Решение
именем Российской Федерации
16 сентября 2010 года г. Саров Нижегородской области
принято в окончательной форме 20 сентября 2010 года
Саровский городской суд Нижегородской области в составе судьи А.К. Аниканова
при секретаре судебного заседания А.Ю. Турканове,
с участием
ответчицы Е.Н. Ивановой,
представителя третьего лица - W.W.W - С.Н. Кирейчева, действующего на основании доверенности от 0000 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Z.Z.Z к Иванову Максиму Викторовичу и Ивановой Елене Николаевне об обращении взыскания на квартиру,
установил:
Z.Z.Z» обратилось в Саровский городской суд Нижегородской области с исковым заявлением, в котором, обращая свои требования к М.В. Иванову и Е.Н. Ивановой, просит обратить взыскание на квартиру ... дома ... по ул. ... в г. Саров Нижегородской области, определив размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в 3 583 829 руб. 48 коп., в т. ч. остаток основного долга в размере 2494 072 руб. 88 коп., проценты за пользование займом в размере 582 962 руб. 90 коп., пени в размере 506 793 руб. 70 коп., а также определив подлежащими выплате начиная с 29 июля 2010 года и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 11% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 2 494 072 руб. 88 коп.; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную стоимость квартиры в 5002 тыс. руб.
Исковые требования обоснованы тем, что 29 февраля 2008 года между М.В. Ивановым и Е.Н. Ивановой, с одной стороны, и S.S.S - с другой, был заключен договор займа, предоставленного для приобретения ответчиками квартиры ... дома ... по ул. ... в г. Саров Нижегородской области, в размере 2500 тыс. руб., под 11% годовых сроком на 240 месяцев. 3 марта 2008 года сумма займа была зачислена на счет М.В. Иванова. 5 марта 2008 года произведена государственная регистрация ипотеки на квартиру; права залогодержателя были удостоверены закладной, составленной залогодателями М.В. Ивановым и Е.Н. Ивановой, выданной в тот же день; в закладной указано, что стоимость заложенной квартиры 5002 тыс. руб. В настоящее время владельцем закладной является истец. Начиная с июня 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и уплате процентов ответчиками не выполняются, также ими было нарушено обязательство по оплате страхового взноса по договору страхования № N от 3 марта 2008 года, в связи с чем истец предъявил М.В. Иванову и Е.Н. Ивановой требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. По состоянию на 28 июля 2010 года задолженность составила 3583 829 руб. 48 коп., в т. ч. остаток основного долга в размере 2494 072 руб. 88 коп., проценты за пользование займом в размере 582 962 руб. 90 коп., пени в размере 506 793 руб. 70 коп.
Определением Саровского городского суда Нижегородской области от 2 августа 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено W.W.W, с которым ответчиком М.В. Ивановым был заключен договор страхования спорной квартиры, а также жизни и трудоспособности ответчиков.
Ответчики возражений на иск не представили.
Представитель третьего лица W.W.W в отзыве на иск указал, что от страхователя М.В. Иванова не поступало документов, свидетельствующих о наступлении страхового случая по рискам, предусмотренным заключенным с ним договором страхования. Также в отзыве отмечается, что за период 2009-2010 г. г. страховая премия не выплачивалась, в связи с чем 13 августа 2010 года в адрес М.В. Иванова было направлено письмо с уведомлением о расторжении договора страхования.
В судебное заседание представитель истца и ответчик М.В. Иванов не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, что на основании ст. 167 ГПК Российской Федерации и было сделано.
Ответчица Е.Н. Иванова возражала против иска. Пояснила, что в результате неудач в предпринимательской деятельности стала неплатежеспособной, а ее ... длительное время находится на лечении ... Согласилась с размером основного долга и задолженностью по уплате процентов за пользование заемными средствами, указанными в исковом заявлении; размер пени считала нужным снизить. Также просила, приняв во внимание ее жизненную ситуацию и проживание в спорной квартире несовершеннолетнего ребенка, в случае удовлетворения иска отсрочить реализацию квартиры на 6 месяцев, для того, чтобы попытаться восстановить платежеспособность либо найти на квартиру покупателя и продать ее за разумную цену.
Представитель третьего лица С.Н. Кирейчев пояснил, что по заключенному договору страхования квартиры и имущественных интересов ответчиков страховые взносы после 2008 года не вносились, в связи с чем его действие было прекращено.
Выслушав ответчицу и представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Из договора займа от N от 29 февраля 2008 года и договора купли-продажи от 29 февраля 2008 года следует, что М.В. Ивановым и Е.Н. Ивановой за 5 млн. руб., из которых 2500 тыс. руб. предоставлены в качестве целевого займа S.S.S, была приобретена квартира ... дома ... по ул. ... в г. Саров Нижегородской области. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права М.В. Иванов и Е.Н. Иванова имеют по 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру; зарегистрировано обременение права - ипотека в силу закона.
