РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Самара
Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре Лукмановой Н.Я., с участием:
заявителя Пучкова О.В.
представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области - Булатовой А.Р., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Муниципального предприятия г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» - Антошкиной Г.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Пучкова О.В. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
УСТАНОВИЛ:
Пучкова О.В. обратилась в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области.
Заявитель указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и МП г.о. Самары «Бюро реконструкции и развития» был заключен договор № долевого участия в строительстве, согласно которому МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» (застройщик) осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью № с трансформаторной подстанцией в <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадь. № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность истице расположенную к доме квартиру в секции 2, на 9 этаже, номер <адрес> (строительный), количество комнат 2, общей проектной площадью №., жилой площадью № а истица обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. На основании п. 3.1. договора размер вклада финансирования заявителя составляет №. ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, представил необходимые документы. Сообщением Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в государственной регистрации договора на том основании, что представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации. Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель просили признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного МП «Бюро реконструкции и развития» с истицей; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области осуществить государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» и истицей.
В судебном заседании заявитель поддержала заявление по изложенным в нем основаниям.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области заявление не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» заявление признала и поддержала по основаниям, изложенным в заявлении и в письменном отзыве.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 255-256 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, государственного или муниципального служащего, в результате которых нарушены его права и свободы, созданы препятствия к осуществлению прав и свобод, на него незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Заявитель и МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия №/№ от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве объекта, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» и истцами.
Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № № им отказано в государственной регистрации договора на том основании, реконструкция объекта недвижимого имущества не регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку реконструкция не является строительством (созданием) нового объекта; не представлено согласие собственника земельного участка, на котором расположены реконструируемые объекты недвижимости, - муниципального образования г.о. Самара на передачу права аренды земельного участка и возводимых объектов недвижимости по договору долевого участия в строительстве участникам долевого строительства; являясь первым участником долевого строительства, обратившимся за государственной регистрацией договора, заявитель не представил план создаваемого объекта недвижимости с указанием местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; в случае, если производимые изменения являются не реконструкцией, а строительством нового объекта, то земельный участок, имеющий разрешенное использование «занимаемый зданиями и прилегающей территорией», используется не по целевому назначению.
Решение регистрирующего органа не основано на законе.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в числе прочего представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Вывод государственного регистратора о том, что реконструкция объекта недвижимости не регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку реконструкция не является строительством (созданием) нового объекта недвижимости, а указанный Закон подразумевает исключительно строительство (создание) нового объекта, не основан на нормах материального права.
Федеральный закон 30.12.2004 года № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч.1ст.1 Закона № 214-ФЗ). Указанный Закон устанавливает запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных законом, а также предъявляет повышенные требования к застройщикам в части содержания и оформления договора долевого участия ч. 2 ст.1, ст. 3 Закона №214-ФЗ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из системного толкования действующего законодательства следует, что понятия «строительство» и «реконструкция» различаются в части объема и характера производимых работ, однако, одинаковы в части публичных требований, предъявляемых действующим законодательством.
Так, в соответствии с подп. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса российской Федерации, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости).
Согласно ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.Данное определение реконструкции не исключает создание нового объекта недвижимого имущества с иными индивидуально определенными характеристиками в результате изменения параметров объекта капитального строительства.
Статьями 51, 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предусмотрены одинаковые требования для строительства и реконструкции обязательное - наличие разрешения на строительство, (ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ), выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ).
В соответствии с договором долевого участия в строительстве, в результате реконструкции нежилого здания будет возведено нежилое комплексное здание в офисными помещениями, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, 13-16 этажный жилой дом, то есть будет построен иной объект недвижимости с другими уникальными характеристиками и индивидуальными признаками.
Возможность образования в результате реконструкции нового объекта подтверждается правоприменительной практикой на примере признания права собственности на самовольную постройку.
Так, в соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, применяется правила ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, изменение параметров объекта недвижимости может повлечь за собой создание нового объекта, что позволяет говорить о правильности применения к оспариваемым правоотношениям Федерального закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, Федеральный Закон об участии в долевом строительстве не содержит прямого запрета на создание объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве.
Запрет на применение указанного закона распространяется лишь на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, (ч. 3 ст. 1 Закона о левом участии в строительстве).
Согласно ст. 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Законодатель не предусматривает возможности применения данной нормы, а также иных требований, предусмотренных Федеральным законом об участии в долевом строительстве в зависимости от того, в результате чего создан новый объект недвижимости - строительства или изменения параметров существующего объекта недвижимости (реконструкции).
Более того, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, предусмотренные ст. 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве, также не могут зависеть от того, привлечены ли денежные средства участников долевого строительства для возведения нового объекта капитального строительства путем строительства или реконструкции.
Предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцами, является жилое помещение в объекте недвижимости, который будет создан в результате реконструкции нежилого здания с привлечением собственных средств заявителя. Застройщик осуществляет строительные работы по реконструкции и созданию нового объекта в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ, а также Федерального закона об участии в долевом строительстве, что подтверждается представленными на государственную регистрацию документами, а также осуществлением государственной регистрации первого договора участника долевого строительства этого же объекта Семиной Г.В.
Учитывая, что по договору долевого участия в строительстве, застройщик - МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» осуществляет реконструкцию объекта капитального строительства, земельный участок, площадью №., расположенный по адресу: <адрес>, и имеющий вид разрешенного использования «занимаемое зданиями и прилегающей территорией» используется в соответствии со своим целевым назначением.
В подтверждение данного обстоятельства заявитель представил на государственную регистрацию разрешение на строительство, выданное главой органа местного самоуправления в соответствии с полномочиями, предусмотренными Уставом г.о. Самара. Данное разрешение свидетельствует о том, что земельный участок используется в соответствии с градостроительным регламентом, а проектная декларация - требованиям градостроительного плана земельного участка.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспариваются.
В связи с этим суд полагает, что реконструкция ведется в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, а довод регистрирующего органа о том, что реконструкция объекта недвижимости не соответствует разрешенному использованию земельного участка, несостоятелен.
Земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и принадлежит застройщику МП «Бюро реконструкции и развития» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
В данном случае залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора долевого участи в строительстве и только в отношении права аренды участка, принадлежащего застройщику, в связи с чем согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется.
Поскольку реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления не будет являться единственным собственником реконструируемого объекта, в связи с чем его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства в силу статьи 209 ГК РФ не требуется.
Вместе с тем, в материалах дела имеются письменное согласие собственника реконструируемого нежилого здания - Департамента управления имуществом г.о. Самара на реконструкцию объекта недвижимости, и на залог нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Отсутствие данных документов у регистрирующего органа при том условии, что уже зарегистрирован первый договор долевого участия того же объекта долевого строительства, могло являться основанием исключительно для приостановления государственной регистрации.
Ссылка регистрирующего органа на письмо Министерство экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № несостоятельна, поскольку данный документ не является нормативным актом и выражает исключительно мнение отдельного министерства по вопросу о правомерности применения к реконструкции объектов недвижимости Федерального закона о долевом строительстве.
С учетом изложенного заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Пучкова О.В. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.
Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного МП «Бюро реконструкции и развития» с Пучкова О.В., незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области осуществить государственную регистрацию договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» и Пучкова О.В..
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: Антонова Е.В.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.