кассационное определение от 23.11.2011. Изменено.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург 23 ноября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 2083/11 по кассационной жалобе Костина Г.С. на решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 11 октября 2011 по иску Костина Геннадия Султановича к закрытому акционерному обществу «ИнжСтройИнвест» о взыскании денежных средств неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, стоимости произведенных неотделимых улучшений и встречному иску закрытого акционерного общества «ИнжСтройИнвест» к Костину Г.С. о взыскании денежных средств (возмещении убытков и неустойки).

Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения Костина Г.С., его представителя - Дронова Ф.В. (по доверенности), представителя ответчика - Карпова Я.С. (по доверенности), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

у с т а н о в и л а:

Костин Г.С. обратился в Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ЗАО «ИнжСтройИнвест» о взыскании денежных средств неосновательного обогащения в размере <сумма>, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в сумме <сумма>, стоимости произведенных неотделимых улучшений квартиры в размере <сумма>

В обоснование заявленного иска Костин Г.С. ссылался на то обстоятельство, что <дата> заключил с ответчиком предварительный договор №... купли-продажи, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи одной квартиры под строительным номером №..., а также договора купли-продажи <...> доли подвальной части здания, которой соответствует место стоянки автомобиля №..., расположенных в жилом комплексе по строительному адресу: <адрес>, однако, несмотря на выполнение со стороны истца условий предварительного договора по оплате денежных средств ответчику, последний в течение срока, установленного предварительным договором, основной договор купли-продажи названных выше объектов недвижимости не заключил и отказывается возвратить уплаченную истцом денежную сумму в размере <сумма>

Из искового заявления также следует, что <дата> стороны заключили дополнительное соглашение №... к предварительному договору, о выполнении проекта электроснабжения в квартире №..., производства соответствующих работ и сертификации электрической проводки в квартире в связи с чем, истцом в кассу ответчика была дополнительно внесена сумма <сумма>, а <дата> Костин Г.С. по акту приёма-передачи №... в соответствии с условиями предварительного договора принял квартиру и с согласия ответчика с привлечением третьих лиц произвёл работы по внутренней отделке квартиры, а также выполнил строительные работы, в результате которых возникли неотделимые улучшения квартиры, стоимостью, с учётом износа использованных материалов, согласно расчётам истца, <сумма>, которые истец просил взыскать с ответчика.

После изменения размера иска в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК Российской Федерации, Костин Г.С. определил свои требования в следующем виде: взыскать с ЗАО «ИнжСтройИнвест» сумму неосновательного обогащение в размере <сумма> с учётом уплаченного задатка (<сумма>) в двойном размере; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в сумме <сумма>, а также <сумма> стоимость произведённых неотделимых улучшений с учётом износа материалов в размере (л.д. 34 том 2).

    ЗАО «ИнжСтройИнвест», не признавая заявленных Костиным Г.С. требований, предъявил к истцу встречный иск, который определением суда был принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Во встречном иске ЗАО «ИнжСтройИнвест» просило суд взыскать с Костина Г.С. денежную сумму в размере <сумма> - неустойки в соответствии с пунктом 4.4 предварительного договора за нарушение срока платежей по оплате стоимости квартиры, убытки в размере <сумма> – стоимости затрат по восстановлению квартиры в первоначальное состояние, а также пени в размере <сумма>, начисленных согласно пункту 4.5 предварительного договора в связи с расторжением договора по инициативе истца. Судебные расходы в виде государственной пошлины в размере <сумма>, уплаченной ответчиком при подаче встречного иска, по мнению последнего, подлежали компенсации за счёт истца (том 2 л.д. 41-42, 54).

В обоснование возражений на заявленный Костиным Г.С. иск и требований по встречному иску, представитель ЗАО «ИнжСтройИнвест» указывал, что Костиным Г.С., в нарушение пункта 2.2.4. предварительного договора и норм Главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольно выполнена не предусмотренная проектом строительства дома самовольная перепланировка квартиры с изменением назначения и габаритов помещений квартиры, произведена не предусмотренная проектом разводка внутренней электросети и установка инженерного оборудования, что требует проведение работ по восстановлению проектного технического состояния жилого помещения, стоимость которых, согласно экспертному заключению ООО «<Юр. Л.>» составляет <сумма>

По утверждению представителя ЗАО «ИнжСтройИнвест», обязательство по оплате стоимости квартиры и доли в праве собственности на подвальное помещение, обусловленное предварительным договором, исполнено Костиным Г.С. не в полном объеме, в связи с чем, основной договор с истцом заключён не был и закрытым акционерным обществом «ИнжСтройИнвест» в адрес истца были направлены уведомления с требованием о погашении задолженности и о расторжении договора в одностороннем порядке (том 1 л.д. 142).

Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 11 октября 2011 года исковые требования Костина Г.С. и ЗАО «ИнжСтройИнвест» удовлетворены частично: с ЗАО «ИнжСтройИнвест» в пользу Костина Г.С. взыскано <сумма> (за вычетом заявленных ЗАО «ИнжСтройИнвест» <сумма> убытков по восстановительному ремонту квартиры) и <сумма> - расходов на уплату государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска Костину Г.С. и встречному иску ЗАО «ИнжСтройИнвест» решением суда отказано.

     С вынесенным 11 октября 2011 года решением суда не согласился Костин Г.С., подав кассационную жалобу.

Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу о необходимости изменения постановленного по делу решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

<дата> между ЗАО «ИнжСтройИнвест» (Продавцом), с одной стороны, и Костиным Г.С. (Покупателем), с другой стороны, заключен предварительный договор №... купли-продажи квартиры и доли в праве собственности на подвальное помещение

Предметом предварительного договора являлось достигнутое сторонами соглашение о заключении в будущем в простой письменной форме договора купли-продажи одной квартиры под строительным номером №... с техническими характеристиками, определёнными в пункте 1.4 договора (далее - квартира), а также <...> доли подвальной части здания, которой соответствовало место стоянки №... для автомобиля, предусмотренное проектом для стоянки автотранспорта.

Согласно предварительному договору, приобретаемые по основному договору объекты недвижимости, должны быть созданы (построены) при строительстве жилого комплекса по строительному адресу: <адрес> в соответствии с договором об инвестиционной деятельности от 02.03.2007 №..., заключённым с ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга (п. 1.2 предварительного договора).

Во исполнение обязательств, принятых по предварительному договору, со стороны Костина Г.С. была произведена оплата стоимости цены квартиры и <...> доли в праве собственности на подвальное помещение: <дата> - <сумма> в соответствии с пунктом 3.3. договора; <дата> - <сумма>; <дата> - 1 <сумма>; <дата> - <сумма>; <дата> - <сумма>; <дата> - <сумма>; <дата> - <сумма> в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от <дата>, а всего - <сумма> (том 1 л.д. 30-44).

Квартира была передана ответчиком истцу <дата> по акту приёма-передачи <дата> для выполнения последним обязательств по строительной отделке и монтажу внутренней разводки трубопровода холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электрических и слаботочных сетей, установки внутриквартирных дверей, ванны, мойки, раковины унитаза и водоразборной арматуры в соответствии с проектом в целях предъявления квартиры приёмочной комиссии, т.е. выполнения истцом условий пункта 2.2.4 предварительного договора (л.д. 28 том 1).

Срок, в течение которого стороны должны были заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, предварительным договором установлен не был. Согласно пункту 7.1 предварительного договора, срок действия данного договора определён моментом исполнения сторонами своих обязательств.

Разрешая заявленные истцом требования о взыскании с ЗАО «ИнжСтройИнвест» выплаченных в соответствии с предварительным договором денежных средств в оплату цены объектов недвижимости, суд первой инстанции правильно применил правило пункта 4 статьи 429 ГК Российской Федерации, указав на то, что срок действия предварительного договора истёк <дата>.

Дата окончательного расчета по просьбе Костина Г.С. ответчиком была перенесена на срок до <дата>, однако, к вновь установленному сроку истцом не было внесено предусмотренной договором цены объектов недвижимости.

<дата> в адрес Костина Г.С. ответчиком было направлено письмо (л.д. 139 том 1), в котором ЗАО «ИнжСтройИнвест» сообщило истцу об увеличении стоимости подлежащих продаже квартиры и доли в праве собственности на подвальное помещение в связи с нарушением Костиным Г.С. сроков внесения денежных средств и применении неустойки в размере 0,1% согласно п. п. 4.4. предварительного договора.

По состоянию на <дата> задолженность Костина Г.С. по оплате объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре, составила <сумма>, а с учётом условий пункта 3.5 договора – <сумма>, что подтверждается актом, подписанным <дата> генеральным директором ЗАО «ИнжСтройИнвест» и вручённым Костину Г.С. под расписку в получении, который со своей стороны не представил по данному акту никаких доказательств неправильности произведённого ЗАО «ИнжСтройИнвест» расчёта имеющейся задолженности по оплате стоимости квартиры, а также оплаты стоимости <...> доли в праве собственности на подвальное помещение (л.д.141 том 1).

В то же время и представителем ответчика не отрицалось то обстоятельство, что срок ввода дома в эксплуатацию - III квартал 2009 года определённый пунктом 1.5 предварительного договора соблюдён не был.

