О признании сделки ничтожной

Дело № 2-447/2010

Именем Российской Федерации

3 августа 2010 года г. Сарапул УР

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Мелентьева Н.Н.,

при секретаре Ситдиковой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО17, ФИО18 о признании сделки ничтожной,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО17, ФИО18 о признании ничтожной сделки купли-продажи объекта незавершённого строительства.

Свои требования истец мотивировал тем, чтоДата обезличена года ответчики заключили договор купли-продажи объекта незавершённого строительства многоэтажного дома, расположенного на земельном участке на углу улиц ... и ... в городе Сарапуле, непосредственно граничащем с земельным участком домовладения, собственником которого он является. Ответчики не скрывают, что оформлением сделки купли-продажи указанного объекта они преследуют цель заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, минуя обязательную процедуру аукциона, предусмотренную Земельным кодексом РФ, и строительство девятиэтажного дома. Указанные сведения размещены на сайте ФИО17 в интернете, а также проекте планировки квартала Номер обезличен г. Сарапула, представленного на публичные слушания, проведённые Дата обезличена года. Строительство девятиэтажного дома в непосредственной близости от его одноэтажного деревянного дома, в котором он проживает, нарушает его права, поскольку предусматривает в дальнейшем существенное ухудшение использования и дома, и земельного участка, которыми он пользуется. Кроме того, он лишён возможности участвовать в аукционе по продаже права на заключение договора аренды свободного земельного участка, расположенного в непосредственной близости от принадлежащего ему домовладения.

Совершённая сделка купли-продажи является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку сам предмет сделки отсутствует. Предмет сделки определён договором как «объект незавершённого строительства» в виде свайного фундамента, готовностью 18 %. Фактически на участке не имеется ни одной забитой сваи. Работы по забивке свай не производились, разрешение на забивку (разрешение на строительство) не выдавалось. По инициативе его представителя проведена экспертиза, которой установлено, что обследованный земельный участок не имеет даже следов строительства фундаментов.

Правовые основания ничтожности сделок определяют ст.ст. 166, 168 ГК РФ. В тексте ст. 166 ГК РФ определён круг лиц, которые могут предъявить требования о последствиях ничтожной сделки, в том числе и признании её ничтожной. Такими лицами могут быть любые заинтересованные лица. Закон не связывает заинтересованность лица с нарушением его прав и свобод. Одним из понятий заинтересованности, указанной в законе, могут являться и общественные интересы соблюдения законности совершения сделки, дающие право любому гражданину, являющемуся жителем г. Сарапула, тем более правообладателю домовладения, граничащего с участком, право на аренду которого получено незаконно в результате получения в собственность несуществующего объекта незавершённого строительства, явившемся предметов сделки. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ право на земельный участок приобретает лицо, имеющее собственность на этом участке, минуя общий порядок, который предусматривает получение такого права за плату на торгах (аукционе, конкурсе). Таким образом, в результате совершения ничтожной сделки, ФИО18 уже получило право на аренду земельного участка, а все иные лица, в том числе и истец, такое право утратили. Основанием для предъявления иска является не только заинтересованность, указанная в законе, но и необходимость защиты уже нарушенного права истца на участие в торгах на приобретение права либо на аренду, либо на покупку земельного участка на торгах в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ.

