Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-14833 Судья: Корчагина А.Ю.

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Санкт-Петербург 29 сентября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в судебном заседании дело № 2-2885/2011 по кассационной жалобе Новак А.В. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2011 года по делу по иску ООО «Управляющая компания «Солнечный город» к Новаку А.В., Новак Е.А. о взыскании задолженности по оплате за техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчика Новак А.В. – Собяниной О.М., поддержавшей жалобу, представителей истца – Поддубской Т.Н., Косякина А.И., возражавших против жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился с указанным иском в суд, ссылаясь на то, что ответчики являются собственниками квартиры №... в доме <адрес>, 23 января 2009 года между сторонами был заключен договор на оказание истцом услуг и выполнение работ по организации содержания и управления общим имуществом дома, предоставление коммунальных услуг, а ответчики обязались оплачивать оказанные услуги, а также производить оплату на расчетный счет истца денежных средств, предназначенных для перечисления истцом организациям – поставщикам коммунальных услуг, денежных средств, предназначенных для резервного фонда дома и вознаграждения истцу. Истец ссылается на то, что обязанности ответчиками исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность за период с сентября 2009 года по январь 2011 года в размере ххх. С Новак А.В. истец просил взыскать ххх рублей ххх копеек, с Новак Е.А. – ххх рублей ххх копеек с учетом их долей в праве собственности.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2011 года с Новака А.В. в пользу истца взыскана задолженность по оплате за техническое обслуживание жилья и коммунальных услуг в размере ххх рублей ххх копеек, оплаченная истцом госпошлина в размере ххх, а всего ххх. С Новак Е.А. в пользу истца взыскана задолженность по оплате за техническое обслуживание жилья и коммунальных услуг в размере ххх, оплаченная истцом госпошлина в размере ххх., а всего ххх.

В кассационной жалобе ответчик Новак А.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 октября 2007 года между ответчиками и ЗАО был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с проектным номером №... в доме по строительному адресу: <адрес>, согласно п. 6.2. которого покупатели в оговоренные в договоре сроки обязуются принять квартиру по передаточному акту, после чего ответственность за ее сохранность и бремя расходов по ее содержанию возлагается на покупателей.

В соответствии с пунктом 2.12. договора, покупатели обязуются до подписания основного договора заключить договор на техническое обслуживание квартиры, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг с определенным продавцом предприятием, осуществляющим функции по управлению и обслуживанию объекта до выбора собственниками иного способа управления объектом.

23 октября 2008 года ЗАО выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с присвоением адреса: <адрес>.

23 января 2009 года ответчики в качестве заказчиков подписали карту заказчика №... к договору с ООО «УК «Солнечный город» - исполнителем, - на оказание услуг и выполнение работ по организации содержания и управления общим имуществом дома, предоставление коммунальных услуг, а ответчики обязались не позднее десятого числа месяца, следующего за месяцем оказания услуги, вносить плату за работы и услуги по договору и за потребленные коммунальные услуги.

16 марта 2009 года ответчиками был перечислен на счет истца авансовый платеж в сумме ххх рублей ххх копеек.

17 марта 2009 года между ЗАО и ответчиками был подписан акт приема-передачи квартиры в пользование, согласно которому ответчикам передана квартира №... по указанному адресу.

05 августа 2009 года между ответчиками и ЗАО был заключен основной договор купли-продажи квартиры, 20 августа 2009 года была произведена государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру по указанному адресу: за Новак А.В. – 19/20, за Новак Е.А. – 1/20 долей.

Пунктом 2.1. карты заказчика предусмотрено, что при оформлении карты заказчика заказчик обязуется внести на расчетный счет исполнителя аванс в сумме ххх рублей, ххх копеек.

При этом указано, что аванс выплачивается заказчиком и принимается исполнителем за период равный 6 месяцам со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты фактического начала оказания услуг исполнителем (но не ранее даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию). Такая дата определяется Исполнителем и оформляется Приказом «О начале оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию объекта».

Аванс включает в себя:

- услуги по содержанию, техническому обслуживанию и управлению многоквартирным домом и целевой взнос, предназначенный для приобретения основных средств (оборудования и материалов) и проведения работ, необходимых для обеспечения надлежащего уровня сервиса при использовании собственниками общего имущества Дома, а также для организации порядка доступа к общему имуществу Дома согласно Приложения № 2 к карте Заказчика (План расходов на закупку основных средств, содержание общего имущества и придомовой территории дома на 6 месяцев).

- стоимость услуг по административному и техническому сопровождению строительных и отделочных работ, условия оказания которых, устанавливаются дополнительным соглашением к договору, которое является приложением № 3 к карте заказчика.

Пунктом 2.2. карты заказчика предусмотрено, что в случае, если доля заказчика в фактических расходах исполнителя в отношении Дома менее аванса, оплаченного заказчиком, в соответствии с частью 1 настоящего пункта, как в рамках отдельных статей (указанных в приложении № 2 в Карте Заказчика), так и в целом, исполнитель производит Заказчику перерасчет авансового платежа, путем зачета неизрасходованных денежных средств в счет будущих или текущих платежей за коммунальные услуги исходя из их фактического потребления или в счет будущих расходов Заказчика на содержание общего имущества в Доме.

Приложением № 2 к карте заказчика является План расходов авансового платежа заказчика на закупку основных средств, содержание общего имущества, придомовой территории и оплату коммунальных услуг дома на6 месяцев.

Возражая против заявленных требований, ответчики ссылались на то, что 16 марта 2009 года ими был произведен авансовый платеж в требуемой сумме в размере ххх, что подтверждается представленной в материалы дела копией платежного поручения, поскольку условия предварительного договора и договора на оказание услуг и выполнение работ, обязывающие ответчиков вносить плату за жилое помещение с момента ввода дома в эксплуатацию не соответствует закону, то 6-месяецый срок, за который был внесен аванс, по мнению ответчиков следует исчислять с 20.08.09 года, то есть с момента государственной регистрации права собственности на квартиру. Также ответчики ссылались на то, что истец не отчитался о расходовании авансового платежи, в связи с чем они полагают, что аванс остался неизрасходованным в полном объеме и согласно п.2.2 карты заказчика неизрасходованная часть уплаченного авансового платежа подлежит зачету в счет будущих или текущих платежей за коммунальные услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.1). Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ч.2). До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч.3).

Законом не урегулирован вопрос о порядке несения расходов на содержание жилых помещений и коммунальные услуги иных форм собственности.

Таким образом, как у собственников в силу ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации у ответчиков возникла обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Вопрос о порядке несения расходов на содержание жилого помещения и коммунальные услуги в отношении жилого помещения, созданного для ответчиков, до возникновения у них права собственности на жилое помещение в законодательном порядке не решен, и решен с ответчиками в договорном порядке.

Судом обоснованно учтено, что согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о несении расходов в отношении жилого помещения, создаваемого для ответчиков, сторонами в добровольном порядке решен в предварительном договоре (п.2.12), а также в двустороннем соглашении – карте заказчика. Двусторонним соглашением – картой заказчика стороны предусмотрели условия внесения и расходования аванса. В установленном законом порядке условия предварительного договора и карты заказчика не оспорены и не признаны недействительными.

Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Аванс ответчиками внесен в соответствии с вышеуказанными условиями договора. Доводов и доказательств о несоответствии указанных условий договора требованиям закона, о ничтожности указанных условий договора в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками не представлено. Требований к истцу о взыскании денежных средств, переданных в качестве аванса, ответчиками не заявлено.

Вместе с тем у ответчиков возникла задолженность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги с сентября 2009г., т.е. в период, когда ответчики являлись собственниками жилого помещения и обязаны были в силу п.п.1, 2 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации и условий договора на оказание услуг и выполнение работ вносить соответствующую плату. То обстоятельство, что такая плата ответчиками не вносилась с сентября 2009г. по июлю 2010г., усматривается из расчета истца, не оспаривается ответчиками, соответственно обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги ответчиками не исполнялась, а с августа 2010г., как следует из расчета истца, не опровергнутого ответчиками, исполнялась ненадлежащим образом. При этом ответчиками не заявлено доводов и доказательств, свидетельствующих об отсутствии у них такой обязанности.

При изложенных обстоятельствах задолженность подлежит взысканию в судебном порядке.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчиков задолженности пропорционально принадлежащим им долям в собственности на квартиру соответствуют п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд оставил без внимания возражения ответчика, сделанные со ссылками на п.2.2. карты заказчика, не установил значимые для разрешения спора обстоятельства с учетом названных условий карты заказчика.

Так, суд не учел условия карты заказчика (п. п.2.2) о том, что неизрасходованная часть уплаченного авансового платежа подлежит зачету в счет будущих или текущих платежей за коммунальные услуги, не установил, был ли авансовый платеж полностью израсходован к моменту начисления задолженности, тогда как определение размера задолженности необходимо производить с учетом расходования авансового платежа. Из материалов дела установить указанные обстоятельства не представляется возможным. При этом нельзя признать доказанным размер задолженности, возникшей у ответчиков в порядке п.2 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таком положении решение согласно ст.362 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть изложенное, установить значимые для разрешения спора обстоятельства, распределив бремя доказывания согласно ст.56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации и постановить решение с учетом установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2011 года отменить, дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: