Дело № 2-7/12 28 февраля 2012 года п. Дубки Именем Российской Федерации Саратовский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Волковой О.Н. с участием ответчицы Беспаловой Г.П. при секретаре Пивиной Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом города Саратова к Беспаловой Г.П. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа У С Т А Н О В И Л: Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с исковым заявлением к Беспаловой Г.П. о взыскании задолженности по арендной плате, пени. Свои требования мотивирует тем, что 10.12.2010 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Беспаловой Г.П. был заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью 159,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для использования под офис. Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев с 15.12.2010 года до 15.11.2011 года. В соответствии с условиями заключенного договора ежемесячная арендная плата составляет <данные изъяты> рублей 67 коп. Ответчица в установленной порядке оплату арендной платы не производила, в связи с чем истец просит взыскать по договору аренды № от 10.12.2010 г. за период с декабря 2010 года по август 2011 года задолженность в размере <данные изъяты> руб. 47 коп, а также пени за просрочку платежа в размере <данные изъяты> руб. 05 коп. Представитель истца в судебное заседание не явился, представлено заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Беспалова Г.П. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что Комитетом по управлению имуществом города Саратова был объявлен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения, общей площадью 159,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> 10 декабря 2010 года между ними был заключен договор аренды. По акту приема-передачи объекта нежилого помещения от 15 декабря 2010 года ей было передано нежилое помещение, которое фактически было расположено на втором этаже. На момент подписания акта истец не предупредил, что перекрытия между первым и вторым этажом переданного помещения находятся в аварийном состоянии, существует риск обрушения пола арендованного объекта. В арендуемом помещении она выполнила с согласия истца ремонтные работы на общую сумму <данные изъяты> рублей 02 коп., однако в дальнейшем истец отказался зачесть в счет арендной платы эти расходы, в связи с чем в сентябре 2011 года стороны добровольно досрочно расторгли договор, и ключи от нежилого помещения были возвращены истцу. Суд, выслушав участника процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу: Судом установлено, что 10 декабря 2010 года между арендодателем - Комитетом по управлению имуществом города Саратова и арендатором - Беспаловой Г.П. был заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью 159,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для использования под офис Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев с 15.12.2010 года до 15.11.2011 года. В соответствии с пунктом 3.1 вышеназванного договора ежемесячная арендная плата составила <данные изъяты> руб. 67 коп. Согласно пункту 4.2. договора аренды, при неуплате арендатором арендной пла ты в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора, от про сроченной суммы за каждый день просрочки. Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи 15 декабря 2010 года, где указано, что санитарно-техническое состояние объекта известно, претензий у сторон не имеется. Акт приема-передачи подписан обеими сторонами, который призван удостоверить именно передачу предмета договора аренды и факт наличия этого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Судом установлено и не оспаривается сторонами, что нежилое помещение, общей площадью 159,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> находилось в аренде у Беспаловой Г.П. с 15 декабря 2010 года по сентябрь 2011 года. Эти обстоятельства подтверждаются объяснениями ответчика, актом приема-передачи 15 декабря 2010 года, заявлением о возвращении ключей от нежилого помещение от сентября 2011 года, а также письменными материалами дела. За период с 15 декабря 2010 года по сентябрь 2011 года Беспалова Г.П. оплатила арендную плату 19 января 2011 года в размере <данные изъяты> рублей. В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Из объяснений ответчика Беспаловой Г.П. следует, что на момент подписания акта истец не предупредил, что перекрытия между первым и вторым этажом переданного помещения находятся в аварийном состоянии, существует риск обрушения пола арендованного объекта. В арендуемом помещении она выполнила с согласия истца ремонтные работы на общую сумму <данные изъяты> рублей 02 коп., однако в дальнейшем истец отказался зачесть в счет арендной платы эти расходы. Судом установлено, что 28 февраля 2011 года Беспалова Г.