... № 2-1113/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
19 ноября 2010 г.
Саровский городской суд Нижегородской области в составе:
председательствующего - судьи Елисеевой Н.В.,
при секретаре - Белявской А.С.,
с участием истца Шепель И.А., ее представителя Палагина Ю.М.
представителей ответчиков Машина А.И., Даниловой Е.С., действующих на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шепель Ирины Александровны к МУП «Центр ЖКХ» о признании недействительным договора социального найма жилого помещения,
у с т а н о в и л:
Шепель И.А. обратилась в суд с настоящим иском и просит признать недействительным договор социального найма жилого помещения № № от 28 июля 2009 г., заключенный между МУП «Центр ЖКХ» и Шепель И.А. в отношении квартиры ... в доме № ... кор.... по ул.... г.Сарова Нижегородской области.
Свои исковые требования мотивирует следующим.
0000 г. в г.... области УССР Шепель И.А. ... с А., который проходил воинскую службу в пос... района ... области.
На момент ... с А. Шепель И.А. имела сына ... В., 0000 года рождения.
После ... семья переехала по месту жительства ....
В 0000 году А. поступил в ..., семья переехала жить в г.Москву на период обучения В.. в ....
По окончании ..., в 0000 году, А. был распределен для прохождения воинской службы в войсковую часть №, расположенную в г.Сарове Нижегородской области, в связи этим вся семья переехала на постоянное место жительство в г.Саров.
19 ноября 1998 г. на основании решения руководства ... о предоставлении жилой площади в общежитии А., работающему в W.W.W была предоставлена квартира по адресу: ул...., д.... кор.... ком...., жилой площадью 17,8 кв.метров.
23 ноября 1998 года семье был выдан ордер на занятие названной жилой площади в общежитии ..., в котором было указано, что она предоставляется А. на семью из трех человек: А., 0000 г.р., Шепель И.А., 0000 г.р., В., 0000 г.р.
0000 г. Шепель И.А. поступила на ... в W.W.W, где ... до 0000 года и обладала на данный момент времени статусом ....
В 2004 году А. перевели ... в г.Москву, после чего в 2005 году он выписался из занимаемой квартиры в общежитии, а в ней остались прописанными только Шепель И.А. с сыном.
0000 г. ... между А. и Шепель И.А. был расторгнут.
Дом, в котором проживали семья Шепель, являлся общежитием, в связи с чем договора найма на занимаемую ими квартиру собственник имущества ... не заключал.
30 апреля 2009 г. и.о.Главы администрации г.Сарова С. было издано постановление № №. На основании данного постановления лицам, проживающим в бывших общежитиях, было предложено заключить договоры социального найма занимаемых жилых помещений.
28 июля 2009 г. между генеральным директором МУП «Центр ЖКХ», действующим от имени собственника муниципального образования г.Саров Нижегородской области, действующим на основании Устава МУП «Центр ЖКХ», утвержденного распоряжением от 15 августа 2005 г. № №, иенуемый «Наймодатель», с одной стороны и Шепель И.А., именуемой «Наниматель» с другой стороны, был заключен договор социального найма жилого помещения, по которому Наймодатель передал Нанимателю и членам его смеьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 1 комнаты в 1-комнатной квартире, общей площадью 36,2 кв.метра, в том числе жилой площадью 17,8 кв.метров, по адресу: г.Саров ул...., д. ... кор.... кв...., для проживания в нем.
Совместно с Шепель И.А. в качестве члена ее семьи был включен сын В.
Данный договор, как в дальнейшем выяснилось, был заключен с Шепель И.А. незаконно, а также содержал недостоверную информацию в общей площади жилого помещения - 36,2 кв.метра, в то время как в кадастровом паспорте эта площадь составляет 35,9 кв.метров. В результате заключения договора Шепель И.А. оказалась лишенной права на использование льгот, предусмотренных Законом РФ «О статусе военнослужащих».
Шепель И.А. считает оспариваемый договор социальной найма недействительной сделкой, так как при его заключении со стороны наймодателя было допущено нарушение значительного количества норм права.
В оспариваемой договоре от 28 июля 2009 г. предметом являлась «… изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 1 комнаты в 1-комнатной квартире, общей площадью 36,2 кв.метра, в том числе жилой площадью 17,8 кв.метров по адресу: г.Саров ул.... дом ... кор.... кв.....».
Как выяснилось в настоящее время, такого объекта недвижимости на 28 июля 2009 г. не было.
