Дело № 2-223 2011 год
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 марта 2011 года
Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
Председательствующего Богаевской Т.С.
С участием прокурора Доценко Е.И.
При секретаре Антоновой Е.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саткинского городского прокурора в интересах Фоминой А.П. к ООО «Жилищная управляющая компания » о признании незаконным применения индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25, обязании произвести перерасчет за содержание общего имущества многоквартирных домов,
У с т а н о в и л :
Саткинский горпрокурор обратился в суд в интересах Фоминой А.П. с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания » ( далее по тексту ООО « ЖилУК) о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами ; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применить последствия недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее действия на будущее время, а именно обязать управляющую компанию производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами, утвержденными общим собранием; признать применение индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязать управляющую компанию произвести Фоминой А.П. перерасчет за ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества, действовавшими до ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с принятым решением общего собрания собственников многоквартирного <адрес>, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, собственники по второму вопросу утвердили в базовых ценах в размере <данные изъяты> руб. 58 коп. объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ. По 11 вопросу принято решение утвердить в базовых ценах плату за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты> руб за 1 кв.м. занимаемой площади жилого помещения в месяц, на основании перечня работ. К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт, применен индекс изменения сметной стоимости в размере <данные изъяты>, в результате стоимость работ по текущему ремонту за 1 кв.м. составила <данные изъяты> руб. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление для жителей <адрес> составляла <данные изъяты> + <данные изъяты> =<данные изъяты> за 1 кв.м. В дальнейшем вопрос о применении индекса 1,25 с ДД.ММ.ГГГГ на общее собрание не выносился, решение общего собрания по данному вопросу отсутствует. Тем не менее, с указанной даты ООО « Жил УК» к стоимости работ по содержанию имущества применен индекс изменения сметной стоимости в размере 1,25, в результате стоимость указанных работ составила <данные изъяты> руб, что в процентном соотношении к стоимости работ, утвержденных в ДД.ММ.ГГГГ составило 25%. Всего размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление составил <данные изъяты> руб за 1 кв. м. Применение индексов изменения сметной стоимости управляющей компанией обосновано Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004 ( утв. Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 года № 15/1 ) и иными нормативными документами в области строительства. В соответствии с письмом Министерства Регионального развития РФ от 05.03.2009 года № 6091 – АД/14 управляющим организациям, подрядным организациям при предложении размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Такой размер целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам. Кроме того, при проведении общего собрания собственников помещений и принятии решения по третьему вопросу нарушен порядок, установленный ст. 46 ч.2 ЖК РФ. В повестке дня собрания третий вопрос указан в другой редакции, чем в протоколе № итогов голосования собственников помещений. Вопрос о пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса изменений сметной стоимости и вопрос о об утверждении права управляющей организации на определение индекса изменений сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами в повестке общего собрания не значился. Применение индекса изменения сметной стоимости к работам по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов не предусмотрено законодательством и нарушает права граждан, поскольку влечет необоснованное увеличение размера платы за услуги, оказываемые управляющей компанией.
Решением Саткинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований прокурора отказано в полном объеме.
Определением судебной коллеги по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Саткинского суда в части отказа Фоминой А.П. в иске о признании применения индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 незаконным, возложении на управляющую компанию произвести Фоминой АП. перерасчет за ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества, действовавшими до ДД.ММ.ГГГГ, отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение.
В судебном заседании прокурор Доценко Е.И., истец Фомина А.П. на исковых требованиях настаивали в полном объеме. Истец пояснила, что в голосовании по выбору управляющей компании и утверждению размеров платы за содержание и ремонт не участвовала, о проводимом собрании собственников в их доме не знала. С ДД.ММ.ГГГГ стали приходить квитанции с другой платой, с чем она не согласна. В указанном многоквартирном доме у нее в собственности две квартиры <адрес> и <адрес>, в связи с чем ей как пенсионерке тяжело оплачивать новые платежи,. Полагает, что размер платежей необоснованно завышен управляющей организацией.
