О взыскании арендной платы

Дело № 2-52/11РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 апреля 2011 года г. Сарапул

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Шадриной Е.В.,

при секретаре Арзамасцевой Е. В.,

с участием представителей ответчиков Пичугиной В. А., Ижболдина В. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ким ФИО8 к <данные изъяты> <данные изъяты>» о взыскании арендной платы, неустойки и убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств,

УСТАНОВИЛ:

Ким П. П. обратился в суд с иском <данные изъяты> о взыскании арендной платы, неустойки и убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Заявленные требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и <данные изъяты>» был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу <адрес>, площадью № кв.м. Факт передачи помещения в аренду подтвержден актом от ДД.ММ.ГГГГ Согласно разделу 4. п. 1 договора арендная плата установлена сторонами в сумме № № рублей за каждый месяц. Согласно разделу 4. п. 3 договора ответчик обязан был не позднее 20 числа каждого месяца производить расчет по арендной плате. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключено дополнительное соглашение, согласно которому размер арендной платы увеличен до № рублей в месяц. Договором были установлены срок уплаты арендной платы - не позднее 20 числа каждого месяца (раздел 4. п. 3) и пеня в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа (раздел 4. п. 4). Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик до настоящего времени не выплатил ему предусмотренную договором арендную плату, и не возвратил арендованное помещение в установленном договором порядке. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общая сумма арендной платы должна была составить № рублей. В счет оплаты арендной платы ответчиком выплачено № рублей. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ними было заключено соглашение о зачете в счет арендной платы расходов ответчика по охранно-пожарной сигнализации в сумме № рублей. С учетом произведенных ответчиком платежей задолженность по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составила № рублей. Поскольку договором предусмотрена ответственность в виде пени за каждый день просрочки платежа арендной платы, ответчик должен уплатить неустойку в размере 0,3 % от суммы задолженности в зависимости от неуплаченной суммы и количества дней просрочки. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общая сумма неустойки составляет № рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил арендуемое помещение, не передав его в установленном договором порядке. При осмотре помещения было установлено, что ответчик в нарушение п.2 раздела 3 договора не проводил текущий и косметический ремонт арендуемого помещения, разрушил парапет крыши здания рекламным щитом <данные изъяты>», а в нарушение п.9 раздела 3 договора не передал произведенные им переделки, перестройки и улучшения арендуемого помещения и при освобождении помещений умышленно уничтожил пристрой к зданию, вследствие чего фасад здания требует ремонта или восстановления в прежнем виде. В нарушение п.4 раздела 3 договора ответчик не известил его за две недели об освобождении арендуемого помещения и не сдал его в исправном состоянии с составлением соответствующего акта. Подписывать Акт приема-передачи ответчик отказывается. В настоящее время помещение требует ремонта. Согласно локальному сметному расчету, сметная стоимость (затратная часть) для приведения освобожденных ответчиком помещений в надлежащий вид составляет № рублей. Таким образом, вследствие неисполнения ответчиком обязательств по договору он понес убытки в сумме № рублей. Просит взыскать с <данные изъяты>» в его пользу арендную плату в сумме №, неустойку в сумме № рублей, убытки в сумме № рублей, а также возместить расходы по оплате госпошлины в размере №

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец увеличил исковые требования, просит взыскать с ответчика № рублей неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Ким П. П. не явился, представив заявление о рассмотрении дела без его участия. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель ответчика, Пичугина В. А., полагает заявленные Ким П. П. исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика, Ижболдин В. А., просит отказать в удовлетворении предъявленных к <данные изъяты>» исковых требований. Суду пояснил, что дополнительное соглашение к договору аренды сторон не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, обязанности по уплате арендных платежей в установленном соглашением размере у ответчика не возникает. Ответчиком в течение срока аренды производился текущий ремонт. Доказательства, представленные истцом, не являются допустимыми, что подтверждено показаниями свидетеля ФИО6

На основании ст. 180 ГПК РФ в судебном заседании оглашены показания свидетелей ФИО5, допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, Ким Н. Х., Ким В. П., допрошенных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.

Будучи допрошенным в судебном заседании свидетель ФИО5 суду показал, что он является индивидуальным предпринимателем, занимается ремонтными работами. Ему известно, что Ким П. П. является собственником нежилого помещения по <адрес>. Он осуществлял ремонт нежилых помещений Ким П. П. в течение месяца в июне-июле 2010 года. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительно-монтажные работы. С ДД.ММ.ГГГГ началось выполнение работы. Договорились поправить штукатурку, обои, покрасить. Объем работы фиксируется по актам заказчика и подрядчика. Работы им были выполнены. Ким П. П. претензий не имел. Работы оплачивались на сумму № рублей, что устраивало обе стороны. Смету на сумму № рублей заказывал Ким П. П. Но смета является основой для работы. Цена договорная не должна соответствовать смете. Косметический ремонт данных помещений до него не производился. Электропроводкой он не занимался. Проводка была нарушена, он освещал помещение своими приборами. Денежные средства по акту выполненных работ он не получил, так как по договору расчет производится до ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 120-121)

Будучи допрошенной в судебном заседании свидетель ФИО9 суду показала, что нежилое помещение по <адрес> принадлежит ее мужу. Начиная с 2002 года, указанное здание было сдано в аренду <данные изъяты>», которое до 2009 года исправно вносило арендную плату. С 2009 года арендные платежи поступали с задержками. В 2010 году арендную плату ответчики вносить перестали. Арендная плата составляла № рублей ежемесячно. Кроме того, ответчик должен был сделать крышу и стоянку в счет арендной платы, но этого не было сделано. Ответчики выехали из здания в конце мая 2010 года. Помещение после ответчика было в ужасном состоянии. Вся проводка была оборвана, обрезана. Все стены были забрызганы жиром, канализация забита. В период аренды здания ответчиком ремонт не производился. Без разрешения собственника ответчик побелил фасад здания, самовольно сделал пристрой, не был вывезен строительный мусор (л. д. 151-152).

Будучи допрошенным в судебном заседании свидетель ФИО10. суду показал, что его отец, Ким П. П., является собственником нежилого помещения по <адрес>. Со слов родителей ему известно, что арендатор с 2009 года оплачивал аренду не регулярно. В 2010 году арендатор перестал платить арендную плату. После выезда арендатора из помещения, помещение было в плохом состоянии: ободраны потолки, стены; в зале была ободрана проводка; в фойе демонтированы светильники; у фасада здания была ободрана штукатурка; были кучи строительного мусора. Последний раз ремонт помещений производился в 2006-2007 годах. При ремонте после выезда арендатора ими были покрашены стены (л. д. 151-152).

Будучи допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО6 суду показала, что в связи с обращением Ким П. П. она составила смету по выполнению ремонтных работ здания по <адрес>. Смета не является финансовым документом. Это отражение величины предполагаемых работ. На момент осмотра помещений, часть работ по ремонту уже была выполнена. Осмотр она производила до составления сметы. Что было фактически сделано после этого ей не известно. Точную дату составления сметы она не помнит. Подпись и печать под сметой выполняла она, однако дата поставлена кем-то другим. С ДД.ММ.ГГГГ она уже не является индивидуальным предпринимателем. На момент осмотра помещений в обеденном зале все было покрашено, в подсобном помещении частично была положена плитка. Помещения были свободны от арендаторов на момент осмотра. Иные помещения, занятые арендаторами она не смотрела, в смету они не включены. Для составления данной сметы лицензия не обязательна. Любое физическое лицо может составить смету. В смете указаны предполагаемые расходы. На момент осмотра состояние помещений было удовлетворительное, разрушений она не видела. При составлении сметы ей была предоставлена техническая документация (л. д. 161-162).

Выслушав пояснения представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства в совокупности, суд полагает, что исковые требования Ким П. П. подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Бремя доказывания между сторонами было распределено определениями от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 1-2), ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 88-89).

Судом установлено, что истец Ким П. П. является собственником нежилого помещения (назначение: общественное питание, площадь № кв. м, этаж 1) по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>, выданным ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 110).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Представленным договором от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 8) с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 9) подтверждается заключение между Арендодателем Ким П. П. и Арендатором <данные изъяты>» договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>. Факт передачи имущества подтвержден актом от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 10). Срок действия договора определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 1.3 договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 4.1 заключенного между сторонами договора ежемесячная арендная плата за переданный по настоящему договору объект на момент заключения договора устанавливается в размере № рублей.

Арендодатель вправе в любое время в одностороннем порядке повысить размер арендной платы, уведомив об этом арендатора за 10 календарных дней, что предусмотрено п. 4.2 заключенного договора. Арендная плата считается измененной по истечении 10 календарных дней после получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя.

Представленным дополнительным соглашением к договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным обеими сторонами, размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ увеличен до № рублей. Суд приходит к выводу о допустимости изменения размера арендных платежей в произведенном сторонами порядке, не противоречащем требованиям ГК РФ. Доводы представителя ответчика о недействительности условий договора, в связи с отсутствием сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды суд считает необоснованными. Часть 2 ст. 609 ГК РФ предъявляет требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данное требование гражданского законодательства сторонами соблюдено, подтверждается сведениями о государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по УР.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Следовательно, наличие соглашения сторон об изменении размера арендной платы предусматривает обязанность арендатора, <данные изъяты>», вносить с ДД.ММ.ГГГГ платежи по договору аренды в суме № рублей ежемесячно.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Истцом обязательства со своей стороны исполнены в полном объеме.

Истцом утверждается и не оспаривается ответчиком несвоевременное внесение арендных платежей в 2010 году. Согласно представленному истцом расчету за период январь-май 2010 года сумма задолженности ответчика составляет № рублей. Полученные от ответчика денежные суммы указаны истцом в расчете (л. д. 7). Ответчиком указанные истцом частичные оплаты за период с января по май 2010 года не оспариваются. Однако представителями ответчика утверждается о зачете в счет арендных платежей платы за электроэнергию и охрану «Стикс», что нашло отражение в расчете оплат за аренду помещения (л. д. 57). Данные утверждения оспариваются истцом, не нашли документального подтверждения, помимо получаемых истцом № ДД.ММ.ГГГГ. Расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 69) подтверждается получение Ким П. П. № рублей в счет арендной платы. Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению в сумме № рублей.

В соответствии с п. 4.4 заключенного между сторонами договора аренды взыскание задолженности производится арендодателем с арендатора в установленном законом порядке с взысканием пени в размере 0,3 % за каждый день от просроченной суммы. Согласно представленному истцом расчету (л. д. 123) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с ответчика подлежит взысканию № рублей неустойки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно п. 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.96 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.)

Суд считает, что определенная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поэтому ее размер возможно уменьшить. При этом критерием для установления несоразмерности неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства суд также считает установленный договором размер неустойки, чрезмерно высокий, например, по сравнению с установленной Банком России ставкой рефинансирования.

Исходя из изложенного, суд считает возможным снизить размер неустойки до № рублей, рассчитанной, исходя из ставки рефинансирования в размере 8 %, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки должно быть отказано.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

К таким способам защиты гражданских прав относится возмещение убытков (статья 12 ГК Российской Федерации). В пункте 1 статьи 15 ГК Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В статье 1064 ГК Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, на основании ч. 2 ст. 1064 ГК РФ освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Истцом заявлены требования о возмещении № рублей убытков, причиненных неисполнением ответчиком обязательств по договору. Согласно п. 3.1 заключенного между сторонами договора арендатор содержит арендуемые помещения в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами. П. 3.2 договора на арендатора возложена обязанность производить необходимый текущий и косметический ремонт арендуемого помещения за свой счет.

Согласно ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние здания соответствует тому, что указано в договоре и позволяет его эксплуатировать, что подтверждено подписями двух сторон (л. д. 10). П. 1.2. договора аренды предусмотрено использование арендатором помещения в целях, предусмотренных видом деятельности (продажа продуктов питания).

Составленным истцом передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 13) зафиксировано, что при передаче арендуемого помещения установлено: в сдаваемых арендатором помещениях не проводился косметический ремонт в 2009 и 2010 годах; в обеденном зале нарушена потолочная электропроводка (вырваны провода); разрушен пристрой к зданию, вследствие чего фасад здания требует ремонта, также не вывезен строительный мусор после разрушения пристроя; разрушен парапет крыши здания при закреплении на него рекламных щитов <данные изъяты> <данные изъяты>»; на кухне и в моечном отделении полностью засорена канализация.

Утверждения истца о необходимости ремонта освобожденного арендатором нежилого помещения подтверждаются представленными фотографиями (л. д. 124-135), показаниями свидетелей ФИО5ФИО11 оснований ставить под сомнение данные доказательства у суда не имеется.

Доводы представителей ответчиков о производимом в 2009 году косметическом ремонте, отсутствии необходимости текущего ремонта арендуемых помещений подлежат отклонению как необоснованные, так как никакими доказательствами не подтверждены.

С учетом наличия между сторонами длительных договорных отношений по аренде нежилых помещений и положений ст. 616 ГК РФ, именно на ответчике лежит обязанность по доказыванию отсутствия необходимости текущего ремонта арендованного имущества. Ответчиком каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие вины в причинении истцу убытков, меньший размер причиненных убытков не представлено.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда в соответствии со статьей 1082 ГК РФ, суд в зависимости от обстоятельств дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре или возместить причиненные убытки. Понятие убытков раскрывается в пункте 2 статьи 15 ГК Российской Федерации: под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом заявлено требование о возмещении № рублей убытков, подтвержденных локальным сметным расчетом (л. д. 37-41).

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, основанных на составленном локальном сметном расчете. Данный документ по показаниям свидетеля ФИО6, допрошенной в судебном заседании, носит предположительный характер, является ориентиром при производстве работ, не отражает реально производимые и необходимые расходы при производстве работ. Кроме того, локальный сметный расчет содержит такие разделы как: ремонтные работы по внутренней отделке, ремонт фасада, разные работы, погрузка и транспорт мусора. На основании заключенного сторонами договора возложение на арендатора обязанности по ремонту парапета крыши, фасада здания суд считает необоснованным. Кроме того, утверждения истца о разрушении парапет крыши здания нежилого помещения по <адрес> именно ответчиком не подтверждены доказательствами. Необоснованное по утверждению истца разрушение арендатором пристроя к зданию в виде летней веранды также не нашло отражение в допустимых доказательствах. Согласно п. 3.9 договора арендатор передает арендодателю по истечении срока договора безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкции. Причинение ответчиком ущерба истцу при демонтаже летней веранды, ее технических характеристик как улучшения, составляющего принадлежность арендуемого помещения, не подтверждено допустимыми доказательствами.

При этом суд находит обоснованными требования истца о взыскании № рублей убытков, подтвержденных допустимыми доказательствами. Согласно договора № подряда на строительно-монтажные работы от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между заказчиком Ким П. П. и исполнителем индивидуальным предпринимателем ФИО5, исполнитель обязуется произвести ремонт помещения кафе <данные изъяты> <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, а заказчик обязуется принять выполненные работы и уплатить обусловленную договором цену (л. д. 84-85). Согласно п. 3.2 договора сдача работы исполнителем и приемка его заказчиком оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. Стоимость выполненных по договору работ согласно п. 4.1 договора определяется исходя из фактического объема выполненных исполнителем и принятых заказчиком работ на основании действующих у исполнителя расценок. Заказчик обязуется на основании п. 4.2 договора оплатить стоимость выполненных работ до ДД.ММ.ГГГГ. Актом № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 83) подтверждается, что работы по ремонту помещения выполнены ИП ФИО5 на сумму № рублей, заказчик Ким П. П. претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет (л. д. 83). Представленные документы суд считает соответствующими предъявляемым процессуальным законодательством требованиям об относимости и допустимости, следовательно, подтвержденный размер убытков истца в сумме № рублей подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Расходы истца по уплате № рублей государственной пошлины подтверждаются чеком-ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 3). Следовательно, с учетом принципа пропорциональности, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию № рублей в возмещение понесенных судебных расходов.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Ким ФИО12 к <данные изъяты>» о взыскании арендной платы, неустойки и убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств удовлетворить частично.

Взыскать с <данные изъяты>» в пользу Ким ФИО13 № рубля задолженности по арендной плате, № рублей неустойки, № рублей убытков, № рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики через Сарапульский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Сарапульского

городского суда УР Е. В. Шадрина