Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд <адрес> в составе судьи Кривицкой О.Г., при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Разумов Н.А. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ( Управление Росреестра по Самарской области)
у с т а н о в и л:
Разумов Н.А. обратился в суд с заявлением, об оспаривании решения Управления Росреестра по <адрес>, в обосновании заявленных требований указал, что Сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в проведении регистрационных действий по заявлению Разумов Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ в отношении договора № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве секции в многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, возводимого по адресу: <адрес>, в границах улиц <данные изъяты>. Причинами для Отказа в проведении регистрационных действий, по мнению Управления является, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
На основании изложенного просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии ( Управления Росреестра) по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление зарегистрировать договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ между Разумов Н.А. и ООО «Стройком».
В судебном заседании представитель заявителя по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить по изложенным основаниям.
Представитель заинтересованного лица по доверенности ФИО5 действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала, предоставила суду письменный отзыв на заявление, в котором просила отказать в удовлетворении требований.
Представитель ООО «СтройКом» ФИО6 требования заявления поддержал, просил их удовлетворить.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 247 ГПК РФ предусмотрена возможность судебной защиты прав, свободы лица, обратившегося в суд, нарушенные незаконными решениями, действиями (бездействием) должностных лиц.
Судом установлено, что Сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в проведении регистрационных действий по заявлению Разумов Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ в отношении договора № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве секции в многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, возводимого по адресу: <адрес>, в границах улиц Ново-Садовая, Новомайская, Челябинская. Причинами для отказа в проведении регистрационных действий, по мнению Управления является, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
В сообщении об отказе Управлением приводятся доводы о том, что у двух из пяти земельных участков, согласно данным Единого государственного реестра прав вид разрешенного использования- индивидуальное жилищное строительство. При этом сделан вывод, что данные участки не предназначены для строительства многоквартирного жилого дома. В обосновании вывода приводится ссылка на п.1 ст.41 Земельного кодекса РФ, согласно которому арендаторы имеют право возводить строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с Правилами застройки и землепользования г.о. Самара утвержденным Постановлением Самарской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ Все земельные участки в границах улиц <данные изъяты>, расположены в градостроительных зонах Ц-3 (Ж-3). Основным видом разрешенного использования для всех участков, расположенных в данной зоне, является строительство многоквартирных жилых домов свыше трех этажей с расположением встроено-пристроенных нежилых помещений на нижних этажах.
В соответствии с п.п.2,3 ст.85 Земельного Кодекса РФ, правилами землепользования застройки устанавливается Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей её расположения и развития, а так же возможности сочетания различных видов использования земельных участков.
Для земельных участков расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый Градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и обязательно для исполнения всеми правообладателями. При этом, разрешено использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, установленного для данной территориальной зоны. Аналогичные правила предусмотрены ст.7 (п.2) Земельного Кодекса РФ, а так же положениями Градостроительного Кодекса РФ.
ООО «Стройком» осуществляет многоэтажную застройку земельного участка в границах улиц Ново-Садовой, Новомайской, Челябинской..
Земельные участки, на которых осуществляется строительство, относятся к категории земель поселений, арендованных ООО «Стройком» у физического лица. Согласно Правил землепользования и застройки, утв. постановлением Самарской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ (с изм. и дополн.) и правовой карты зонирования указанные земельные участки расположены в градостроительных зонах Ж-3 и Ц-3.
Кроме того ООО «Стройком» как застройщику, постановлением главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Стройком» как застройщику предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, в границах улиц <адрес> <адрес> для строительства четырех односекционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым паркингом и трансформаторной подстанцией.
В связи с этим, ООО «Стройком» как застройщику указанных земельных участков выдано разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ для строительства первой очереди жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями,2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанции -жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция 1Г).. В настоящий момент завершено строительство коробки первой секции жилого дома.
Строительство жилого дома осуществляется на основании проектной декларации и с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В течение 2010-2012 годов в отношении объектов долевого участия, относящихся к первой секции Управлением Росреестра по <адрес> зарегистрировано более 50 договоров участия в долевом строительстве и соглашений об уступке прав требования по указанным договорам.
Впоследствии получено еще одно разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ для строительства второй очереди 4 односекционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым паркингом и трансформаторной подстанцией (жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция А,Б,В) и поземным паркингом, распределительная подстанция. В настоящий момент ведутся работы по строительству коробки второй секции.
Фактически осуществляется последовательное строительство одного объекта, состоящего из 4 секций.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройком» и Разумов Н.А. был заключен договор участия в долевом строительстве № № предметом которого является участие в долевом строительстве ФИО8 многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-ух уровневым подземным паркингом, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с установленной процедурой, указанный договор участия в долевом строительстве вместе с иными необходимыми документами были сданы в целях осуществления государственной регистрации указанного договора.
В соответствии с п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ, земли, указанные в п.1 настоящей статьи используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Исходя из подп. 8 ст.1 и ст.30 Земельного кодекса РФ документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Согласно указанных Правил землепользования и застройки, утв. постановлением Самарской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ (с изм. и доп..) и правовой карты зонирования указанные земельные участки расположены в градостроительных зонах <данные изъяты>
В соответствиии с пп.1-4 ст.37 Земельного кодекса РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
основные виды разрешенного использования;
условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в
качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования
и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В силу ст. 39 Земельного кодекса РФ предоставление условно-разрешенного вида использования земельного участка осуществляется главой местной администрации на основании заключения комиссии.
В полном соответствии с указанной процедурой постановлением главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Стройком» как застройщику предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, в границах улиц <адрес> для строительства четырех односекционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым паркингом и трансформаторной подстанцией.
Выданные разрешения на строительство подтверждают соответствие строящегося объекта градостроительным регламентом. Следовательно, разрешенное использование земельных участков, на которых осуществляется строительство, соответствует характеру его использования и позволяет осуществлять на них строительство многоэтажных жилых домов. Тем самым отсутствует необходимость внесения дополнительных изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно режима использования земельных участков.
С учетом изложенного, суд полагает, что требования Управления о предоставлении заявления и измененных кадастровых паспортов от собственника не обоснованно.
Также Управление Росреестра в обоснование отказа ссылается на отсутствие заявления участников договора о регистрации ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства на принадлежащее ООО «Стройком» право аренды земельных участков.
Между тем, в соответствии с ст. 25.1 ФЗ -122 от ДД.ММ.ГГГГ - государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенным с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются:
Заявление о регистрации договора участия в строительстве.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация.
План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и не жилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
При этом, заявление о регистрации договора формируется специалистом Управления на специальном бланке, в котором указываются причины (перечень документов отсутствие, которых может привести к Отказу в государственной регистрации).
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Из вышеперечисленного следует, что истребуемый документ не входит в перечень обязательной документации, установленных законами ФЗ-214 и ФЗ-122 для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Обеспечительная мера в виде залога права аренды вытекает из договора долевого участия, в котором имеется п.7.2, подтверждающий данное обстоятельство, без каких либо дополнительных заявлений.
Кроме того, согласно расписки Управления о получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ №, к заявлению о регистрации договора долевого участия Застройщиком было приобщено информационное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что Арендодатель не возражает о регистрации залога (ипотеки) права аренды, вытекающего из Договора Аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного Соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ в пользу участников долевого строительства ФИО8
Ссылка на п.2 ст.20 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», согласно которому ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор ( в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 405-ФЗ, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ), не исключает возможность проведения регистрационных действий с учетом письма застройщика о согласии регистрации залога ( ипотеки) права аренды.
Из указанной нормы закона буквально не следует, что такое согласие должно предоставляться при подаче каждого заявления. Тем более, что соответствующие изменения в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не вносились.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении заявления не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Разумов Н.А. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> удовлетворить.
Признать незаконным отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии ( Управление Росреестра) по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление Рореестра по Самарской области зарегистрировать договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Разумов Н.А. и ООО «Стройком».
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:
Кривицкая О.Г
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.