Согласно п. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Подпунктами 2, 5 статьи 13 указанного Закона установлено, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой; передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном статьей 48 настоящего Федерального закона. Согласно п. 3 ст. 48 Закона владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем.
Представленной в материалах дела закладной (л. д. ...) удостоверяются права ее держателя по обеспеченным ипотекой обязательствам М.В. Иванова и Е.Н. Ивановой, вытекающим из договора займа от 29 февраля 2008 года № N.
Первоначально закладная выдана S.S.S 5 марта 2008 года. Дата передачи закладной Z.Z.Z - 20 мая 2008 года, о чем имеется соответствующая запись.
Предмет ипотеки - квартира ... дома ... по ул. ... г. Саров Нижегородской области, ее стоимость 5002 тыс. руб.; дата государственной регистрации ипотеки - 5 марта 2008 года.
Закладной установлено, что общая сумма долга составляет 2500 тыс. руб.; на момент передачи прав на закладную остаток неисполненных обязательств по основному долгу составлял 2496 676 руб. 24 коп.
Цель использования денежных средств - приобретение квартиры. Срок возврата займа - 240 месяцев; проценты - 11 % годовых; размер ежемесячного платежа 25 864 руб. 74 коп.; срок исполнения по каждому платежу - последний день процентного периода, совпадающего с соответствующим календарным месяцем; проценты начисляются на остаток суммы обязательства ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления денежных средств (п. 1.3 условий и порядка исполнения денежного обязательства), при отсутствии просрочки в погашении денежного обязательства из суммы ежемесячного платежа в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы обязательства.
Должник обязан досрочно вернуть сумму обязательства, уплатить начисленные проценты за пользование этой суммой и неустойку (пени, штрафы) в случае их начисления, не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления залогодержателем письменного требования о досрочном погашении должником денежного обязательства по настоящей закладной по основаниям, указанным в п. 5.1 условий (п. 2.6 условий). Согласно п. 5.1 условий просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней (подпункт «а»), просрочка очередного ежемесячного платежа боле трех раз в течение 12 месяцев (подпункт «б»), а равно неисполнение или ненадлежащее исполнение должником любого из обязательств, предусмотренных закладной и условиями их исполнения (подпункт «в»), является основанием потребовать от должника (залогодателя) полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и уплаты неустойки (штрафа, пени).
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из данных, предоставленных истцом, с момента перехода к нему прав по закладной по настоящее время ответчиками был внесен лишь один платеж - 25 864 руб. 47 коп. (за май 2008 года), из которых, согласно графику платежей, 2603 руб. 36 коп. пошли в погашение основного долга, а остальная сумма - в уплату процентов.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств со стороны ответчиков предоставлено не было, в связи с чем суд находит, что порядок и сроки возврата займа и уплаты процентов был ответчиками нарушен: начиная с июня 2008 года ими не вносились очередные платежи в погашение долга и процентов.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Как установлено пунктом 2.4 условий и порядка исполнения денежного обязательства, должник обязан обеспечивать страхование в пользу залогодержателя предмета ипотеки и личного страхования в течение всего периода действия закладной (п. 2.1 условий); в случае передачи залогодержателем прав по закладной новому владельцу изменить в течение 5 дней выгодоприобретателя, указав в качестве такового нового владельца закладной.
По договору страхования от 3 марта 2008 года № N, заключенному между W.W.W с одной стороны, и М.В. Ивановым - с другой, в пользу S.S.S застраховано имущество - квартира ... дома ... по ул. ..., а также имущественные интересы ответчиков, связанные с причинением вреда их жизни и здоровью и с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом. Договор заключен на срок до 4 марта 2028 года (п. 6.1 договора); страховая премия уплачивается в рассрочку ежегодными платежами (п. 4.2). В случае задержки страхователем либо неуплаты выгодоприобретателем очередного страхового взноса на срок более 90 календарных дней страховщик по своему усмотрению имеет право расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив об этом выгодоприобретателя и страхователя не менее чем за 10 рабочих дней (п. 6.5.2).
Как видно из представленных квитанций, М.В. Ивановым была уплачена страховая премия за период страхования с 4 марта 2008 года по 3 марта 2009 года. 13 августа 2010 года в адрес М.В. Иванова представителем W.W.W направлено уведомление о том, что в сязи с неуплатой страховых взносов в установленные сроки обязательства по договору от 3 марта 2008 года № N прекращаются.
