РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата обезличена г. Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Кривицкой О.Г., при секретаре Мантровой С.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по исковому заявлению Барковой Марии Егоровны к Товариществу собственников жилья «Дом 61» об определении порядка пользованием общим имуществом в многоквартирном доме,
у с т а н о в и л:
Боркова М.Е. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Дом 61» об определении порядка пользованием общим имуществом в многоквартирном доме, в обосновании своих требований указала, что Баркова М.Е., Дата обезличена г., по договору купли-продажи приобрела в собственность недвижимое имущество нежилое помещение - подвал, расположенное по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., общей площадью 455,4 кв.м. Указанная сделка зарегистрирована в УФРС по Самарской области и Истцу выдано Свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличена г., серии Номер обезличен, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена г. сделана запись регистрации Номер обезличен.
Данное нежилое помещение было передано в собственность предыдущему владельцу Кажаеву А.А. на основании Постановления Номер обезличен от Дата обезличена г., договора Номер обезличен от Дата обезличена г., акта приема-передачи от Дата обезличена г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серии Номер обезличен, выданного Дата обезличена г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена г. сделана запись регистрации Номер обезличен.
Исходя из вышесказанного, видно, что часть подвального помещения в многоквартирном доме была продана на законных основаниях в собственность частному лицу. Кроме того, приобретя помещение в многоквартирном доме, предыдущий собственник, а в последствии и Истец, приобрели все права и обязанности, которыми наделены собственники жилья в указанном доме, то есть Боркова М.Е. имеет равные права в пользовании коммунальными услугами.
Истец планирует использовать нежилое помещение, находящееся в ее собственности, для открытия аптеки, продуктового магазина и в иных целях. По опросу жителей дома - они не против создания этих объектов, находящихся в «шаговой доступности». Истец неоднократно обращалась к Ответчику с просьбой - определить порядок пользования общим имуществом многоквартирного дома, а именно, для обеспечения нормального функционирования вышеназванных объектов необходимо произвести подсоединение сетей помещения к инженерным коммуникациям дома. Однако Ответчик никаких мер не предпринял, более того, отвечал категорическими отказами, мотивируя, тем что подвал технически не приспособлен для любого вида деятельности, чем существенно нарушил права Истца.
Дата обезличена г. Истец обратилась к Председателю ТОК - ФИО5 с письмом, в котором просила содействия в продвижении решений по врезке в систему инженерных коммуникаций дома.
Однако, Дата обезличена г. Истец получила очередной отказ. Комментируя ответное письмо, необходимо обратить внимание на ряд моментов:
1. Ответчик ссылается на то, что, «Техническое (подвальное) помещение предназначено и служит для обслуживания инженерных сетей». Тем не менее, это обстоятельство не помешало продать вышеуказанный объект для использования в коммерческих целях. Подобная практика, а именно - размещение в подвальных помещениях и цокольных этажах жилых домов всевозможных объектов различного назначения (в том числе коммерческого) существует уже давно. И в подавляющем большинстве случаев это вполне мирное и взаимовыгодное сосуществование.
2. Нарекания Ответчика на то, что общие коммуникации в помещении Истца закрыты коробами и подвержены ржавлению, а технологические отверстия не соответствуют (малы) для проведения техобслуживания - несостоятельны. Во-первых: это декоративные, быстро и легкосъемные конструкции. Во-вторых: до закрытия коробами общих коммуникаций, последние были обработаны антикоррозийной краской. В-третьих: аналогичные общие коммуникации, проходящие через квартиры жильцов дома, закрыты подобными коробами, которые имеют такие же технологические отверстия - но никаких претензий со стороны Ответчика к ним не предъявляется.
3. По поводу отсутствия на полу приямков для насоса и возможных форс-мажорных обстоятельствах (засор стояка канализации) можно сказать следующее: открыв аптеку и магазин, укомплектовав их дорогостоящим оборудованием и товаром, Истец будет первым заинтересованным человеком, который не только в кратчайшие сроки (во избежание порчи имущества) примет все необходимые меры для ликвидации аварийной ситуации, но и сделает все возможное, чтобы не допустить форс-мажорных обстоятельств. С момента приобретения в собственность данного нежилого помещения, Истец принимает существенное участие в надлежащем содержании общего имущества.
4. Что касается опасений Ответчика о санитарном состоянии - то они не серьезны. Открытие вышеуказанных объектов невозможно без заключений соответствующих санитарно-гигиенических и эпидемиологических служб, а также гарантированного проведения в последующем периодических проверок.