Представитель истца – ФИО3 поддержал в суде исковые требования полностью. Также суду пояснил, что какие-либо строительные работы, могущие привести к возникновению права собственности на недвижимость, ответчики не производили. Остатки фундамента, которые зарегистрированы в качестве незавершенного строительства, являются лишь остатками ленточного фундамента, который строила кондитерская фабрика. Каких-либо документов о том, что право собственности на этот объект закреплено за ФИО17, нет. Право собственности на недвижимость ни у ФИО17 ни у кого другого не существовало, сделка ничтожна, поскольку нет зарегистрированного права собственности на недвижимость. Специалист (строитель) проводя обследования указанного объекта, вынес заключения о том, что имеется ленточный фундамент на строительства дома, но никак не свайный. Ему неизвестно, о каком доме идет разговор, поскольку ни один проект не прошел экспертизу, ни один проект не прошел процедуру установленный строительным кодексом. Вопрос о проекте можно закрыть, поскольку пробная забивка свай может и проводилась, но результатов никаких нет, какой разговор может быть, если нет взысканий. Вопрос о праве собственности, о наличии этого объекта как такого в натуре нет. В Арбитражном суде оспаривался факт регистрации, потому что отсутствовало разрешение на строительство, но и надо исследовать факт, имелось ли право собственности на данный объект у стороны. Просит считать сделку ничтожной, поскольку предмет сделки отсутствует, право собственности отсутствует у стороны. Они ознакомлены с ситуационным планом, но почему ответчиком не представлен полный кадастровый паспорт, сторона не представляет остальные документы. Если произведены работы и фундамент, то существуют строительные нормы, по которым должно существовать на эти 17% готовности фундамента: процентовки, паспорта забитых свай, этого ничего нет. Строительные работы не проводились, наоборот, начиная с 2002 г. этот объект разбирался. Непонятно каким образом появилось незавершенное строительство. В представленных документах на субаренду и на аренду нет. При заключении договора сторона должна была передать все существующие документы на объект. Разрешения на строительства не выдавалось и кондитерской фабрике. Существует ли объект, и кому он принадлежит, неизвестно. Все сделки совершены не мнимые, а совершены сделки в нарушение существующего законодательства. Экологическая нагрузка на район, девяти этажный дом нарушает условия пользования одноэтажного деревянного дома, количество техники. Собственники объекта недвижимости имеют право владеть, пользоваться, распоряжаться, в том числе заключать сделки купли-продажи объекта недвижимости в пределах разрешенного законом. Право собственности наступает с момента регистрации. Постановление Администрации г. Сарапула о предоставлении земельного участка в аренду ФИО17 не опубликовано, ФИО2 до сведений не доводилось.

Представитель ответчика ФИО17 - ФИО4 в судебном заседании пояснил, что с иском не согласен. Истец не представил каких-либо доказательств, чтобы признать данную сделку ничтожной, и применить последствия ничтожной данной сделки. ФИО17 является собственником объекта недвижимости, этот объект недвижимости являлся сделкой купли-продажи между ФИО17 и ФИО18. Каких-либо оснований полагать, что собственность у ФИО17 отсутствовала, истец не представил доказательства. Просит суд обратить внимание на законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которая предполагает, что зарегистрированное право является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Закон о гос. кадастре недвижимости говорит о том, что кадастровый паспорт является единственным доказательством существование такого объекта недвижимого имущества. Была совершена сделка по купли-продажи объекта незавершенного строительства, переход права зарегистрирован в рег. службе. Полагает доводы представителя истца, что права ФИО2 могут быть нарушены строительством, не обоснованы и не представлены какие-либо доказательства. Земельный участок находится в аренде, согласно постановлению главы Администрации договор аренды на земельном участке зарегистрирован, поэтому какие права ФИО2 ответчики нарушили, непонятно. В иске ФИО2 просит отказать. Разрабатывается проект 180 квартирного жилого дома. Он не знает, какой дом собиралась строить кондитерская фабрика, т.к. он не представитель кондитерской фабрики. Объект незавершенного строительства, который они зарегистрировали, является объектом незавершенного строительства по проекту 180 квартирного жилого дома. Проект существует. Проект государственной экспертизы в настоящее время не прошел. Они ведут разговор о проекте 180 квартирного жилого дома. Разрешение на строительство фундамента они получали. Разрешение на строительство всего дома они не получали. Разрешение на строительство фундамента они получали отдельно. Ситуационный план составлен Дата обезличена г. На Дата обезличена г. проект существовал в стадии разработки всего дома. В БТИ ими представлено разрешение на строительство. ФИО17 строили фундамент, у них есть письменные доказательства.

