Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самара в составе председательствующего судьи Саломатина А.А.,
при секретаре Никоновой И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Хамматовой Т.В. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
у с т а н о в и л:
Хамматовой Т.В. обратилась в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Росреестра по Самарской области, указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор № с Муниципальным предприятием городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» (далее по тексту - МП г.о.Самара «БРиР»). Согласно договору «Застройщик» - МП г.о.Самара «БРиР» осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью 14 321,1 кв.м, с трансформаторной подстанцией в городе Самара, <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадью 9724,9 кв.м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность Хамматовой Т.В. квартиру в секции 2 на 7 этаже, строительный номер №, количество комнат 2, общей площадью 64,5 кв.м, а заявитель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Размер вклада заявителя в финансирование строительства-реконструкции на дату заключения договора составлял 2 436 500 рублей. Заявителем вклад в финансирование строительства снесен в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением № о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, с приложением необходимых документов.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ письмом № Управления Росреестра по Самарской области заявителю отказано в государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ сославшись на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации договора противоречит нормам действующего законодательства о долевом строительстве и нарушает его права, как дольщика.
Заявитель просила суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, незаконным, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» и Хамматовой Т.В..
В судебное заседание заявитель не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, настаивала на удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области, действующая на основании доверенности, с заявленными требованиями не согласилась, просила в удовлетворении заявления отказать.
Представитель МП г.о.Самара «БРиР», действующая на основании доверенности, поддержала заявление по изложенным в нем основаниям.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заявитель заключила договор № с МП г.о.Самара «БРиР», согласно которому последний осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2) общей площадью 14 321,1 кв.м с трансформаторной подстанцией в городе Самара, <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадью 9 724,9 кв.м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность Хамматовой Т.В. квартиру в секции 2 на 7 этаже, строительный номер №, количество комнат 2, общей площадью 64,5 кв.м, а заявитель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (л.д. 16-22).
Хамматовой Т.В. оплатила обусловленную договором цену в размере 2 436 500 рублей, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Согласно сообщению № от ДД.ММ.ГГГГ Управления Росреестра по <адрес> Хамматовой Т.В. отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации (л.д. 9-14).
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решения, действия (бездействия), органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лиц, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Согласно ст. 255 ГПК РФ к таким решения, действиям (бездействиям) относятся коллегиальные или единоличные решения и действия в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина возложена какая-либо обязанность или он необоснованно привлечён к ответственности. Заявление в порядке ст. 254 ГПК РФ подлежит удовлетворению в том случае, если судом будет установлено, что оспариваемое решение, действие (бездействие) государственного органа, должностного лица, служащего не соответствует требованиям закона.
Пунктом 28 Постановления № Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» разъяснено, что исходя из положения ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Суд полагает, что при рассмотрении дела нашли свое подтверждение доводы заявителя о незаконности отказа в государственной регистрации договора долевого участия заявителя.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в числе прочего представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
На государственную регистрацию было представлено:
Разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация городского округа Самара в лице Главы городского округа ФИО4 разрешила МП г.о.Самара «Бюро реконструкции и развития» реконструкцию объекта капитального строительства, а именно реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией. Первый этап строительства: секции 1,2 и трансформаторная подстанция (л.д. 23).
Проектная декларация от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями (л.д. 24-29).
Договор №з от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка по адресу: <адрес>, предоставленного под нежилые здания и прилегающую территорию, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ за №. Срок действия договора аренды - до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-32).
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений -Генеральный план №, разработанный <данные изъяты>» и Эскизный проект реконструкции нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, разработанный ООО «ВолгаРегионПроект».
В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 190-ФЗ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция - это также и комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Такое определение реконструкции содержится в строительных нормах и правилах.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 190-ФЗ право лица осуществлять строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительства.
В данном случае оно было получено МП г.о. Самара «БРиР». Реконструкция здания в зависимости от объема и характера произведенных изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, может привести к созданию нового объекта. Под уникальными характеристиками объекта недвижимости в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» понимаются характеристики недвижимого имущества, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Из перечисленных в ст.7 Закона о кадастре уникальных характеристик объекта недвижимости к уникальным характеристикам зданий и сооружений можно отнести следующие характеристики: вид объекта недвижимости; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; площадь объекта недвижимости; кадастровый номер и дата внесения кадастрового номера. Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения предусматривается, что если в результате реконструкции строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то проводится паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного с присвоением ему нового кадастрового номера. Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается. Вопрос об объеме и характере изменений объекта недвижимости, приводящих к созданию нового объекта, должен рассматриваться, по мнению суда, специалистами, обладающими соответствующими техническими знаниями, а не органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при правовой экспертизе представленных документов.
