Дело № 2-1490/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2011 года        г.Саров

Судья Саровского городского суда Нижегородской области Ушакова Н.Ю., при секретаре Теленгатор Г.В., при участии истцов (ответчиков) Семикова А.С., Кудряшова Б.В., представителя истца Семикова А.С., Пылева А.И., действующего на основании ордера, истца (ответчика) Филимоновой Т.М., ее представителя Чипижко Е.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Филимоновой Татьяны Михайловны к Кудряшову Борису Викторовичу, Семикову Александру Сергеевичу о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным и по иску Кудряшова Бориса Викторовича, Семикова Александра Сергеевича к ответчику Филимоновой Татьяне Михайловне о взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Истцы Семиков А.С., Кудряшов Б.В. обратились в суд с иском, мотивируя свои требования следующим.

02 октября 2009 года между ними как покупателями и Филимоновой Т.М. как продавцом был заключён договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого они приобрели у Т.М.Филимоновой по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ..., расположенном на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Саров, пр...., д. .... В этот же день Т.М.Филимонова передала им Помещение по акту.

26 октября 2009 года за каждым из них были зарегистрированы права на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на Помещения недвижимое имущество. У Филимоновой Т.М.сохранилось право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Помещение.

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи Филимонова Т.М. обязалась передать Помещение без каких-либо обременений. На момент передачи Помещения, оно не было обременено какими-либо правами третьих лиц, в том числе и правами ООО "Альтернатива".

11 октября 2009 года, то есть после заключения договора купли-продажи и передачи Помещения во владение и пользование, но до государственной регистрации перехода права собственности, Т.М.Филимонова без согласия истцов заключила договор безвозмездного пользования помещением с ООО "Альтернатива". От ООО "Альтернатива" договор был подписан также Филимоновой Т.М. ....

В этот же день Филимонова Т.М. и ООО "Альтернатива" в лице Филимоновой Т.М. подписали акт приёма-передачи, по которому Помещение было передано ООО "Альтернатива".

Перечисленные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Саровского городского суда от 08 августа 2011 года по делу № по иску Семикова А.С. и Кудряшова Б.В. к Филимоновой Т.М. и ООО "Альтернатива". Определением Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 04 октября 2011 года решение Саровского городского суда было оставлено без изменения, а кассационные жалобы Т.М.Филимоновой и ООО "Альтернатива" - без удовлетворения.

Названным судебным решением заключённый между Филимоновой Т.М. и ООО "Альтернатива" договор безвозмездного пользования Помещением был признан недействительным как ничтожная сделка, на ООО "Альтернатива" возложена обязанность освободить занимаемое Помещение в месячный срок.

Этим же судебным решением установлено, что в силу положений статей 223 (пункт 2) и 246 (пункт 1) ГК РФ Т.М.Филимонова после заключения договора купли-продажи Помещения и передачи Помещения по акту приёма-передачи не вправе была распоряжаться Помещением без их согласия, в том числе передавать Помещение в безвозмездное пользование ООО "Альтернатива".

Несмотря на судебное решение, ООО "Альтернатива" до настоящего времени продолжает пользоваться Помещением.

Поскольку в результате неправомерных действий Т.М.Филимоновой в период с 11 октября 2009 года до 17 октября 2011 года истцы не могут реализовать свои права по владению, пользованию и распоряжению Помещением, они просят взыскать убытки в размере 332 775 рублей 75 копеек, каждый, а также судебные расходы в размере 6527 рублей 75 копеек каждый, а Семиков А.С. просит также взыскать 10000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг оценщика, 4000 рублей по оплате услуг адвоката.