С целью восстановления нарушенных прав и доказательств технической приспособленности подвала, Истец в ООО «Вертикаль-2», расположенном по адресу: г. Самара, ..., заказала проект: «Приспособительные работы для переустройства помещений цокольного этажа дома Номер обезличен по ... в ...». Проект был качественно и в установленный срок исполнен, с соблюдением требований всех регламентирующих документов, с проведением согласования и утверждения во всех профильных организациях. Копии договора и проекта прилагаются.
Дата обезличена г. Истец обратилась к Ответчику с Претензией об определении порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома. Согласно проекту приспособительных работ, она просила разрешения присоединиться к общим коммуникациям через индивидуальные узлы учета: - водопровод одной сети; - теплоснабжению от ИТП с возможной установкой узла учета на гребенке, принадлежащей Ответчику; - дополнительного отпуска электроэнергии.
Кроме того, Истец просила не чинить препятствия по поводу заключения договоров с водоканалом и электросетями. Также в Претензии Истец дает гарантии, что для выпуска канализации из двух санузлов будет проложен отдельный, независимый от дома, выпуск в ближайший канализационный колодец и все работы по присоединению сетей и установке узлов учета будут произведены за ее счет.
Однако до настоящего времени, никаких действий в пользу Истца со стороны Ответчика не предпринято. Отказ ТСЖ «Дом 61» дать разрешение Барковой М.Е. на подсоединение к коммуникациям, относящимся к общему имуществу многоквартирного дома, в котором находится помещение, являющееся собственностью Истца, существенно нарушает ее права, предусмотренные Конституцией и Российским Законодательством.
Статья 209 ГК РФ гласит, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом, интересы других лиц.
Исходя из норм жилищного законодательства, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме является участником долевой собственности на общее имущество. В соответствии с п.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Следуя этому, собственники нежилых помещений многоквартирного дома, на базе своего нежилого помещения, могут осуществлять свои правомочия участника долевой собственности на общее имущество исходя из своих интересов.
Действия Истца находятся в правовом поле, интересы других лиц не нарушают. Наоборот, деятельность по предоставлению аптечных, продовольственных и иных услуг населению, из-за близости расположения, будет только во благо жителям дома.
Согласно п.1. ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Также, согласно п.2. ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Получив отказ Ответчика на подсоединение к коммуникациям, относящимся к общему имуществу многоквартирного дома, Истец заключила договор, по которому был заказан проект: «Приспособительные работы для переустройства помещений цокольного этажа дома Номер обезличен по ... в ...». Стоимость проекта по договору составляет 180 000 рублей. Истец уже оплатила 140 000 рублей и в ближайшее время должна погасить остаток в 40 000 рублей. Истец считает, что данную сумму в 180 000 рублей Ответчик должен выплатить в счет возмещения причиненных убытков.
Также Истец заключила договор аренды с ООО «Сириус БиС», предметом которого является аренда помещений для коммерческих целей в вышеназванном подвале. Из-за непринятия мер по поводу просьб и претензий Истца договор до сих пор не реализован, подлежит расторжению по требованию арендатора, Истец терпит существенные убытки в виде неполученных доходов и расходов для восстановления нарушенного права. Данную сумму в размере 20 000 рублей необходимо взыскать с Ответчика.
Истец вынуждена невзирая на финансовые затраты, отстаивать свои интересы через правосудие. Для защиты своих нарушенных прав Истец заключила Договор на оказание юридических услуг в сумме 20 000 рублей.
Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы по оплате услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При указанных обстоятельствах, исходя из фактических обстоятельств дела, принципа разумности, полагается возможным взыскать с Ответчика в пользу Истца 20 000 рублей на оплату услуг представителя.
Помимо всего, действиями Ответчика Истцу причинен моральный вред. Она вынуждена неоднократно обращаться в различные инстанции, тратить время, здоровье и деньги на поездки, звонки и переписку, пользоваться услугами юристов, экспертов, проектных организаций и, наконец, обращаться в суд для защиты своих интересов. И все это сопровождается переживаниями по поводу отказов со стороны Ответчика. Истец неоднократно обращалась за медицинской помощью, лечилась, приобретала за свой счет лекарства. Поскольку здоровье и морально-психологическое состояние гражданина относятся к нематериальным благам, охраняемым Конституцией РФ и ст. 151 ГК РФ, Истец считает, что ей причинены нравственные и физические страдания. Поэтому Ответчик обязан компенсировать моральный вред, причиненный его неправомерными действиями. Размеры компенсации причиненного морального вреда Истец оценивает в сумме 20 000 рублей.
В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
На основании изложенного Баркова М.Е. просил суд с учетом письменныхуточнений от Дата обезличена года и устного ходатайства в судебном заседании Дата обезличена года в части обустройства дверей через оконные проемы определить следующий порядок пользования общим имуществом многоквартирного дома, находящимся в нежилом помещении - подвале, расположенном по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 455,4 кв.м.:
Дата обезличена г. в суд поступило уточненное исковое требование от Барковой М.Е., в котором она просила определить следующий порядок пользования общим имуществом многоквартирного дома, находящимся в нежилом помещении - подвале, расположенном по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 455,4 кв.м.:
Обязать Ответчика дать разрешение Истцу на присоединение и подключение к нижеперечисленным общим коммуникациям ТСЖ, через индивидуальные узлы учета, согласно проекту приспособительных работ (выполнен ООО «Вертикаль-2», расположенном по адресу: ..., ..., «Приспособительные работы для переустройства, помещений цокольного этажа дома Номер обезличен по ... в ...»): - водопроводной сети; - канализации; - теплоснабжения, от ИТП с установкой узла учета на гребенке, принадлежащей Ответчику; - электрических сетей, с заменой кабеля отводного ВРУ до вводного устройства Истца на кабель ВВр 4*10 кв.мм.;
Обязать Ответчика устранить препятствия по поводу согласований
для заключения Истцом договоров с водоканалом и электросетями;
Обязать Ответчика (с целью взрывопожаробезопасности, по
требованию МЧС): - дать разрешение Истцу на оборудование двух дополнительных выходов через оконные проемы ; - убрать два железобетонных блока, препятствующих проезду к помещению Истца;
Обязать ответчика дать разрешение для прокладки дополнительных отводов из двух санузлов с отдельным независимым выпуском в ближайший канализационный колодец;
Обязать Ответчика отпустить Истцу дополнительные мощности электроэнергии в размере 10 кВт к уже существующим 5 кВт, что составит 15 кВт;
Обязать Ответчика устранить препятствия по выкупу дополнительных мощностей через существующие подводные электросети.
Взыскать с Ответчика в пользу Истца - убытки в виде неполученных доходов и расходов для восстановления нарушенного права в размере 200 000 рублей, включая стоимость проекта приспособительных работ - 180 000 рублей и договора аренды помещений -20 000 рублей; - компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей; - расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей; - расходы на оплату госпошлины в размере 5 200 рублей. Итого 245 200 рублей.
В судебном заседании представители истца Барков Ю.Ю. и Шепель О.М. действующие на основании доверенности, заявили суду ходатайство об уточнении исковых требований в части дачи разрешения истцу сформировать дополнительные выходы через оконные проемы. Требования, изложенные в уточненных исковых требования поддержали, и просили суд удовлетворить их.
Представитель ответчика ТСЖ «Дом 61» Козлова А.В. действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и просила суд отказать в их удовлетворении.
Представитель третьего лица, директор ООО «Сириус-БиС» Свиткин С.В.исковые требования признал, и просил суд удовлетворить их.
Представитель третьего лица, Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара Гусева Ю.С., действующая на основании доверенности, предоставила суду письменный отзыв на исковые требования, в котором просила разрешение спор на усмотрение суда.
Представитель третьего лица, ООО «Вертикаль-2» в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. В предыдущих заседаниях представитель поддержала исковые требования, пояснила, что имеется техническая возможность к подключению и подводе коммуникаций к местам общего пользования
Выслушав явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Из исковых требований Барковой М.Е. усматривается, что в результате реконструкции объекта, которую она намеревается произвести.. изменяется фасад здания, кроме того, она просит о подключении к коммуникациям, которые находятся в подвале дома, приобретенном Щербаковым Ю.Ф., и являются общим имуществом собственников.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома ( в том числе с его расширением или надстройкой) строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В данном же случае истица просит суд обязать ТСЖ дать согласие на изменение фасада здания, которое произойдет в результате обустройства ею двух выходов через оконные проемы в ее нежилое помещение.
В результате оборудования двух дополнительных выходов изменится общий вид фасада дома, истица должна будет установить двери с навесом, оборудовать два крыльца, что приведет к захвату земельного участка, который также относится к общему имуществу дома.
