О признании договора купли-продажи доли квартиры незаключенным

РЕШЕНИЕ

27 декабря 2010 года Дело № 2-1646/2010

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Н.А.Косаревой,

при секретаре А.Е.Елесиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакирова Ильсура Илдусовича к Якимовой Елене Владимировне о регистрации перехода права собственности на 1/3 долю квартиры, регистрации за истцом права собственности на долю в квартире, по встречному иску Якимовой Елены Владимировны к Бакирову Ильсуру Илдусовичу о признании договора купли-продажи доли квартиры незаключенным, сделки – несостоявшейся,

у с т а н о в и л:

Бакиров И.И. обратился в суд с иском к Якимовой Е.В. о регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в квартире <адрес>, регистрации за истцом права собственности на долю в квартире (л.д. 3, 34).

Истец свои требования мотивировал следующими обстоятельствами: 23.06.2010 г. по договору купли-продажи он приобрел у ответчика 1/3 долю спорной квартиры; оставшиеся 2/3 доли в квартире принадлежат супруге истца Бакировой Г.Р. на основании договора купли-продажи от 26.05.2010 г., ее право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР; договор купли-продажи и передаточный акт в отношении 1/3 доли истец и ответчик подписали и подали на государственную регистрацию в Сарапульский отдел Управления Росреестра; по договору он рассчитался с ответчиком полностью в размере суммы договора 200000 руб. во время подписания договора; 14.08.2010 г. государственная регистрация сделки и права собственности на квартиру были приостановлены на срок до 10.12.2010 г. в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов; 26.08.2010 г. он получил уведомление, что Якимова Е.В. подала заявление в Управление Росреестра о прекращении государственной регистрации договора и перехода права собственности к истцу; ему неизвестно по какой причине ответчик прекратила госрегистрацию договора, ее объяснения он не может получить, поскольку она избегает встречи с ним; по основаниям ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 551 ГК РФ просит вынести решение о регистрации перехода права собственности на 1/3 долю квартиры.

Возражая против иска Бакирова Е.В., ответчик Якимова Е.В. предъявила к Бакирову И.И. встречный иск о признании договора купли-продажи доли в квартире незаключенным, а сделку между ними – несостоявшейся. Встречные исковые требования мотивировала тем, что между сторонами 23.06.2010 г. был подписан договор купли-продажи 1/3 доли в спорной квартире; договор был передан в регистрирующий орган для регистрации договора и перехода права собственности на долю; согласно п. 4 договора ответчик обязался произвести с ней расчет во время подписания договора, стоимость доли составляла <данные изъяты> руб.; Бакиров И.И. расчет не произвел, поэтому она подала в службу заявление о приостановлении государственной регистрации до полного расчета истца с ней; договор считается заключенным с момента государственной регистрации договора, в связи с отказом Бакирова И.И. от осуществления расчетов за приобретаемую долю в квартире, одно из существенных условий договора осталось невыполненным; договор госрегистрацию не прошел и не может быть признан заключенным, а сделка - состоявшейся; она неоднократно предлагала Бакирову И.И. исполнить обязательства, однако он это условие связывает с погашением ее долгов по квартире.

Истец Бакиров И.И. в суд не явился, направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, его интересы в суде представлял Галимов Р.Х. по нотариальной доверенности от 10.11.2010 г. (сроком действия 1 год), который поддержал исковые требования своего доверителя, встречные исковые требования Якимовой Е.В. не признал.

Ответчик Якимова Е.В. исковые требования не признала, поддержала встречный иск.

Третье лицо Бакирова Г.Р. исковые требования своего мужа Бакирова И.И. поддерживает.

Представитель третьего лица, Сарапульского отдела Управления Росреестра по УР в суд не явился, направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав стороны, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив все доказательства в совокупности, суд считает, что оснований для удовлетворения иска Бакирова И.И. и встречного иска Якимовой Е.В. не имеется исходя из следующего.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что Якимова Е.В. на день рассмотрения дела в суде является собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру <адрес>.

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты> г. (л.д. 32).

2/3 доли в праве собственности на эту квартиру принадлежат Бакировой Г.Р., что подтверждается договором купли-продажи от 26.05.2010 г. (л.д. 7-8) и свидетельством о государственного регистрации права <данные изъяты> (л.д. 6).

Истец Бакиров И.И. обратился в суд с иском к Якимовой Е.В. о принудительной государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в квартире и регистрации за ним права собственности на эту долю.

Как на основания своего иска Бакиров И.И. сослался на то, что они с Якимовой Е.В. подписали договор купли-продажи доли в квартире, Якимова Е.В. уклоняется от государственной регистрации перехода к нему права собственности на долю, поэтому он обратился в суд.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать в суде те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определениями суда от 24.09.2010 г. (л.д. 1) и от 14.12.2010 г. (л.д. 38) сторонам распределено бремя доказывания.

Указанные Бакировым И.И. в иске и его представителем в суде обстоятельства не нашли в суде своего подтверждения, каких-либо нарушений прав истца Бакирова И.И. со стороны указанного им ответчика Якимовой Е.В. суд не усматривает.

