Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего Бочкова Л.Б.,

при секретаре Шарафутдиной Г.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Кожевников Р.Ю. на действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>,

у с т а н о в и л:

Кожевников Р.Ю. обратился в суд с заявление о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, указывая в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «Кросс» договор №офис о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> При заключении договора заявитель ознакомился с проектной документацией о застройщике и объекте строительства и обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства, а также отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества.

Кожевников Р.Ю. полагал отказ регистрирующего органа противоречащим требованиям закона и просил суд признать отказ Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора №офис от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного между ООО «Кросс» и заявителем, незаконным и обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию названного договора.

В судебном заседании представитель заявителя, действующая на основании доверенности, требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в заявлении основаниям, дополнив, что договор №офис от ДД.ММ.ГГГГ оплачен путем взаиморасчетов, ООО «Кросс» соответствует понятию «застройщик», поэтому имело право заключать договор о долевом участии в строительстве жилого дома, который отвечает требованиям законодательства.

Представитель заинтересованного лица, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, полагая их не основанными на законе. Также суду пояснила, что в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка под строительство дома, в котором расположено помещение заявителя, в связи с чем ООО «Кросс» не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщику, установленным положениями Федерального Закона № 214-ФЗ, кроме того, договор долевого участия не содержит указания на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в связи с чем договор не соответствует требованиям действующего законодательства.

Представитель третьего лица – ООО «КРОСС», действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснив, однако, что у ООО «КРОСС» в настоящее время отсутствуют документы, об оплате по денному договору, так как прежнее руководство их не передало.

Представители Министерства строительства и ЖКХ Самарской области и Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела надлежащим образом уведомлены, в связи с чем, суд полагает возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом при рассмотрении дела, ДД.ММ.ГГГГ заявитель заключил с ООО «Кросс» договор №офис о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. Однако, сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства, а также отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решения, действия (бездействия), органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лиц, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Согласно ст. 255 ГПК РФ к таким решения, действиям (бездействиям) относятся коллегиальные или единоличные решения и действия, в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина возложена какая-либо обязанность или он необоснованно привлечён к ответственности. Заявление в порядке ст. 254 ГПК РФ подлежит удовлетворению в том случае, если судом будет установлено, что оспариваемое решение, действие (бездействие) государственного органа, должностного лица, служащего не соответствует требованиям закона.

Суд полагает, что при рассмотрении дела, нашли свое подтверждение доводы заявителя о незаконности отказа в государственной регистрации договора долевого участия заявителя.

В соответствии со ст.2 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из содержания ч. 1 ст. 3 названного закона следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В силу п.2 и п.3 ст. 25.1 указанного выше закона о регистрации, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, помимо прочего, регистратору представлялся договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Комитетом по управлению имуществом города Самары в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ передавался земельный участок площадью 5060 кв.м. <данные изъяты> по указанному выше адресу под проектирование строительства. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ Так же регистратору представлялось разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «КРОСС» разрешалось строительство жилого дома на земельном участке площадью 5060 кв.м. по адресу: <адрес> Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно постановлению Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № (так же представленного регистратору) ООО «КРОСС» отказано в государственной регистрации указанного выше договора аренды земельного участка в связи с несоответствием его содержания и порядка заключения положениям ст.ст. 29, 30 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» письмом исх. № обратилось к министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> с просьбой выдать договор аренды земельного участка на строительство жилого <адрес> со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» подало заявление №/ж по установленной форме, в котором просило заключить договор аренды на строительство жилого дома сроком на три года.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> отказало ООО «КРОСС» в дальнейшем осуществления процедур по предоставлению земельного участка, указав на возможность предоставления земельного участка исключительно через процедуру аукциона в порядке статей 30, 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебными инстанциями арбитражных судов отказано в удовлетворении требований ООО «КРОСС» к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании права на аренду земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды указанного выше земельного участка отказано. При этом, в постановлении апелляционный суд указал, что право аренды возникло из заключенного договора аренды №з от ДД.ММ.ГГГГ, который не оспорен, не прекращён и считается возобновлённым на неопределённый срок. Договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, так как заключен на срок менее одного года Постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ обществу земельный участок был предоставлен не для строительства, а для проектирования. Спорный земельный участок не был предоставлен ООО «КРОСС» для целей строительства в порядке пункта 5 статьи 30, статьи 32 ЗК РФ. Наличие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для проектирования объекта, не может быть расценено как обстоятельство, с которым законом связано предоставление земельного участка для строительства и последующее заключение договора аренды земельного участка для строительства. Спорный земельный участок может быть приобретен по основаниям, указанным в статьях 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ в порядке аукциона.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после вступления в силу решения Арбитражного суда, Министерством Строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области фактически отказано обществу в заключение договора о предоставлении земельного участка для строительства. При этом, Министерство так же ссылалось на указанное постановление апелляционного суда.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ обществу выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 5060 кв.м. по указанному выше адресу. В силу ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдаётся при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Таким образом, необоснованно утверждение о том, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а ООО «КРОСС» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства. Фактически строительство объекта ведётся с 2005 г., что следует из декларации. Строительные работы не завершены. Следовательно, оснований для получения земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, у общества не имеется. Фактически в заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта обществу отказано. Участие общества в аукционе по вопросу приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном ст.ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ, может ущемить права потребителей-участников долевого строительства, в том числе и заявителя, у которого имеются договорные отношения с ООО «КРОСС», а не с лицами, которые в силу участия в аукционе могут приобрести права на заключение договора аренды земельного участка.

Перечисленное выше подтверждает, что у общества фактически отсутствует возможность представить регистратору договор аренды земельного участка, о котором была бы сделана запись в ЕГРП, тем самым нарушаются права потребителя Кожевников Р.Ю. Потому несостоятельна ссылка на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Довод представителя ООО «Кросс» об отсутствии документа подтверждающего оплату по договору не может быть принят во внимание. Заявителем представлен подлинный Акт взаиморасчётов от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что сторонами произведён взаимозачёт по договору. При этом представителем ООО «КРОСС» не оспаривается, что данный акт со стороны ООО «КРОСС» подписан уполномоченным лицом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, 245-247, 254 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление Кожевников Р.Ю. на действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> удовлетворить.

Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора №офис от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного между ООО «Кросс» и Кожевников Р.Ю., незаконным.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор №офис от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение 10 дней.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