Указанные убытки стороны обосновывают тем, что в результате неправомерных действий Филимоновой Т.М. в период с 11 октября 2009 года до 17 октября 2011 года они не могли реализовать свои права по владению, пользованию и распоряжению помещением, и имеют право требовать полного возмещения убытков. При обычных условиях гражданского оборота они как собственники помещения, могли и намерены были сдать его в аренду с целью получения дохода. По оценке рыночная стоимость права пользования помещением с 1 ноября 2009 года по 30 июня 2011 года составила 1 331 103 рубля. Поскольку за каждым истцом зарегистрировано по 1/4 доли в праве общей долевой собственности, они считают, что убытки составили соответственно 1/4 часть, по 332775 рублей 75 копеек каждому.

В ходе судебного разбирательства были соединены в одно производство гражданское дело по иску Семикова А.С., Кудряшова Б.В. к Филимоновой Т.М. и по иску Филимоновой Т.М. к Семикову А.С., Кудряшову Б.В. о признании договора купли-продажи незаключенным.

Филимонова Т.М. обратилась в суд с иском, мотивируя свои требования следующим.

10 февраля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области было зарегистрировано ее право собственности на нежилое встроенное помещение общей площадью 142, 5 кв.м., этаж 1 по адресу: Нижегородская область, г. Саров, просп. ..., д. ... пом. ... с условным кадастровым номером №. 11 февраля 2009 года данное помещение она передала во временное пользование ООО «Альтернатива» для использования в качестве стоматологической клиники по оказанию стоматологических услуг.

2 октября 2009 года она заключила с ответчиками договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ответчики приобрели по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на помещение, договор прошёл государственную регистрацию 26.10.2009 года. В тексте договора не указан кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости, и в связи с этим установить определенно имущество, подлежащее передаче, истец Филимонова Т.М. считает невозможным.

Впоследствии Филимонова Т.М. изменила основания иска, ссылаясь на то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи 2 октября 2011 года продаваемое имущество было обременено правами третьего лица - ООО «Альтернатива» (№) и необходимое указание в договоре о существующих ограничениях прав продавца, отсутствует, поэтому Филимонова Т.М. считает, что договор купли-продажи не соответствует закону, и полагает применимым в данном случае аналогию права в силу ст. 558 ГК РФ. Просит признать договор купли-продажи от 2 октября 2009 года незаключенным, так как не были соблюдены существенные условия договора.

В судебном заседании истец (ответчик) Кудряшов Б.В. исковые требования поддержал, против удовлетворения иска Филимоновой Т.М. возражал, и суду пояснил, что предприятие ООО «Альтернатива» было создано в сентября 2009 года, доли в его участии распределялись между сторонами следующим образом: у Филимоновой Т.М. 50%, у него и Семикова А.С. по 25%. В октябре 2009 года с целью дальнейшего развития предприятия ими был заключен договор купли-продажи помещения по пр. ..., .... В тот момент была известна площадь помещения, и существовала устная договоренность, что данное помещение будет сдаваться в аренду вновь созданному предприятию, именно для этого создавалось предприятие. Целью деятельности ООО «Альтернатива» было оказание стоматологических услуг населению. Для того, чтобы делать все совместно, были расписаны свидетельства о долевой собственности. После заключения договора купли-продажи все обязательства были выполнены. Для того, чтобы сдать помещение в аренду, необходимо получить лицензию, и это было сделано через два месяца после подписания договора купли-продажи. Затем, не ставя их в известность, Филимонова Т.М. уехала в г.Владивосток, и не издала приказ о возложении обязанностей на кого-либо из заместителей, оставляет договоренности на произвол судьбы. Фактически деятельность вместо Филимоновой Т.М. вела ее дочь М., ей было дано право подписи в банковских документах. В том числе она получила право распоряжаться выручкой предприятия и принимать решения по ведению деятельности ООО «Альтернатива». Два года фактически местом жительства Филимоновой Т.М. был г.Владивосток. На их претензии, чтобы что-то обсудить, М. отсылала их к Филимоновой Т.М. Ввиду отсутствия последней Кудряшов Б.В. и Семиков А.С. были лишены возможности каким-либо образом обсудить договор аренды. При обсуждении стратегии бизнеса были они втроем: Филимонова Т.М., Семиков А.С., Кудряшов Б.В., и других свидетелей их обсуждения нет.