Судом установлено, что стороны (Бакиров И.И. и Якимова Е.В.) подписали 23.06.2010 г. проект договора купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру № <адрес>

Согласно п. 1 указанного договора Якимова Е.В. продала Бакирову И.И. принадлежащую ей по праву собственности 1/3 долю квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что стороны оценивают указанную долю квартиры в <данные изъяты> руб.

Пунктом 4 договора стороны предусмотрели, что Бакиров И.И. купил у Якимовой Е.В. указанную долю квартиры за <данные изъяты> руб., расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представитель истца Бакирова И.И. в суде заявил, что его доверителю известно о наложении ареста на спорную квартиру, принадлежащую Якимовой Е.В., поскольку у нее имеется долг перед банком. Представитель пояснил также, что Бакиров И.И. не передал Якимовой Е.В. и не намерен передавать ей деньги в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты стоимости приобретаемой по договору купли-продажи доли, поскольку опасается, что она эти деньги истратит на иные нужды и желает рассчитаться с ней в ином порядке – передать деньги непосредственно ее кредитору, которому она должна деньги, а не Якимовой Е.В.

Ответчик Якимова Е.В. не согласна с таким порядком расчетов и считает, что денежные средства должны быть переданы непосредственно ей, как указано в договоре.

Обе стороны считали это условие договора существенным для заключения договора, но на день рассмотрения дела в суде не достигли какого-либо соглашения по этому пункту договора.

Таким образом, судом установлено из пояснений сторон и их действий, что их волеизъявление в отношении порядка расчетов за долю в квартире не соответствует тем обстоятельствам, которые указаны в п. 4 проекта договора купли-продажи от 23.06.2010 г. и это условие договора стороны считают существенным.

Исходя из смысла ст. 154 ГК РФ для заключения сторонами договора они должны отразить в договоре свою согласованную волю по всем условиям сделки, на день рассмотрения дела в суде такого согласования сторонами не достигнуто, стороны подписали проект сделки, но этот проект не соответствует их воле и не отражает действительного положения дела.

Стороны не отрицали в суде того обстоятельства, что продолжают переговоры и согласования этого условия договора (порядка расчетов), это условие продолжает оставаться для них существенным.

Поскольку действующий гражданский закон (ГК РФ) не предусматривает такого обстоятельства как признание сделки несостоявшейся, исковые требования Якимовой Е.В. о признании сделки по купле - продажи доли в квартире несостоявшейся не могут быть удовлетворены.

Судом установлено, что стороны намерены согласовывать и дальше условия договора и решать вопросы по продаже доли и по порядку расчетов за нее, но на день рассмотрения дела в суде их согласованной воли по всем условиям договора не достигнуто.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из анализа этих норм закона следует, что государственной регистрации подлежат сделка купли-продажи недвижимого имущества и переход права собственности на недвижимое имущество.

Истцом заявлено только исковое требование о принудительной регистрации перехода права собственности на долю в квартире и о регистрации его права собственности на эту долю.

Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

При рассмотрении дела в суде судом не установлено какого-либо уклонения ответчика Якимовой Е.В. от государственной регистрации сделки, бремя доказывания этих обстоятельств в силу принципа состязательности гражданского процесса лежало на истце, однако таких доказательств истцом суду не было представлено.

Как сторона истца Бакирова И.И., так и сторона ответчика Якимовой Е.В. заявили в суде, что не согласовали все условия договора по купле-продаже доли в квартире на день рассмотрения дела в суде.

Судом установлено также, что стороны обращались в уполномоченный государственный регистрирующий орган (Сарапульский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике) с заявлением о государственной регистрации сделки, перехода права собственности и права собственности на долю в квартире, для чего передали ряд документов (в том числе договор купли-продажи от 23.06.2010 г.). Указанное обстоятельство подтверждается распиской, выданной сторонам регистрирующим органом (л.д. 9).

Однако в дальнейшем обе стороны обратились по своей воле в регистрирующий орган с заявлениями о приостановлении и прекращении государственной регистрации сделки.

Уведомлением Сарапульского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике от <данные изъяты> (л.д. 10) подтверждается, что государственная регистрация сделки, перехода права собственности и права собственности на долю в квартире по адресу: <адрес> приостановлена, поскольку приняты заявления Якимовой Е.В. о прекращении государственной регистрации. Воля Якимовой Е.В. на момент принятия этого решения расходится с ее волей на момент подписания договора, это обстоятельство препятствует проведению госрегистрации.

Указанное уведомление было направлено регистрирующим органом Якимовой Е.В. и Бакирову И.И. и не было обжаловано сторонами.

Уведомлением Сарапульского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике от 14.08.2010 г. <данные изъяты> (л.д. 10) подтверждается, что госрегистрация в отношении спорной доли была приостановлена на основании заявления Бакирова И.И. от <данные изъяты> в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

Из анализа указанных доказательств следует, что обе стороны договора по своей воле путем подачи соответствующих заявлений в регистрирующий орган отказались от государственной регистрации сделки, перехода права собственности на долю и регистрации права собственности Бакирова И.И. на долю в квартире.

