Дело № 2-769/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2011 года          г. Саров

Саровский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Садчиковой Е.В.,

С участием истца, представителя истца, представителя ответчика,

При секретаре Воробьевой Н.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Саровского городского суда Нижегородской области гражданское дело по иску Назарова Глеба Михайловича к фонду «Доступное жилье» (далее ФДЖ) о признании заключенным договора участия в долевом строительстве жилья,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Назаров Г.М. обратился в суд с иском к ФДЖ о признании заключенным договора участия в долевом строительстве жилья, мотивировав свои требования тем, что в 2009 году, имея желание улучшить свои жилищные условия, заключил с ФДЖ предварительный договор о долевом участии в строительстве блокированного малоэтажного жилого дома (таунхауса), по условиям которого он оплачивал стоимость строительства в 4.500.000 руб., а ФДЖ осуществляло строительство таунхауса. В 2010 году стороны заключили основной договор, который по предложению ответчика был поименован договором о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома, что истец, не будучи юридически осведомленным, полагал договором об участии в долевом строительстве. Свои обязанности перед ФДЖ истец исполнил своевременно и в полном объеме, уплатил оговоренную в предварительном и основном договоре сумму ответчику, однако, ФДЖ нарушает сроки окончания строительства таунхауса Назарова Г.М. и передачи его истцу, договор, заключенный между сторонами, государственную регистрацию не проходил. Истец полагает, что заключенным с ним договором о совместной деятельности ответчик пожелал скрыть реальные правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилого помещения с целью уклониться от несения ответственности, предусмотренном законом об участии в долевом строительстве. Назаров Г.М. просит признать заключенный с ответчиком ФДЖ договор от 01 марта 2010 года договором участия в долевом строительстве и обязать ответчика зарегистрировать указанный договор в установленном порядке.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования в полном объеме. Дополнительно указали, что целью и назначением заключенных с ФДЖ договоров было строительство с привлечением сил ответчика за счет средств истца блокированного коттеджа (таунхауса) для личных нужд истца, а не для реализации с целью извлечения прибыли, никаких дополнительных совместных с ответчиком работ по развитию территории стороны не совершали.

Представитель ответчика ФДЖ Пыршев А.В. требования истца не признал и пояснил, что сущностью заключенного договора с истцом было совместное участие в развитии территории путем ее благоустройства при возведении в том числе блокированного малоэтажного жилого дома для нужд истца. Заключенный предварительный договор с истцом от 2009 года утратил силу при заключении основного договора в 2010 году, вследствие чего его положения к правоотношениям сторон не применимы. Малоэтажный блокированный жилой дом не относится к категории жилых помещений, строительство которых регламентировано ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.к. представляет собой единичный персонифицированный объект жилого строительства. При этом застройщиком данного жилого коттеджа является сам Назаров Г.М., которому предоставлялся земельный участок под строительство, а между сторонами, по сути, имели место договорные отношения, проистекающие из договора строительного подряда. Просил в иске отказать за необоснованностью.

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления по Нижегородской области направил в суд письменный отзыв и просил о разбирательстве дела в свое отсутствие. В тексте отзыва указал, что представленный договор от 01 марта 2010 года не отвечает требованиям договора участия в долевом строительстве, вследствие чего не может быть признан таковым.

Заслушав доводы сторон, изучив позицию третьего лица и представленные на рассмотрение письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Договором в соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. При этом законом закреплена свобода договора, при которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом ч. 4 ст. 421 ГК РФ указывает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами , которая гласит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что стороны- Назаров Г.М. и Фонд «Доступное жилье» в 2009 году изъявили добровольное желание вступить в гражданско-правовые отношения. Предметом заключенной сделки являлся малоэтажный блокированный жилой дом, который по условиям предварительного договора (л.д. ...) за № от 12 апреля 2009 года должен быть возведен застройщиком (ФДЖ) в рамках ранее заключенного договора о развитии застроенной территории от 10 ноября 2008 года, заключенного между застройщиком (ФДЖ) и Администрацией г. Саров. При этом, со стороны застройщика должен быть исполнен круг обязанностей, оговоренный в п. 1.1. абз 3 предварительного договора (в т.ч. организация работ по развития застроенной территории, выполнение всей необходимых действий по получению разрешительной документации, обеспечению строительства и сдаче объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, при этом абз. 4 указанного пункта договора дольщик (Назаров Г.М.) должен только участвовать долевым вложением денежных средств в инвестирование развития застроенной территории в объеме, определенном договором, в целях приобретения права собственности на подлежащий передаче дольщику объект недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества оговорен в п. 1.3 предварительного договора как таунхаус, площадью по проекту и стоимостью в 4500.000 руб., из которых дольщик уплачивает в срок до 01 мая 2009 года 1.300.000 руб., а 3.200.000 руб. в срок до 31 июня 2009 года. П. 2. Предварительного договора установлен срок для подписания основного договора не позднее 31 декабря 2009 года.