Представитель ответчика УК « ООО УК ЗР», действующий по доверенности Крысенко И.А. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что индекс 1,25 не превышает предельных норм, установленных Комитетом ЕТО по Челябинской области. Тарифы, установленные в ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Главы Саткинского городского поселения для нанимателей жилых помещений в домах муниципального и государственного жилого фонда превышают тарифы, примененные Управляющей компанией в ДД.ММ.ГГГГ. Фактически, даже после увеличения тарифа на 25 % к размеру тарифа ДД.ММ.ГГГГ плата за содержание и ремонт жилого помещения по <адрес> не превышает, а на 11,2 % ниже чем стоимость утвержденная муниципалитетом для муниципального жилого фонда. С ДД.ММ.ГГГГ произошло изменение стоимости нескольких составляющих общую стоимость работ по содержанию жилья : освещение мест общего пользования, содержание внутридомового газового оборудования, содержание вентиляционных каналов, дератизация чердаков и подвалов, вывоз ТБО, в связи с чем произошло увеличение на 25 % тарифа по содержанию жилья путем применения индекса в пределах, установленных законодательством, договором на управление многоквартирным домом, решением общего собрания собственников.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд требования, заявленные прокурором в интересах Фоминой А.П. находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, Фомина А.П. является собственником двухкомнатной квартиры по адресу <адрес> на основании договора передачи квартиры в собственность граждан о ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 12).
Согласно протокола № 1 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией – ООО « Жил УК »( л.д. 14-17).
Согласно пункта 3 протокола итогов голосования собственниками принято решение : Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной документации. Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами. ( л.д. 15).
В соответствии с принятым по второму вопросу решением собственники утвердили в базовых ценах объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ в размере <данные изъяты> руб.
Согласно п.11 общим собранием утверждена в базовых ценах плата за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты> руб за 1 кв.м занимаемой площади в месяц ( л.д. 16).
К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт применен коэффициент удорожания в размере <данные изъяты> ( приложение к договору управления ( л.д. 23), в результате стоимость работ по текущему ремонту составила <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГГГ между принимавшими участие в голосовании жильцами <адрес> и ООО « Жил УК » заключен договор управления многоквартирным домом № в соответствии с п. 5.2 которого размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется в базовых ценах с применением индекса изменения сметной стоимости, определяемого в соответствии с действующим законодательством, общим собранием собственников с учетом предложений Управляющей компании согласно итогового протокола голосования собственников жилых помещений данного дома ( л.д. 31)..
Как следует из выставленных Управляющей компаний « Жил УК » по адресу <адрес> счетов по оплате за содержание жилья по ДД.ММ.ГГГГ ставка за содержание жилья <данные изъяты> руб за кв.м., с ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб за кв.м. ( л.д.80-87 ).
Суд не может согласиться с доводами истца о том, что в данном случае усматривается нарушение закона при определении порядка установления размера платы за содержание жилья, необоснованное увеличение платы за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома на 25%.
Согласно протокола № итогов голосования собственников помещений в многоквартирном <адрес> по вопросам, поставленным на голосование, собственники большинством голосов проголосовали «за» утверждение в базовых ценах объема и стоимости работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ, а также «за» утверждение применения индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за то, что пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сменой стоимости. ( л.д. 15-17).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для тех собственников, которые не участвовали в голосовании ( ч.5 ст. 46 ЖК РФ).
Постановление ГК «ЕТО» № от ДД.ММ.ГГГГ « Об установлении предельных максимальных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение по муниципальным образованиям Челябинской области на ДД.ММ.ГГГГ устанавливает на ДД.ММ.ГГГГ предельные максимальные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального или государственного жилищного фонда в разрезе муниципальных образований Челябинской области, в том числе для Саткинского муниципального района - 104.
В соответствии с п.3 ст.156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением ( платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления, следовательно, требования вышеуказанного постановления ЕТО распространяются только на размер платы установленной муниципалитетом в соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ.
Согласно разъяснений, содержащихся в Письме Минрегионразвития РФ № 6177-АД/14 от 06.03.2009 года с учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения равного размеру за содержание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Согласно Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий включает в себя :
осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства;
освещение помещений общего пользования;
обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку полмещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов ;
меры пожарной безопасности;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства ;
текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их в финансирования( п.п. 16,17 Правил).