Ответчик Якимова Е.В. в суде пояснила, что она не уклоняется от государственной регистрации сделки, поскольку с Бакировым И.И. не согласовано условие по передаче денег и он ей денег не передал и не намеревается передавать, в связи с этим сделку они зарегистрировать не могут.

Суд находит эти доводы ответчика Якимовой Е.В. состоятельными.

То обстоятельство, что стороны и на день рассмотрения дела в суде не пришли к какому-либо обоюдному согласованию всех условий договора купли-продажи доли в квартире, стороны не отрицали. Согласование сторонами условий договора является их правом и не свидетельствует об уклонении той или иной стороны от государственной регистрации.

Представитель истца пояснил также, что инициатива не выплачивать Якимовой Е.В. денежные средства в счет оплаты по договору исходит от Бакирова И.И.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что какого-либо уклонения Якимовой Е.В. от государственной регистрации сделки не имеется, ее действия носят ответный характер на уклонение другой стороны передать деньги в счет оплаты по договору или согласовать каким-либо иным образом это условие договора.

Этот вывод суда подтверждается также обязательством Бакирова И.И. о выплате денег за долю после снятия ареста с квартиры. Наличие такого документа, выданного истцом, противоречит условиям подписанного сторонами договора (п. 4), это условие осталось не согласованным.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора купли-продажи доли в квартире сторонами не были согласованы.

Исходя из этого, не имеется оснований в отсутствие установления факта уклонения стороны от госрегистрации сделки и в отсутствие согласования сторонами всех условий договора, принудительно (по решению суда) зарегистрировать переход права собственности на долю в квартире, как о том просит истец. Отсутствуют и основания для регистрации за ним каких-либо прав на указанное имущество, поскольку каких-либо доказательств в обоснование этого требования ни в иске, ни в суде Бакировым И.И. приведено не было.

Исходя из существа пояснений, данных представителем истца, истец не передает Якимовой Е.В. денежные средства по той причине, что она, как он предполагает, может потратить их на иные цели.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных требований.

Фактически существо иска Бакирова И.И. сводилось к тому, что он защищал предполагаемое, а не действительно существующее, нарушение права (истец предполагал, что в случае, если он передаст деньги Якимовой Е.В. за долю в квартире и она истратит их не на покрытие долга перед банком, то по квартире не будет снят арест). На то, чтобы обосновать свой иск, он формально сослался на уклонение ответчика Якимовой Е.В. от госрегистрации, в то время как этого обстоятельства в действительности не существовало. Позиция истца носила противоречивый характер: в иске им указано на то, что он передал деньги Якимовой Е.В. за долю в квартире, в суде он и его представитель утверждали, что деньги не переданы и не будут переданы в порядке, обозначенном сторонами в проекте договора.

С учетом поведения истца Бакирова И.И. и с учетом принципа свободы договора, установленного гражданским законом, вынесение решения о принудительной регистрации несогласованного сторонами договора нарушит баланс между сторонами. Избранный истцом Бакировым И.И. способ защиты не соответствует существу сложившихся между сторонами правоотношений и не восстанавливает каких-либо его прав.

Доводы, изложенные истцом в письменном возражении на встречный иск суд находит несостоятельными. Позиция, изложенная истцом в письменных возражениях, подтверждает вывод суда о том, что сторонами не достигнуто соглашение в отношении порядка оплаты за долю. Довод истца о том, что он готов оплатить деньги Якимовой Е.В. не являются юридически значимыми при разрешении его иска, поскольку сторонами не заявлялось требований об исполнении договора, а обе стороны заявили о несогласовании ими всех условий договора.

Заявление Бакирова И.И. в возражениях о принятии решения о квалификации действий Якимовой Е.В. в соответствии со ст. 159 УК РФ не может быть рассмотрено судом при рассмотрении гражданского дела. По действующему в настоящее время закону прерогатива возбуждения уголовных дел принадлежит органам милиции и прокуратуры, суды не возбуждают уголовные дела, в том числе и при рассмотрении гражданских дел. Это письменное ходатайство истца является противозаконным.

Встречные исковые требования Якимовой Е.В. о признании незаключенным договора купли-продажи доли суд также находит не подлежащими удовлетворению, поскольку заключение договора в отношении объекта недвижимости происходит не в момент подписания сторонами договора об этом, а в момент государственной регистрации сделки и перехода прав на этот объект (в день внесения записи об этом в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что предусмотрено ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Поскольку стороны подписали лишь проект договора, не согласовав все его условия, договор не прошел госрегистрацию в порядке, установленном законом, это обстоятельство очевидно, стороны продолжают согласовывать условия договора, признания договора незаключенным не требуется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бакирова Ильсура Илдусовича к Якимовой Елене Владимировне о регистрации перехода права собственности на 1/3 долю квартиры <адрес>, регистрации за истцом права собственности на долю в квартире, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Якимовой Елены Владимировны к Бакирову Ильсуру Илдусовичу о признании договора купли-продажи доли квартиры незаключенным, а сделки – несостоявшейся, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 10 января 2011 г.

Судья Н.А.Косарева