При исчислении размера денежной суммы, подлежащей возврату ответчиком истцу, суд полагал, что оплаченная истцом сумма должна быть уменьшена на <сумма> – сумму, переданную истцом ответчику в соответствии с условием пункта 3.3. предварительного договора, согласно которому покупатель (Костин Г.С.) при подписании предварительного договора обязался оплатить продавцу (ЗАО «ИнжСтройИнвест») <сумма> в качестве безвозвратного задатка.

Суд, оценивая положение пункта 3.3. предварительного договора, пришёл к выводу о том, что условие данного пункта по своему содержанию, хотя и не соответствует статьям 380, 381 ГК Российской Федерации, но не противоречит статье 421 ГК Российской Федерации, в связи с чем, полагал, что названная сумма (<сумма>.) подлежит удержанию в пользу ответчика при взыскании с последнего полученных им денежных средств в уплату стоимости объектов недвижимости.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не согласна.

Указание на безвозвратность задатка при заключении предварительного договора противоречит пункту 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, в связи с чем, и с учётом того обстоятельства, что указанная в пункте 3.3. предварительного договора сумма, согласно пунктам 3.1, 3.4, 3.5 договора принималась ответчиком в счёт причитающихся с истца платежей (<сумма>), данную сумму следует признать авансовым платежом по договору, подлежащим возврату вместе с остальной суммой полученной ответчиком от истца.

Суждение суда первой инстанции о том, что предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом (л.д. 72 том 2), не соответствует содержанию предварительного договора, в котором указаны обязательства истца по уплате цены подлежащих передаче ему объектов недвижимости, график внесения платежей и меры имущественной ответственности за неисполнение таких обязательств (пункты 3.4, 3.5, 4.1, 4.4 предварительного договора).

В остальной части выводы суда первой инстанции, изложенные в вынесенном по делу решении, являются правильными, основанными на установленных судом обстоятельствах исполнения сторонами условий предварительного договора и соответствуют материалам дела.

Согласно предварительному договору (пункт 1.6), квартира должна быть передана Покупателю со следующими выполненными работами: ограждающими конструкциями и перегородками, выровненными наружными и внутренними стенами и полами, установленными пластиковыми окнами (стеклопакетами) и входными дверьми в квартиру, монтажом магистральных наружных сетей и стояков внутренних инженерных коммуникаций, включая отопление, с установкой квартирных электрощитов щитов со счётчиками энергоснабжения, а также с установкой приборов учёта водоснабжения и водоотведения (канализации).

В соответствии с пунктом 1.6.2 предварительного договора, квартира, в отношении которой сторонами должен был заключаться договор купли-продажи, не обеспечивалась продавцом: внутриквартирной разводкой электрических и слаботочных сетей, сетями горячего и холодного водоснабжения и канализации, а также передавалась Покупателю (Костину Г.С.) без внутренней чистовой отделки, установки ванны, раковины, мойки, унитаза, комплектов смесителей, электрической плиты и межкомнатных дверей.

Согласно п. 2.1.2 предварительного договора ЗАО «ИнжСтройИнвест» обязался после возведения ограждающих конструкций и внутренних перегородок передать Костину Г.С. квартиру по Акту приёма-передачи для выполнения отделочных работ, предусмотренных пунктом 2.2.4. предварительного договора.

В соответствии с пунктом 2.2.4 предварительного договора Костин Г.С. за свой счёт был обязан выполнить строительную отделку квартиры, включая работы, указанные в пункте 1.6.2. договора, однако, при этом, до государственной регистрации права собственности на квартиру и доли в праве собственности на подвальное помещение не имел право производить перепланировку, переоборудование квартиры или любое другое изменение проектных конструкций квартиры без предварительного согласования таких работ с Продавцом (ЗАО «ИнжСтройИнвест»). В этом же пункте предварительного договора было указано, что любые работы по перепланировке и переоборудованию квартиры Покупатель вправе производить в только порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Риск производства таких работ, их согласование и регистрация в соответствующих органах возлагались в полном объёме на Покупателя.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от <дата> №..., выполненной экспертом ООО «<Юр. Л.>» в соответствии с определением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 30 мая 2011 года, в квартире №... в доме <адрес> выполнены работы по перепланировке данного жилого помещения, заключающиеся в перемещении перегородки из газобетонных блоков между комнатой и коридором на расстояние 650 мм; устройстве в перегородке из газобетонных блоков между комнатой и кухней проёма шириной 2500 мм и высотой 2800 мм; монтаже инженерного оборудования (трубопровода) за обшивкой из гипсокартонных листов без устройства ревизионных люков в местах соединений трубопровода (л.д. 7-8 том 2). Как следует из выводов эксперта, указанные работы по перепланировке и переоборудованию квартиры выполнены без разработки проекта и не отвечают требованиям строительных норм и правил.