Предварительный договор (л.д. ...) в п. 1 содержит прямое указание на то, что стороны договорились о заключении в последующем в сроки и на условиях предусмотренных предварительным договором, основного договора долевого участия.

Законом под предварительным договором понимается соглашение о заключении в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Изучив представленный на рассмотрение суду основной договор, имеющий тот же номер, что и предварительный договор- №, который был заключен сторонами 01 марта 2010 года, суд находит, что по тексту договора существенных изменений ранее оговоренных сторонами условий в части предмета договора (таунхауса), стоимости, порядка расчетов, сроков исполнения не произошло, изменению подверглись наименования сторон, не застройщик (ФДЖ) и дольщик (Назаров Г.М.), как по тексту предварительного договора, а инвестор и фонд, соответственно. Однако, суд находит, что от перемены наименования сторон круг их взаимных прав и обязанностей не видоизменился.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с вышепоименованными положениями закона суд признает установленным следующие фактически и имеющие значение для дела обстоятельства:

- намерением Назарова Г.М. было строительство блокированного малоэтажного жилого дома в районе ул. ... в г. Саров силами застройщика ФДЖ за оговоренную сумму в 4500.000 руб.,

- строительство жилого дома на денежные средства Назарова Г.М. предназначено для обеспечения его личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, т.к. в порядке отступного (л.д. ...- соглашение о предоставлении отступного) истец передал ФДЖ свою квартиру по адресу: г. Саров, ул. ..., ..., а во вновь построенном жилом доме предполагал проживать на постоянной основе, что стороной ответчика не оспорено,

- иных действий со стороны Назарова Г.М., кроме передачи денежных средств в рамках заключенных предварительного и основного договоров истцом не совершалось, что не позволяет суду констатировать, что между сторонам имели место быть договорные отношения по совместному развитию территорий, представленных Фонду под застраивание жилыми домами,

- из фотографий таунхаусов в районе ул. ... в г. Саров (л.д. ...) и приложения к предварительному договору (л.д. ...) следует, что указанные жилые помещения представляют собой три сблокированных коттеджа, имеющих единое соединение покрытий кровли, соединение стен, что позволяет идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом договора № как часть единого объекта в рамках коттеджной застройки в рамках генерального плана по возведению 30 коттеджей по единому принципу постройки одним застройщиком.

Проверив довод ответчика в части, что договор о совместной деятельности не отвечает принципам договоров о долевом участии в строительстве, суд отмечает следующее.

Ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ указывает, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом, закон прямо оговаривает случаи, на которые не распространяется его действие (ч. 3 ст. 1 ФЗ), данные случае прямо проистекают из отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таковых исключений по настоящему делу не усматривается по основаниям, изложенным выше, вследствие чего суд усматривает, что ответчик при заключении договора путем подмены понятий и наименований сторон договора с «застройщика-дольщика» по тексту предварительного договора на «инвестор-фонд» в тексте основного договора пытался сокрыть истинные правоотношения сторон, что прямо противоречит законодательству, тогда как истинной целью и назначением договорных отношений сторон являлось долевое участие Назарова Г.М. в строительстве блокированного малоэтажного жилого дома для личных нужд, не связанное с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости.

Апелляция представителя ответчика к тому факту, что блокированный жилой дом не является предметом правового регулирования ФЗ «О долевом участии…» судом отклоняется, как основанная на неверном толковании ч. 2 ст. 2 ФЗ, где указано, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Закон не содержит исключений, какие объекты понимать под объектом долевого строительства, для признания таковым объекта необходимо сложение средств участников строительства для его возведения, что имеет место быть в настоящем деле, т.к. стороной ответчика не опровергнут тот факт, что Назаров Г.М. передавал денежные средства только для строительства одного коттеджа в блоке из трех коттеджей, а не всей секции.