В судебном заседании истец (ответчик) Семиков А.С. иск поддержал, исковые требования Филимоновой Т.М. не признал, и пояснил следующее. Он поддерживает объяснения Кудряшова Б.В., и подтверждает, что при обсуждении бизнеса присутствовали только трое: Филимонова Т.М., он и Кудряшов Б.В., все вместе они вложили денежные средства в приобретение помещения, с целью получения дохода от сдачи в аренду помещения ООО «Альтернатива». Кроме того, Семиков устно спрашивал Филимонову Т.М. о том, чтобы в 2009 и 2010 году сдавать помещение в аренду, и ему был дан ответ, что это будет сделано позже. Просит иск удовлетворить.

Представитель истца (ответчика) Семикова А.М., адвокат Пылев А.И., исковые требования доверителя поддержал, возражал против удовлетворения требований Филимоновой Т.М. и суду пояснил, что Семиков А.С., Кудряшов Б.В. не отрицают, что являются работниками ООО «Альтернатива». Как участники общества они распределяемую прибыль не получали, им не платили зарплату как директорам продолжительное время и по этому поводу имеется спор в суде. Истцы Кудряшов Б.В. и Семиков А.С. заключили с Филимоновой Т.М. договор купли-продажи нежилого помещения, подписали акт приема-передачи помещения ... пр. ... г.Саров. С подписанием акта к ним перешло право владения и пользования помещением. После подписания договора он был сдан на регистрацию. Филимонова, не получив согласия со стороны истцов, в период, пока титул собственника помещения был зарегистрирован за ней, 11 октября 2009 года, заключила с ООО «Альтернатива», ..., договор безвозмездного пользования помещением. До настоящего времени с 11 октября 2009 года помещением пользуется ООО «Альтернатива», что установлено решением суда. ООО «Альтернатива» должно освободить помещение, но не исполняет решение суда. Таким образом, с 1 ноября 2009 года по 30 сентября 2011 года неполученный доход от сдачи имущества в аренду составил 1 331 103 рубля, этот доход стороны могли бы получить при обычных условиях гражданского оборота. Учитывая, что Семиков А.С., Кудряшов Б.В., каждый, имеют право на 1/4 доли в праве собственности на данное помещение, основываясь на нормах ст. 248 ГК РФ, истцы определили размер причиненного каждому из них убытков как 1/4 часть от общей суммы арендной платы, которую возможно было получать при обычных условиях хозяйственного оборота в случае сдачи помещения в аренду. Пылев А.И. указал также, что договоренности о сдаче в аренду помещения между сторонами не было, а было намерение, которое подтверждается, по его мнению, тем, что Филимонова Т.М. это намерение реализовала. Пылев А.И. считает, что поскольку помещение нежилое, оно может использоваться сособственниками только в целях извлечения дохода, либо для собственной деятельности. Изначально у сторон были отношения доверительного характера, но затем, когда в ООО «Альтернатива» не были распределены доходы, и документы не были предоставлены Кудряшову Б.В., Семикову А.С., доверие было утрачено, и с тех пор между сторонами не разрешен конфликт интересов. О том, что договор аренды помещения носит безвозмездный характер, истцы, по мнению Пылева А.И., узнали только в 2011 году, поэтому обратились в суд с иском не в 2009 году, а в 2011 году.

Кроме того, Пылев А.И. в возражениях на иск Филимоновой Т.М. указал, что в договоре купли-продажи нежилого помещения указано, что оно имеет номер ..., расположено в здании - квартирном жилом дома по пр. ..., д. ... и эти данные позволяют точно определить предмет купли - продажи, кроме того, последующее исполнение договора свидетельствует о том, что какой-либо неопределенности в том, что является его предметом, не было. Кроме того, Пылев А.И. обратил внимание суда на то, что нельзя признать договор незаключенным, если он уже исполнен. Доказательств тому, что Семиков А.С., Кудряшов Б.В. не оплатили долю в праве по договору, Филимонова Т.М. не предоставила, поэтому нет оснований считать, что договор купли-продажи не исполнен. Пылев А.И. считает, что утверждения истца Филимоновой Т.М. о том, что на момент заключения договора купли-продажи 2 октября 2009 года спорное помещение находилось в пользовании прежнего ООО «Альтернатива» (не третьего лица по настоящему делу, а другой организации с тем же названием), не подтверждаются достаточными доказательствами, а сама Филимонова Т.М. в договоре купли-продажи декларировала отсутствие прав третьих лиц.