Следовательно, 28 июля 2009 г. директор МУП «Центр ЖКХ» был не вправе заключить с Шепель И.А. договор найма на то жилое помещение, которое не находилось в муниципальной собственности и не было передано ему в управление. Данное имущество, а именно здание общежития, являлось федеральной собственностью, и в дальнейшем, как здание, было передано в муниципальную собственность.
Администрация г.Сарова до 28 июля 2009 г. не зарегистрировала права муниципальной собственности на каждую квартиру, поступившую из федеральной собственности в муниципальную и передаваемую гражданам по договорам социального найма.
Таким образом, директор МУП «Центр ЖКХ», заключая с Шепель И.А. 28 июля 2009 г. двустороннюю сделку, совершил сделку, не соответствующую требованиям закона.
Более того, у него не было необходимости заключать данный договор в силу ст.672 ГК РФ.
Руководитель ответчика распорядился жилым помещением квартирой, не входящей в муниципальный фонд, то есть предоставил Шепель И.А. не принадлежащее ему жилое помещение. При этом не было и самого факта предоставления в 2009 г., так как в данной квартире она реально проживает с 1998 года, а квартира была только переименована данным договором с № № на № №.
Истец считает, что именно данное изолированное жилое помещение и должно было быть зарегистрировано в Федеральной государственной регистрационной службе как отдельный объект недвижимости, только после этого собственник имел право распоряжаться им, в том числе заключать договор социального найма указанного жилого помещения.
В действительности, занимаемая Шепель И.А. кв.... д. ... по ул.... была включена в состав муниципального жилого фонда только после издания 04 сентября 2009 г. постановления Администрации г.Сарова № №.
Из изложенного следует, что жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования были включены в состав муниципального имущества только после 04 сентября 2009 г.
По мнению Шепель И.П., на 28 июля 2009 г. с ней не могли заключить договор найма в отношении занимаемой квартиры, так как она не входила до соответствующей государственной регистрации в состав муниципального жилищного фонда, в связи с чем заключенный с ней договор найма жилого помещения от 28 июля 2009 г., является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий с момента его заключения.
Ответчик МУП «Центр ЖКХ», распорядившись не принадлежащим ему имуществом, нарушил положения ст.209 ГК РФ.
В свою очередь, подписывая договор от 28 июля 2009 г., Шепель И.А. находилась под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, так как на тот момент ей не было известно, кому в действительности принадлежит жилое помещение, в отношении которого ей было предложено заключить договор найма, а также, что общая площадь жилого помещения не соответствует заявленной в договоре.
Как указывает Шепель И.А., если бы ей было известно, что подписание данного договора в дальнейшем лишит ее возможности использовать льготы, предоставленные военнослужащим по получению жилья в собственность, то она, бесспорно, отказалась бы заключать представленный ей договор социального найма жилого помещения от 28 июля 2009 г.
В ходе рассмотрения дела истец Шепель И.А. и ее представитель Палагин Ю.М. поддержали исковые требования.
Представитель ответчика МУП «Центр ЖКХ» Машин А.И., действующий на основании доверенности, возражает против удовлетворения иска.
Определением суда от 31 августа 2010 г. к участию в деле в качестве ответчика была привлечена Администрация г.Сарова Нижегородской области и в качестве третьего лица привлечен В.
Представитель ответчика Администрации г.Сарова Нижегородской области Данилова Е.С., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представив суду письменный отзыв на иск.
Третье лицо В. просит дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования матери Шепель И.А. поддерживает (л.д....).
Определением суда от 04 октября 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена W.W.W, представитель по доверенности К. оставил разрешение настоящего дела на усмотрение суда.
Заслушав истца Шепель И.А., ее представителя, возражения ответчиков по существу заявленных требований, мнение представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что23 ноября 1998 г. А., являвшемуся ... W.W.W, на семью из трех человек: А., 0000 г.р., Шепель И.А., 0000 г.р., В., 0000 г.р., на основании ордера на занятие жилой площади в общежитии № №, была предоставлена комната ... в доме № ... корп.... по ул...., жилой площадью 17,8 кв.метров (л.д....).
Жилой дом ... кор.... по ул.... находился в федеральной собственности, правообладателем являлся ... от 18.07.1994 г., на праве хозяйственного ведения (л.д....).
Заседанием жилищно-бытовой комиссии W.W.W от 20 сентября 2007 г. Шепель И.А. была включена в список очередников для получения жилья (л.д....).
