... № 2-1209/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
07 октября 2010 г.
Саровский городской суд Нижегородской области в составе:
председательствующего - судьи Елисеевой Н.В.,
при секретаре - Фатькиной М.А.,
с участием истца Квитковской Е.В., ее представителя Палагина Ю.М.,
представителей ответчиков Дорожкиной Н.В., Рубцова О.П., действующих на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Квитковской Евдокии Андреевны, Квитковской Елены Викторовны к МУП «Центр ЖКХ» об обязанности выполнения текущего ремонта в муниципальном жилом помещении,
у с т а н о в и л:
Истцы Квитковская Е.А. и Квитковская Е.В. обратились в суд с настоящим иском и просят обязать ответчика МУП «Центр ЖКХ» произвести текущий ремонт в квартире № N, расположенной в доме № N по ул.... г.Сарова Нижегородской области, а именно: отремонтировать балкон, оконные проемы, заменить двери, полы, произвести побелку потолков квартиры и оклейку обоями жилых комнат, окраску стен ванной и туалетной комнаты, коридора, кухни, зачистку от старой краски и покраску радиаторов отопления во всей квартире, заменить ванную и смеситель в ванной комнате.
Свои исковые требования мотивируют следующим.
Квитковская Е.А. является нанимателем квартиры № N в доме № N по ул.... г.Сарова с 1964 года. В квартире зарегистрированы проживают Квитковская Е.А. и ее дочь Квитковская Е.В.
С момента предоставления им жилого помещения, который является муниципальным, в нем ни разу не проводились работы по его ремонту собственником жилого помещения - Администрацией г.Сарова, а потому и МУП «Центр ЖКХ», которому в управление передан жилищный фонд в г.Сарове.
По данному вопросу истцы многократно обращались в ЖЭК, МУП «Центр ЖКХ» и другие органы, однако их требования и обращения остались без рассмотрения.
В ходе рассмотрения дела истец Квитковская Е.В. и ее представитель Палагин Ю.М. поддержали заявленные требования.
Истец Квитковская Е.А. в судебное заседание не явилась, просит дело рассмотреть в ее отсутствие.
Представитель ответчика МУП «Центр ЖКХ» Дорожкина Н.В., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Определением Саровского городского суда Нижегородской области от 24 августа 2010 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г.Сарова Нижегородской области.
Представитель Администрации г.Сарова Нижегородской области Рубцов О.П., действующий на основании доверенности, исковые требования Квитковских в части обязанности выполнения текущего ремонта не признал, пояснив суду, что это является обязанностью нанимателя жилого помещения, в части замены ванны иск признал, о чем в материалах дела имеется письменное заявление о признании иска с разъяснением положений ст.173 ГПК РФ, в части ремонта балкона иск не признал, пояснив суду, что балкон является общим имуществом жилого дома. Собственники жилого дома должны собрать общее собрание собственников и данном собрании решить вопрос о производстве капительного ремонта балкона Квитковских.
Заслушав истца, ее представителя, возражения представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Жилой дом № N по ул.... построен в 1964 году (договор управления многоквартирным домом, л....).
Как пояснила в судебном заседании истец Квитковская Е.В., ее мать проживает в указанном доме с момента его постройки, то есть с 1964 года.
Данное обстоятельство подтверждается и договором найма жилого помещения от 15.03.1999 г. л.д....).
В соответствии с ч.1 ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст.672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 676 ГК РФ, 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Данные нормы закона нашли свое отражение и в жилищном законодательстве (ст.ст.60-62 ЖК РФ).
В соответствии с п.п.2,3 ч.2 ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
В силу п.4 ч.3 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт жилого помещения.
Согласно Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 21 января 2006 г. № 25, наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Как указано выше, нанимателем жилого помещения - квартиры № N в доме № N по ул.... г.Сарова является Квитковская Е.А.
Как следует из представленных материалов Квитковская Е.А. многократно обращалась в ЖЭК МУП «Центр ЖКХ», МУП «Центр ЖКХ», Администрацию г.Сарова л.д....) с требованием произвести ремонт в квартире.
Актом обследования технического состояния квартиры от 25.12.2008 г. установлено следующее: жилая комната № 1 - на клеевой окраске потолка наблюдаются двухсторонние трещины по рустам 9 мм, отслоение и шелушение клеевой окраски потолка на площади 4,5 х 1,0 м, стеновые обои частично загрязнены в зоне выключателя, местами отошли от основания, стертость окрасочного слоя пола 50%, окрасочный слой оконных рам, балконной двери растрескался и частично отслаивается, окрасочный слой радиаторов растрескался 45%, частично отслаивается; в комнате произведен частичный ремонт в 2000 году за счет средств ЖРЭП-N (смена бумажных обоев и клеевая окраска потолка); жилая комната № 2 - отслоение и шелушение клеевой окраски потолка 7% от площади, загрязнение 60%, трещины по русту 3 м.п., стеновые обои частично загрязнены (одна полоса), стертость окрасочного слоя пола 50%, окрасочный слой радиаторов растрескался 45%, частично отслаивается, окрасочный слой оконных рам растрескался 50%, загрязнен, частично отслаивается, окрасочный слой межкомнатных дверей загрязнен 100%, в комнате произведен частичный ремонт в 2001 году за счет средств ЖРЭП-N (смена бумажных обоев и клеевая окраска потолка); жилая комната № 3 - отсутствует окрасочный слой оконный рам 50% и подоконника 90%, наблюдается поверхностная гниль древесины оконных рам, а также щель между составными досками подоконника шириной до 1 см, окрасочный слой радиаторов растрескался 45%, частично отслаивается, загрязнен 70%, стертость окрасочного слоя пола 70%, в комнате произведен частичный ремонт в 2007 году на счет средств нанимателя (смена стеновых обоев и оклейка потолка пенопластовой плиткой); кухня - окрасочный слой растрескался 2,5 кв.м, местами отслаивается и загрязнен 90%, окрасочный слой потолка загрязнен до 100%, местами шелушение и отслаивание масляной окраски, окраска инженерных систем отслаивается и шелушиться до 40%, окрасочный слой окон растрескался 50% и загрязнен до 60%, двери загрязнены до 80%; ванная комната - отслоение окрасочного слоя стен 0,5 х 0,9 кв.м, окраска инженерных систем отслаивается и шелушится до 40%, коррозирует, на ванной скол эмали у выпуска 10 х 1,5 кв.ми от механического воздействия, двери загрязнены до 80% и частично отслаивается масляная краска; санузел - стеновые обои частично отсутствуют, окрасочный слой труб отслаивается коррозирует до 30%, двери загрязнены до 80%; прихожая коридор - клеевая окраска потолка отслаивается местами, стеновые обои загрязнены, местами отошли от стен, нарушена штукатурка дверного откоса входной двери квартиры, дверное полотно повреждено из-за неоднократной смены замков. Квартира находится в антисанитарном состоянии и требует немедленного проведения текущего ремонта л.д....).
Из письма генерального директора МУП «Центр ЖКХ» от 16 июня 2009 г. следует, что 01 июня 2009 г. представителями МУП «Центр ЖКХ» совместно с представителями ДГХ и ЖЭУ-N проведен комиссионный осмотр технического состояния жилых и вспомогательных помещений квартиры № N жилого дома № N по ул.... (в комнату № 3 доступ не обеспечен). При осмотре установлено, что квартира длительное время не ремонтировалась и требует текущего ремонта л.д....).
Из письма генерального директора МУП «Центр ЖКХ» от 23 июня 2010 года следует, что 07.05.2010 г. и 20.05.2010 г. представителями МУП «Центр ЖКХ», ЖЭУ-N проведен комиссионный осмотр технического состояния балкона и квартиры № N дома № N по ул..... В результате осмотра ванной комнаты установлено, что ванна сколов эмали и течей не имеет, наблюдается потертость эмали около выпуска. Смеситель в ванной не исправлен. В результате осмотра комнат №1,3 и балкона установлено: на клеевой окраске потолка наблюдаются отслоения побелки, стеновые обои в удовлетворительном состоянии. В квартире требуется текущий ремонт. При осмотре балконной плиты обнаружено полное разрушение железобетонной конструкции до арматуры, балконная плита подлежит замене л.д....).
Согласно договору найма жилого помещения, заключенному между МЖЭП № N и Квитковской Е.А. от 15.03.1999 г., наниматель обязуется производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет, текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире.
В текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки (п.п. «з» п.2 договора).
В ходе рассмотрения дела сторонам неоднократно на обсуждение ставился вопрос о производстве экспертизы, однако стороны от ее производства отказывались.
Актом технического осмотра квартиры от 24 августа 2010 года установлено следующее: кухня - клеевая окраска потока шелушится, загрязнена, обои загрязнены, отошли от основания, местами отсутствуют, масляная окраска оконных и дверных блоков отслаивается, загрязнена, отсутствует вентиляционная решетка, сантехническое оборудование, а именно смеситель и мойка находятся в удовлетворительном состоянии; комната № 1 - отслоение и шелушение окрасочного слоя потолка, обои на стенах отслоены, стертость масляной окраски дощатого прибора, окрасочный слой отопительного прибора отслаивается, нарушен окрасочный слой оконных створок, подоконной доски; комната № 2 масляная краска пола стерта, произведена смена стеновых обоев и оклейка потолка плиткой силами нанимателя; комната № 3 - окрасочный слой отопительного прибора отслаивается, частично отсутствует, нарушен окрасочный слой оконных створок, подоконной доски, балконной двери, масляная окраска пола стерта, балкон находится в аварийном состоянии (разрушение 80%); помещение ванной комнаты и туалета - внутренняя отделка повреждена, загрязнена, в ванной комнате демонтирован жителями умывальник, смеситель находится в рабочем состоянии, трубы холодного и горячего водоснабжения требует проведения окрасочных работ, санитарно-технические приборы находятся в рабочем состоянии, имеется стертость и сколы эмали в месте слива воды на поверхности ванны, необходимо рассмотреть вопрос о замене ванны; дверное полотно входной двери - имеет повреждения в местах установки замков, дверных приборов из-за неоднократной смены замков.
