Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ дело №2-1701/2010
Сальский городской суд <адрес>
в составе:
председательствующего судьи Разиной Л.В.
при секретаре Красниковой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лиминога А.И., Ломинога С.Н., КУкота Л.Г., ООО «Великокняжеский конный завод» к СПК (СА) «Русь» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному исковому заявлению СПК (СА) «Русь» к Лиминога А.И., Ломинога С.Н., КУкота Л.Г., ООО «Великокняжеский конный завод», к третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о признании договора аренды земельных участков недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ответчиков заключить договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Лиминога А.И., Ломинога С.Н., КУкота Л.Г., ООО «Великокняжеский конный завод» обратились в суд с иском к СПК (СА) «Русь» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором просят истребовать из незаконного владения СПК (СА) «Русь» в пользу ООО «Великокняжеский конный завод» земельные участки находящиеся в <адрес>, с Новый Егорлык, принадлежащие КУкота Л.Г. за кадастровыми номерами: №,
Лиминога А.И. за кадастровыми номерами:
№
Ломинога С.Н. за кадастровым номером №, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между физическими лицами и ООО «Великокняжеский конный завод» был заключен договор аренды спорных земельных участков, ранее составлявших единый участок с долевой собственностью под кадастровым номером №. Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ участниками долевой собственности названного участка единого землепользования было принятии решение о выделе земельных участков в натуре и прекращении долевой собственности.
Передать принадлежащие им вновь образованные спорные земельные участки арендатору ООО «Великокняжеский конный завод» истцы не могут по причине неосновательного использования данных земельных участков предыдущим их арендатором - СПК (СА) «Русь».
В свою очередь ответчик СПК (СА) «Русь» обратился со встречным исковым заявлением, в котором просил суд обязать ответчиков заключить договоры аренды на принадлежащие им земельные участки с СПК (СА) «Русь» на условиях ранее заключенных договоров аренды.
В последствии истец по встречному иску, СПК (СА) «Русь», уточнил требования, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Великокняжеский конный завод» заключило долгосрочный договор аренды земельных участков с КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н., договор зарегистрирован регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, переданные по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. зарегистрировали в период с декабря 2009 по апрель 2010 года, т.е. в течение пяти месяцев, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. До этого им принадлежали доли в праве общей долевой собственности на единое землепользование (кадастровый номер 61:34:60 00 13:0348). Земельные участки КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. были образованы на основании решения собрания собственников земельных долей единого землепользования (кадастровый номер № от ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности зарегистрировано только в 2009 - 2010 г.
Ранее заключенный договор аренды единого землепользования при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ исполнялся арендодателями КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. и арендатором СПК (СА) «Русь» до 2010 г., т.е. до регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Великокняжеский конный завод». Соглашение о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодателями КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. и арендатором СПК (СА) «Русь» не подписывалось. Земельные участки КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. состоят в плане севооборота СПК (СА) «Русь» и на их обработку кооператив понес затраты на урожай 2011 года. Возникновение и сохранение прав, обременении (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки регулируется ст. 11.8 ЗК РФ. О регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. арендатору СПК (СА) «Русь» арендодатели не сообщали, внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ или заключить новый договор не предлагали. Поэтому договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права арендатора СПК (СА) «Русь» по договору аренды единого землепользования (кадастровый номер №) при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, договор зарегистрирован регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (п.4 ст. 11.8 ЗК РФ). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. с нарушением норм ст. 11.8 ЗК РФ, без учета ранее заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, является ничтожной сделкой. По смыслу статей 606, 607, 608, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, то есть индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды. В настоящее время земельные участки сельскохозяйственного назначения КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. переданы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатору ООО «Великокняжеский конный завод», что является препятствием для заключения договора аренды с СПК (СА) «Русь». Просят признать договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный КУкота Л.Г., Лиминога А.И., Ломинога С.Н. с Обществом с ограниченной ответственностью «Великокняжеский конный завод» недействительной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки - исключить запись о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязать ответчиков: Лиминога А.И., Ломинога С.Н.,
КУкота Л.Г. заключить договоры аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения (согласно приложению 1 к исковому заявлению), с
СПК (СА) «Русь» на условиях договора аренды единого землепользования при
множестве лиц на стороне арендодателей, зарегистрированного Главным управлением
Федеральной регистрационной службы по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, со
сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>
В судебное заседание истец КУкота Л.Г. не явилась, о времени и месте разбирательства дела извещена своевременно надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка о получении судебного извещения. Для представления своих интересов направила представителя по доверенности Полищук Е.В., которая исковые требования поддержала, просила удовлетворить, встречный иск СПК (СА) «Русь» не признала.
В судебном заседании истцы Лиминога А.И., Ломинога С.Н., представитель ООО «Великокняжеский конный завод» по доверенности Полищук Е.В. исковые требования поддержали, просили удовлетворить, встречный иск СПК (СА) «Русь» не признали, возражая против встречного иска суду пояснили, что прекращение договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого СПК (СА) «Русь» являлось арендатором земельного участка единого землепользования, при выделении земельных участков из участка единого землепользования находящегося в общей долевой собственности прямо предусмотрено законом (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 6, ст. 22.2. Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Нарушение преимущественного права прежнего арендатора участка единого землепользования на заключение нового договора аренды на вновь образованные земельные участки не является основанием для признания сделки (договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ) недействительной.
В судебном заседании представитель СПК (СА) «Русь» по доверенности Середин ДН настаивал на удовлетворении встречного иска. Возражая против иска об истребовании земельных участков суду пояснял, что, давая согласие на выдел земельных участков из участка единого землепользования, находящегося в долевой собственности, СПК (СА) «Русь» вместе с тем не давало своего согласия на прекращение арендных отношений с истцами, возникших на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, который исполнялся сторонами и в 2009 году. После государственной регистрации права истцы не поставили в известность СПК (СА) «Русь» о возникновении у них прав на выделенные из общей долевой собственности земельные участки, не направили оферты о заключении договора аренды, тем самым лишив СПК (СА) «Русь» преимущественного права на заключение договоров аренды образованных земельных участков на прежних условиях в порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности Буняева С.А. суду пояснила, что регистрация прав истцов на выделенные из общей долевой собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения была произведена в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности п. 3 ст. 22.2 Закона, в соответствии с которым обязательным приложением к документам, представляемым для государственной регистрации прав собственности на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков, является, в том числе, и согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков, в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ. В соответствии с п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав возникшие на основании договоров (в том числе договора аренды) не сохраняются в отношение образуемых земельных участков.
Выслушав пояснения сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В силу положений ч. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.
Из материалов дела усматривается, что истцам на праве собственности принадлежат земельные участки, находящиеся в <адрес>, с Новый Егорлык, принадлежащие КУкота Л.Г. за кадастровыми номерами: №,
Лиминога А.И. за кадастровыми номерами:
№
Ломинога С.Н. за кадастровым номером № (том 1 л.д.11-106). Указанное обстоятельство подтверждается и выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.196-229).
Все перечисленные земельные участки были выделены из участка единого землепользования, находящегося в общей долевой собственности под кадастровым номером № на основании собрания участников долевой собственности (протокол собрания № от ДД.ММ.ГГГГ), и переданного в аренду СПК (СА) «Русь» на основании договора аренды единого землепользования при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107-109).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ приобретаемое право на земельный участок возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством либо специальными федеральными законами.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, а также в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым установлены, в частности, требования к порядку образования земельных участков, а также установлены те случаи, когда права обременения (ограничения) прав на образуемые и измененные земельные участки сохраняются и не сохраняются.
В соответствии с п. 3. ст. 22.2 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательным приложением к документам, представляемым для государственной регистрации прав собственности на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков является, в том числе, согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношение образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.
Из пояснений представителя Управления государственной службы регистрации, кадастра и картографии по РО Буняевой СА следует, что истцами при регистрации прав на выделенные земельные участки были представлены письменные согласия арендатора - СПК (СА) «Русь» на образование земельных участков собственниками земельных долей в счет земельных долей в едином землепользовании в кадастровом квартале №. Указанное обстоятельство не отрицалось и ответчиком (л.д.51). При государственной регистрации прав истцов на выделенные земельные участки не было сохранено обременение (ограничение) в виде аренды в пользу СПК (СА) «Русь» зарегистрированное на основании договора аренды единого землепользования от ДД.ММ.ГГГГ в силу п. 6 ст. 11.8. ЗК РФ.
Согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
По смыслу названной нормы закона, ранее возникшие арендные отношения СПК (СА) «Русь» и истцов по делу могли быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Поскольку после выделения земельных участков в счет земельных долей в едином землепользовании в кадастровом квартале №, участок единого землепользования прекратил свое существование в силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, то возобновление арендных отношений с СПК (СА) «Русь» на основании соглашения о внесении изменений в ранее заключенный договор аренды не представляется возможным в виду прекращения существования объекта аренды (участка единого землепользования), по этой же причине не требовалось и заключения соглашения о расторжения прежнего договора аренды, о чем настаивал представитель СПК (СА) «Русь», обосновывая свой встречный иск.
Земельный кодекс РФ, устанавливая в п. 4 ст. 11.8 преимущественное право арендатора на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, вместе с тем не предусматривает последствий несоблюдения такого права. Однако такие последствия определены ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что Арендатор (имеющий преимущественное право на заключение договора аренды) обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Предъявляя требования о признании договора аренды между истца и ООО «Великокняжеский конный завод» от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании заключить договор аренды на прежних условиях, представить СПК (СА) «Русь» пояснял суду, что после государственной регистрации права истцы не поставили в известность СПК (СА) «Русь» о возникновении у них прав на выделенные из общей долевой собственности земельные участки, не направили оферты о заключении договора аренды, тем самым лишив СПК (СА) «Русь» преимущественного права на заключение договоров аренды образованных земельных участков на прежних условиях в порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
Однако суд не может согласиться с такой позицией стороны по делу по следующим основаниям.
Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации гарантируется свобода экономической деятельности (статья 8, часть 1); каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1).
По смыслу названных положений, термином "имущество" охватывается любое имущество, связанное с реализацией права частной и иных форм собственности, в том числе имущественные права. Реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско - правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.
Гражданское законодательство, регулирующее отношения участников гражданского оборота основано на принципах свободы экономической деятельности, признания и защиты собственности (статья 8 Конституции Российской Федерации), относящихся к основам конституционного строя Российской Федерации, а также на гарантируемых в Российской Федерации свободном использовании имущества для предпринимательской деятельности и осуществлении прав владения, пользования и распоряжения имуществом (статья 34, часть 1; статья 35, часть 2, Конституции Российской Федерации).
Исходя из этого Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в качестве основных начал гражданского законодательства неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1). Свобода гражданско - правовых договоров в ее конституционно - правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства, а значит, и порядок заключения договора в сфере имущественных отношений должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности (пункт 1 статьи 2 ГК Российской Федерации).
По правилам ст. 621 ГК РФ арендатор, обладающий преимущественным правом на заключение договора аренды, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Давая свое согласие истцам на выдел земельных участков из участка единого землепользования, ответчик мог и должен был предпринять какие-либо действия, направленные на заключение с ними (истцами) нового договора аренды (как то направить предложение истцам о заключении договора, уведомить орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о своих намерениях и т.д.), которые бы свидетельствующие о волеизъявлении арендатора заключить договора аренды вновь образованных земельных участков.
Давая оценку действиям СПК (СА) «Русь» суд не может согласиться с том, что такая воля была ясно выражена, но по причине противодействия со стороны истцов не была реализована, напротив представленные суду доказательства свидетельствуют об обратном.
Так согласно протоколу № заседания правления СПК (СА) «Русь» от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.30-32) правление СПК по инициативе Лиминога А.И. (на тот момента члена правления) приняло решение о созыве ДД.ММ.ГГГГ собрания арендодателей с повесткой дня: заключение договоров аренды с собственниками земельных участков, определении условий заключения, расторжения и срока действия договоров, о чем в газете Сальская степь от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано соответствующее объявление (том 1 л.д.183).
Однако в дальнейшем решением от ДД.ММ.ГГГГ правление СПК (СА) «Русь» отменило назначенное на ДД.ММ.ГГГГ собрание (том 2 л.д.33) о чем и известило собственников земельных участков через газету Сальская степь от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.184).
Изложенное выше позволяет сделать вывод, что СПК (СА) «Русь» не только не предприняло попыток реализовать свое преимущественное право на заключение договора, но напрямо отказалось от реализации этого права, известив об этом землевладельцев через СМИ.
Таким образом, действия истцов по передаче в аренду земельных участков ООО «Великокняжеский конный завод» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ представляются вполне законными и обоснованными.
По правилам абзаца 3 части 1 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, требования СПК (СА) «Русь» о признании договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ответчиков заключить договора аренды не основаны на законе, поскольку законодатель предусмотрел в случае нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды иные последствия.
Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, исключением из которого являются прямо предусмотренные законом случае, к коим не относится заключение договора аренды земельных участков.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Каких-либо иных требований СПК (СА) «Русь не заявляло, в связи с чем, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает в удовлетворении встречного иска отказать.
Иск об истребовании из незаконного владения СПК (СА) «Русь» в пользу ООО «Великокняжеский конный завод» земельные участки, находящиеся в <адрес>, принадлежащие КУкота Л.Г., Лиминога А.И. Ломинога С.Н., суд считает удовлетворить, поскольку судом установлено и не отрицалось ответчиком, что спорные земельные участки находятся в его пользовании, включены в план севооборота СПК (СА) «Русь» на 2011 год.
Согласно ст. 301 ГК РФ Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Аналогичное право предусмотрено ст. 305 ГК РФ и за ООО «Великокняжеский конный завод» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Истребовать из незаконного владения СПК (СА) «Русь» в пользу ООО «Великокняжеский конный завод» земельные участки, находящиеся в <адрес>, принадлежащие:
КУкота Л.Г. за кадастровыми номерами: №,
Лиминога А.И. за кадастровыми номерами:
№
Ломинога С.Н. за кадастровым номером №
В удовлетворении иска СПК (СА) «Русь» к Лиминога А.И., Ломинога С.Н., КУкота Л.Г., ООО «Великокняжеский конный завод» о признании договора аренды земельных участков недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ответчиков заключить договора аренды отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через Сальский городской суд в течение десяти дней.
Председательствующий -