РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Самара

Судья Самарского районного суда г. Самары Сивохин Д.А. с участием представителя заявителя Кочетковой Ю.А., представителей заинтересованных лиц Колебировой Е.И. и Володиной З.М.,

при секретаре Беловой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Кожевников Р.Ю. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Кожевников Р.Ю. в лице своего ФИО2 обратился в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по отказу в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ним и ООО «КРОСС».

В обоснование своего заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «КРОСС» договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома», предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилого помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало в ЕГРП первый договор участия в долевом строительстве указанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» и Кожевников Р.Ю. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Сообщением Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также потому, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Заявитель считает отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным и ограничивающим заявителя в реализации конституционного права на жилье.

Заявитель просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. № в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №Ц долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевников Р.Ю.; обязать Управление Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «КРОСС» и Кожевников Р.Ю.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявление по изложенным в нем основаниям, суду пояснила, что государственная регистрация всех договоров долевого участия в строительстве спорного объекта недвижимости осуществляется на основании судебных решений.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области заявление не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, суду пояснил, что заявителю отказано в государственной регистрации договора на том основании, что документы, представленные на государственную регистрацию по форме и содержанию не соответствуют требованиям закона; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, ООО «КРОСС» не отвечает требованиям застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, поскольку в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права собственности или аренды за застройщиком на земельный участок, отведенный под строительство.

Третьи лица министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области и департамент строительства и архитектуры г.о. Самара своих представителей для участия в рассмотрении дела не направили, извещены надлежаще.

ФИО2 ООО«КРОСС» просил заявленные требования удовлетворить, пояснив, что Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «КРОСС» был выделен земельный участок и было разрешено строительство жилого дома в <адрес> по строительному адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Комитетом по управлению имуществом <адрес> с ООО «КРОСС» был заключен договор аренды земельного участка №з. Подготовив проектную документацию на строительство указанного выше жилого дома и проведя ее экспертизу ООО «КРОСС» обратилось в органы местного самоуправления г.о. Самара с целью получения разрешения на строительство. После получения разрешения на строительство Главы городского округа Самара № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» опубликовало проектную декларацию в информационно-аналитическом обозрении «Новости рынка недвижимости» № №) от ДД.ММ.ГГГГ В указанную декларацию были внесены изменения и опубликованы ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Затем ООО «КРОСС» были заключены договоры участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ Росреестром в ГГРП был зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве указанного жилого дома. Разрешительная документация по строительству жилого дома по строительному адресу: <адрес>, в частности постановление от ДД.ММ.ГГГГ № и договор аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ, были подготовлены до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Разрешение же на строительство Главы городского округа Самара № № от ДД.ММ.ГГГГ было получено уже после вступления в законную силу указанного федерального закона. Однако ни постановление от ДД.ММ.ГГГГ №, ни договор аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ ни кем не оспаривались и являются действующими. Таким образом, до признания актов органа местного самоуправления недействительными в установленном законодательством порядке они являются надлежащими правоустанавливающими документами о правах на земельный участок.

Выслушав доводы представителей заявителя и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд считает заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Пунктом 28 Постановления № Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» установлено, что исходя из положения ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кожевников Р.Ю. и ООО «КРОСС» договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома», предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилого помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировало в ЕГРП первый договор участия в долевом строительстве указанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» и Кожевников Р.Ю. обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Сообщением Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию, по содержанию требованиям действующего законодательства, а также потому, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Заявитель считает отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным и ограничивающим заявителя в реализации конституционного права на жилье.

В соответствии со статьей 25.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома по указанному адресу, представленный на государственную регистрацию заявителем, не является первым договором.

Представитель Управления Росреестра не оспаривает, что первый договор долевого участия в строительстве спорного объекта недвижимости зарегистрирован в ЕГРП; последующие договоры регистрируются на основании судебных решений.

Заявитель представил суду договор долевого участия в строительстве представлялся договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Комитетом по управлению имуществом <адрес> в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ передавался земельный участок площадью 5060 кв.м. (кадастровый номер № по указанному выше адресу под проектирование строительства (условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ); разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «КРОСС» разрешалось строительство жилого дома на земельном участке площадью 5060 кв.м. по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ

Эти же документы были представлены в регистрирующий орган при регистрации первого договора долевого участия, что установлено определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО7

Таким разом, регистрирующий орган не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, поскольку они имеются в деле правоустанавливающих документов о государственной регистрации первого договора долевого участия.

