РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Самара
Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре Бекетовой Г.А.,
с участием:
представителя заявителя ИваченковойН.Е. – Дмитриенко В.Н., действующая на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области ПановойЛ.А., действующей на основании доверенности,
ФИО2 заинтересованного лица ООО«КРОСС» - ВолодинойЗ.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению ИваченковойН.Е об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области,
УСТАНОВИЛ:
ИваченковаН.Е. обратилась в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области.
Заявитель указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «<данные изъяты>» договор № «<данные изъяты>», предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилого помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало в ЕГРП первый договор участия в долевом строительстве указанного жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» и ИваченковаН.Е. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Сообщением Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также потому, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Заявитель считает отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным и ограничивающим заявителя в реализации конституционного права на жилье.
Заявитель просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. № в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ИваченковойН.Е.; обязать Управление Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ИваченковойН.Е.
В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявление по изложенным в нем основаниям.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области заявление не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, суду пояснила, что заявителю отказано в государственной регистрации договора на том основании, что документы, представленные на государственную регистрацию по форме и содержанию не соответствуют требованиям закона, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, ООО «<данные изъяты>» не отвечает требованиям застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, поскольку в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права собственности или аренды за застройщиком на земельный участок, отведенный под строительство.
Представитель заинтересованного лица ООО«<данные изъяты>» в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В соответствии со ст.ст. 255-256 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, государственного или муниципального служащего, в результате которых нарушены его права и свободы, созданы препятствия к осуществлению прав и свобод, на него незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ИваченковаН.Е. заключила с ООО «<данные изъяты>» договор № «<данные изъяты>», предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилого помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «<данные изъяты>» и ИваченковаН.Е. обратились в Росреестр с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Сообщением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сторонам договора отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также потому, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, ООО «<данные изъяты>» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, т.к. в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности или аренды за застройщиком на земельный участок, отведенный под строительство. Кроме того, основанием к отказу послужило несоответствие между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: в представленном на регистрацию договоре срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (2 очередь) – 4 квартал 2011 года, в проектной документации, опубликованной в газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ - 4 квартал 2012 года.
Отказ Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации договора долевого участия суд считает незаконным.
В соответствии со статьей 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Договор долевого участия в строительстве жилого дома по указанному адресу, представленный на государственную регистрацию заявителем, не является первым договором.
На основании определения судебной коллегии по уголовным делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> зарегистрирован первый договор долевого строительства, заключенный с дольщиком ИваченковойН.Е., что не оспаривается представителем регистрирующего органа.
В соответствии с данным решением суда на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве представлялся договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО7 в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ передавался земельный участок площадью 5060 кв.м. (<данные изъяты>) по указанному выше адресу под проектирование строительства. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ Так же регистратору представлялось разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «<данные изъяты>» разрешалось строительство жилого дома на земельном участке площадью 5060 кв.м. по адресу: <адрес>
Аналогичные документы представлены заявителем суду.
Таким разом, регистрирующий орган не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, поскольку они имеются в деле правоустанавливающих документов о государственной регистрации первого договора долевого участия.
Вопросы о государственной регистрации права аренды земельного участка, а также о наличии у ООО «<данные изъяты>» статуса застройщика разрешены в судебном акте, представленном на государственную регистрацию первого договора долевого участия в строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 г. по делу № (также представленного регистратору) ГУФРС ДД.ММ.ГГГГ. отказано в государственной регистрации указанного выше договора аренды земельного участка, в связи с несоответствием его содержания и порядка заключения положениям ст.29,30 ЗК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» письмом исх. № обратилось к министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> с просьбой выдать договор аренды земельного участка на строительство жилого <адрес> со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, квартал 3, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» подало заявление №/ж по установленной форме, в котором просило заключить договор аренды на строительство жилого дома сроком на три года.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№ <данные изъяты> отказало ООО«<данные изъяты>» в дальнейшем осуществлении процедур по предоставлению земельного участка, указав на возможность предоставления земельного участка исключительно через процедуру аукциона в порядке статей 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ.
Судебными инстанциями арбитражных судов отказано ООО «<данные изъяты>» к ФИО8 о признании права на аренду земельного участка и. возложении обязанности заключить договор аренды указанного выше земельного участка. При этом в постановлении апелляционный суд указал, что право аренды возникло из заключенного договора аренды № з от ДД.ММ.ГГГГ, который не оспорен, не прекращен и считается возобновлённым на неопределённый срок.
Договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, так как заключен на срок менее одного года.
Постановления <данные изъяты> обществу земельный участок был предоставлен не для строительства, а для проектирования. Спорный земельный участок не был предоставлен истцу для целей строительства в порядке пункта 5 статьи 30, статьи 32 ЗК РФ. Наличие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для проектирования объекта, не может быть расценено как обстоятельство, с которым законом связано предоставление земельного участка для строительства и последующее заключение договора аренды земельного участка для строительства. Спорный земельный участок может быть приобретен по основаниям, указанным в статьях 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ в порядке аукциона.
После вступления в силу решения арбитражного суда, ФИО8 фактически отказало обществу в заключении договора о предоставлении земельного участка для строительства. При этом Министерство так же ссылалось на указанное постановление апелляционного суда.
Однако ДД.ММ.ГГГГ обществу выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 5060 кв.м по указанному адресу.
В силу ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдаётся при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Таким образом, необоснованно утверждение о том, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а ООО «<данные изъяты>» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства.
Фактически строительство объекта ведётся с ДД.ММ.ГГГГ г., что следует из декларации. Строительные работы не завершены. Следовательно, оснований для получения земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ, у общества не имеется. Фактически в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта обществу отказано. Участие общества в аукционе по вопросу приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном ст.ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ, может ущемить права потребителей-участников долевого строительства, в том числе и заявителя, у которого имеются договорные отношения с ООО «<данные изъяты>», а не с лицами, которые в силу участия в аукционе могут приобрести права на заключение договора аренды земельного участка. Срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ
Перечисленное подтверждает, что у общества фактически отсутствует возможность представить регистратору договор аренды земельного участка, о котором была бы сделана запись в ЕГРП, тем самым нарушаются права потребителя ИваченковойН.Е.
Ссылка на то, что документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, необоснованна.
Противоречия, имеющиеся между представленным на регистрацию договором и проектной декларации относительно сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются основанием к отказу в государственной регистрации, поскольку они могли быть разрешены путем приостановления государственной регистрации.
Стороны устранили указанное противоречие, заключив дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали, что срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию 2 очереди строительства – 4 квартал 2011 года. Указанный срок полностью соответствует проектной документации, опубликованной в газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ - 4 квартал 2012 года.
В соответствии с п. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
При указанных обстоятельствах отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора не основан на законе и нарушает права заявителя.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление ИваченковойН.Е об обжаловании действий Управления Росреестра по <адрес> удовлетворить.
Признать отказ Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. № в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ИваченковойН.Е, незаконным.
Обязать Управление Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ИваченковойН.Е.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е. В. Антонова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.