Согласно требованию от 16 июля 2009 года № N, полученному Е.Н. Ивановой 22 июля 2009 года, ответчикам со стороны Z.Z.Z предложено в связи с неуплатой страхового взноса по договору страхования от 3 марта 2008 года № N досрочно в полном объеме исполнить обязательства по закладной, а именно: уплатить основной долг в размере 2494 072 руб. 88 коп., начисленные проценты из расчета 11% до даты фактической уплаты основного долга; пени из расчета 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Поскольку договор займа, заключенный с ответчиками, предусматривает возвращение заемных средств в рассрочку, а также на основании процитированных выше п. п. 2.1 и 5.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства, установленных закладной, суд находит, что истец имеет право требовать с ответчиков уплаты ему 2494 072 руб. 88 коп. (2496676,24 - 2603,36) задолженности по основному долгу, а также процентов по договору займа: 582 248 руб. 15 коп. за период с 1 июня 2008 года по 28 июля 2010 года (поскольку данная величина, указанная ответчиком, не превышает расчетное значение 2494072,88/365 х 788 х 11%, а согласно ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации суд, по общему правилу, принимает решение в пределах заявленных требований) и процентов, начисленных по день исполнения обязательства, из расчета 11% годовых от суммы долга.
Пунктом 1 статьи 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных по обязательству процентов должник выплачивает залогодержателю пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Истцом в связи с допущенной ответчиками просрочкой возврата основного долга и процентов за период с июня 2008 года по 28 июля 2010 года начислено 506 793 руб. 70 коп. пени.
Согласно ст. 333 ГК Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, отмечая, что держатель закладной имеет несомненный интерес в своевременном поступлении платежей по ней, тем не менее, полагает, что установленный ответчикам процент неустойки за неисполнение обязанностей по осуществлению выплат по договору займа является чрезмерно высоким, а сумма неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением соответствующего обязательства.
При таких обстоятельствах суд, признавая пени, начисленные М.В. Иванову и Е.Н. Ивановой, явно несоразмерными последствиям нарушения обязательства, считает необходимым уменьшить их.
Размер пени за период с 1 июля 2008 года по 24 августа 2009 года (последний день периода, в который ответчиками должно было быть исполнено требование о досрочном возврате долга) суд определяет в 50 тыс. руб. Размер пени начиная с 25 августа 2009 года суд находит необходимым определять исходя из ставки в 0,03% в день от суммы основного долга (поскольку именно от суммы долга его просит исчислять истец); соответственно, за период с 25 августа 2009 года по 28 июля 2010 года размер пени составляет 249 157 руб. 88 коп. За период с 1 июля 2008 года по 28 июля 2010 года размер пени, таким образом, составляет 299 157 руб. 88 коп.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Пунктом 7.1 условий и порядка денежного обязательства установлено, что просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п. «а», «б» п. 5.1 условий (упомянутых выше), а также неудовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, являются основаниями обращения взыскания на заложенное имущество. Требования владельца по закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пени), начисленную за просрочку исполнения обязательств (п. 7.2).
Согласно п. 1 ст. 349 ГК Российской Федерации, по общему правилу, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
При таких обязательствах требования истца об обращении взыскания на квартиру ... дома ... по ул. ... в г. Саров Нижегородской области являются обоснованными.
Законных оснований для отказа в обращении взыскания на данное имущество не имеется.
Статьей 350 ГК Российской Федерации установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.
На основании ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку соглашением сторон не установлено иное, способ реализации имущества должен быть определен в виде продажи с публичных торгов.
Суд определяет цену заложенного имущества исходя из его стоимости, указанной в закладной, поскольку других доказательств сторонами не представлено; ответчица согласилась с тем, что в настоящее время стоимость ее квартиры не превышает 5002 тыс. руб.
Согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности, вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Суд с учетом представленных Е.Н. Ивановой документов о заболевании ее ... и о наличии у ответчиков несовершеннолетнего ребенка, при том, что они проживают в спорной квартире, на которую предлагается обратить взыскание, считает возможным отсрочить реализацию квартиры ... дома ... по ул. ... в г. Саров Нижегородской области на 6 месяцев. При этом суд исходит из того, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не будет превышать 5002 тыс. руб.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Поскольку заявление об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит оплате государственной пошлиной как заявление неимущественного характера, в пользу истца с ответчиков в равных долях должно быть взыскано 4 тыс. руб. государственной пошлины, уплаченной Z.Z.Z при обращении в суд.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
Иск Z.Z.Z удовлетворить в части.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру ... дома ... по ул. ... в г. Саров Нижегородской области.
Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 3376 193 руб. 66 коп., в т. ч. остаток основного долга в размере 2494 072 руб. 88 коп., проценты за пользование займом в размере 582 962 руб. 90 коп., пени в размере 299 157 руб. 88 коп.; также определить подлежащими выплате истцу из стоимости заложенного имущества проценты за пользование займом в размере 11% годовых и пени в размере 0,03% за каждый день просрочки, начисленные на сумму основного долга в 2 494 072 руб. 88 коп. начиная с 29 июля 2010 года и по день реализации квартиры.
Установить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену квартиры в 5002 тыс. руб.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до 16 марта 2011 года.
Взыскать в равных долях с Иванова Максима Викторовича и Ивановой Елены Николаевны в пользу Z.Z.Z 4 тыс. руб. в возмещение понесенных судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд Нижегородской области в течение десяти дней со дня принятия в окончательной форме.
П/п судьи А.К. Аниканова
...
Судья А.К. Аниканов