Санкт-Петербургский городской суд Рег. №: 33-15452 Судья: Попова Е.И. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Санкт-Петербург 24 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе: Председательствующего Белисовой О.В. судей Вашкиной Л.И. Чуфистова И.В. При секретаре Сперанской С.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3771/11 по кассационной жалобе ООО «Управляющая компания «Агентство Жилищно-управленческих Работ» на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 06 июля 2011 года по иску Андриевского В.В. к ООО «Управляющая компания «Агентство Жилищно-управленческих Работ» о признании недействительными условий договора на оказание услуг и выполнение работ от 14 сентября 2007 года №№ и обязании произвести зачет денежной суммы. Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения ООО «Управляющая компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ» - Сысоева Д.Н., судебная коллегия гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда У С Т А Н О В И Л А: ООО «Управляющая организация «Агентство Жилищно-Управленческих Работ» (далее – ООО «УК АЖУР») обратилось в суд с иском к Андриевскому В.В., просило взыскать с ответчика задолженность по оплате технического обслуживания жилья и коммунальных услуг в размер 101800 руб., указав в обоснование, что ответчик является собственником кв.»…», однако не оплачивает коммунальные услуги, в связи с чем у Андриевского В.В. образовалась задолженность в указанном размере. Андриевский В.В. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ООО «УК АЖУР», просил признать недействительными условия договора и обязать ответчика произвести зачет уплаченной денежной суммы – целевого взноса в размере 37908 руб. В обоснование встречного иска Андриевский В.В. указал, что 14 сентября 2007 года сторонами заключен договор № № на оказание услуг и выполнение работ, в соответствии с п. 2.2.1 которого на счет исполнителя им была внесена сумма в размере 37908 руб. в обеспечение выполнения Исполнителем своих обязательств по договору в течение 6 месяцев с даты подписания разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Данное положение, по мнению заявителя, ущемляет его права как потребителя, вследствие чего указанное условие договора является незаконным. Андриевский В.В. просил обязать ООО «УК АЖУР» зачесть денежную сумму в размере 37908 руб. в счет платежей, которые он обязан внести в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги в отношении квартиры №№ за период с 19 декабря 2007 года - даты регистрации права собственности Андриевского В.В. на квартиру и по настоящее время. Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петерурга от 01 декабря 2010 года исковые требования ООО «УК АЖУР» были оставлены без рассмотрения по основаниям, предусмотренным п. 8 ст. 222 ГПК РФ. Заочным решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 01 декабря 2010 года встречный иск Андриевского В.В. к ООО «УК АЖУР» удовлетворен в полном объеме. Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 апреля 2011 года заочное решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 01 декабря 2010 года было отменено и дело в этой части направлено на новое рассмотрение. Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 06 июля 2011 года исковые требования Андриевского В.В. удовлетворены частично, признаны недействительными п. 2.2.1, п. 8.1 договора №507 от 14 сентября 2007 года, на ООО «УК АЖУР» возложена обязанность зачесть денежную сумму в размере 37908 руб., уплаченную Андриевским В.В. согласно п. 2.2.1 договора от 14 сентября 2007 года №№, в счет платежей согласно условий договора на техническое обслуживание квартиры, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг квартиры №»…», начиная с 21 сентября 2007 года – даты передачи Андриевскому В.В. квартиры по акту приема-передачи. В удовлетворении требований иска в остальной части отказано. В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда в части обязания ООО «УК АЖУР» зачесть сумму в размере 37908 руб. в счет платежей согласно условий договора на техническое обслуживание № № от 14 сентября 2007 года, начиная с 21 сентября 2007 года, а также изменить решение суда, исключив из мотивировочной части решения указание на Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», полагая решение в указанной части неправильным, незаконным и необоснованным. Истец решение суда не обжалует. Андриевский В.В., извещенный о дне судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о наличии уважительных причин, препятствующих его явке в суд, не сообщил. С учетом изложенного в силу требований ст.354 ГПК РФ неявка кого-либо из лиц, участвующих в деле в судебное заседание не является препятствием к разбирательству дела по доводам кассационной жалобы. Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, не усматривает оснований к отмене вынесенного судом решения. Из материалов дела усматривается, что 14 сентября 2005 года между ЗАО «С.» и Андриевским В.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры под проектным №№ в жилом доме по строительному адресу: «…». Согласно п. 2.12 указанного договора, истец Андриевский В.В. принял на себя обязательство до подписания основного договора купли-продажи заключить договор на техническое обслуживание квартиры общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг с ТСЖ, организованном на объекте. 14 сентября 2007 года между сторонами по настоящему делу был заключен договор №№ на оказание коммунальных услуг и выполнение технических работ. В соответствии с п. 2.2.1 договора №№ истец обязан до получения разрешения на выдачу ключей внести на расчетный счет ответчика денежную сумму в размере 37908 руб., которые направляются на обеспечение выполнения ответчиком обязательств по договору в течение шести месяцев начиная от даты разрешения ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В силу п.8.1, договор №№ вступает в силу с 29 июня 2007 года - со дня ввода дома в эксплуатацию. 21 сентября 2007 года квартира №№, расположенная по адресу: «…», по акту приема-передачи фактически была передана в пользование Андриевскому В.В. 10 декабря 2007 года между Андриевским В.В. и ЗАО «С.» был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. 19 декабря 2007 года право собственности истца на квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Согласно ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Разрешая спор, суд руководствовался вышеперечисленными нормами права и исходил из установленных обстоятельств того, что право пользования вновь созданным объектом – квартирой, у Андриевского В.В. возникло с момента после передачи ему построенного объекта по акту приема-передачи от 21 сентября 2007 года, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность Андриевского В.В. по оплате коммунальных услуг возникла с 21 сентября 2007 года, то есть с момента передачи квартиры в пользование истцу. Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что условия п.2.2.1 договора №№ от 14 сентября 2007 года, согласно которых истец обязан внести оплату коммунальных услуг с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не соответствующими требования закона, следовательно подлежащими признанию недействительными. При рассмотрении вопроса о правомерности положений п.8.1 договора №№ от 14 сентября 2007 года, по смыслу которого, срок вступления оспариваемого договора №№ в силу установлен с 29 июня 2007 года, то есть с даты подписания разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия п.8.1. противоречат положениям закона и ущемляют права Андриевского В.В. как потребителя услуг, в связи с чем также является недействительным. Удовлетворяя требование иска об обязании ответчика зачесть оплаченную Андриевским В.В. денежную сумму в размере 37098 руб. по договору №№ от 14 сентября 2007 года (п.2.2.1) в счет платежей по квартплате и коммунальным услугам, начиная с 21 сентября 2007 года, то есть с даты передачи истцу квартиры по акту приема-передачи, суд правомерно исходил из того обстоятельства, что данная обязанность истца была им исполнена, денежные средства в указанном размере внесены на счет ответчика, в связи с чем у суда имелись основания для удовлетворения данного требования. Данные выводы суда основаны на доказательствах, представленных сторонами при разрешении спора, и которым судом дана полная и всесторонняя оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ. Доводы, изложенные в кассационной жалобе по существу рассмотренного спора, заявлялись и в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда, получили надлежащую правовую оценку. Вопрос о порядке зачета указанной суммы, уплаченной истцом во исполнение п.2.2.1 договора № №, может быть разрешен судом в порядке ст.202 ГПК РФ. Ссылку суда на положения п.1 ст.12 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» судебная коллегия полагает правомерной с учетом возможности применения данной нормы по аналогии закона и не усматривает оснований для ее исключения из мотивировочной части решения. Таким образом, судебная коллегия полагает, что правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия ст.362-364 ГПК РФ основаниями к его отмене, кассационная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит. Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не усматривается. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 06 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. Председательствующий Судьи