РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Судья Самарского районного суда г. Самары Сивохин Д.А. с участием представителя истца Тришкиной Ю.А., представителей ответчиков Порало В.И., Сенниковой А.В.,

при секретаре Беловой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску департамента управления имуществом городского округа Самара к муниципальному предприятию городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития», Крупеневу С.В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в суд с иском к муниципальному предприятию городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития», Крупеневу С.В. о признании договора № купли-продажи нежилого помещения литера внутренняя <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, комнаты 1-го этажа №№ № площадью № кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» с одной стороны и Крупеневу С.В. с другой стороны недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки путем приведению сторон в первоначальное состояние.

В обоснование своих требований указал, что сделка является ничтожной с момента ее заключения на основании статьи 168 ГК РФ. При заключении договора купли-продажи были нарушены нормы действующего законодательства, регулирующие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. Так, например, частью 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 установлено, что в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальным унитарным предприятиям. Согласно ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество. ФЗ от 26.07.2006 № 135-Ф3 закрепляет положение о том, что заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Заключение после 02.07.2008 года договоров передачи имущества, включая продажу имущества, без проведения конкурса или аукциона, а также продление после вышеуказанной даты ранее заключенных договоров, заключение дополнительных соглашений, расширяющих предмет договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 и главой V Федерального закона № 135-Ф3. Последствия указанных нарушений предусмотрены статьей 21 Федерального закона № 135-Ф3 и заключаются в возврате имущества, права на которое переданы без проведения торгов. Однако, договор № 012 купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, от 06.10.10 был заключен без соблюдения процедуры, установленной частью 3 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ. Согласно положениям ст. 2 ФЗ № 161-ФЗ от 14.11.2002 года «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. В силу положений пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ установлено, что унитарное предприятие может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренные в составе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Пунктом 1 статьи 11 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ установлено, что для осуществления указанной деятельности собственник имущества закрепляет его за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. В соответствии со ст. 215 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными учреждениями во владение, пользование и распоряжении в соответствии со статьями 294, 296 ГК РФ. На основании статьи 294 ГК РФ муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В пункте 1 статьи 295 ГК РФ применительно к наделению предприятия имуществом на праве хозяйственного ведения установлены требования: использования закрепленного в хозяйственном ведении имущества по назначению; обеспечение его сохранности; извлечение прибыли от использования имущества. Из содержания указанной нормы закона следует, что наделение муниципального предприятия имуществом на праве хозяйственного ведения должно обуславливаться целью использования его по назначению для извлечения прибыли. Таким образом, муниципальное предприятие наделяется имуществом на праве хозяйственного ведения для осуществления предусмотренной пунктом 4 статьи Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ уставной деятельности, должно пользоваться им по назначению, обеспечивать его сохранность, извлекать прибыль от использования. В силу перечисленных норм закона имущество не может закрепляться в хозяйственном ведении муниципального предприятия, если заведомо отсутствует сходимость или возможность использования предприятием этого имущества по целевому назначению для осуществления уставной деятельности. Действия МП «Бюро реконструкции и развития» привели к отчуждению муниципального имущества г.о. Самара без соблюдения процедуры проведения торгов и без поступления денежных средств от купли-продажи в бюджет г.о. Самара, чем был причинен ущерб муниципальному образованию г.о. Самара. Решение МП «Бюро реконструкции и развития» и согласие Департамента о продаже нежилого помещения было принято без учета интересов муниципального образования. В Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума высшего арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его Уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника. ДД.ММ.ГГГГ приказом Департамента управления имуществом г.о. № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение внутренняя <данные изъяты>, расположенное по адpecy: <адрес> комнаты 1-го стажа №№ № площадью № кв.м. было передано на праве хозяйственного ведения МП «Бюро реконструкции и развития». Право хозяйственного ведения на указанный объект было зарегистрировано за МП Бюро реконструкции и развития» в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Согласие Департамента на продажу объекта дано ДД.ММ.ГГГГ и в тот же день был подписан договор купли-продажи. Заключению договора купли-продажи обязательно должно было предшествовать проведение оценки недвижимого имущества. Согласно статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или Муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами. МП «Бюро реконструкции и развития» полномочиями на заключение договора сделки не наделялось. Также в соответствии с п. 6 раздела II Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской сидерации от ДД.ММ.ГГГГ №, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем пересчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного денщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (доходного, затратного, сравнительного). Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в л. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ. Критерии оценки имущества, которые должны использоваться оценщиком, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. При проведении оценки объекта оценщик должен использовать различные методы оценки. Обязательность соблюдения оценщиком указанных стандартов установлена статьей 15 Федерального закона № 135-ФЗ. Однако, как следует из отчета оценки №, при оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не использовался затратный подход оценки, в связи с чем, установленная подобным отчетом рыночная цена объекта не может быть признана допустимой для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Сделка по отчуждению нежилого помещения оформленная договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ была совершена с нарушением норм действующего законодательства, в силу чего на основании ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

