ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ 09 ноября 2011 года с. Дивеево. Саровский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Журавлевой Н.М., при секретаре Тимохиной Е.В., с участием представителя истца Васильевой Г.Ю. - по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») к Сидорову Олегу Валентиновичу об обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ОАО «АИЖК» обратилось в суд с указанным иском к Сидорову О.В., мотивируя тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 17.08.2006г. Z.Z.Z предоставило заемщику-залогодателю Сидорову О.В. ипотечный жилищный кредит в сумме ... рублей под 12,75% годовых сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Сидорова О.В. квартиры по адресу г. Саров Нижегородской области, пер. ..., д. ... кв. .... По состоянию на 09.08.2006г. по отчету независимого оценщика квартира была оценена в 851000 рублей. Государственная регистрация права собственности Сидорова О.В. на квартиру произведена 25.08.2006г. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной от 25.08.2006г. Запись об ипотеке недвижимости внесена в ЕГРП. В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «АИЖК». Начиная с сентября 2010 года ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ заемщиком не производятся. Требование истца о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств возвращено за истечением срока хранения. По состоянию на 23 сентября 2011 года задолженность заемщика перед истцом составила 416400 рублей 73 копейки. ОАО «АИЖК» просило суд обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, принадлежащую на праве собственности Сидорову О.В., расположенную по адресу г. Саров Нижегородской области, пер. ..., д. ... кв. ..., определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в 416400 рублей 73 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 395609 рублей 84 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 8535 рублей 53 копейки, начисленные пени - 12255 рублей 36 копеек, а также начиная с 24 сентября 2011 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,75% годовых на сумму фактического остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 851000 рублей, а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 4000 рублей. В выездном судебном заседании представитель истца Васильева Г.Ю., действующая на основании доверенности, поддержала доводы и требования заявленного иска. Ответчик Сидоров О.В. неоднократно извещался судом как по последнему известному месту жительства: г. Саров, пер. ..., ..., так и по месту регистрации: г. Саров, ул. ... (общежитие)-.... Все судебные извещения, включая судебные телеграммы, возвращены без вручения: по месту жительства - за истечением срока хранения, квартира закрыта, адресат за телеграммой либо заказным письмом не является; по месту регистрации - отсутствие адресата по указанному адресу, адресат прописан, но не проживает (сообщение заведующей общежитием). Приказом ФГУП «Почта России» от 31.08.2005г. № введены в действие Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», в силу п. 3.4. и 3.6. которых при неявке адресатов за такими почтовыми отправлениями в течение 3 рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Неврученные адресатам заказные письма и бандероли разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении 7 дней со дня их поступления на объект почтовой связи. Возвращение в суд не полученного ответчиком после двух его извещений заказного письма с отметкой «по истечении срока хранения» не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и расценивается судом в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением судебного документа. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебного документа, пока заинтересованным лицом не доказано иное. Согласно ст. 819 параграфа 2 гл. 42 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» главы 42 «Заем и кредит» ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает изсущества кредитного договора. В силу ч. 2 ст. 819 и ст. 809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. По ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Из материалов дела следует и судом установлено, что 17 августа 2006 года Z.Z.Z (кредитор) и Сидоровым О.В. (заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставил заемщику целевой кредит в размере ... рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Сидорова О.В. двухкомнатной квартиры по адресу Нижегородская область г. Саров, пер. ..., д. ... кв. ... (л.д. ...). Заемщик обязался ежемесячно уплачивать платежи по возврату кредита и процентов за пользование кредитом из расчета годовой процентной ставки в размере 12,75% годовых в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле (информационный расчет ежемесячных платежей - л.д. ...). Согласно п. 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан оплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. По п. 5.3. кредитного договора в случае нарушения сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик должен оплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (л.д. ...). В соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в предусмотренных договором случаях (л.д. ...). По п. 1.4. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является, в том числе ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством (п. 1.6. кредитного договора). 25.08.2006г. между Z.Z.Z (залогодержатель) и Сидоровым О.В. (залогодатель) была составлена закладная, в соответствии с которой первоначальному кредитору Z.Z.Z предоставлена в залог квартира, принадлежащая ответчику на праве собственности, расположенная по адресу Нижегородская область г. Саров, пер. ..., д. ... кв. ... (л.д. ...). В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «АИЖК» (л.д. ...), к которому перешло право залогодержателя, в том числе на спорную квартиру, а также права на получение исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из кредитного договора, заключенного с ответчиком (договор купли-продажи закладных от 31.05.2004г. №). Как следует из материалов дела, обязательства по кредитному договору были выполнены кредитором Z.Z.Z в полном объеме. Денежные средства перечислены 17 августа 2006 года Сидорову О.В. по мемориальному ордеру в установленном размере и сроки (л.д. ...). Согласно договору купли-продажи квартиры от 18.08.2006г. №, предоставленному по запросу суда Саровским отделом УФСГРКК по Нижегородской области, Сидоров О.В. приобрел в собственность квартиру по адресу Нижегородская область г. Саров, пер. ..., д. ... кв. ..., в том числе за счет кредитных средств Z.Z.Z в размере ... рублей. По условиям договора купли-продажи (п. 2.5.) квартира считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона для обеспечения обязательств покупателя (заемщика) по кредитному договору. Покупатель и кредитор оценили квартиру как предмет ипотеки в силу закона в 851000 рублей по заключению независимого оценщика W.W.W (отчет № от 09.08.2006г.) (п. 2.6. договора купли-продажи). По передаточному акту от 18.08.2006г. квартира передана покупателю Сидорову О.