П. обратилась к Комитету по управлению имуществом с заявлением, в котором просила произвести оплату в размере <данные изъяты> рублей 35 коп за ремонт входного терминала и лесничного марша, ведущего с первого этажа на второй или засчитать эти сумму в счет уплаты аренды. Кроме того, в этом заявлении, Беспалова Г.П. указала, что в арендуемых помещений предстоит произвести укрепление (замену) перекрытий между первым и вторым этажом здания, в связи с отсутствием балок в междуэтажных перекрытиях. 25 марта 2011 года Комитетом по управлению имуществом было дано разрешение на выполнение работ на укрепление (замену) перекрытий между первым и вторым этажом здания по адресу: <адрес>, а в возмещении понесенных расходов по оплате в сумме <данные изъяты> рублей 35 коп было отказано. Согласно договора подряда от 20 марта 2011 года, заключенного между ООО «РСУ-9» и Беспаловой Г.П. были выполнены работы по укрепление и замены перекрытий между первым и вторым этажом здания, по адресу: <адрес> Беспаловой Г.П. 25 апреля 2011 года была оплачена по договору подряда денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей 57 коп. Необходимость проведения этих работ не оспаривается истцом, а также подтверждается техническим заключением. Согласно техническому заключению на строительные конструкции нежилого здания по адресу: <адрес> изготовленного ООО «Эпюра-М» установлено, что строительные конструкции нежилого помещения литер «АА1Б» фундамент, стены, перекрытие, окна находятся в неудовлетворительном состоянии и не соответствуют требованиям СНиП; прочность и надежность существующих несущих конструкций помещения недостаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок находится в не удовлетворительном состоянии требует капитального ремонта и представляет угрозы жизни и здоровью граждан. В дальнейшем арендодатель отказался оплачивать указанные затраты. По соглашению сторон в сентябре 2011 года договор аренды от 10 декабря 2010 года был расторгнут досрочно, помещение возвращено арендодателю без подписания акта приема-передачи, ключи от арендованного помещения были возвращены. Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Истец предъявляет требования и просит взыскать ответчицы задолженность в размере <данные изъяты> руб.47 коп за период с декабря 2010 года по август 2011 года. Однако суд считает, что арендодатель обязан был производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а поскольку ответчица понесла расходы по капитальному ремонту переданного в аренду имущества в размере <данные изъяты> рублей 57 коп. и <данные изъяты> рублей 35 коп., то эти расходы необходимо зачесть в счет арендной платы. При этом, суд руководствуется ст. 2 и 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст. 421, 611, 612, 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации, регламентирующими вопросы возмещения убытков в случае сдачи в аренду имущества с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что с 15 декабря 2010 года ответчица владела переданным в аренду нежилым помещением и потребовала досрочно расторгнуть договор аренды только в сентябре 2011 года, в связи с чем с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендой плате в размере <данные изъяты> рублей 55 коп с учетом оплаченных ответчицей денежных сумм (<данные изъяты> руб.47 коп -<данные изъяты> рублей 57 коп. - <данные изъяты> рублей 35 коп - <данные изъяты> рублей). Согласно статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу положений статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Истец также просит взыскать с ответчицы пени за просрочку платежа в размере <данные изъяты> руб. 05 коп. С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ( часть3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба. При этом, применительно ко взысканию неустойки, под последствиями нарушения обязательств следует понимать не имущественные потери, а нарушенный интерес кредитора. Учитывая обстоятельства дела, период нарушения обязательства, размер аренды, суд приходит к выводу, что размер неустойки, заявленный истцом, явно не соответствует последствиям нарушения обязательств, и подлежит снижению в два раза, в связи с чем с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию пени в размере <данные изъяты> рублей. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск Комитета по управлению имуществом города Саратова частично удовлетворить. Взыскать с Беспаловой Г.П. в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова задолженность по арендой плате в размере <данные изъяты> рублей 55 коп., пени в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рубля 55 коп. В остальной части иска Комитету по управлению имуществом города Саратова отказать. Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, через Саратовский районный суд. Судья: подпись