Кроме того, ответчиком ФИО17 в суд направлен отзыв на исковое заявление, согласно которому понятие "ничтожность" означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для её участников правовые последствия в силу их несоответствия закону. В силу ст. 3 ГПК РФ, которая определяет, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратится в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от Дата обезличенаг. земельный участок с кадастровым Номер обезличен используется для строительства многоэтажного жилого дома. Земельный участок находится в аренде у ФИО17, на основании постановления Главы Администрации г.Сарапула от Дата обезличенаг. Номер обезличен и договора аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг., зарегистрированным УФРС по УР. Цель предоставления земельного участка - строительство многоэтажного жилого дома. Таким образом, необоснованна ссылка истца, что он лишен права приобрести земельный участок на торгах. В постановлении 17 Арбитражного апелляционного суда от Дата обезличенаг. указано «поскольку спорный земельный участок уже обременён правами аренды, оснований для продажи права аренды, также не имеется». Необоснованна ссылка в исковом заявлении, что «Фактически на участке не имеется ни одной забитой сваи. Работы по забивке свай не проводились, разрешение на их забивку (разрешение на строительство) никогда не выдавалось». При этом истец в заявлении от Дата обезличенаг. на имя председателя Госсовета УР указывает, что на земельном участке ведутся работы по забивке железобетонных свай. Инспекция Госстрой надзора в письме от Дата обезличенаг. Номер обезличен сообщает, что на земельном участке ведется пробная забивка свай. В письме от Дата обезличенаг. Зам.Главы администрации г.Сарапула директор ФИО39 указывает, что не завершенный строительством фундамент на земельном участке с кадастровым Номер обезличен передан для завершения строительства жилого дома. Условиями п. 1.2 договора субаренды от Дата обезличенаг. между ФИО39 и ФИО17 предусмотрено строительство жилого дома. Истцом к иску приложена судебная строительно-техническая экспертиза, выполненная ИП ФИО9, который, согласно Приложению к лицензии о видах работ, не уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу, а с Дата обезличенаг. выданные лицензии прекращают действие. В постановлении ФАС Уральского округа от Дата обезличенаг. указано, что на этапе возведения фундамента выдача разрешения на строительство не противоречит положениям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Сарапульской городской Думой Дата обезличенаг. утвержден генеральный план г.Сарапула, которым предусмотрена 5-ти этажная застройка земельного участка, прилегающего к домовладению истца. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения. Оспариваемая сделка между ответчиками не затрагивает прав истца и при признании сделки ничтожной объект не завершенного строительства фактически останется у ответчиков. Полагает, что Истец избрал ненадлежащий способ защиты.

В удовлетворении исковых требований о признании сделки от Дата обезличенаг. просит отказать.

Представитель ответчика ФИО18 ФИО10 в судебном заседании пояснил, что с иском не согласен. Интересы соседей по поводу рядом строящегося дома его этажности рассматриваются на городских слушаниях, а также учитываются Администрацией при выдаче разрешений на строительство при разработке генерального плана, это не предмет рассмотрения в данном суде, поскольку ещё ничьи интересы не нарушены. На сегодня не выдано разрешения на строительства всего дома, дом ещё не построен, то есть интересы ФИО2 не нарушены. По поводу оснований для возникновения права собственности указано в статье о гос. регистрации, ни одно из оснований не оспорено, в том числе история возникновения фундамента. После регистрации права собственности есть право изменить или разобрать объект в рамках, не нарушающих градостроительные нормы. Они могут уменьшить фундамент, поскольку это не противоречит законодательству, для возведения в высоту требуется разрешение на строительство. Если объект не меняется, либо уменьшается, это может быть ими зарегистрировано позднее, но это не отменяет сделку, поскольку на момент сделки невозможно привлечь свидетелей, которые сказали бы, что отсутствовал полностью фундамент. Все необходимые документы были представлены для регистрации права собственности в рег. службу. Им достаточно свидетельства о праве собственности. В дальнейшем будут разрабатывать новую документацию это проект и т.д. Сейчас земельный участок принадлежит Администрации. У них арендное отношение с Администрацией. На данном участке не имеется другой собственности.

Кроме того, ответчиком ФИО18 в суд направлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ФИО18 приобрело у ФИО17 объект незавершенного строительства, а именно: свайный фундамент. Право собственности продавца подтверждалось на момент сделки свидетельством о праве собственности, а кроме этого регистрацией перехода прав в УФРС по УР. В натуре объект существовал и существует. ФИО18 выполнило все свои договорные обязательства в соответствие с условиями договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Следовательно ФИО18 является добросовестным приобретателем. ФИО18 не видит связи между сменой собственника (по упомянутой сделке) и наличием возможности провести аукцион на право аренды земли; такой возможности как не было до, так и нет после регистрации сделки. Доказывание ничтожности сделки по пути, который выбрал Истец, предполагает наличие неопровержимых доказательств отсутствия объекта на момент совершения (дату регистрации). Таких доказательств не представлено, а в настоящий момент собрать невозможно. Вызывает сомнения законность представленной истцом «Судебной строительно-технической экспертизы», поскольку она проведена, по их мнению, неуполномоченным лицом на территории, где находились материальные ценности Ответчиков, втайне от них, с проникновением на охраняемую территорию. Очевидно, что сделка ничего не изменила в правах и свободах Истца, следовательно, у него нет права заявлять иск. Просит в иске ФИО2 отказать.