В судебном заседании истец (ответчик) Филимонова Т.М. свои исковые требования поддержала, иск Семикова А.С., Кудряшова Б.В. не признала и суду пояснила, что она не имела намерения и разговора с истцами о том, чтобы сдавать помещение ... по пр. ... д. ... в г.Саров в аренду. Кроме того, по указанному адресу уже существовал стоматологический кабинет, где ею были размещены стоматологическое оборудование, принадлежащее ей лично на праве собственности. Не был определен соглашением сторон и порядок пользования помещением, с просьбами по поводу сдачи помещения в аренду к ней сособственники не обращались. Кроме того, когда в декабре 2010 года они ее отстранили от занимаемой должности, с 15 декабря 2010 года по 17 мая 2011 года в ООО «Альтернатива» обязанности директора исполнял Ш., .... Суд восстановил ее на работе 17 мая 2011 года, и она сама выходила к ним с просьбой об определения порядка пользования помещением, но Семиков А.С., Кудряшов Б.В. отказались получать от нее какие-либо бумаги. Цель договора о безвозмездном пользовании помещением ... ООО «Альтернатива» была такова. До этого времени в этом же месте вела деятельность другая организация, с тем же названием ООО «Альтернатива». Когда учредители разошлись во взглядах, предприятие прекратило деятельность. В тот период времени вследствие стечения трагических обстоятельств, Филимонова Т.М. оказалась в ситуации, когда ей в ее возрасте было одной сложно управлять организацией. В этот период времени Семиков А.С. и Кудряшов Б.В. предложили ей создать новое предприятие с тем же названием ООО «Альтернатива». Этому новому предприятию требовалась лицензия, а для получения последней необходимо было подтвердить наличие помещения, оборудования. Тогда Филимонова Т.М. согласилась на участие молодых людей, Семикова А.С. и Кудряшова Б.В., в бизнесе. Последние хотели иметь полноценные права, поэтому они договорились, что они покупают часть помещения. Такая покупка произошла только на словах, деньги в сумме один миллион рублей, как это указано в договоре купли-продажи, ей не были переданы. Она, когда подписывала договор продажи долей в помещении, невнимательно прочла текст договора. Впоследствии длительное время болела, проходила лечение во Владивостоке, отсутствовала в г.Саров. Филимонова Т.М. считает, что истцы Семиков А.С. и Кудряшов Б.В. были осведомлены о существовании договора аренды с ООО «Альтернатива», так как вместе с ней занимались оформлением лицензии на медицинскую деятельность. Кроме того, они знали о ее месте нахождения, один или два раза в неделю ей звонили и ставили ее в известность о состоянии дел. Утверждение их о том, что Филимонова Т.М. не вела документацию предприятия она отрицает, у нее не было нареканий, как со стороны налоговой инспекции, так и со стороны проверяющих органов, но на момент «свержения» ее с поста ..., все документы из офиса пропали, о чем она обращалась в органы внутренних дел. Договор купли-продажи помещения она считает незаключенным, по основаниям, указанным в иске, и просит требования удовлетворить.