Наличие либо отсутствие согласия на указанное изменение в соответствии с о ст.44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания Суд же не вправе вмешиваться в существо принятых решений членами ТСЖ. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ при рассмотрении заявлений заинтересованных лиц вправе лишь проверить уже принятое решение общего собрания на предмет соответствия его закону, и принять решение о признании его законным или нет. При этом в компетенцию суда не входит рассмотрение вопросов о правильности и обоснованности голосований по вопросам повестки собрания.
В данном же случае на общем собрании членов ТСЖ от Дата обезличена года членами ТСЖ было принято решение единогласно об отказе в согласии дополнительного отпуска электроэнергии и присоединении к общим коммуникациям, в отказе в разрешении на отдельный выпуск канализации из двух отдельных узлов согласно представленному проекту, отказано в согласовании в проведении работ по реконструкции, переустройству, перепланировки цокольного этажа, а также оборудовании двух дополнительных выходов на придомовую территорию.
О проведении данного собрания Баркова М.Е. была извещена.
Фактически же истица в своих требованиях просит суд обязать ТСЖ иным образом рассмотреть указанные в повестке вопросы, и судебным решением обязать ТСЖ дать согласие истице на проведение указанных работ. Тогда как в компетенцию суда разрешение указанных вопросов не входит.
При этом судом принимается во внимание то обстоятельство, что для решения вопросов, связанных с обустройством нежилого помещения Барковой М.Е., именно таким образом, отказом в согласовании и разрешении, у членов ТСЖ имелись основания.
Судом осуществлялся выход на место, в нежилое помещение ... по ... ..., и в подъезд указанного дома. Было установлено, что на фасаде дома и в подъезде девятого этажа имеются трещины в стене, в связи с чем опасения жильцов дома о том, что в случае реконструкции нежилого помещении, связанного с обустройством дополнительных выходов несущих стенах, возникнет угроза для безопасности и надежности дома, являются обоснованными.
Также в ходе осмотра было установлено, что по всему нежилому помещению Барковой М.Е. проходят трубы водоснабжения и канализации всего многоквартирного дома. Трубы закрыты коробами, вход в нежилое помещение недоступен для представителей ТСЖ. В связи с чем представителями ТСЖ заявлялось, что для планового осмотра или в случае протечек и аварии они не имеют возможности быстро и свободно выявить причины протечки или осмотреть трубы, так как доступ к ним закрыт.
По этой причине они возражают против обустройства в их доме аптеки и магазина, ссылаясь при этом, что их придомовая территория земельный участок будет занят посторонними машинами, тогда как они намеревается обустроить детскую площадку.
Также в ходе выездного судебного заседания был проведен осмотр коммуникаций и щитка электрических сетей.
Установлено, что для эксплуатации магазина и аптеки истице необходимо установить трубу от коммуникаций, находящихся в ее нежилом помещении, для подсоединения в канализации, водопроводу и теплоснабжению всего дома, которое является общим имуществом дома.
Для питания электроэнергией истице необходимо установить дополнительные мощности электроэнергии, которые возможно сделать путем прокладки дополнительного кабеля от нежилого помещения к общему счетчику всего дома.
Истица в обоснование своих требований ссылается на ст 209 ГК РФ, определяющую, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом, интересы других лиц.
Тогда как истица фактически просит суд обязать ТСЖ дать ей разрешение на подключение, подсоединение к общему имуществу дома, так как в настоящее время нежилое помещение соответствующими коммуникациями, необходимыми для функционирования аптеки и магазина, не оборудовано.
Поэтому ссылка на ст. 209 ГК РФ в данном случае является безосновательной.
Истицей указанное нежилое помещение было приобретено в том виде, как оно существует сейчас, с соответствующими коммуникациями и мощностями. Члены ТСЖ вправе по своему усмотрению принять решение об удовлетворении либо отказе в удовлетворении просьбы собственника нежилого помещения подключиться к местам общего пользования многоквартирного дома, принятое решение об отказе было ими обоснованно в суде.
Истицей не представлено доказательств нарушения ее прав и законных интересов действиями ТСЖ., при которых в соответствии со ст.3 ГПК РФ она имеет право на судебную защиту.
По изложенным основаниям также не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании расходов, связанных с оплатой проекта, взыскании упущенной выгоды за невозможности сдачи нежилого помещения в аренду и судебных расходов, компенсации морального вреда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Барковой Марии Егоровны к ТСЖ «Дом 61» об определении порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома, возложении обязанности дать согласие на присоединение и подключение к общим коммуникациям, устранении препятствий в пользовании общим имуществом дома, взыскании убытков и компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней с момента окончательного изготовления решения.
Судья О.Г. Кривицкая
Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена года.