Суд находит необходимым дать оценку позиции представителя ответчика в части, что именно Назаров Г.М. являлся арендатором земельного участка, на котором производилось строительство, что служит основанием признать отношения сторон проистекающими из договора строительного подряда. Так, согласно договору аренды земельного участка (л.д. ...) №, заключенному 16 сентября 2009 года между администрацией г. Саров и ФДЖ арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок до 31 декабря 2012 года для строительства блокированного малоэтажного жилого дома. Суд отмечает, что договорные отношения между истцом и ответчиком было оформлены еще в апреле 2009 года предварительным договором, т.е. до получения фондом земельного участка под строительство жилых домов, а доводы представителя ФДЖ, что дальнейшие разрешения на строительство и пользование земельным участком выдавались непосредственно Назарову Г.М. не отменяют существа первично образовавшихся между сторонами правоотношений и не изменяют их, т.к. фактически в день заключения основного договора ответчик заключил с истцом договор субаренды земельного участка, на котором в дальнейшем осуществлялось строительство блокированного коттеджа для Назарова Г.М. Формально никаких доказательств того, что стороны исполняли обязанности по данному договору суду не представлено, что существенного значения для дела не имеет, т.к. суд основывает свои выводы о правовой природе договора сторон из открытых намерений сторон, закрепленных в предварительном договоре и нашедших свое отражение в основном договоре.

Доводы представителя ответчика, что предварительный договор № и основной договор №, заключенные между сторонами, являются самостоятельными и не взаимосвязанными договорами, опровергается п. 4.2 основного договора (л.д. ...), где указано, что ранее уплаченные в рамках предварительного договора № от 12 апреля 2009 года денежные средства Назаровым Г.М. в сумме 4.500.000 руб. засчитываются по основному договору и с момента подписания основного договора обязательства по предварительному договору считаются прекращенными.

Ст. 4 ФЗ «О долевом участии…» установлены требования к договору участия в долевом строительстве, по условиям которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Проверив представленный суду договор № на соответствие его требованиям закона, суд находит, что указанные положения нашли в нем свое отражение и закреплены в:

- конкретный объект долевого строительства- п. 1.3 договора и п. 1.3. предварительного договора,

- срок передачи объекта- п. 6.1, 6.2 договора,

- цена договора, сроки и порядок уплаты- п. 4.1,4.2 и 4.3 договора, п. 1.6,1.7 предварительного договора,

-гарантийный срок- п. 6.5 договора.

Иного суду на рассмотрение не предоставлено, доказательств, соответствующих принципам относимости, допустимости не приведено, доводы стороны ответчика своего подтверждения при рассмотрении дела не нашли. Стороны настаивали на окончании разбирательства дела по имеющимся доказательствам.

На основании изложенного, суд признает, что воля и желание сторон были направлены на заключение договора, обладающего всеми необходимыми признаками для признания его договором участия в долевом строительстве иного объекта жилой недвижимости- блокированного малоэтажного жилого дома, вследствие чего исковые требования Назарова Г.М. суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку оформление сделки по иной организационно-правовой форме препятствует истцу в реализации его права на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, тогда как обязанность осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве прямо указана в ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Суд находит возможным установить срок для исполнения судебного решения в 1 месяц, который является разумным.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, кратно удовлетворенным судом исковым требованиям.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 200 руб., которая подлежит возмещению истцу за счет ответчика.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Назарова Г.М. удовлетворить.

Признать договор № от 01 марта 2010 года о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома, заключенный между Назаровым Глебом Михайловичем и фондом «Доступное жилье» договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости- блокированного малоэтажного жилого дома.

Обязать фонд «Доступное жилье» зарегистрировать договор № от 01 марта 2010 года об участии в долевом строительстве блокированного малоэтажного жилого дома, заключенный между Назаровым Глебом Михайловичем и фондом «Доступное жилье» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в срок 1 месяц от даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с фонда «Доступное жилье» в пользу Назарова Глеба Михайловича расходы по уплаченной государственной пошлине 200 (двести) руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы в десятидневный срок от даты составления решения суда в окончательной форме через Саровский городской суд Нижегородской области.

П\П Председательствующего судьи Е.В. Садчиковой

...

Судья          Е.В. Садчикова