о понуждении к исполнению обязательств

Судебные акты /
ПФО /
Самарская область /
Самарский районный суд г. Самары /
о понуждении к исполнению обязательств

о понуждении к исполнению обязательств

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Саломатина А.А.,

при секретаре Никоновой И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Алборов А.К. к ООО «Шард» о понуждении к исполнению обязательств в натуре и государственной регистрации права собственности,

у с т а н о в и л:

Алборов А.К. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в обоснование своих требований указал, что между ним и ответчиком ООО «Шард» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> жилой дом со строительным номером 2/1-4 и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать участнику долевого строительства предусмотренный договором объект долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору №. В соответствии с п.1 и п. 2 дополнительного соглашения, изменившим п. 1.1., 1.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> жилые дома за строительными номерами 2/1-4, 3/1-2, 10,11,12,14 и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать истцу предусмотренные договором нежилые помещения.

Согласно п. 3.1. договора долевого участия в редакции дополнительного соглашения размер денежных средств, подлежащих уплате истцом ответчику составил 8939500 (Восемь миллионов девятьсот тридцать девять тысяч пятьсот) рублей. Обязательство по оплате данной суммы истцом выполнено полностью.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен с ответчиком договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок за счет собственных средств построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу предусмотренные договором нежилые помещения.

Согласно пункту 3.1. договора, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства Застройщику составляет 807000 (Восемьсот тысяч) рублей. Указанная сумма внесена полностью.

После подписания договоров истец обратился к ответчику с просьбой обеспечить явку уполномоченного представителя застройщика для государственной регистрации договора долевого участия в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответчик уклонился от исполнения данной обязанности, что воспрепятствовало ответчику зарегистрировать договоры долевого участия в установленном порядке. После завершения строительства и ввода домов в эксплуатацию предусмотренные договорами помещения истцом ответчику переданы не были, в ответ на обращения истца с требованиями передать предусмотренные договором помещения, ответчик ответил отказом, на основании того, что договоры долевого участия не были зарегистрированы.

Истец считает, что действия ответчика являются неправомерными и нарушают его права на приобретение в собственность имущества, в связи с чем, просил суд обязать ответчика передать ему по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора, а также произвести государственную регистрацию права собственности на указанные объекты.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Шард», действующая на основании доверенности, исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению, суду пояснила, что истцом обязательства перед ответчиком по оплате спорных объектов недвижимого имущества выполнены в полном объеме.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был надлежащим образом уведомлен.

Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле ООО «Управляющая компания «Амонд-ЖилКомСервис», в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв, в котором вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда, указал, что права и обязанности общества рассматриваемым спором не затрагиваются, дело просил рассмотреть в свое отсутствие.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд полагает, заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела установлено, что между истцом и ответчиком ООО «Шард» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать участнику долевого строительства предусмотренный договором объект долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору №. В соответствии с п.1 и п. 2 дополнительного соглашения, изменившим п. 1.1., 1.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать истцу предусмотренные договором нежилые помещения.

Строительство домов, в которых расположены спорные нежилые помещения, велось на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, а также на основании заключенного между ООО «Шард» и КСП «Волгарь» инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Шард» и КСП «Волгарь» предусмотрено, что его предметом является деятельность сторон, направленная на реализацию инвестиционного проекта, а именно: проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию комплекса жилых домов, встроено-пристроенных нежилых помещений, подземно надземных автомобильных гаражей и стоянок, автомобильных дорог, коммунальной инфраструктуры в 1-ом «А», 1-ом «Б», 2-ом «А» микрорайонах жилого района «Волгарь». В соответствии с пунктом 2.3. договора порядок распределения между ООО «Шард» и КСП «Волгарь» результата инвестиционной деятельности определяется в дополнительном соглашении к указанному договору. Каждая сторона самостоятельно осуществляет сделки (в том числе заключение договоров купли-продажи, инвестирования, долевого участия в строительстве, ипотеки и др) в отношении принадлежащей ей части результата инвестиционной деятельности. В соответствии с дополнительным соглашением ООО «Шард» подлежит передаче определяемый в соответствии с проектной и иной технической документацией жилого района «Волгарь» результат инвестиционной деятельности, в том числе все жилые и нежилые помещения в жилых домах микрорайона 1 «А»: №№ 1, 2, 3, 10, 11, 12, 14, 22.

ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № которым введены в эксплуатацию жилые дома со встроенными нежилыми помещениями (№№ 2/1-4, 3/1-2 и 1/1). ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 63301000-062э жилых домов со встроенными нежилыми помещениями №№ 10, 11, 12, 14 (<адрес>). ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU-63301000-078э жилого <адрес>).

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку жилые дома, в которых расположены приобретенные истцом по договорам долевого участия нежилые помещения уже введены в эксплуатацию договор долевого участия уже не может быть зарегистрирован в силу закона, в связи с чем, суд полагает необоснованными доводы представителя ответчика о том, что договор долевого участия подлежит регистрации. Кроме того, суд учитывает, что в настоящее время ответчиком не оспаривается сам факт заключения договора, исполнения истцом своих обязательств по нему.

Суд полагает, что поскольку истец исполнил обязательства по оплате, предусмотренные договорами, у него возникло право на получение в собственность площадей в построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенные между истцом и ответчиком договоры долевого участия в строительстве не были зарегистрированы по причинам, не зависящим от воли истца. В то же время несмотря на отсутствие государственной регистрации указанные договоры не противоречат требованиям действующего законодательства, являются действительными и порождают у сторон взаимные права и обязательства.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав может осуществляться путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку право собственности у ответчика не зарегистрировано в установленном порядке, и ответчик уклоняется как от регистрации за собой права собственности, так и от передачи недвижимого имущества в натуре, суд полагает, что имеются основания для вынесения решения суда о государственной регистрации за истцом права собственности на спорное имущество.

Суд также приходит к выводу, что спорные помещения не относятся в соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общей собственности собственников помещений в жилом доме, поскольку в них отсутствуют инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Как указано в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. №489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 жилищного кодекса Российской Федерации», по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирной доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частыми квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящиеся в данном доме оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ.

Имеющимся в материалах дела Актом осмотра помещений подвального этажа в жилых домах по адресу: <адрес> подтверждается, что в спорных помещениях отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (водомерные узлы, тепловые узлы, электрощитовые и т.д.). С учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, положений ст. 36 ЖК РФ и фактических обстоятельств дела, у суда отсутствуют основания для отнесения спорного имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алборов А.К. к ООО «Шард» о понуждении к исполнению обязательств в натуре и государственной регистрации права собственности удовлетворить в полном объеме.

Обязать ООО «Шард» передать Алборов А.К. по акту приема-передачи:

нежилое помещение общей площадью 137,7 кв.м.,(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 137,0 кв.м. (<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 139,3 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>-А;

нежилое помещение общей площадью 139,2 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>-А;

нежилое помещение общей площадью 157,1 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 139,2 кв.м. (<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 138,7 кв.м.(комнаты №№,5,6 по техпаспорту), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 164,6 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 139,3 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 138,1кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 164,4кв.м. (<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 139,3 кв.м. (<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 161,4 кв.м.,(<данные изъяты>) расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>-Б.

Произвести государственную регистрацию права собственности Алборов А.К. на:

нежилое помещение общей площадью 139,3 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>

нежилое помещение общей площадью 139,2 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>

нежилое помещение общей площадью 138,7 кв.м.(<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 139,3 кв.м. (<данные изъяты>), расположенное в подвале жилого дома жилого дома по адресу: <адрес>;

нежилое помещение общей площадью 161,4 кв.м.,(<данные изъяты>) расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение 10 дней.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