Дело № 2-611/2012 г. 18.07.2012 г. п. Дубки РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Саратовский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи - Иванова М.В., при секретаре - Безруковой Е.В., с участием представителей истца - Каттаевой А.М., Пантелеева А.П., по доверенностям от 22.09.2011 г., 16.07.2012 г., третьего лица - Вайлова С.В., представителя третьего лица - АКХ «Заря» - Акмукова В.З., по доверенности от 05.04.2012 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сулейманова М.Ш. к администрации Рыбушанского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области, администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью «Возрождение-КДМ», ассоциация крестьянских хозяйств «Заря» в лице конкурсного управляющего, общество с ограниченной ответственностью «Возрождение-КДМ», Вайлов С.В., о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности, УСТАНОВИЛ: Истец, в лице своего представителя, просит суд признать действительной заключенную 25.09.2003 г. между ним (покупателем) и ЗАО «Белогорье» (продавцом) сделку купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес> а именно: 1/5 (две первые двери от фруктохранилища) «Склад минеральных удобрений» площадью 144 кв.м. (литер 3); помещение крайнего бокса одноэтажного здания «Мастерская» площадью 282 кв.м. (литер Т); помещение одноэтажного здания «Мастерская», расположенное в середине здания со входом с восточной стороны, площадью 8 кв.м. (литер Т); 1/3 одноэтажного здания «Котельная» площадью 24 кв.м. (литер Л); одноэтажное здание «Коровник арочный» площадью 1500 кв.м. (литер П); весь первый этаж двухэтажного здания «Контора» площадью 90 кв.м. (литер А); помещение второго бокса одноэтажного здания «Автогараж» площадью 49,92 кв.м. (литер В); помещение крайнего (справа) бокса одноэтажного здания «Автогараж» площадью 67,6 кв.м. (литер В); помещение 1/3 одноэтажного здания «Магазин склад» площадью 40 кв.м. (литер К); помещение 1/3 одноэтажного здания «Столярка» площадью 119 кв.м. (литер С); помещение 1/3 деревянного одноэтажного здания «Амбар» площадью 49 кв.м. (литер Р); помещение 1/2 одноэтажного здания «Красный уголок» площадью 24 кв.м. (литер М); помещение 1/2 одноэтажного здания «Ветаптека» площадью 30 кв.м. (литер Н); сооружение «Асфальтированная площадка» на току площадью 240 кв.м. (литер I); помещение, пристроенное к фруктохранилищу со стороны компрессорной, площадью 70 кв.м. (литер Ф). Кроме того, просит признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество, обязать управление Росреестра по Саратовской области зарегистрировать сделку купли-продажи и переход права собственности в отношении недвижимого имущества. В обоснование иска ссылается на то, что право собственности продавца на указанную выше недвижимость подтверждается актом раздела совхоза «15 лет Октября» от 28.05.1992 г., расчеты по договору купли-продажи с ЗАО «Белогорье» произведены полностью, но свидетельства на право собственности на указанные объекты истец не получал. В настоящее время продавец - ЗАО «Белогорье» - ликвидировано и не имеет правопреемника, в связи с чем истец не имеет возможности оформить свое право собственности на приобретенное имущество, государственная регистрация такого права приостановлена, участие в государственной регистрации второй стороны договора невозможно. В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представители в суде заявленные требования поддержали в полном объеме, пояснив, что государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости невозможна, поскольку продавец - ЗАО «Белогорье» - ликвидировано, в связи с чем, применив по аналогии положения ст. 551 ГК РФ, суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Кроме того, указали, что право собственности продавца не было зарегистрировано ни на спорные объекты недвижимости, ни на соответствующие земельные участки под объектами; истец также не имеет правоустанавливающих документов в отношении указанных земельных участков. Представители ответчиков - администрации Рыбушанского муниципального образования и администрации Саратовского муниципального района Саратовской области - в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по иску не представили. Представители третьих лиц - управления Росреестра по Саратовской области и ООО «Возрождение-КДМ» - извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в суд также не явились, возражений по иску не представили, ходатайств об отложении слушания дела от них не поступило. Третье лицо - Вайлов С.В. - в судебном заседании полагал возможным исковые требования удовлетворить в полном объеме, указав, что он является единственным кредитором АКХ «Заря», являющейся банкротом, и не имеет споров по поводу указанных в иске объектов недвижимости с Сулеймановым М.Ш., который сдает эти помещения ему по договору аренды для эксплуатации в сельскохозяйственных целях. Представитель третьего лица - АКХ «Заря» в лице конкурсного управляющего - в суде указал на возможность удовлетворить заявленные исковые требования лишь в части первого этажа здания «Контора». Полагал невозможным разрешить вопрос о праве собственности истца в отношении иного указанного в иске недвижимого имущества, поскольку часть такого имущества вообще отсутствует в акте раздела совхоза «15 лет Октября», другая часть не может быть идентифицирована, в связи с различным обозначением такого имущества по указанному акту и по договору купли-продажи. Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям: - согласно акта раздела совхоза «15 лет Октября» Саратовского района от 28.05.1992 г., в связи с преобразованием указанной организации в ассоциацию крестьянских хозяйств «Заря» и акционерное общество «Белогорье», между последними разделено недвижимое имущество, в том числе, нежилые помещения сельскохозяйственного и вспомогательного назначения; - по договору купли-продажи, заключенному 25.09.2003 г. между Сулеймановым М.Ш. и ЗАО «Белогорье» (в лице конкурсного управляющего), согласно соответствующим приложению № и акту приема-передачи, истец принял у продавца и оплатил последнему, в соответствии с условиями договора, ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу <адрес>» и являющихся предметом исковых требований; в 2011 г. проведена техническая инвентаризация указанного имущества с составлением соответствующих кадастровых и технических паспортов, представленных в материалы дела; - 30.07.2004 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении деятельности ЗАО «Белогорье», в связи с его ликвидацией и завершением конкурсного производства; - государственная регистрация прав собственности истца на спорные объекты недвижимости управлением Росреестра по Саратовской области приостановлена, в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о зарегистрированных правах собственности ЗАО «Белогорье» в отношении каждого из объектов. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества. Ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 122-ФЗ от 21.07.1997 г. предполагает судебное решение в качестве одного из оснований регистрации права на недвижимое имущество. Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав может быть осуществлена путем признания права. В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По основаниям п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 122-ФЗ от 21.07.1997 г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд так же вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. По основаниям ч. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Из материалов дела, объяснений представителей истца усматривается, что при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, являющегося предметом исковых требований, государственная регистрация права собственности передающей стороны, перехода права по договору произведены не были. Земельный участок, на котором расположены нежилые строения и сооружения, истец во владение на каком-либо праве не приобрел. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Вместе с тем, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. В суде установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества между ЗАО «Белогорье» и Сулеймановым М.Ш. был заключен в период действия частей первой и второй Гражданского кодекса РФ, когда в порядке ст. 209 ГК РФ, собственник недвижимого имущества имел право владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом только в случае, когда имела место быть государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Как следует из представленных истцом и имеющихся в материалах дела доказательств, государственная регистрация права собственности на спорное недвижимое имущество за продавцом - ЗАО «Белогорье» - произведена не была. При таких обстоятельствах, ЗАО «Белогорье», созданное, как это следует из акта от 28.05.1992 г., в результате преобразования совхоза «15 лет Октября», на балансе которого ранее находилось спорное недвижимое имущество, не приобрело в установленном законом порядке право производить распоряжение спорным недвижимым имуществом, в том числе производить его отчуждение. Согласно ст. 37 ЗК РСФСР, действовавшего на момент приобретения продавцом спорного недвижимого имущества по акту раздела совхоза «15 лет Октября», при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В суде установлено, что ни продавец, ни покупатель по спорному договору не закрепили на каком-либо виде права земельные участки, занятые строениями и сооружениями, продавцу не был выдан документ, удостоверяющий право на землю. В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Между тем, договор купли-продажи, на который ссылается истец, и акт раздела совхоза, явившийся, как это следует из содержания искового заявления основанием возникновения права собственности ЗАО «Белогорье» в отношении спорных объектов недвижимости, содержат различные данные, не позволяющие индивидуализировать предметы договора, в том числе с учетом их площади и расположения на земельном участке. Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав. Как усматривается из искового заявления, истец основывает требования на положениях ст. 551 ГК РФ, однако в рассматриваемом споре отсутствует факт уклонения стороны по договору от государственной регистрации перехода прав на недвижимость, такой переход объективно невозможен, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется сведений о зарегистрированных правах собственности продавца в отношении каждого из объектов. Таким образом, Сулейманов М.Ш. вправе защитить свои права иным предусмотренным законодательством способом при наличии к тому оснований, обратившись в суд с соответствующими требованиями. При таких обстоятельствах, оценивая доказательства, представленные сторонами, по правилам ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. Руководствуясь ст. ст. 194-199, 321 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Сулейманова М.Ш. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности - отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Саратовский районный суд Саратовской области. Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ Судья: подпись