По мнению членов комиссии, работы по текущему ремонту в квартире нанимателем не производились более 10 лет. В комнате № 2 нанимателем частично произведен текущий ремонт (произведена смена стеновых обоев и оклейка потолка плиткой) л.д...).
Таким образом, суд считает, что требования истца в части ремонта оконных проемов, дверных проемов, побелки потолков, оклейки стен обоями в жилых комнатах, окраски стен ванной и туалетной комнат, коридора, кухни, зачистку от старой окраски и покраски радиаторов отопления квартиры, замены смесителя являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку данные работы относятся к текущему ремонту, который обязан производить наниматель собственными силами.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не доказан факт необходимости замены дверей и полов, а потому данные требования удовлетворению также не подлежат.
Проведение капитального ремонта жилого помещения возлагается по договору найма жилого помещения на наймодателя.
Капитальный ремонт - ремонт, при котором производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.
Как следует из объяснений истца Квитковской Е.В., с момента заключения договора найма жилого помещения 15.03.1999 г. договор социального найма с матерью не перезаключался.
Согласно Уставу МУП «Центр ЖКХ», предприятие выступает наймодателем по договору социального найма и найма специализированного жилого помещения с нанимателями жилых помещений в муниципальном жилищном фонде (п.2.2.10).
Согласно п.п.2.2.14 Устава, МУП осуществляет представительство интересов Администрации г.Саров в суде при рассмотрении вопросов о неуплате за жилье и коммунальные услуги, о выселении нанимателей жилых помещений и иным вопросам, связанным с управлением жилыми домами.
В соответствии с п.п.1,2,3 ч.1 ст.154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
плату за коммунальные услуги.
Согласно ч.ч.3,4 ст.155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, в данном случае МУП «Центр ЖКХ» является представителем наймодателя - муниципального образования г.Саров, но не наймодателем в понимании ст.671 ГК РФ.
Соответственно, обязанным лицом перед Квитковскими является Администрация г.Сарова. При этом МУП «Центр ЖКХ» может выступать непосредственным исполнителем работ при наличии соответствующего соглашения с Администрацией.
Согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Понятие общего имущества в многоквартирном жилом доме дано в ст.36 ЖК РФ.
Как следует из договора управления многоквартирным домом, в состав которого входят помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию - ЗАТО г.Саров № N от 04.12.2005 г., заключенному между Департаментом городского хозяйства Администрации г.Сарова и МУП «Центр ЖКХ» (которое действует как управляющая организация), в состав общего имущества входит помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, а именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Ремонт общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт общего санитарно-технического оборудования, конструктивных элементов многоквартирного дома.
Капитальный ремонт - комплекс работ, выполняемый с целью восстановления ресурса общего имущества с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.
В судебном заседании истец Квитковская Е.В. пояснила, что в 2009 г. один из дней в дому подъехала машина ЖРЭПа, отбила железобетонное основание ее балкона и уехала, причину таких действий работников ЖРЭПа она объяснить не может.
В судебном заседании представителем истца представлены фотографии балкона квартиры Квитковских.
Представители ответчиков подтвердили, что в настоящее время балкон находится именно в таком состоянии.
Балкон жилого дома относится к общему имуществу жилого дома и относится к местам общего пользования.
Согласно перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, (стр....), к ремонту мест общего пользования относится герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
Учитывая выше изложенное, суд считает, что администрация г.Сарова, как собственник жилого дома обязана произвести ремонт балкона квартиры № N в доме № N по ул.....
В судебном заседании 05 октября 2010 года представитель ответчика Администрации г.Сарова Нижегородской области Рубцов О.П. добровольно признал иск Квитковских в части замены ванны.
Признание иска в данной части ответчиком занесено в протокол судебного заседания л.д....), заявление о признании иска приобщено к материалам дела л.д....), представителю ответчика разъяснены последствия признания иска в ходе судебного заседания 07 октября 2010 года.
Суд принимает признание иска в части замены ванны представителем ответчика, поскольку данное признание не противоречит требованиям закона и охраняемым интересам других лиц.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика Администрации г.Сарова в пользу Квитковской Е.В. необходимо взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Квитковской Евдокии Андреевны, Квитковской Елены Викторовны удовлетворить частично.
Обязать Администрацию г.Сарова Нижегородской области произвести ремонт балкона и замену ванны в жилом помещении, расположенном по адресу: г.Саров Нижегородской области ул...., д.... кв.....
Взыскать с Администрации г.Сарова Нижегородской области в пользу Квитковской Елены Викторовны расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
Исковые требования Квитковской Евдокии Андреевны, Квитковской Елены Викторовны к МУП «Центр ЖКХ» оставить без удовлетворения.
Исковые требования Квитковской Евдокии Андреевны, Квитковской Елены Викторовны к Администрации г.Сарова Нижегородской области об обязанности выполнения текущего ремонта в квартире оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней с момента принятия судом решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 12 октября 2010 года.
П.п.Судья Саровского городского суда - Н.В.Елисеева
... судья - Н.В.Елисеева