Представитель 3-его лица ФИО12, ФИО11 – ФИО3 в судебном заседании пояснил, что с иском согласен. Разрешение на строительство, хотя форма предусмотрена, но текст говорит - это разрешение на пробную забивку свай для того, чтобы провести исследования грунта для последующего проектирования строительства фундамента и всего остального. Документа на права собственности нет. Из всех документов видно, что данный фундамент принадлежит до настоящего времени кондитерской фабрике. Поэтому регистрировать права собственности на объект не завершенного строительства не могут. Ответчики говорят, что они не строили фундамент.

3-е лицо ФИО13 в судебном заседании пояснила, что с иском согласна. Поддерживает пояснения представителя истца ФИО3 Спорный участок непосредственно граничит с их домовладением. Раньше на спорном участке Кондитерская фабрика хотела построить дом, после этого все разбирали и увозили, она оценивает это как уничтожение строительства. Её не устраивает, чтобы рядом с её домом стоял девятиэтажный дом. Она является собственником ....

Выслушав пояснения истца, ответчиков, третьего лица, представителя третьих лиц, исследовав материалы гражданского дела, материалы гражданского дела, проанализировав и оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении искового заявления необходимо отказать.

Согласно договору аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю Номер обезличен от Дата обезличена года на основании Постановления Главы Администрации Номер обезличен от Дата обезличена года Управление имущественных отношений г. Сарапула в лице начальника ФИО15 предоставило на срок по Дата обезличена года в аренду ФИО39 в аренду земельный участок площадью 5 782 кв.м. с кадастровым Номер обезличен из земель поселений, расположенный по адресу: ..., для строительства жилого дома.

Согласно договору субаренды земельного участка от Дата обезличена года ФИО39 передало во временное владение и пользование ФИО17 сроком с Дата обезличена года по Дата обезличена года земельный участок общей площадью 5 782 кв.м. в границах кадастрового плана с кадастровым номером Номер обезличен, категория земель – земли поселений, разрешённое использование земельного участка – строительство жилого дома, по адресу: ....

Согласно договору купли-продажи объекта, не завершённого строительством от Дата обезличена года ФИО17 продало ФИО18 в собственность объект незавершённого строительства, общая площадь застройки 741.5 кв.м., степень готовности 18 %, инв. Номер обезличен, лит. Номер обезличен, находящийся по адресу: ..., расположенный на земельном участке площадью 5782 кв.м. с кадастровым Номер обезличен.

Соответственно, земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, куплю-продажу которого оспаривает истец, находится в аренде у ФИО39 и в субаренде у ФИО17. Поскольку данный земельный участок уже обременён правами аренды, оснований для продажи права аренда на торгах не имеется, в связи с чем доводы истца о нарушении его права на приобретение права на земельный участок являются несостоятельными.

Кроме того, истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств отсутствия объекта оспариваемой сделки.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведённой ИП «ФИО9» суд во внимание не принимает, поскольку лицензией Номер обезличен от Дата обезличена года вид работ по проведению строительно-технической экспертизы не предусмотрен, следовательно данная экспертиза проведена лицом, не уполномоченным на это.

Ст. 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, в том числе признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом предлагалось истцу представить доказательства того, какие его права нарушены. Истец таких доказательств не представил.

Доводы представителя истца ФИО3 о том, что права могут быть нарушены в будущем, суд во внимание принять не может.

Таким образом, суд считает, что при обстоятельствах, установленных в ходе рассмотрения дела, исковые требования ФИО2 ничтожной сделки купли-продажи объекта незавершённого строительства являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО17, ФИО18 о признании сделки купли-продажи объекта незавершённого строительства ничтожной отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 6 августа 2010 года.

Судья Сарапульского

городского суда Мелентьев Н.Н.

...