РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дата обезличена года г. Самара
Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре Бекетовой Г.А.,
с участием:
представителя истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области - Непомнящей С.Г., действующей на основании доверенности от ... года,
представителей ответчика Елизарова А.В. - Курниковой М.А., действующей на основании доверенности от ... года; Филюка В.П., действующего на основании ордера адвоката ... года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области к Елизарову ... о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа,
УСТАНОВИЛ:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Самарской области (Территориальное управление) обратилось в суд с иском к Елизарову А.В. о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа.
Истец указал, что ... года договором ... Департамент управления государственным имуществом Администрации ... передал в аренду ... земельный участок, общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ..., ...
Договор аренды заключен сроком на 5 лет - до Дата обезличена года.
Распоряжением Администрации ... преобразовано в ООО «...».
На основании договора купли-продажи от Дата обезличена года, заключенного с ООО «...», ответчик Елизаров А.В. приобрел право собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке.
Соглашением от Дата обезличена года договор аренды земельного участка, заключенный с ООО «...», расторгнут в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, Елизарову А.В.
На основании статей 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ к Елизарову А.В. переданы права на земельный участок, занятый приобретенной им недвижимостью, на тех же условиях.
В соответствии со ст. 8 ФЗ РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.
В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно отчету об оценке от ... года ... рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 7378 800 рублей; размер арендной платы соответственно 191 425 рублей в год.
В соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» года (вступившего в законную силу с 04.08.2009 года) арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. На основании п. 6 Правил размер арендной платы за спорный земельный участок составляет 959 244 рубля в год.
Обязательства по оплате аренды ответчик не исполняет. За период с Дата обезличена года по Дата обезличена года задолженность по арендной плате составляет 503 579,07 рублей.
На основании ... договора аренды пени за просрочку платежа за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года составляют 29 987,20 рублей.
Истец просил взыскать с Елизарова А.В. задолженность по арендной плате в размере 503 679,07 рублей, пени в размере 29 987 рублей.
В судебном заседании представитель истца Непомнящая С.Г. поддержала иск по изложенным в нем основаниям. Представитель признала, что спорный земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем Елизарову А.В. отказано в передаче земельного участка в собственность. Вместе с тем, по мнению представителя, подпункт «г» п. 3 Постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года в данном случае неприменим, поскольку право аренды Елизарова А.В. на спорный земельный участок не было переоформлено в соответствии с п. 13 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».
Представители ответчика Курникова М.А., Филюк В.П. иск не признали на том основании, что право аренды на земельный участок переоформлено надлежаще - в результате акционирования ... «...» право постоянного бессрочного пользования земельным участком переоформлено на право аренды; договор аренды заключен Дата обезличена года. Договор аренды земельного участка с Елизаровым А.В. не заключен, однако, в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости, на праве аренды, на тех же условиях, что и продавец объектов недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», а также подпункта «г» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года предельный размер арендной платы в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, составляет 1,5 % кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1169 539,8 рублей, соответственно арендная плата за 2009 года с учетом коэффициента 1,07 за 2008 год составляет 21 549,24 рублей в год. Данная сумма уплачена ответчиком по платежному поручению Номер обезличен от Дата обезличена года. В связи с отсутствием задолженности по арендной плате просили в иске отказать.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
На основании договора купли-продажи от Дата обезличена года, заключенного с ООО «...», Елизаров А.В. является собственником ...
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно решению Самарского районного суда г. Самары от Дата обезличена года, вступившего в законную силу, спорный земельный участок относится к особо охраняемым территориям, которые в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте.
Данное обстоятельство послужило основанием к отказу в передаче земельного участка в собственность Елизарова А.В. Законность отказа подтверждена указанным судебным актом.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются
Продавец объектов недвижимости - ООО «...» не являлся собственником земельного участка, на котором расположены здания, и пользовался земельным участком на основании договора аренды, заключенного с ... года. Собственником земельного участка является Российская Федерация, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с продажей недвижимого имущества Елизарову А.В. договор аренды от Дата обезличена года расторгнут письменным соглашением от Дата обезличена года.
Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащим продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные правила содержатся в ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Договор аренды земельного участка с Елизаровым А.В. не заключен.
Согласно договору аренды, заключенному продавцом недвижимого имущества - ООО «...», а также выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды зарегистрировано на 5 лет - до Дата обезличена года.
Таким образом, право аренды спорного земельного участка перешло к Елизарову А.В. на условиях, указанных в договоре аренды, что ответчик признает.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Частью 2 статьи 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» установлен предельный годовой размер арендной платы, который составляет 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено в порядке, установленном данной статьей.
Согласно п.п. «г» п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 6 постановления арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Данное постановление принято после заключения договора аренды спорного земельного участка и вступило в силу с 04.08.2009 года.
Согласно Отчету ... от ... года, представленного истцом, рыночная стоимость спорного земельного участка до даты вступления постановления Правительства № 582 в силу составляла ... рублей в год, после ... года - ... рубля в год в соответствии с п. 6 постановления Правительства № 582.
Суд считает довод истца о необходимости исчисления арендной платы из рыночной стоимости земельного участка необоснованным.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Со ссылкой на указанную норму министерство экономического развития Российской Федерации Письмом от 16.03.2010 года № Д23-860 разъяснило, что перерасчет арендной платы за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором аренды.
В соответствии с ... договора аренды размер арендной платы составляет ... рублей в год. Пересмотр величины арендной платы Арендодателем возможен на основании решений органов исполнительной власти, связанных с установлением оценочных зон, размера нормативной цены земли, базовых ставок и льгот по арендной плате, с письменным уведомлением Арендатора.
Таким образом, арендная плата была установлена договором в твердой денежной сумме и не зависела от рыночной или кадастровой стоимости земельного участка.
Оснований к пересмотру арендной платы, предусмотренных договором аренды, до принятия постановления Правительства № 582 не имелось, следовательно, до вступления постановления в силу (до Дата обезличена года) должна применяться арендная плата, установленная договором аренды.
В соответствии ... договора аренды новый размер арендной платы применяется в расчетах сторон с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором получено уведомление арендатором.
Уведомление о перерасчете арендной платы направлено ответчику Дата обезличена года, что подтверждается уведомлением о вручении.
Следовательно, обязанность уплачивать арендную плату в новом размере возникла у ответчика только с Дата обезличена года.
Из изложенного следует, что требование истца о взыскании арендной платы на основании Отчета об оценке от Дата обезличена года ... за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года в размере 191 425 рублей в год, необоснованно.
В соответствии с п. 10 Постановления № 582, если при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Отчет о рыночной стоимости земельного участка, представленный истцом, составлен Дата обезличена года, то есть за ... месяцев до вступления постановления Правительства № 582 в силу и нового перерасчета арендной платы, следовательно, применение данного отчета с Дата обезличена года незаконно и в силу п.п. «г» п. 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Довод истца о том, что правила п.п. «г» п. 3 Постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года не подлежат применению, поскольку ответчиком не переоформлено право на земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 3 и п. 13 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», необоснован.
Согласно ч. 2 ст. 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Право аренды на спорный земельный участок приобретено прежним пользователем в установленном земельным законодательством порядке - в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды при акционировании ...».
Кроме того, в силу п. 2 ст. 3 Вводного закона переоформлению подлежат права на землю, не предусмотренные статьями 15,20-24 Земельного кодекса Российской Федерации.
Продавец объектов недвижимого имущества - ООО «...» - владел земельным участком на праве аренды. Следовательно, переоформление земельного участка по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 3 Вводного закона, уже состоялось, и Елизаров А.В., приобретший право на земельный участок на тех же условиях, и являющийся физическим лицом, не обязан переоформлять это право.
В соответствии с кадастровым паспортом кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 1169 539.8 рублей.
Согласно расчету ответчика, не оспоренного истцом, арендная плата с учетом коэффициента ...
Данная сумма уплачена ответчиком по платежному поручению Номер обезличен от Дата обезличена года.
Таким образом, суд полагает, что ответчик исполнил свои обязательства по договору аренды, в связи с чем иск необоснован и не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области к Елизарову ... о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья подпись Е. В. Антонова
Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена года.