Выводы регистратора о том, что в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению, и строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке не может быть разрешено, не могут быть приняты во внимание, поскольку установлено, и это следует из отказа Управления Росреестра Самарской области, на предоставленном в аренду земельном участке осуществляется реконструкция объекта недвижимости, однако, это обстоятельство не влияет на возможность применения к указанным правоотношениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Для осуществления реконструкции необходимо не только согласие собственника реконструируемого здания, но также и наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект, подлежащий реконструкции. В соответствии с подп.1 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке. Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, то есть лицу, которому принадлежит земельный участок (п. 16 ст.1, п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). В соответствие с законодательством разрешение на строительство (в данном случае, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.
Глава городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ выдал МП «БРиР» разрешение на строительство № RU63301000-060 (л.д. 30), которым разрешена реконструкция нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией на земельном участке площадью 9 724,9 кв.м, расположенном по адресу: РФ, <адрес>.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок 9 724,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования «занимаемое зданиями и прилегающей территорией». Однако, в соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в данном кадастре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно-разрешенных видах использования земельного участка соответствующей территориальной зоны.
Как установлено данным нормативным актом, сведения о видах разрешенного использования в реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
При изложенных обстоятельствах, суд находит несостоятельным довод регистрирующего органа о том, что реконструкция спорного объекта не соответствует разрешенному использованию земельного участка.
На государственную регистрацию было представлено разрешение на строительство, которым застройщику была разрешена реконструкция нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами, нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией на земельном участке по адресу: <адрес>.
В соответствии с Уставом г.о. Самара полномочиями в сфере градостроительства наделены органы местного самоуправления, которые располагают сведениями о зонировании территории г.о.Самара в рамках градостроительного регламента и соответствующем перечне видов разрешенного использования земельных участков, входящих в соответствующую зону. С учетом вышеизложенного выдача разрешения на строительство спорного объекта на вышеуказанном земельном участке главой органа местного самоуправления подтверждает использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспаривалось и в установленном порядке недействительным не признано.
В связи с этим суд полагает, что реконструкция ведется в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и принадлежит застройщику МП г.о. Самара «БРиР» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Также были представлены в Управление Росреестра ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта, поэтажные планы строящегося здания, договор аренды на земельный участок.
Довод органа государственной регистрации о том, что указанный Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ не может применяться к правоотношениям, сложившимся между сторонами по представленному договору долевого участия ввиду того, что застройщиком осуществляется реконструкция уже существующего объекта, а не создается новый, основан на неправильном толковании ст.1 и ст.2 указанного Закона.
Статьей 1 определен предмет регулирования настоящим Федеральным законом отношений, которые законодатель определи л как связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на обще имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом законодателем в ч.3 ст.1 определены конкретные отношения, на которые не распространяется действие указанного закона. В частности, действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве..
Также ст.2 указанного Федерального закона определено понятие в. п.2 объекта долевого строительства как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и ( или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Таким образом, как следует из буквального толкования этой нормы, законодатель не предусматривает возможность применения указанных норм права в зависимости от того, привлечены ли денежные средства участника долевого строительства для строительства дома на свободном земельном участке или для реконструкции объекта (в данном случае из существующего объекта создается новый за счет многоэтажных пристроев).
При этом гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительство, о чем указано в ст.1 Федерального закона, исходя из общего смысла закона, не могут ставиться в зависимость от того, привлечены ли денежные средства участников долевого строительства для создания нового объекта недвижимости на свободном земельном участке или реконструкции уже существующего.
Фактически застройщиком осуществляется строительство дома. Застройщику также выдано разрешение на строительство, в котором указано, что Глава <адрес> разрешает реконструкцию объекта капитального строительства, со ссылкой на ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
В разрешении определен первый этап строительства, указано о реконструкции нежилого здания.
Также усматривается, что в ходе указанных работ меняется этажность здания и его площадь. Таким образом, создается новый объект недвижимости, о возможности применения к правоотношениям, сложившимся в результате создания такого объекта, указанного Федерального закона предусмотрено в ст.2 этого закона.
Ссылка органа регистрации на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации на объекты недвижимости, которые являются объектом реконструкции (здание, овощехранилище гараж), правового значения для участников долевого строительства вообще не имеет. Более того, возможность погашения такой записи после сдачи реконструированного объекта в эксплуатацию не утрачена, и наличие такой записи никак не влияет на права участников долевого строительства.
На основании изложенного, требования заявления обоснованны и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 254-259 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Хамматовой Т.В. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.
Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» и Хамматовой Т.В..
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