В судебном заседании нашло подтверждение, что собственниками многоквартирного жилого <адрес> утверждены в базовых ценах объем и стоимость работ по содержанию общего имущества, а также порядок применения изменения сметной стоимости управляющей организацией.
Ответчиком представлено суду обоснование коэффициента 1,25, из представленных документов усматривается, что с ДД.ММ.ГГГГ произошло удорожание услуг в частности по поставке электроэнергии, что отразилось на плате за освещение мест общего пользования, увеличилась стоимость замены электроламп ( л.д. ).
Произошло удорожание услуг по содержанию внутридомового газового оборудования, что усматривается из договора № на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования, от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО « Челябинскгазком» ( л.д. ).
Нашли подтверждение также доводы ответчика об увеличении платы за обслуживание вентиляционных каналов в связи с изменением условий договора с ДД.ММ.ГГГГ с подрядной организацией ООО «ЖВС»( л.д. ).
Заключен новый договор на аварийное обслуживание с ДД.ММ.ГГГГ. Факт увеличения объемов обслуживания населения дома по адресу <адрес> подтверждается статистической справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, сформированной на основании журналов регистрации заявок граждан (л д ).
Усматривается увеличение стоимости услуг по дератизации чердаков и подвалов в связи с заключение договора с Автономней некоммерческой организацией « Центр дезинфекции, дератизации и дезинсекции» -единственной организацией монополистом, оказывающей данные услуги по Саткинскому району на основании прейскуранта ( л.д. ).
Увеличение стоимости услуг по вывозу ТБО усматривается из договора с ООО « Сандор» №, Постановления Главы Саткинского городского поселения № 23 от 15.02.1010 года ( л.д. ).
Согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив определяется на общем собрании собственников в таком доме, которое проводится статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
С учетом того, что собственники в данном случае проголосовали за применение индекса изменения сметной стоимости и утверждение права управляющей организации на определение размера индекса, следует сделать вывод о том. что действия ответчика по применению индекса изменения сметной стоимости в марте 2010 года являются законными.
Таким образом, увеличение ООО « ЖилУК» тарифв на содержание жилья с ДД.ММ.ГГГГ путем применения индексов изменения сметной стоимости по отдельным видам работ в пределах максимального индекса, утвержденного собственниками дома ( приложение к договору управления) является законным и обоснованным, соответствует условиям заключенного договора управления многоквартирным домом, решениям собственников, праву управляющей организации не чаще 1 раза в год на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами, не противоречит ЖК РФ, Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, письмам Минрегионразвития РФ № 6177 АД\14, № 1289-СК/08, № 6174-АД/14 и не нарушает прав истца, поскольку направлено на исполнение условий договора управления и обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что собственниками указанного многоквартирного дома не реализована предусмотренная ст. 45 ЖК РФ обязанность собственников по проведению годового общего собрания в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на разрешение которого мог быть поставлен вопрос о внесении изменений в порядок определения размера и применения индекса изменения сметной стоимости, в случае несогласия с ним.
В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ни в исковом заявлении, ни в ходе судебного разбирательства истец не указал каким нормативным актам противоречит применение в данном случае индекса изменения сметной стоимости 1,25, каким реально должно быть увеличение тарифа, истцом не представлен свой расчет предполагаемого увеличения тарифа и его экономическое обоснование.
Ответчиком представлено суду обоснование роста тарифа, которое истцом не опровергнуто.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ суд
Р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Саткинского городского прокурора в интересах Фоминой А.П. к Обществу с ограниченной ответственностью « Жилищная управляющая компания» о признании применения индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязании ООО « Жилищная управляющая компания » произвести перерасчет Фоминой А.П. платы за содержание общего имущества многоквартирного дома за ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества многоквартирных домов, действовавшими до ДД.ММ.ГГГГ отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского облсуда в течении 10 дней с подачей жалобы через Саткинский горсуд.
Председательствующий Богаевская Т.С.