Представитель Филимоновой Т.М. по доверенности, Чипижко Е.Л. исковые требования доверителя поддержала, иск Семикова А.С., Кудряшова Б.В. не признала, и суду пояснила, что в помещении ... по пр. ... в г.Саров велась медицинская деятельность ООО «Альтернатива» по оказанию стоматологических услуг населению, учредителями и участниками которого были Кудряшов Б.В., Семиков А.С.. Они же были его работниками, и при заключении договора купли-продажи 2 октября 2009 года, чтобы сократить время на получение лицензии на медицинскую деятельность для ООО «Альтернатива», был подписан договор безвозмездного пользования помещением. По мнению Чипижко Е.Л., Семиков А.С., Кудряшов Б.В., не могли не знать об этом, потому что все вместе оформляли лицензию на медицинскую деятельность, для оформления которой требуется договор на право пользования помещением. Кроме того, Чипижко Е.Л. поддержала требования о признании договора незаключенным, по тем основаниям, что помещение было обременено правами третьих лиц и не было указано кадастрового номера в договоре.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Как установлено судом согласно свидетельствам о регистрации права собственности на недвижимое имущество, Семиков А.С., Кудряшов Б.В. и Филимонова Т.М. являются собственниками помещения ..., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Саров, пр...., д. .... Доля в праве каждого из собственников указанного помещения определена, что свидетельствует о правоотношениях сторон, соответствующих ч. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ. В подтверждение указанных правоотношений общей долевой собственности стороны представили копии договора купли-продажи от 2 октября 2009 года, акта приема-передачи помещения, свидетельств о государственной регистрации права за Кудряшовым Б.В., Семиковым А.С., Филимоновой Т.М., каждым (л.д. ...). Из указанных доказательств, которым у суда нет оснований не доверять, и которые стороны не оспаривают, следует, что объект права: встроенное помещение, назначение нежилое, общая площадь 142, 5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Нижегородская область, г.Саров, просп. ..., д. ..., пом. ..., кадастровый номер №. Вид права определен как общая долевая собственность, при этом у Филимоновой Т.М. 1/2 доля в праве, у Семикова А.С., Кудряшова Б.В., каждого, по 1/4 доли в праве.

Истцы Семиков А.С. и Кудряшов Б.В. в своем иске указывают на фактические обстоятельства, согласно которым Филимонова Т.М. без их согласия передала во владение и пользование общее имущество третьему лицу - ООО «Альтернатива».

Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Саровского городского суда Нижегородской области от 8 августа 2011 года (л.д. ...).

Суд считает, что передача в пользование и владение имущества без согласия других участников общей долевой собственности является нарушением ст.ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В то же время доводы истцов основаны на том, что они были намерены извлекать доход от сдачи в аренду общего имущества, и что их намерение совпадало с намерением Филимоновой Т.М., поскольку последняя извлекала доходы от безвозмездного пользования имуществом.

Суд не может согласиться с указанными доводами, поскольку никаких доказательств тому, что Филимонова Т.М. была намерена использовать общее имущество в тех же целях, а именно, для получения дохода от сдачи в аренду, не представлено, более того, из объяснений Филимоновой Т.М. следует, что она никогда не имела такого намерения, а истцы Семиков А.С. и Кудряшов Б.В. были осведомлены, что помещение имеет строго целевое назначение, оборудовано под стоматологическую клинику и используется для деятельности ООО «Альтернатива», участниками которого они являются. Оценивая объяснения Филимоновой Т.М. как доказательства по делу, суд приходит к выводу, что они не опровергнуты какими - либо другими доказательствами со стороны Семикова А.С., Кудряшова Б.В., кроме того, последние пояснили, что договоренности о сдаче в аренду имущества они не имели, а у них было лишь такое намерение.

Суду не предоставлено каких-либо доказательств тому, что в нарушение достигнутого соглашения всех участников долевой собственности Филимонова Т.М. владела, пользовалась или распоряжалась с извлечением дохода общим имуществом. Напротив, как видно из представленных доказательств, третье лицо - ООО «Альтернатива» пользовалось указанным помещением безвозмездно, без всяких к тому правовых оснований, поскольку, как установлено судом, сделка по передаче помещения в безвозмездное пользование указанному лицу, была признана судом ничтожной. То обстоятельство, что именно Филимонова Т.М. заключила от имени ООО «Альтернатива» и от себя лично указанный договор, не влияет на указанный вывод суда. Стороны ссылаются на то, что и до настоящего времени именно ООО «Альтернатива» владеет и пользуется помещением, находящимся в общей долевой собственности сторон, что также указывает на то обстоятельство, что именно третье лицо пользуется помещением, принадлежащим участникам общей долевой собственности.