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.
Распространение законодателем, в полномочия которого входит определение действия закона по кругу лиц, на указанные жилые помещения действия норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод и направлено исключительно на реализацию положений, закрепленных в статье 40 Конституции Российской Федерации.
Таким образом, Администрация г.Сарова обязана была перезаключить договоры найма жилых помещений, расположенных по адресу: ул.... д.... кор.... с гражданами.
Решением Городской думы г.Саров Нижегородской области от 18.10.2007 г. № № утвержден перечень федерального имущества - четырех общежитий, предлагаемых к передаче в муниципальную собственность г.Сарова. В указанный перечень вошел дом № ... кор.... по ул.... (л.д....).
Во исполнения закона распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом № № от 18 марта 2009 г. «О безвозмездной передаче имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ... в муниципальную собственность г.Сарова Нижегородской области прекращено право хозяйственного ведения ... на имущество, в том числе на общежитие, расположенное по адресу: г.Саров ул...., д.... кор...., указанное имущество передано в муниципальную собственность г.Сарова (л.д....).
Пункт 6 указанного распоряжения указывает, что настоящее распоряжение является основанием для возникновения права собственности на передаваемое имущество. Право собственности муниципального образования город Саров Нижегородской области возникает с момента утверждения акта приема - передачи.
Акт приема-передачи утвержден 07 апреля 2009 г. (л.д....).
В указанном акте и распоряжении Федерального агентства по управлению государственным имуществом четко указано, что передается общежитие.
Таким образом, право собственности г.Саров на указанный дом возникло именно с 07 апреля 2009 г.
Постановлением Администрации г.Сарова от 30.04.2009 г. № № в муниципальную собственность принят дом № ... кор.... по ул.... г.Саров (л.д....).
Постановлением главы администрации г.Сарова от 27.07.2009 г. № № с последующими изменениями в указанное постановление постановлением от 19.08.2009 г. № № в реестр муниципального имущества в состав казны г.Саро включены пять нежилых помещений, расположенных по адресам ул.... д...., д.... и д.... и закреплены в хозяйственное ведение МУП «Центр ЖКХ» (л.д....).
28 июля 2009 г. между генеральным директором МУП «Центр ЖКХ», действующим от имени собственника жилого помещения Муниципального образования г.Саров Нижегородской области на основании Устава МУП «Центр ЖКХ», утвержденного распоряжением от 15 августа 2005 года № №, именуемый «наймодатель» с одной стороны, и Шепель И.А. с другой стороны, именуемый «Наниматель», на основании Постановления Администрации г.Сарова от 30 апреля 2009 г. № № был заключен договор социального найма жилого помещения № № (л.д....).
Истец, обращаясь с данным иском в суд, в обосновании своих требований ссылается на положения ст.ст.164, 131, 166, 167, 168, 178 ГК РФ.
В соответствии со ст.60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Из выше изложенного следует, что при заключении с Шепель И.А. договора социального найма жилого помещения, нарушений закона не было, решение вопроса о передаче федеральной собственности в виде общежития в муниципальную собственность было принято в соответствии с требованиями закона. Основанием заключения договора социального найма явилось принятие с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения Шепель И.А., состоящей на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, по договору социального найма, что напрямую предусмотрено ч.ч.3,4 ст.57, ст.63 ЖК РФ.
Таким образом, доводы истицы и ее представителя о том, что договор социального найма был заключен в нарушении требований закона, являются необоснованными.
Необходимо отметить, что, действительно, в силу ст.ст.164, 131 ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Однако в данном конкретном случае, право собственности г.Саров на жилой дом ... кор.... по ул.... возникло с момента утверждения акта приема-передачи, то есть с 07 апреля 2009 г., и доводы истца и ее представителя о том, что до настоящего времени в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права на спорный объект являются необоснованной. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления осуществить одновременную передачу всех жилых помещений в собственность гражданам. В связи с этим, не воспрещается осуществлять государственную регистрацию права муниципальной собственности на жилые помещения постепенно, по мере обращения граждан за государственной регистрацией права собственности, возникшего на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, при условии одновременного предоставления заявления ро прекращении права федеральной собственности на здание при первом обращении за государственной регистрацией прав на жилое помещение (лд.д....).
Что касается общей площади спорного жилого помещения, то в договоре социального найма жилого помещения общая площадь указана 36,2 кв.метра.
Кадастровый паспорт на квартиру, находящуюся по адресу: г.Саров ул.... д.... кор.... кв.... был выполнен Саровским филиалом ГП НО «Нижтехинвентаризация» 18.01.2010 г. на основании заявления Шепель И.А. от 07.12.2009 г., договора социального найма жилого помещения. В кадастровом паспорте общая жилая площадь квартиры указана 35,9 кв.метров (л.д....), однако, по мнению суда, данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора социального найма жилого помещения недействительным.
Что касается изменения нумерации квартир, то в связи тем, что здания общежитий, расположенные по адресу: ул...., д.... кор...., ул.... д.... кор...., ул.... д.... кор.... на основании Постановления администрации г.Сарова № № от 30.04.2009 г. переданы в муниципальную собственность и в соответствии с письмом заместителя главы администрации, председателя КУМИ от 19 мая 2009 г. Саровским филиалом ГП НО «Нижтехинвентаризация» проведены работы по технической инвентаризации и паспортизации и учету жилых зданий общежитий как многоквартирных жилых домов с внесением изменений в нумерацию комнат (квартир) для применения единой системы учета квартир на территории г.Сарова: в частности по жилому дому, расположенному по адресу: ул.... д.... кор.... комнаты ...-... (у Шепель И.А. была квартира № 105) изменены соответственно на квартиры ...-... (л.д....). Следовательно, доводы истицы о том, что на момент заключения договора социального найма квартиры № ... в доме № ... по ул.... не было, являются необоснованными. Кроме того, как правильно указывает представитель Администрации, если бы отсутствовала указанная квартира, она не была предоставлена истице в составе семьи бывшего мужа решением 19 ноября 1998 г.
При оспаривании договора социального найма истица ссылается на ст.675 ГК РФ, согласно которой, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Из приведенных норм права следует, что в случае перемены собственника жилого помещения для нового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма. Следовательно, смена собственника сама по себе не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Вместе с тем, запрет на изменение договора найма жилого помещения не действует, если условия договора становятся более благоприятными для нанимателя. В любом случае, объем прав нанимателя не может уменьшиться. Наступление неблагоприятных для нанимателя последствий смены собственника противоречит закону.
Между тем, в соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст.60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
В силу ст. 672 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Следовательно, по мнению суда, в ст.675 ГК РФ речь идет именно о договоре социального найма, следовательно, ссылка истца на указанную норму права является ошибочной.
Исходя из выше изложенного, суд делает вывод: основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).
Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
В связи с этим следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Вместе тем, Шепель И.А. при оспаривании договора социального найма жилого помещения, не оспаривает решения Администрации о передаче в муниципальную собственность города Сарова общежитий, в том числе и общежитие, расположенное по адресу: ул...., д..., как и не оспаривает все дальнейшие решения по данному вопросу.
Пленум Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 дал разъяснение, что суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего гражданского дела судом не установлено.
Шепель И.А. указывает, что при заключении договора социального найма находилась под влиянием заблуждения, так как так как на тот момент ей не было известно, кому в действительности принадлежит жилое помещение, в отношении которого ей было предложено заключить договор найма, а также, что общая площадь жилого помещения не соответствует заявленной в договоре.
Суд относится к данным доводам критически, поскольку Шепель И.А., подписывая договор социального найма, видела и читала, что собственником жилого помещения является муниципальное образование г.Саров Нижегородской области.
Из объяснений представителя W.W.W К. следует, что в соответствии с протоколом № № заседания центральной жилищно-бытовой комиссией W.W.W от 06 марта 2010 года было принято решение о снятии с учета в качестве нуждающихся в жилом помещении Шепель И.А. с составом семьи 2 человека в соответствии с п.п.2 п.1 ст.56 ЖК РФ. При этом, при постановке на очередь нуждающихся в жилом помещении, ... доводится до сведения последствия получения жилого помещения по договору социального найма, дарения, купли-продажи, в этом случае граждане снимаются с учета.
Таким образом, суд также критически относится к доводам Шепель И.А., о том, что ей не были известны последствия заключения договора социального найма жилого помещения, тем более, что она лично представила в W.W.W договор социального найма, что следует из объяснений представителя ....
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что исковые требования Шепель И.А. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Шепель Ирины Александровны к МУП «Центр ЖКХ», Администрации г.Сарова Нижегородской области о признании недействительным договора социального найма жилого помещения оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней с момента принятия судьей решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 24 ноября 2010 г.
П.п.Судья Саровского городского суда - Н.В.Елисеева
... судья - Н.В.Елисеева