В. Договор купли-продажи, право собственности Сидорова О.В., ипотека в силу закона прошли государственную регистрацию, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на договоре купли-продажи квартиры. Выписка от 14.10.2011г., полученная по запросу суда, свидетельствует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним квартира по адресу Нижегородская область г. Саров, пер. ..., д. ... кв. ... зарегистрирована по праву собственности за Сидоровым О.В. Кроме того, зарегистрировано ограничение (обременение) права - ипотека с 25.08.2006г. на 180 месяцев, залогодержатель Z.Z.Z. Судом установлено, что с сентября 2010 года Сидоровым О.В. надлежащим образом обязанности не исполняются, платежи по кредитному договору производятся нерегулярно, с нарушением графика погашения кредита и процентов по нему, в связи с чем образовалась просроченная задолженность (л.д. ...). В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору предыдущим владельцем закладной R.R.R 29.11.2010г. в адрес заемщика было направлено уведомление о досрочном возврате кредита в полном объеме (л.д. ...). Уведомление возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения (л.д. ...). Согласно представленному истцом расчету, с которым суд соглашается, задолженность ответчика по кредитному договору по состоянию на 23.09.2011г. составляет 416400 рублей 73 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 395609 рублей 84 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, - 8535 рублей 53 копейки, начисленные пени - 12255 рублей 36 копеек (л.д. ...). Доказательств, подтверждающих отсутствие у Сидорова О.В. просроченной задолженности по кредитному договору, ответчиком не представлено, в материалах дела не имеется. Исходя из принципа состязательности сторон в гражданском процессе, закрепленного ст. 12 ГПК РФ, суд руководствуется доказательствами, представленными стороной истца. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. По нормам ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно ч. 1, 2 ст. 13 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Ч. 1 ст. 50 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ закреплено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные В соответствии с ч. 2, 3 ст. 348 ГК РФ, ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Материалы дела свидетельствуют, что Сидоров О.В. допускал нарушения сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (л.д. 8). В соответствии с положениями ст. 350 ГК РФ, ч. 1 ст. 56 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов. Как установлено судом, денежная оценка заложенного имущества установлена закладной, то есть по соглашению сторон, подтверждена документально. Поскольку ответчиком - залогодателем, несмотря на запрос суда, не представлены возражения по иску, в том числе и по поводу начальной продажной цены заложенного имущества, суд принимает во внимание имеющуюся оценку заложенного имущества, произведенную сторонами, что соответствует требованиям ст. 56 ГПК РФ. Таким образом, суд устанавливает начальную продажную цену квартиры в размере 851000 рублей согласно отчету №, составленному W.W.W, а также закладной. На основании изложенного суд находит правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ОАО «АИЖК» об обращении взыскания на квартиру расположенную по адресу г. Саров Нижегородской области, пер. ..., д. ... кв. ..., принадлежащую на праве собственности Сидорову О.В., в том числе определив размер суммы, подлежащей уплате ОАО «АИЖК» из стоимости заложенного недвижимого имущества, равным 416400 рублей 73 копейки, из которых остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 395609 рублей 84 копейки, неуплаченные проценты за пользование кредитом 8535 рублей 53 копейки, пени 12255 рублей 36 копеек, а также начиная с 24 сентября 2011 года и по день реализации квартиры - проценты за пользование кредитом в размере 12,75% годовых на сумму фактического остатка основного долга. Что касается исковых требований о взыскании с 24 сентября 2011 года и по день реализации квартиры пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, они удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Применение ответственности, в данном случае взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение условий кредитного договора на будущее время, с момента предъявления иска не соответствует закону. Рассматриваемые исковые требования направлены на защиту предположительно нарушенного права в будущем, поскольку наличие у ответчика просрочки платежей с 24.09.2011г. на момент принятия решения суда установлено не было. Кроме того, судом не установлен факт нарушения ответчиком прав истца в будущем, не известен день фактического погашения долга, не определена сумма, подлежащая взысканию в связи с просрочкой платежа с 24.09.2011г., в связи с чем нарушения прав истца в будущем носят предположительный характер и не могут в настоящее время служить основанием для удовлетворения иска в этой части. В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 4000 рублей. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования ОАО «АИЖК» к Сидорову Олегу Валентиновичу удовлетворить частично. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу г. Саров Нижегородской области, пер. ..., д. ... кв. ..., принадлежащую на праве собственности Сидорову Олегу Валентиновичу, определив размер суммы, подлежащей уплате открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», из стоимости заложенного недвижимого имущества равным 416400 рублей 73 копейки, из которых остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 395609 рублей 84 копейки, неуплаченные проценты за пользование кредитом 8535 рублей 53 копейки, пени 12255 рублей 36 копеек, а также начиная с 24 сентября 2011 года и по день реализации квартиры - проценты за пользование кредитом в размере 12,75% годовых на сумму фактического остатка основного долга. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 851000 рублей. В остальной части иска отказать. Взыскать с Сидорова Олега Валентиновича в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей. Ответчик вправе подать в Саровский городской суд Нижегородской области заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Председательствующий п/п Н.М.Журавлева. ... Судья Н.М.Журавлева.
С учетом согласия представителя истца суд, полагая ответчика извещенным о судебном разбирательстве, счел возможным и необходимым рассмотреть дело в порядке заочного производства на основании ч. 1 ст. 233 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.
заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и
реализации имущества, которые определяются по завершении его
реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть
указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и
период, за который они подлежат начислению;
реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и
залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
если таковые необходимы;
пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если
предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1
статьи 62.1 настоящего Федерального закона.