РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Самара
Судья Самарского районного суда г. Самары Сивохин Д.А., с участием представителя заявителя Антошкиной Г.В. и представителя заинтересованного лица Колебировой Е.А.,
при секретаре Кучиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Гришин М.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
УСТАНОВИЛ:
Гришин М.В. обратился в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по отказу в государственной регистрации договора долевого участия №/ВС долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и Муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития».
В обоснование своего заявления указал, что согласно вышеуказанному договору МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» (застройщик) осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью № с трансформаторной подстанцией в <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадь. <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в его собственность расположенную в доме квартиру в секции 1, на 10 этаже, номер <адрес> (строительный), количество комнат 3, общей проектной площадью <адрес>.м., жилой площадью <адрес>., а он обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Пунктом 3.1. Договора размер его вклада финансирования составляет №. В день заключения договора он внес за счет собственных средств первый взнос в размере №, остальную часть в размере № руб. он намеревался уплатить за счет кредитных средств, для получения которых ему необходимо было представить в Банк зарегистрированный в органах государственной регистрации договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, приложив к нему необходимые документы, однако сообщением от ДД.ММ.ГГГГ исх. № ему было в этом отказано. Причинами отказа государственный регистратор указал следующие:
- представленные им на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Просит признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве объекта долевого строительства незаконным и ограничивающим его права и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию указанного договора.
В судебном заседании представитель заявителя Антошкина Г.В. заявление поддержала по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Колебирова Е.А. просила в удовлетворении заявления отказать ссылаясь на то, что оспариваемые Гришин М.В. действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области являются законными и не нарушает его права и свободы.
Выслушав доводы заявителя и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Пунктом 28 Постановления №2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» установлено, что исходя из положения ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гришин М.В. и Муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» был заключен договор №/ВС долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, предметом которого являлась реконструкция нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией. Муниципальное предприятие городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью <адрес> с трансформаторной подстанцией в <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадь. <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в его собственность расположенную в доме квартиру в секции 1, на 10 этаже, номер <адрес> (строительный), количество комнат 3, общей проектной площадью <адрес> площадью <адрес> Он в свою очередь обязался уплатить Муниципальному предприятию городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
ДД.ММ.ГГГГ Гришин М.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, представил необходимые для этого документы.
Сообщением Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Гришин М.В. в государственной регистрации договора было отказано. Причиной отказа явилось то, что представленные им на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
По мнению государственного регистратора реконструкция объекта недвижимого имущества не регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку реконструкция не является строительством (созданием) нового объекта; не представлено согласие собственника земельного участка, на котором расположены реконструируемые объекты недвижимости, – муниципального образования г.о. Самара на передачу права аренды земельного участка и возводимых объектов недвижимости по договору долевого участия в строительстве участникам долевого строительства; являясь первым участником долевого строительства, обратившимся за государственной регистрацией договора, заявитель не представил план создаваемого объекта недвижимости с указанием местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; в случае, если производимые изменения являются не реконструкцией, а строительством нового объекта, то земельный участок, имеющий разрешенное использование « занимаемый зданиями и прилегающей территорией», используется не по целевому назначению.
Решение регистрирующего органа не основано на законе.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в числе прочего представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Заявитель не является первым участником долевого строительства объекта недвижимого имуществ, предусмотренного договором долевого участия в строительстве - ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области была произведена государственная регистрация договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве объекта, создаваемого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенным между Семиной Г.В. и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития».
Согласно указанного решения суда договор долевого участия между Семиной Г.В. и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» является первым договором долевого участия.
Таким образом, все необходимые документы для государственной регистрации договора долевого участия, заключенного с Гришин М.В., в том числе, план создаваемого объекта недвижимости с указанием местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, у регистрирующего органа имеется, что, в том числе, подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ и требование о предоставлении заявителем указанного документа необоснованно.
Вывод государственного регистратора о том, что реконструкция объекта недвижимости не регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку реконструкция не является строительством (созданием) нового объекта недвижимости, а указанный Закон подразумевает исключительно строительство (создание) нового объекта, не основан на нормах материального права.
