РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Самара
Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В.
с участием:
представителя заявителя Семиной Г.В. – ГороховикЕ.А., действующей на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области – КолебировойЕ.А., действующей на основании доверенности,
при секретаре БекетовойГ.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Семиной Г.В. об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области,
УСТАНОВИЛ:
Семиной Г.В. обратилась в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области.
Заявитель указала, что ДД.ММ.ГГГГ Семиной Г.В. и <данные изъяты> с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>.
Сообщением Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в регистрации договора в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора № заключенного <данные изъяты> незаконным, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора №, заключенного <данные изъяты> с Семиной Г.В.
В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявление по изложенным в нем основаниям.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области заявление не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, суду пояснила, что заявителю отказано в государственной регистрации договора на том основании, что разрешение выдано на реконструкцию объекта недвижимости, а из документов следует, что возводятся новые здания; при отсутствии реконструкции земельный участок, имеющий разрешенный вид использования – занимаемый зданиями и прилегающей территорией, не может использоваться под строительство; не приложены документы, подтверждающие согласие собственника на передачу в залог участникам долевого строительства земельного участка и создаваемых на нем объектов.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 255-256 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, государственного или муниципального служащего, в результате которых нарушены его права и свободы, созданы препятствия к осуществлению прав и свобод, на него незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Заявитель и <данные изъяты> в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>.
Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № им отказано в государственной регистрации договора на том основании, что нет реконструкции, а есть строительство нового объекта, земельный участок не имеет разрешенное использование под строительство объектов недвижимости, нет согласия собственника земельного участка на передачу земельного участка и возводимых объектов в залог участников долевого строительства.
Решение регистрирующего органа не основано на законе.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в числе прочего представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
На государственную регистрацию было представлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ; проектная декларация от ДД.ММ.ГГГГ; генеральный план; эскизный проект создаваемого объекта недвижимости, соответствующие требованиям закона, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию (л.д.<данные изъяты>).
Вывод регистратора о сносе нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м., овощехранилища площадью <данные изъяты> кв.м., гаража площадью <данные изъяты> кв.м и, следовательно, об отсутствии реконструкции, ничем не подтвержден.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как установлено судом, данные объекты недвижимости отражены в кадастровом плане земельного участка <данные изъяты>. В свою очередь, генплан и эскизный проект не предусматривают необходимости отображения сведений об иных объектах недвижимости, помимо объектов долевого строительства и отсутствие в проектной документации овощехранилища, гаража и нежилого здания не означает их сноса. Иная конфигурация планируемого объекта не опровергает осуществление реконструкции, поскольку именно при реконструкции изменяются параметры объекта недвижимости, в том числе, площадь, конфигурация и т.п. Таким образом, вывод регистратора о сносе вышеуказанных зданий не могут подтверждаться генпланом и эскизным проектом. Соответственно, вывод регистратора о том, что данные строительные изменения не подпадают под понятие реконструкция, не подтверждаются материалами дела.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования «занимаемое зданиями и прилегающей территорией». Однако, в соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. № 42, в данном кадастре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно-разрешенных видах использования земельного участка соответствующей территориальной зоны.
Как установлено данным нормативным актом, сведения о видах разрешенного использования в реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Судом критически оценивается довод регистрирующего органа о том, что реконструкция спорного объекта не соответствует разрешенному использованию земельного участка.
На государственную регистрацию было представлено разрешение на строительство, которым застройщику была разрешена реконструкция нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами, нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией на земельном участке по адресу: <адрес>.
В соответствии с Уставом г.о. Самара полномочиями в сфере градостроительства наделены органы местного самоуправления, которые располагают сведениями о зонировании территории г.о.Самара в рамках градостроительного регламента и соответствующем перечне видов разрешенного использования земельных участков, входящих в соответствующую зону. В рамках вышеизложенного выдача разрешения на строительство спорного объекта на вышеуказанном земельном участке главой органа местного самоуправления подтверждает использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспаривалось и в установленном порядке недействительным не признаны.
В связи с этим суд полагает, что реконструкция ведется в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и принадлежит застройщику <данные изъяты> на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Действительно, Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
В данном случае залог в силу закона возникает в отношении только права аренды участка, принадлежащего застройщику, согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется.
Поскольку реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления не будет являться собственником реконструируемого объекта, в связи с чем его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства в силу статьи 209 ГК РФ не требуется.
На основании изложенного заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Семиной Г.В. об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области удовлетворить.
Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора <данные изъяты> заключенного <данные изъяты> с Семиной Г.В. незаконным.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора <данные изъяты>., заключенного <данные изъяты> с Семиной Г.В..
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: АнтоноваЕ.В.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