РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г.Самары в составе судьи Кривицкой О.Г., при секретаре Мурыгиной О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Кожевникова Р.Ю. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Кожевников Р.Ю. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в государственной регистрации, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «КРОСС» договор №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дома». Предметом данного договора являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилого помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: <адрес>, <адрес>

Заявитель надлежащим образом проверил информацию о застройщике, о проекте строительства, в котором приобретал квартиру, ознакомился с Разрешением на строительство №-174 от ДД.ММ.ГГГГ,

Никакой информации о привлечении Застройщика ООО «КРОСС» к административной ответственности по факту нарушения ст. 3 ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на данном объекте ни в средствах массовой информации, ни на сайте Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области заявитель не обнаружил.

Застройщик ООО «КРОСС», по мнению заявителя, как потребителя, имело право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> в <адрес>. Более того, информации, на основании которой заявитель мог бы предположить об отсутствии права ООО «КРОСС» быть Застройщиком и привлекать денежные средства от органов государственной власти не исходило, в проектной декларации не содержалось.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество первый договор участия в долевом строительстве указанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Самарской области подготовило сообщение об отказе в государственной регистрации с указанием замечаний исх. №.

Основаниями к отказу послужило несоответствие документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также то, что, по мнению регистрирующего органа, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Данные выводы Росреестра заявитель полагает необоснованными, незаконными и нарушающими его права. Заявитель надлежащим образом оплатил договор денежными средствами и считает, что нарушений законодательства допущено не было.

На основании изложенного Кожевников Р.Ю. просил суд признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дома», заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевниковым Р.Ю.

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дома», заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевниковым Р.Ю.

В судебное заседание заявитель не явился, извещен надлежащим образом, представитель заявителя Кочеткова Ю.А., действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Колебирова Е.А., действующая на основании доверенности, доводы заявления не признала, предоставила суду письменный отзыв на заявление, в котором просила в удовлетворении заявления отказать.

Представитель ООО «КРОСС» по доверенности Володина З.М. в судебном заседании требования заявления поддержала.

Представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в судебное заседание не явился.

Представитель Департамента строительства и архитектуры г. Самара в судебное заседание не явился.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ст. 258 ГПК РФ суд может признать действия государственного органа незаконными, если будет установлено, что данным органом нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность, или он незаконно привлечён к ответственности.

В соответствии со ст. 4 ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Однако при этом положений об обязательной регистрации договора аренды земельного участка ст. 2 указанного федерального закона не содержит.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кожевниковым Р.Ю. и ООО «КРОСС» был заключен договор №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дома». Предметом данного договора являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилого помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: <адрес>, <адрес>

Заявитель проверил информацию о застройщике, о проекте строительства, в котором приобретал квартиру, ознакомился с Разрешением на строительство № №-174 от ДД.ММ.ГГГГ, Проектной декларацией на объект строительства (Новости рынка недвижимости № (579) от ДД.ММ.ГГГГ с учетом изменений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ), Постановлением об утверждении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения жилого дома, разрешении проектирования жилого дома ООО «КРОСС» и предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, Актом о выборе земельного участка для строительства жилого дома, Проектом границ земельного участка, согласованного в установленном порядке, Договором аренды №з от ДД.ММ.ГГГГ, Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Одиннадцатого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ

Право аренды на земельный участок, распложенный по адресу: <адрес>, 3 квартал, ООО «КРОСС» приобрело по договору аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с условиями п. 3.2. договора срок действия договора истекает ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ данный договор не подлежит государственной регистрации, так как заключен на срок менее одного года.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № доводы ООО «КРОСС» признаны законными. Суд указывает, что права ООО «КРОСС» как арендатора указанного земельного участка вытекают из договора №з от ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, поскольку право ООО «КРОСС» возникло из заключенного договора аренды №з от ДД.ММ.ГГГГ, который не оспорен, не прекращен, то договор согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Установлено, что с момента отвода земельного участка ООО «КРОСС» добросовестно использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, оплачивает арендную плату. Комитет по управлению имуществом г. Самары, а в настоящий момент Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, договор аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ считают действующим, возобновленным на неопределенный срок, принимали и принимают оплату по данному договору. Претензий по использованию земельного участка со стороны третьих лиц нет.

Таким образом, отсутствие записи в ЕГРП об обременении права собственности Арендодателя правом аренды не является основанием сделать вывод об отсутствии арендных правоотношений, которые существуют в настоящий момент и подтверждаются исполнением ООО «КРОСС» своих обязательств по внесению арендной платы.

При этом законодательство РФ прямо не указывает на обязательность регистрации обременения в виде права аренды, если договора аренды в настоящее время считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ для получения разрешения на строительство ООО «КРОСС» было направлено в орган местного самоуправления заявление с приложением указанных в данной статье документов, в том числе и правоустанавливающих документов на земельный участок: договора аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ и Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Органом местного самоуправления была проведена проверка приложенных к заявлению документов, и ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самара было выдано разрешение на строительство №.

Таким образом, орган местного самоуправления проверил правоустанавливающие документы ООО «КРОСС» на земельный участок и принял их как соответствующие законодательству РФ.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ с заявлением о выдаче разрешения на строительство обращается застройщик. Следовательно, выдав разрешение на строительство, орган местного самоуправления подтвердил соответствие ООО «КРОСС» понятию Застройщика.

Согласно абз. 5 п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации прав является признание акта государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

Основанием для отказа Управления Росреестра по Самарской области послужило несоответствие документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также то, что, по мнению регистрирующего органа, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Однако, доказательств того, что правовые акты Главы г. Самары признаны недействительными, представлено в суд не было. До признания актов органа местного самоуправления недействительными в установленном законом порядке они являются надлежащими правоустанавливающими документами.

Таким образом, у Управления Росреестра по Самарской области не имелось основания для отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ суд обязал Главу городского округа Самара в месячный срок по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о продлении срока действия разрешения № №-174 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, <адрес>

Таким образом, суд полагает, что незаконное бездействие Главы городского округа Самара по продлению разрешения на строительство, не должно являться основанием для отказа в регистрации договора долевого участия в строительстве.

Доводы представителя ответчика о том, что отсутствует продление разрешения на строительство, являются необоснованными и не могут быть приняты судом во внимание.

В соответствии с п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать:

1)         определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)         цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

На государственную регистрацию Кожевниковым Р.Ю. был представлен договор №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дома» от ДД.ММ.ГГГГ, который полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Как усматривается из разрешения на строительство №-174 от ДД.ММ.ГГГГ осуществление строительства указанного жилого дома предусмотрено двумя очередями строительства. При этом 1 очередь строительства включает в себя секции В, Г, Д, а 2 очередь строительства включает секции А, Б.

В поэтажном плане жилого дома не указано, что строительство секции В осуществляется во второй очереди строительства.

В связи с этим довод Росреестра о том, что согласно поэтажному плану возводимого жилого дома нежилое помещение площадью 124,80 кв.м., расположенное в секции «Б» в осях «35» и «37» и «П»-«Ф» находится в секции «Д», является, по мнению суда, необоснованным.

Кроме того, как усматривается из п. 2.1. договора №Цот ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указывается стоимость долевого участия в размере <данные изъяты> рублей.

В счет оплаты по указанному договору зачитываются денежные средства, которые Кожевников Р.Ю. обязуется оплатить по заключенному ранее договору, расторгнутому ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из договора, Кожевниковым Р.Ю. были вложены денежные средства в строительство этого же объекта.

При расторжении договора у ООО «КРОСС» возникает обязанность выплатить Кожевникову Р.Ю. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Указанный договор подписан представителем ООО «КРОСС», факт исполнения дольщиком своих обязательств по предыдущему договора застройщиком, таким образом, не оспорен.

В соответствии с п.2.2 договора №Ц от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевниковым Р.Ю., оплата по договору производится путем взаиморасчета взаимных обязательств общества и дольщика по акту взаиморасчета от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истцом фактически был изменен только предмет договора участия в долевом строительстве, а на оплату договора были направлены денежные средства. Нарушений действующего законодательства, по мнению суда, в данном случае допущено не было.

Таким образом, суд полагает, что документы, представленные заявителем для регистрации договора участия в долевом строительстве, по форме и содержанию отвечают требованиям, установленным ст.ст. 18, 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доводы представителя Управления Росреестра по Самарской области о том, что ООО «КРОСС» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, являются необоснованными и не могут быть приняты судом во внимание.

Необходимость заявителя зарегистрировать договора долевого участия в строительстве вызвана также тем, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Самарской области в отношении ООО «КРОСС» была введена процедура банкротства - наблюдение.

Отказ в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Росреестра ограничивает заявителя в реализации конституционного права на жилье, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, чем нарушаются права и законные интересы заявителя.

С учетом данных обстоятельств суд полагает заявленные требования Кожевникова Р.Ю. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Кожевникова Р.Ю. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дом», заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевниковым Р.Ю.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ №Ц «О долевом участии в строительстве жилого дома», заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевниковым Р.Ю.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: О.Г. Кривицкая

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.