Вопросы о государственной регистрации права аренды земельного участка, а также о наличии у ООО «КРОСС» статуса застройщика разрешены в судебном акте, представленном на государственную регистрацию первого договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № (также представленного регистратору) ГУФРС ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации указанного выше договора аренды земельного участка, в связи с несоответствием его содержания и порядка заключения положениям ст.29,30 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» письмом исх. № обратилось к министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> с просьбой выдать договор аренды земельного участка на строительство жилого <адрес> со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРОСС» подало заявление № по установленной форме, в котором просило заключить договор аренды на строительство жилого дома сроком на три года.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№ Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> отказало ООО«КРОСС» в дальнейшем осуществлении процедур по предоставлению земельного участка, указав на возможность предоставления земельного участка исключительно через процедуру аукциона в порядке статей 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ.

Судебными инстанциями арбитражных судов отказано ООО «КРОСС» к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> о признании права на аренду земельного участка и. возложении обязанности заключить договор аренды указанного выше земельного участка. При этом в постановлении апелляционный суд указал, что право аренды возникло из заключенного договора аренды № з от ДД.ММ.ГГГГ, который не оспорен, не прекращен и считается возобновлённым на неопределённый срок.

Договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, так как заключен на срок менее одного года.

Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № обществу земельный участок был предоставлен не для строительства, а для проектирования. Спорный земельный участок не был предоставлен истцу для целей строительства в порядке пункта 5 статьи 30, статьи 32 ЗК РФ. Наличие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для проектирования объекта, не может быть расценено как обстоятельство, с которым законом связано предоставление земельного участка для строительства и последующее заключение договора аренды земельного участка для строительства. Спорный земельный участок может быть приобретен по основаниям, указанным в статьях 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ в порядке аукциона.

После вступления в силу решения арбитражного суда, Министерством Строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> фактически отказало обществу в заключении договора о предоставлении земельного участка для строительства. При этом Министерство так же ссылалось на указанное постановление апелляционного суда.

Однако ДД.ММ.ГГГГ обществу выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 5060 кв.м по указанному адресу.

В силу ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдаётся при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Таким образом, необоснованно утверждение о том, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а ООО «КРОСС» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Фактически строительство объекта ведётся с 2005 г., что следует из декларации. Строительные работы не завершены. Следовательно, оснований для получения земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ, у общества не имеется. Фактически в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта обществу отказано. Участие общества в аукционе по вопросу приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном ст.ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ, может ущемить права потребителей-участников долевого строительства, в том числе и заявителя, у которого имеются договорные отношения с ООО «КРОСС», а не с лицами, которые в силу участия в аукционе могут приобрести права на заключение договора аренды земельного участка. Срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ

Перечисленное подтверждает, что у общества фактически отсутствует возможность представить регистратору договор аренды земельного участка, о котором была бы сделана запись в ЕГРП, тем самым нарушаются права потребителя Кожевников Р.Ю.

Довод регистрирующего органа о наличии противоречий в части расположения квартиры – в соответствии с договором долевого участия и приложенным к нему планом – в секции «А», в соответствии с поэтажным планом, - в секции «Д», несостоятелен.

Из представленного заявителем поэтажного плана следует, что спорная квартира расположена в секции «А», в осях «Б»-«Л», что соответствует договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ и приложенному к нему плану квартиры.

Несостоятелен и довод регистрирующего органа о несоответствии представленного договора долевого участия по содержанию требованиям закона в части порядка оплаты путем взаимозачета.

Из представленных заявителем документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «КРОСС» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 2.1. данного договора стоимость долевого строительства составляла 2310 000 рублей.

Во исполнение данного договора заявитель оплатил ООО «КРОСС» 2310 000 рублей. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами расторгнут. В соответствии с п. 3 соглашения ООО «КРОСС» обязалось выплатить Кожевников Р.Ю. уплаченные им по договору денежные средства в размере 2310 000 рублей.

В соответствии с Актом № взаиморасчетов ООО «Кросс» и Кожевников Р.Ю.согласились произвести взаимозачет по вышеупомянутым договорам в сумме 2310000 рублей.

Указанные обстоятельства не являются основанием к отказу в государственной регистрации договора долевого участия, и могли быть устранены путем приостановления государственной регистрации.

С учетом изложенного отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора не основан на законе и нарушает права заявителя.

В соответствии с п. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Кожевников Р.Ю. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. № в государственной регистрации договора № «О долевом участии в строительстве жилого дома», заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КРОСС» и Кожевников Р.Ю..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора № «О долевом участии в строительстве жилого дома», заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КРОСС» и Кожевников Р.Ю..

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято и изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Д.А. Сивохин