООО УК ЗР», действующий по доверенности Крысенко И.А. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что права истца при проведении общего собрания, заключении договора управления в 2008 не нарушены, поскольку участником голосования был прежний собственник квартиры ФИО4 При голосовании за пункт № было абсолютное большинство голосов. Индекс 1,25 не превышает предельных норм, установленных Комитетом ЕТО по Челябинской области. Истец к ним по поводу заключения договора управления, либо внесений изменений в ранее заключенный договор управления не обращался.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд исковые требования Таскаева К.С. находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, Таскаев К.С. является собственником ? доли в праве обще долевой собственности на однокомнатную квартиру по адресу <адрес> на основании договора дарения, заключенного с отцом ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.13). Собственником второй половины квартиры является брат ФИО5( л..д. 15).
Согласно протокола № заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией – ООО « УК ЗР».
Согласно пункта 3 протокола итогов голосования собственниками принято решение : Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной документации. Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами. ( л.д. 42 об.).
В соответствии с принятым по второму вопросу решением собственники утвердили в базовых ценах объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ в размере 6,30 руб.
Согласно п.11 общим собранием утверждена в базовых ценах плата за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 0,51 руб за 1 кв.м занимаемой площади в месяц.
К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт применен коэффициент удорожания в размере 3,61 ( приложение к договору управления ( л.д. 56), в результате стоимость работ по текущему ремонту составила 1,87 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК ЗР» и ФИО4 заключен договор управления многоквартирным домом № в соответствии с п. 5.2 которого размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется в базовых ценах с применением индекса изменения сметной стоимости, определяемого в соответствии с действующим законодательством, общим собранием собственников с учетом предложений Управляющей компании согласно итогового протокола голосования собственников жилых помещений данного дома ( л.д. 37 об.).
Как следует из выставленных Управляющей компаний « УК ЗР» по адресу <адрес> счетов по оплате за содержание жилья по февраль2010 года ставка за содержание жилья 8,17 руб за кв.м., с марта 2010 года – 9,75 руб – за кв.м. ( л.д.16-17 ).
Суд не может согласиться с доводами истца о том, что в данном случае усматривается нарушение закона при определении порядка установления размера платы за содержание жилья, основания для признания недействительным договора управления, а также нарушение законных прав и интересов истца как собственника помещения в указанном доме.
В соответствии со ст. ст.44, 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы выбора способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, в том числе определение размера платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, условия договора управления. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участием в данном собрании. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для вех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собрание собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего кодекса, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Как видно из материалов дела, ФИО4, правопреемником которого является истец, участвовал в голосовании по поставленным вопросам как собственник помещения в многоквартирном <адрес> в ноябре 2008 года. Согласно его решения по вопросам, поставленным на голосование, проголосовал «за» утверждение в базовых ценах в размере 6,30 руб объема и стоимости работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ, а также «за» утверждение применения индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за то, что пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сменой стоимости. ( л.д. 32). Таким образом, лицо, являвшееся собственником помещения в многоквартирном доме на момент голосования, приняло участие в голосовании, и голосовало за принятие решения, которое в настоящее время обжалуется.
Не усматривает суд и нарушения порядка, установленного ч.2 ст. 46 ЖК РФ при проведении общего собрания собственников. Вопрос № поставленный на голосование сформулирован « Утверждение применения к базовым ценам индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого управомоченными органами ».
Вариант решения по вопросу поставленному на голосование «Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной стоимости». Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости».
Таким образом, решение собственников было принято по указанному в повестке дня, и поставленному на голосование вопросу.
Согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив определяется на общем собрании собственников в таком доме, которое проводится статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
С учетом того, что собственники в данном случае проголосовали за применение индекса изменения сметной стоимости и утверждение права управляющей организации на определение размера индекса, следует сделать вывод о том. что действия ответчика по применению индекса изменения сметной стоимости в марте 2010 года являются законными.
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что ФИО4, участвовавший в голосовании, должен был знать о принятом решении, но в установленные сроки принятое решение не обжаловал.
А также суд принимает во внимание то обстоятельство, что собственниками указанного многоквартирного дома не реализована предусмотренная ст. 45 ЖК РФ обязанность собственников по проведению годового общего собрания в 2009 и 2010 году, на разрешение которого мог быть поставлен вопрос о внесении изменений в порядок определения размера и применения индекса изменения сметной стоимости, в случае несогласия с ним.
Не соглашается суд с доводами истца о признании пункта 5.2 Договора Управления многоквартирным домом как недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки.
В соответствии с ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны ( собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течении согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственника помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение и ( или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу положений ч.8-2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартир6ном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, жилищным законодательством предусмотрен порядок урегулирования споров, связанных с ненадлежащим исполнением по договору управления.
Применение в данном случае положений Главы 9 ГК РФ, регулирующей сделки, недействительность сделок суд считает невозможным.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания ее судом таковой ( (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьями 168-179 ГК РФ предусмотрены основания признания сделок недействительными.
В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ни в исковом заявлении, ни в ходе судебного разбирательства истец не указал по какому конкретно основанию может является недействительной сделкой и могут быть применены последствия недействительности оспоримой сделки п. 5.2 договора управления.
Исковые требования заявленные Таскаевым К.С. о признании п. 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности оспоримой сделки, обязании привести договор управление в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет платы в соответствие с ценами, действовавшими до ДД.ММ.ГГГГ являются необоснованными, не подлежащими удовлетворению.
В то же время суд разъясняет истцу, что согласно п. 7.1 Договора Управления №, заключенного с ФИО4. все споры, возникшие из настоящего договора или в связи с ним разрешаются сторонами путем переговоров. В случае если стороны не могут достичь соглашения, споры и разногласия разрешаются судебном порядке. Таким образом, в данном случае предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, после соблюдения которого истец может обратиться в суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ суд
Р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Таскаева К С к Обществу с ограниченной ответственностью « Управляющая компания Западного района» о признании решения общего собрания собственников помещений по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами, незаконным; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее на будущее время, а именно обязании управляющей компании производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами утвержденными общим собранием ; обязании ООО « Управляющая Компания Западного района» привести договор управления в соответствие с требованиями законодательства; произвести перерасчет за март, апрель, май, июнь 2010 года в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества многоквартирных домов, действовавшими до 01.03. 2010 года отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского облсуда в течении 10 дней с подачей жалобы через Саткинский горсуд.
Председательствующий подпись Богаевская Т.С.
Верно:
Судья Богаевская Т.С.
Секретарь Антонова Е.С.
Решение вступило в законную силу «___»______2010 года
Судья Богаевская Т.С.