Федеральный закон 30.12.2004 года № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч.1ст.1 Закона № 214-ФЗ).
Указанный Закон устанавливает запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных законом, а также предъявляет повышенные требования к застройщикам в части содержания и оформления договора долевого участия ч. 2 ст.1, ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из системного толкования действующего законодательства следует, что понятия «строительство» и «реконструкция» различаются в части объема и характера производимых работ, однако, одинаковы в части публичных требований, предъявляемых действующим законодательством.
Так, в соответствии с подп. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса российской Федерации, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости).
Согласно ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Данное определение реконструкции не исключает создание нового объекта недвижимого имущества с иными индивидуально определенными характеристиками в результате изменения параметров объекта капитального строительства.
Статьями 51, 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предусмотрены одинаковые требования для строительства и реконструкции обязательное - наличие разрешения на строительство, (ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ), выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ).
В соответствии с договором долевого участия в строительстве, заключенным между Гришин М.В. и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития», в результате реконструкции нежилого здания будет возведено нежилое комплексное здание в офисными помещениями, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, 13-16 этажный жилой дом, то есть будет построен иной объект недвижимости с другими уникальными характеристиками и индивидуальными признаками.
Возможность образования в результате реконструкции нового объекта подтверждается правоприменительной практикой на примере признания права собственности на самовольную постройку.
Так, в соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, применяется правила ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, изменение параметров объекта недвижимости может повлечь за собой создание нового объекта, что позволяет говорить о правильности применения к оспариваемым правоотношениям Федерального закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, Федеральный Закон об участии в долевом строительстве не содержит прямого запрета на создание объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве.
Запрет на применение указанного закона распространяется лишь на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, (ч. 3 ст. 1 Закона о левом участии в строительстве).
Согласно ст. 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Законодатель не предусматривает возможности применения данной нормы, а также иных требований, предусмотренных Федеральным законом об участии в долевом строительстве в зависимости от того, в результате чего создан новый объект недвижимости – строительства или изменения параметров существующего объекта недвижимости (реконструкции).
Более того, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, предусмотренные ст. 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве, также не могут зависеть от того, привлечены ли денежные средства участников долевого строительства для возведения нового объекта капитального строительства путем строительства или реконструкции.
Предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с Гришин М.В. является жилое помещение в объекте недвижимости, который будет создан в результате реконструкции нежилого здания с привлечением собственных средств заявителя. Застройщик осуществляет строительные работы по реконструкции и созданию нового объекта в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ, а также Федерального закона об участии в долевом строительстве, что подтверждается представленными на государственную регистрацию документами, а также осуществлением государственной регистрации первого договора участника долевого строительства этого же объекта Семиной Г.В.
Учитывая, что по договору долевого участия в строительстве, застройщик – МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» осуществляет реконструкцию объекта капитального строительства, земельный участок, площадью <адрес> расположенный по адресу: <адрес>, и имеющий вид разрешенного использования «занимаемое зданиями и прилегающей территорией» используется в соответствии со своим целевым назначением.
В подтверждение данного обстоятельства заявитель представил на государственную регистрацию разрешение на строительство, выданное главой органа местного самоуправления в соответствии с полномочиями, предусмотренными Уставом г.о. Самара. Данное разрешение свидетельствует о том, что земельный участок используется в соответствии с градостроительным регламентом, а проектная декларация – требованиям градостроительного плана земельного участка.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспариваются.
В связи с этим суд полагает, что реконструкция ведется в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, а довод регистрирующего органа о том, что реконструкция объекта недвижимости не соответствует разрешенному использованию земельного участка, несостоятелен.
Земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и принадлежит застройщику МП «Бюро реконструкции и развития» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
В данном случае залог в силу закона возникает в отношении только права аренды участка, принадлежащего застройщику, согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется.
Поскольку реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления не будет являться единственным собственником реконструируемого объекта, в связи с чем его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства в силу статьи 209 ГК РФ не требуется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Гришин М.В. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.
Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ исх. № в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №/ВС долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между Муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» и Гришин М.В. незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ №/ВС долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между Муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» и Гришин М.В..
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято и изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Д.А. Сивохин