При рассмотрении дела представитель истца исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям, пояснив, что заключению договора купли-продажи недвижимого имущества предшествует проведение его оценки, в ходе которой должны использоваться три основных подхода оценки: доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки, представленной ответчиком не был использован затратный подход, что повлияло на результаты оценки. Кроме того заключение договора купли-продажи должно было проводиться по результатам конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Представитель МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, пояснив, что признание недействительным договора по основаниям указанным истцом невозможно, поскольку конкурс в данном случае не проводится. Утверждение истца о том, что оценка проведена неправильно, неверно, совершение данной сделки не препятствует осуществлению уставной деятельности МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития».

Представитель Крупеневу С.В. иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, пояснив, что сделка соответствует требованиям закона

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

Из содержания статьи 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами /ст. 550 ГК РФ/.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что между муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» в лице директора ФИО6 с одной стороны (Продавец) и Крупеневу С.В. с другой стороны (Покупатель) был заключен договор № купли-продажи нежилого помещения, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, первый этаж, комнаты №№ № (далее Договор) (л.д. 10-12).

По условиям Договора /пункт 2.1/ квартира продана за 1 171 000 руб., 30% которые Продавец получил от Покупателя по условиям пункта 2.2 Договора в течение пяти дней после подписания договора, оставшееся 70%, что составляет 819700 руб. Покупатель уплачивает с момента регистрации перехода права собственности на объект к нему от Продавца.

Стороны договорились, что передача нежилого помещения Продавцом Покупателю осуществлялась путем подписания сторонами акта приема-передачи /пункт 3.1/.

Договор составлен, как и требует закон в письменной форме, сторонами он подписан, нежилое помещение передано от Продавца Покупателю, деньги за нее Продавцом получены от Покупателя в сумме равной цене нежилого помещения, указанной в договоре.

Договор не зарегистрирован в Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в связи с рассматриваемым спором.

Доводы истца не принимаются судом во внимание по следующим основаниям: на основании приказа Департамента Управления имуществом г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ на праве хозяйственного ведения МП «Бюро развития и реконструкции» передано в хозяйственное ведение, учитываемое в составе имущества муниципальной казны нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <адрес>, комнаты 1-го этажа №№ № площадью № кв.м. Вышеуказанное нежилое помещение было передано на праве хозяйственного ведения МП «Бюро развития и реконструкции».

Право хозяйственного ведения зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № №.

В связи с хозяйственной необходимостью собственником указанного нежилого помещения было дано согласие на его продажу по цене не ниже рыночной стоимости имущества по результатам проведения независимой оценки, и не ниже остаточной стоимости на день продажи, что подтверждается письмом Департамента Управления имуществом г.о. Самара.

Стоимость нежилого помещения Отчетом об оценке № установлена в 1171 000 руб.

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» при разрешении споров судам необходимо учитывать, что правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены ст. 294, 295 ГК РФ.

В соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 295 ГК РФ предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Таким образом, правомочия муниципального унитарного предприятия по распоряжению муниципальным имуществом, закрепленным за муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения, ограничены необходимостью получения согласия собственника на отчуждение такого имущества.

Положение п. 3 с. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26.07.2006 года не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи, при которых происходит переход права собственности, потому при разрешении данного спора указанная норма неприменима.

Из анализа п. 3 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует, что обязательное проведение конкурсов или аукционов предусмотрено на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из этого следует, что норма пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЭ "О защите конкуренции" не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи, при которых происходит переход права собственности.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 3 ФЗ от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении.

Факт наличия согласия собственника спорного имущества на его отчуждение и соответствие договора купли-продажи требованиям статьи 295 ГК РФ и пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 года N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" установлен судом.

Поскольку истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств обоснованности заявленных требований оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Департаменту управления имуществом городского округа Самара в иске к муниципальному предприятию городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития», Крупеневу С.В. о признании договора № купли-продажи нежилого помещения, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, первый этаж, комнаты №№ № заключенного ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» с одной стороны и Крупеневу С.В. с другой стороны недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято и изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Д.А. Сивохин