Доводы истцов о том, что Филимонова Т.М. получала все доходы ООО «Альтернатива», не распределяя их между участниками указанного общества, которыми являются также Семиков А.С. и Кудряшов Б.В., не имеют отношения к спорным правоотношениям сторон, и не относятся к предмету иска. Суд считает, что упоминая об этих обстоятельствах в обоснование своих требований, истцы пытаются убедить суд в том, что Филимонова Т.М. действовала недобросовестно, скрывая доход от сделки, названной безвозмездной. Однако суд не может основывать свои выводы на предположениях, а доказательства получения дохода Филимоновой Т.М. от передачи в пользование, владение третьего лица - ООО «Альтернатива» помещения, находящегося в общей долевой собственности сторон, суду не представлены. Филимонова Т.М. отрицает получение такого дохода, а одних лишь объяснений Семикова А.С., Кудряшова Б.В. о том, что Филимонова Т.М. одна получала доходы от ООО «Альтернатива», в силу ст. 68 ГПК РФ, поскольку противоположная сторона не признает указанного обстоятельства, недостаточно.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 48 Гражданского кодекса РФ в связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество. К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Следовательно, учредители Филимонова Т.М., Кудряшов Б.В., Семиков А.С. по отношению к имуществу ООО «Альтернатива» вещными правами не обладают. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 48 Гражданского кодекса РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Следовательно, ООО «Альтернатива» как юридическое лицо, является самостоятельным субъектом гражданских правоотношений, и ее учредители не несут в данном случае ответственности за действия этого лица. Ни Филимонова Т.М., ни Семиков А.С. или Кудряшов Б.В. не могут отвечать по долгам ООО «Альтернатива», как и наоборот, ООО «Альтернатива» не может отвечать по долгам ее учредителей.

Рассматривая правомерность требований о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, суд приходит к выводу, что эти требования необоснованны ввиду того, что без согласия Филимоновой Т.М. истцы не могли сдавать помещение в аренду, кроме того, они не предприняли действительных мер для реализации своего намерения по сдаче в аренду помещения. Суд считает установленным по объяснениям сторон, что Семиков А.С., Кудряшов Б.В. были осведомлены о деятельности ООО «Альтернатива» в их помещении, поскольку являлись работниками и участниками указанной организации, беспрепятственно входили в это помещение, не обращались к Филимоновой Т.М. и ООО «Альтернатива» с требованиями о выплатах в их пользу арендной платы, и не предлагали Филимоновой Т.М. заключить договор о порядке пользования указанным нежилым помещением. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями о регистрации ООО «Альтернатива», копией договора о его учреждении, копией лицензии от 17 декабря 2009 года, письмом Z.Z.Z о зачислении денежных средств, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 04.04.2011 года (л.д. ...).

В обоснование иска Семиков А.С., Кудряшов Б.В. ссылаются на нормы ст. 248 Гражданского кодекса РФ, согласно которым доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Однако истцы не представили доказательств тому, что такие доходы были получены Филимоновой Т.М., в связи с чем суд находит их исковые требования необоснованными.