Этим же заключением эксперта установлено, что ориентировочная стоимость строительных и монтажных работ по восстановлению квартиры в проектное состояние, включая сети инженерных коммуникаций, составит <сумма> (л.д. 12 том 2), а стоимость неотделимых улучшений квартиры, возникших в результате выполнения истцом работ в соответствии с пунктом 2.2.4 предварительного договора – <сумма> (л.д.13-14).

Выводы эксперта ООО «<Юр. Л.>», изложенные в заключении от <дата> №..., сторонами не опровергнуты, в связи с чем, суд, при решении вопроса о размере суммы, подлежащей возврату истцу, обоснованно принял во внимание как стоимость неотделимых улучшений, созданных в квартире в соответствии с условиями предварительного договора, так и стоимость работ по восстановлению конструктивных элементов и инженерных сетей квартиры в проектное состояние, которые ответчик вынужден будет произвести после возвращения ему квартиры истцом.

Доводы кассационной жалобы о том, что проект перепланировки квартиры должен был разрабатываться ответчиком, а сами работы по перепланировке фактически были выполнены работниками ЗАО «ИнжСтройИнвест» не имеют доказательств.

Квитанция к приходному кассовому ордеру от <дата> №... на сумму <сумма>, и квитанция к приходному кассовому ордеру от <дата> на сумму <сумма> (л.д. 162, 163 том 1), подтверждающие уплату названных сумм ответчику с указанием цели платежа – за перепланировку квартиры, не являются доказательством принятия последним на себя обязательств по созданию проекта перепланировки квартиры и внесению изменений в проектную документацию дома до ввода его в эксплуатацию.

Напротив, согласно акту приёма-передачи квартиры от <дата> №... и пункту 2.2.4 предварительного договора, обязательства по строительной отделке квартиры и монтажу внутренней разводки трубопровода холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электрических сетей были возложены на истца, который должен был исполнять эти обязательства в соответствии с утверждённым проектной организацией и застройщиком проектом перепланировки, но не в отсутствие такого проекта и с нарушением требований СНиП.     

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно уменьшил подлежащую взысканию истцу сумму на стоимость работ по восстановлению квартиры в проектное техническое состояние.

Согласно части 1 статьи 347 ГПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

     Суд первой инстанции обоснованно указал в постановленном по делу решении, что оснований взыскания с ЗАО «ИнжСтройИнвест» процентов за пользование уплаченными истцом по договору денежными средствами, не имеется.

     В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

     Суд первой инстанции отказывая истцу в удовлетворении иска в части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами правильно указал на то обстоятельство, что Костин Г.С. вносил денежные средства в соответствии с условиями договора, в полном объёме принятых на себя финансовых обязательств по уплате цены квартиры и доли в праве собственности на подвальное помещение не исполнил, нарушил условие пункта 2.2.4 договора, не выполнил требование ответчика об освобождении квартиры после истечения срока действия предварительного договора и пользуется данным жилым помещением по настоящее время.

     Требования о взыскание в пользу Костина Г.С. <сумма>, оплаченных Костиным Г.С. ЗАО «ИнжСтройИнвест» за оказание услуг по согласованию перепланировки квартиры истцом в ходе судебного разбирательства не заявлялось, в связи с чем, суд первой инстанции данные требования не рассматривал.

     При установленных обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым изменить взысканную судом первой инстанции в пользу Костина Г.С. увеличив её размер до <сумма>, а так же размер государственной пошлины до <сумма>, исходя из взыскиваемой суммы и следующего расчёта: <сумма> – в соответствии со статьёй 333.19 НК Российской Федерации, с учётом сумм государственной пошлины, фактически уплаченной истцом по данному делу <сумма> (л.д. 5 том 1, 39 том 2).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 11 октября 2011 года по делу № 2-2083/11 изменить в части размера взысканной с закрытого акционерного общества «ИнжСтройИнвест» в пользу Костина Г.С. суммы денежных средств.    

Взыскать с закрытого акционерного общества «ИнжСтройИнвест» в пользу Костина Г.С. <сумма>

Взыскать с закрытого акционерного общества «ИнжСтройИнвест» в пользу Костина Г.С. <сумма> государственной пошлины.

В остальной части решение Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 11 октября 2011 года по делу № 2-2083/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу Костина Г.С. – без удовлетворения.    

Председательствующий:    

Судьи: