Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №: 33-13739/2011 Судья: Ковалев С.Н.

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Санкт-Петербург 08 сентября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-1806/11 по кассационной жалобе Сайкина С.В. на решение Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 11 апреля 2011 года по иску Сайкина С.В. к Закрытому акционерному обществу <...> о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, взыскании неустойки,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г.,

Выслушав объяснения представителя истца Сайкина С.В. – Поповой С.Ю., представителя ответчика ЗАО <...> - Егорова К.В.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Сайкин С.В. обратился в суд с иском к ЗАО <...> о признании за ним права собственности на долю в незавершенном объекте недвижимости в виде ...комнатной квартиры, общей площадью 123, 38 кв.м., условный номер №..., расположенной на пятом этаже в первом подъезде дома по адресу: <адрес>, а также взыскать с ответчика в его пользу неустойку в размере <...> за задержку передачи объекта.

Свои требования Сайкин С.В. мотивировал тем, что 08.06.2007 года между ним и ответчиком был заключен договор №... долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, срок окончания строительства дома установлен – третий квартал 2007 года. Обязательства по оплате долевого взноса истец исполнил в полном объеме; однако до настоящего времени объект недвижимости истцу не передан. Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с требованием о взыскании неустойки за нарушение ответчиком обязательств по передаче квартиры. Вместе с тем, по основаниям ст.ст. 130, 310, 421, 218 ГК РФ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности» истец также просил признать за ним право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства.

Решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 11 апреля 2011 года исковые требования Сайкина С.В. удовлетворены частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере <...>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела усматривается, что на основании протокола заседания городской Инвестиционно-тендерной комиссии Санкт – Петербурга №... от 20.05.2003 года; Распоряжения администрации Санкт – Петербурга №...-ра от 13.10.2003 года; Постановления Правительства Санкт – Петербурга №... от 21.02.2006 года; Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №... от 03.12.2003 года и Разрешения на строительство №... на ЗАО <...> была возложена обязанность по осуществлению строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (далее по тексту – Объект).

08 июня 2007 года между Сайкиным С.В. (Дольщик) и ЗАО <...> (Застройщик) был заключен договор №... долевого участия в строительстве указанного Объекта, по условиям которого Дольщик поручил Застройщику, а Застройщик берет на себя обязательства за счет средств Дольщика, пропорционально причитающейся ему доле общей площади Объекта в размере площади ...комнатной квартиры <...> организовать строительство Объекта и производить финансирование всех работ и услуг, связанных с выполнением инвестиционного проекта по строительству Объекта (пункт 1.4).

Общий размер долевого взноса составил <...> у.е. (пункт 3.1).

Согласно пункту 1.3 договора инвестирование Дольщиком строительства Объекта в указанном размере является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на ...комнатную квартиру.

Судом установлен факт исполнения истцом своих обязательств по оплате договора о долевом участии в строительстве жилого дома 06 июня 2007 года, истец на основании квитанции к приходному ордеру №... передал ЗАО <...> <...>.

Плановый срок окончания строительства был определен сторонами – третий квартал 2007 года (пункт 1.5); в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в дальнейшем, между сторонами были заключены или ответчиком предлагалось истцу заключить дополнительные соглашения, которыми были внесены изменения в названный пункт договора.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции из пояснений представителя ответчика установил, что в настоящее время строительство жилого дома не завершено, заключение управления Госстройнадзора Санкт – Петербурга о соответствии дома требованиям технических регламентов и проектной документации отсутствует, в связи с чем признал, что период просрочки исполнения ответчиком обязательств по передаче истцу квартиры составил к моменту рассмотрения настоящего дела более трех лет.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд, учитывая положения пункта 5.5 договора, которым установлено, что в случае задержки передачи Застройщиком Объекта на срок более трех месяцев, Застройщик выплачивает по письменному требованию Дольщика штраф в размере 0,1% от всей суммы внесенного долевого взноса за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы платежа, установив, что 26 ноября 2010 года истец направил в адрес ответчика требование об уплате штрафных санкций, что не оспаривалось стороной ответчика, признал требования Сайкина С.В. о взыскании неустойки обоснованным.

При определении размера взыскиваемой неустойки суд применил положения ст. 333 ГК РФ и пришел к выводу, что размер неустойки, исходя из необходимости соблюдения условия о ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, должна быть ограничена суммой <...>.

Вывод суда о применении положений требований ст. 333 ГК РФ является мотивированным, сделанным с учетом всех обстоятельств по делу, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, не имеется.

Доводы кассационной жалобы, оспаривающие решение суда в указанной части, не имеют правового значения для существа рассматриваемого спора, поскольку право на определение размера подлежащей взысканию неустойки принадлежит исключительно суду.

Разрешая требования Сайкина С.В. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, суд пришёл к выводу, что поскольку в настоящее время строительство дома не завершено, заключение Управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга о соответствии дома требованиям технических регламентов и проектной документации отсутствует, следовательно, не существует такого объекта недвижимости как квартира, требование о признании права собственности на долю незавершённого строительством объекта в виде жилого дома, пропорционально внесённого истцом долевого взноса им не предъявлено, размер доли не указан, то нет оснований и для удовлетворения исковых требований Сайкина С.В. в указанной части.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда не соответствующим обстоятельствам дела, постановленным с нарушением норм процессуального и материального права.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, Сайкин С.В., ссылаясь на договор долевого участия в строительстве жилого дома и выполнение обязанности по внесению долевых взносов по этому договору, просил признать за ним право собственности на долю в незавершённом строительством объекте недвижимости в виде ...комнатной квартиры.

Таким образом, Сайкиным С.В. заявлено требование о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства, пропорциональную внесённым инвестициям и выраженную в виде ...комнатной квартиры.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершённые строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Таким образом, объектом незавершённого строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершённые объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса.

Исходя из положений статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 18.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и статьи 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечёт за собой приобретение права собственности.

Таким образом, между инвестором и застройщиком возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определённой вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершённые строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Из материалов дела следует, что заключённый между сторонами договор по своей правовой природе является договором инвестирования и строящийся на основании таких договоров объект (включающий, в том числе и спорный объект в виде трехкомнатной квартиры) является объектом инвестиционной деятельности, в связи с чем он принадлежит на праве долевой собственности субъектам инвестиционного процесса, соответственно у истца, в случае исполнения своих обязательств по этим договорам, возникает право требования признания за ним права собственности на долю в праве собственности на объекты незавершённого строительства, строительство которых им инвестировались.

При таких обстоятельствах, суду следовало установить, существует ли спорный объект недвижимости как индивидуально-определённая вещь и является ли объектом незавершённого строительства, и исходя из установленных обстоятельств решить вопрос о том, имеются ли правовые основания для признания за истцом права собственности на спорные доли в объекте незавершённого строительства пропорционально внесённым им инвестициям, определив размер этих долей с учётом положений пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённый Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, которыми предусмотрено, что размер доли в праве указывается в виде правильной простой дроби.

Из заключения специалиста о техническом состоянии объекта недвижимости Фонда <...> от 2011 года следует, что незавершённый строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, существует, как и существуют ...комнатной квартира, непосредственно являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве объекта №... от 08.06.2007 года. Также специалист пришёл к выводам, что обследуемый объект является объектом незавершённого строительства, обладающим главной характеристикой таких объектов, возможностью их застройки, степень готовности здания в целом высокая, более 80 %; ...комнатной квартира является объектом незавершённого строительства, высокой степени готовности (более 80 %) (л.д. 40-47).

Судом первой инстанции в нарушение положений ст. 67 ГПК РФ данному заключению оценки не дано, тем самым не определена строительная готовность или степень готовности к эксплуатации квартир. Вопрос о необходимости назначения по делу строительно-технической экспертизы на обсуждение сторон судом не ставился. Наличие оснований для признания за Сайкиным С.В. права собственности на долю в праве собственности на объект незавершённого строительства судом не устанавливалось.

Из изложенного следует, что судом первой инстанции не были определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к нарушению норм процессуального и материального и неправильному разрешению дела.

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, предложить участникам процесса представить дополнительные доказательства в обоснование их доводов и возражений, в зависимости от установленного постановить решение, отвечающее требованиям закона, основанное на полном и всестороннем исследовании и оценке всех обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 11 апреля 2011 года отменить в части отказа в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий –

Судьи –