Суд не усматривает правовых оснований для взыскания с Филимоновой Т.М. в пользу Семикова А.С., Кудряшова Б.В. упущенной выгоды, ввиду отсутствия причинно-следственной связи между нарушениями прав истцов со стороны Филимоновой Т.М. в виде заключения договора безвозмездного пользования имуществом, и последствиями, заявленными Семиковым А.С. и Кудряшовым Б.В. в виде упущенной выгоды. К такому выводу суд приходит исходя из того обстоятельства, что без согласия Филимоновой Т.М. и договоренности с ней о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, Семиков А.С. и Кудряшов Б.В. не имели права сдавать в аренду все помещение в целом, независимо от того, имелся или нет договор с ООО «Альтернатива», а их требования обоснованы именно намерением сдать в аренду помещение в целом. На это обоснование также указывает предоставление в качестве доказательства размера упущенной выгоды в виде отчета об оценке рыночной стоимости права пользования помещением, в котором оценивалась величина рыночной арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Нижегородская область, г.Саров пр. ... д. ..., помещение .... Кроме того, описание объекта аренды, данное оценщиком, подтверждает указанные выводы суда, поскольку описано как нежилое встроенное помещение, в отдельно стоящем жилом здании, помещение состоит из 7 основных изолированных комнат и 6 вспомогательных, в том числе 2 санузла, пригодно к использованию по функциональному назначению, в помещении располагается стоматология. Вход в помещение имеется только один, с проспекта ..., отдельный (л.д. ...). Суд, таким образом, исходя из изложенного, приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований Семикова А.С., Кудряшова Б.В. к Филимоновой Т.М. о взыскании убытков.

Оценивая отчет об оценке в качестве доказательства, в совокупности с объяснениями сторон, а также данными об объекте недвижимости, указанном в свидетельствах о праве собственности, суд приходит к выводу, что описание объекта недвижимого имущества исключает неопределенность в его индивидуализации и позволяет его отграничить от другого имущества, и точно определить его местонахождение.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 октября 2009 года ясно и недвусмысленно следует, что недвижимость представляет собой нежилое помещение ..., находящееся в г.Саров, Нижегородской области, проспект ..., дом ..., имеет общеполезную площадь 142, 5 кв.м., и расположено на первом этаже жилого дома. В связи с этим суд считает требования Филимоновой Т.М., основанные на том обстоятельстве, что недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости как договора, и не были соблюдены существенные условия договора, в связи с чем договор нельзя считать заключенным, не подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования Филимоновой Т.М., основанные на том обстоятельстве, что не были указаны обременения права собственности в договоре купли-продажи от 2 октября 2011 года, заключающиеся в праве пользования помещением прежним ООО «Альтернатива», суд находит, что это обстоятельство не может повлиять на законность договора купли-продажи, а также что в данном случае нет оснований для применения права по аналогии.

Применение права по аналогии допускается в силу ст. 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота.

Согласно ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно из изложенного, в законе названы существенные условия для заключения договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением. Эти условия закон не распространяет на отношения по продаже нежилых помещений.

В то же время гражданские правоотношения арендодателя и арендатора урегулированы нормами ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, и установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как видно из изложенного, законом урегулированы правоотношения участников гражданского оборота при продаже нежилых арендованных помещений, и пробелов в правовом регулировании, о которых указывает Филимонова Т.М. в обоснование своих требований, не имеется.

Филимонова Т.М. не представила суду доказательств, что кто-либо из сторон договора заявлял как существенное условие о передаче помещения свободным от прав третьих лиц. Нет такого условия и в договоре купли-продажи от 2 октября 2009 года. Кроме того, в акте приема-передачи от 2 октября 2009 года 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ..., нет каких либо данных о нахождении в переданном помещении каких-либо третьих лиц. Таким образом, исходя из представленных суду доказательств, суд не находит оснований для удовлетворения требований Филимоновой Т.М. о признании договора незаключенным, в связи с чем приходит к выводу о необходимости в таком иске отказать.

В силу ст. 98 ГПК РФ судебные издержки взысканию не подлежат, поскольку иски оставлены без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Филимоновой Татьяны Михайловны к Кудряшову Борису Викторовичу, Семикову Александру Сергеевичу о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным отказать.

В удовлетворении иска Кудряшова Бориса Викторовича, Семикова Александра Сергеевича к ответчику Филимоновой Татьяне Михайловне о взыскании убытков отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней с момента его вынесения.

Судья        Н.Ю.Ушакова