о понуждении ответчиков передать ключи от гаража

РЕШЕНИЕ

22 ноября 2010 года Дело № 2-1194/2010

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Н.А.Косаревой,

при секретаре А.Е.Елесиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пушиной Любовь Павловны к Розенштейн Алексею Мендельевичу, Русских Вячеславу Геннадьевичу о понуждении ответчиков передать ключи от гаража, о взыскании денежной суммы, превышающей стоимость доли, взыскании убытков,

у с т а н о в и л:

Пушина Л.П. обратилась в суд с иском к Розенштейн А.М., Русских В.Г. о понуждении ответчиков передать ключи от гаража, о взыскании денежной суммы, превышающей стоимость доли, взыскании убытков (л.д. 4-5).

Свои требования мотивировала тем, что в 2007 г. Русских В.Г., представившись ей как собственник земельного участка и гаражей, которые на тот момент были не достроены, предложил купить гараж №, расположенный <адрес> обязавшись достроить недостроенный гараж, о чем дал ей письменное обязательство; ссылаясь на то, что совладельцем долей с ним в собственности на гараж является Розенштейн А.М., был оформлен предварительный договор между истцом и Розеншейном А.М. на продажу гаража; согласно условиям этого договора Розенштейн А.М. обязан был до подписания основного договора купли-продажи вступить в члены гаражного кооператива <данные изъяты> оформить технический паспорт на гараж <адрес>, заключить с истцом договор купли-продажи гаража; в дополнение к предварительному договору была оформлена расписка от Русских В.Г., в которой зафиксировано обязательство достроить гараж в срок до августа 2008 г.; эти обязательства не исполнены ответчиками до настоящего времени; истец свое обязательство по оплате стоимости гаража в сумме <данные изъяты> руб. исполнила, что подтверждается распиской Розенштейна А.М.; в связи с неисполнением ответчиками своих обязательств она вынуждена была оформить право собственности на объект незавершенного строительства, для этого она подписала 14.08.2009 г. договор купли-продажи, который зарегистрирован в установленном законом порядке; однако пользоваться объектом незавершенного строительства она не может, т.к. он не достроен и непригоден к эксплуатации; следовательно, она вынуждена нести существенные затраты на строительство гаража и дальнейшее его оформление; затраты на приведение гаража в надлежащее состояние и последующее оформление составят <данные изъяты> руб. согласно смете от 05.05.2010 г.; по основаниям ст.ст. 309, 15, 321, 322 ГК РФ просила обязать ответчиков передать ей ключи от гаража, взыскать с Розенштейна А.М. денежную сумму, превышающую стоимость 1/15 доли в размере <данные изъяты>., взыскать солидарно с Розенштейн А.М. и Русских В.Г. убытки по достройке гаража в сумме <данные изъяты> руб.

В судебных заседаниях 02.09.2010 г. и 27.09.2010 г. истец письменно уточнила основания иска и сослалась на следующие обстоятельства: ее требования основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения; использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, гаража) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право для необходимую для исполнения вещь; то, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку эти обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора; контрагент может потребовать в судебном порядке либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора; она требует взыскания убытков; основной договор продажи гаража был заключен, но в форме отчуждения доли в 1/15 в праве общей долевой собственности, что не соответствует условиям предварительного договора с Розенштейном А.М., гараж передан в ее пользование, поэтому соглашение в части предварительного договора как ничтожное расцениваться не может, ею может быть истребовано возмещение убытков; уточнила, что основанием требования о взыскании суммы денег, превышающей стоимость доли, а именно 14/15 является неосновательное обогащение ответчика; ответчик Розенштейн А.М. получил от нее денежную сумму за индивидуальный объект – гараж, однако передал ей по сделке лишь право на долю в объекте незавершенного строительства, цена которого не соответствует первоначальному предварительному договору о продаже гаража, она переплатила продавцу <данные изъяты>., в настоящее время гараж обособлен в виде отдельного гаражного бокса; в соответствии со ст. 1102 ГК РФ ответчик Розенштейн А.М. получил неосновательное обогащение – денежную сумму за индивидуальный объект (гараж), однако передал по сделке лишь право на долю в объекте незавершенного строительства, цена которого не соответствует первоначальному предварительному договору о продаже гаража (л.д. 39, 50).

В судебном заседании 29.10.2010 г. истец отказалась от исковых требований в части понуждения ответчиков передать ей ключи от гаража. Определением Сарапульского городского суда от 29.10.2010 г. производство по делу в этой части прекращено (л.д. 66).

Истец Пушина Л.П. в суд не явилась, направила в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ее интересы в суде представлял адвокат Косолапов А.Ю., действующий на основании ордера, который исковые требования поддержал.

Ответчик Розенштейн А.М. и его представитель Бойко Р.Ю., действующий на основании нотариальной доверенности от 13.07.2010 г. (сроком действия 1 год) исковые требования не признали.

Ответчик Русских В.Г. в суд не явился, был извещен о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства в совокупности, суд считает, что исковые требования удовлетворены быть не могут по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ процесс носит состязательный характер, каждая сторона должна доказать в суде те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений.

Определениями суда от 28.06.2010 г. (л.д. 1-2), от 27.09.2010 г. (л.д. 54) судом сторонам распределено бремя доказывания.

Согласно договору купли-продажи от 14.08.2009 г. Розенштейн А.М. продал Пушиной Л.П. принадлежащую ему по праву общей долевой собственности 1/15 долю объекта незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, одноэтажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит А, по экспликации технического паспорта №, расположенного по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора) л.д. 18.

Стороны оценили долю незавершенного строительства в <данные изъяты> руб. (п. 2.1 договора), Пушина Л.П. купила у Розенштейна А.М. указанную долю незавершенного строительства за <данные изъяты> руб. (п. 2.2 договора), расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. 2.3 договора).

Согласно передаточному акту от 14.08.2009 г. доля незавершенного строительства передана Пушиной Л.П. и принята ею, расчет между сторонами произведен полностью (л.д. 19).

Свидетельством о государственной регистрации права <адрес> подтверждается, что Пушина Л.П. зарегистрировала свое право собственности на 1/15 долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно пояснениям ответчика Розенштейна А.М. на день заключения договора купли-продажи с Пушиной Л.П. он был собственником 5/15 долей объекта незавершенного строительства, площадь <данные изъяты> кв.м., литер № по экспликации технического паспорта № расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. На день заключения договора с Пушиной Л.П. объект незавершенного строительства представлял собой ряд гаражных боксов, строительство которых еще велось, объект не был сдан в эксплуатацию. Пушина Л.П. настаивала на том, чтобы с ней был заключен договор в отношении доли в объекте незавершенного строительства и он заключил с Пушиной Л.П. договор купли-продажи доли. В настоящее время он занимается оформлением документов по сдаче объекта в эксплуатацию, передаче отдельных объектов собственникам долей. В том числе он сделал предложение и Пушиной Л.П. оформить в установленном порядке передачу ей конкретного объекта недвижимости в виде гаража, но она по неизвестной причине уклоняется от этого, обратилась с иском в суд.

Доводы, на которые в суде сослался ответчик Розенштейн А.М. и его представитель Бойко Р.Ю. истец и ее представитель в суде не оспаривали, однако на иске настаивали.

Тот факт, что Розенштейн А.М. являлся собственником долей в объекте незавершенного строительства на день продажи 1/15 доли Пушиной Л.П., подтверждается договором купли-продажи от 24.12.2007 г.

Пушина Л.П. не оспаривала то обстоятельство, что на день заключения с ней договора, объект, долю в праве собственности на который она приобрела, строительством не был завершен.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость) права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим федеральным законом – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия, как имущественные комплексы.

На день покупки доли Пушиной Л.П., гаражи, как объект недвижимости, в том смысле, в котором этот объект понимает ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не существовали, в эксплуатацию гаражи не сданы до настоящего времени. Розенштейн А.М., будучи собственником долей в праве собственности на объект незавершенного строительством объекта, на день заключения договора не мог передать Пушиной Л.П. права на какое-либо иное имущество кроме как долю в праве собственности на этот объект. Иного истец в суде не доказала.

Статьей 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пушина Л.П. и ее представитель утверждали в суде, что Пушина Л.П. получила по договору купли-продажи от 14.08.2009 г. гараж, считает, что она переплатила его стоимость и просила взыскать с ответчиков неосновательное обогащение и обязать достроить этот гараж.

Судом определением от 27.09.2010 г. Пушиной Л.П. было разъяснено право на оспаривание договора купли-продажи доли в общем порядке путем подачи соответствующего иска, если она считает, что договор был заключен в отношении иного объекта (гаража).

Сделка не была оспорена Пушиной Л.П., каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что по договору купли-продажи от 14.08.2009 г. ей было передано какое-либо иное имущество, а не доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, Пушиной Л.П. суду не представлено. Поскольку Пушиной Л.П. сделка не оспорена она является действительной и должна толковаться так, как она была заключена сторонами.

То обстоятельство, что в настоящее время Розенштейн А.М. производит сдачу гаражей в эксплуатацию и оформление прав на отдельные объекты в виде гаражей, Пушина Л.П. в суде не оспаривала.

Из договора купли-продажи от 14.08.2009 г. следует, что при заключении договора купли-продажи стороны определили стоимость доли в объекте незавершенного строительства в сумме <данные изъяты> руб., что однозначно следует из пункта 2.1 договора.

Сделка прошла правовую экспертизу в регистрирующем органе и по волеизъявлению Пушиной Л.П. в установленном порядке за нею было зарегистрировано право собственности на долю.

Показаниями свидетеля ФИО8 подтверждается, что Розентштейн А.М. продавал доли до завершения строительства гаражей; он был подрядчиком и принимал участие в строительстве гаражей, заказчиком был Русских В.Г.; строительство не было закончено в связи с тем, что закончилось его финансирование.

Поскольку судом установлено, что Пушина Л.П. на день заключения договора купли-продажи от 14.08.2009 г. не приобретала такого объекта как гараж, такой объект ей не передавался и не мог быть передан по договору, то ее требования взыскать с ответчика Русских В.Г. убытки в размере стоимости предстоящих работ по достройке гаража в сумме <данные изъяты>. удовлетворены быть не могут.

Ссылка истца и его представителя на то обстоятельство, что ответчиком Розенштейн А.М. от Пушиной Л.П. было получено неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> является неосновательной.

В обоснование этого требования Пушина Л.П. в иске сослалась на заключение ею и Розенштейном А.М. предварительного договора от 08.05.2007 г.

Из указанного договора следует:

Розенштейн А.М. обязался вступить в члены гаражного кооператива, оформить технический паспорт на гараж, расположенный в гаражном кооперативе Разинский, строение № <данные изъяты>, нести расходы по оформлению документов на земельный участок (п. 1 договора);

стороны обязались заключить договор купли-продажи гаража, после оформления всех документов, необходимых для заключения договора купли-продажи.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Суд приходит к мнению, что заключенный Розенштейном А.М. и Пушиной Л.П. договор купли-продажи доли от 14.08.2009 г. не имеет какой-либо правовой связи с заключенным этими лицами предварительным договором от 08.05.2007 г., как и расписка Розенштейна А.М. от 08.05.2007 г., на которую ссылалась истец, исходя из следующего.

Из пункта 4.4 договора купли-продажи от 14.08.2009 г. следует, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения этого договора. Из договора следует, что объектом договора является 1/15 доля в объекте незавершенного строительства, а не гараж.

Исходя из этого, ссылки Пушиной Л.П. на то, что между договором купли-продажи от 14.08.2009 г. и предварительным договором от 08.05.2007 г. имеется какая-либо правовая связь, которая бы подтверждала основания ее иска, несостоятельны.

Поскольку при заключении договора купли-продажи от 14.08.2009 г. стороны определили все существенные условия договора (объект, его место нахождения, цену), не имеется оснований считать, что Пушина Л.П., исполняя этот договор, переплатила Розенштейну А.М. денежную сумму <данные изъяты> (стоимость 14/15 долей). В ходе рассмотрения дела по существу судом не установлено получение ответчиком Розенштейн А.М. денежных сумм в указанной истцом сумме в качестве неосновательного обогащения. Пушина Л.П. оплатила имущество в виде доли в незавершенном строительством объекте и приняла это имущество.

Избранный истцом способ защиты своего права не соответствует фактическим правоотношениям сторон, не основан на законе и не обоснован Пушиной Л.П. в ходе судебного разбирательства. Иск Пушиной Л.П. по своей сути является преждевременным, поскольку она не оспаривала в суде и не отрицала того, что Розенштейном А.М. еще только ведется работа по сдаче в эксплуатацию и оформлению прав на отдельные объекты в виде гаражей гражданам (в том числе Пушиной Л.П.), собственником объекта недвижимости в виде гаража Пушина Л.П. до настоящего времени не является, ее 1/15 доля в установленном порядке в натуре не выделена, право собственности на такой объект как гараж Пушиной Л.П. в установленном законом порядке не зарегистрировано.

По указанным основаниям в иске Пушиной Л.П. к Розенштейн А.М., Русских В.Г. надлежит отказать.

Поскольку истцу отказано в иске и в силу ст. 98 ГПК РФ не могут быть удовлетворены требования Пушиной Л.П. о возмещении судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пушиной Любовь Павловны к Розенштейн Алексею Мендельевичу, Русских Вячеславу Геннадьевичу: о взыскании с Розенштейна Алексея Мендельевича денежной суммы, превышающей стоимость доли в размере <данные изъяты> коп., и взыскании солидарно с Розенштейн Алексея Мендельевича и Русских Вячеслава Геннадьевича убытков по достройке гаража в сумме <данные изъяты> руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 30 ноября 2010 г.

Судья Н.А.Косарева