РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13.07.2011 года        Дело №2-1256/11г.

Сальский городской суд <адрес>

в составе:

председательствующего судьи: Разиной Л.В.,

при секретаре Красниковой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шляхта Т.Н. к Шляхте А.В., Диже Е.В. третьему лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по РО о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора недействительным, о прекращении зарегистрованного права собственности на недвижимое имущество, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,

УСТАНОВИЛ:

Шляхта Т.Н. обратилась в суд с иском к Шляхте А.В., Диже Е.В., третьему лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по РО о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора недействительным, о прекращении зарегистрованного права собственности на недвижимое имущество, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, указывая, что ей на праве собственности принадлежит 1/4 доля в праве общей собственности на жилой дом (литеры Ааа1), расположенный по адресу: <адрес> и 1/4 доля в праве общей собственности на земельный участок площадью 971,0 кв.м. (0,0971 га), категория земельного участка: земли населённых пунктов, разрешённое использование земельного участка: земли под домами индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>. Остальная часть жилого дома принадлежит Шляхте А.В. (1/4 доля в праве) и Диже Е.В. (1/2 доля в праве), кроме того, Диже Е.В. принадлежит 1/2 доля в праве на вышеуказанный земельный участок.

В производстве Сальского городского суда так же имеется дело по иску Шляхта Т.Н. к Шляхте А.В., Диже Е.В. и ФИО о признании права общей долевой собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, о перераспределении долей в праве общей собственности, о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе подготовки к слушанию названного дела ответчиком Дижой Е.В. была представлена копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Шляхтой А.Н. в лице представителя Дижи Н.Н. и Дижой Е.В. относительно доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве собственности на жилой дом, принадлежащих Шляхте А.Н. Согласно тексту названного договора в нём отсутствуют существенные условия, предусмотренные действующим законодательством как обязательные для таких договоров, а именно: отсутствует указание о правах лиц, зарегистрированных и проживающих в данном жилом помещении, а также нет перечня всех проживающих в жилом доме лиц, При этом, на момент сделки в жилом доме было зарегистрировано 3 человека, в том числе Шляхта Т.Н. зарегистрирована и проживает по данному адресу с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

В договоре указано (п. 7), что лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования указанным жилым домом после его отчуждения, отсутствуют, что не только не соответствует действительности, но и нарушает требования закона об обязательном указании соответствующего перечня лиц, зарегистрированных и проживающих в данном жилом помещении.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Считает, что она является заинтересованным лицом, поскольку является сособственником имущества, доля которого является предметом данной сделки, вследствие чего данный договор и регистрация перехода права собственности в отношении долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом ограничивает право истца Шляхты Т.Н. на перераспределение долей в праве на недвижимое имущество, а также право проживания в жилом помещении.

Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ между Шляхтой А.В. в лице представителя Дижы Н.Н. и Дижой Е.В.

Признать недействительным договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ между Шляхтой А.В. в лице представителя Дижы Н.Н. и Дижой Е.В., прекратить зарегистрированное право Дижи Е.В. на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок площадью 971 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов - земля под домами индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>

Прекратить зарегистрированное право Дижи Е.В. на 1/4 долю жилого дома (литера А) общей площадью 61,0 кв.м., в том числе жилой площадью 33,2 кв.м., расположенный по адресу: г<адрес>

Восстановить право Шляхты А.В., на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок площадью 971 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - земля под домами индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>

Восстановить право Шляхты А.В., на 1/4 долю в праве собственности на жилой дом (литера А) общей площадью 61,0 кв.м., в том числе жилой площадью 33,2 кв.м., расположенный по адресу: г<адрес>

Истец Шляхта Т.Н. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена своевременно надлежащим образом, в материалах дела имеется телеграмма о невозможности участия в судебном заседании истца, в связи с отдаленностью расстояния. Просила дело рассмотреть без ее участия, доверив представление своих интересов представителю по доверенности Дежевому ВВ, который в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик Шляхта А.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка в получении судебной повестки, письменным заявлением просит рассмотреть дело в его отсутствие, требования не признает в полном объеме (л.д.91).

Ответчик Дижа Е.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка в получении судебной повестки о дате и времени проведения судебного разбирательства, в письменном заявлении просил дело рассмотреть без его участия (л.д.92).

Уполномоченный представитель ответчика по доверенности Дижа Н.Н. в судебном заседании с требования истца не согласилась, мотивируя тем, что согласно домовой книге для регистрации граждан, проживающих в жилом <адрес> зарегистрированными значатся СМВ, ДД.ММ.ГГГГ рождения, которая по отношению к Шляхта Т.Н. является матерью, которой уже нет в живых, СЮН, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по отношению к Шляхта Т. Н. является родным братом, находился в доме престарелых в <адрес> до смерти. Кроме того, по домовой книге зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ некто - ДВС но он не проживает в этом доме. Шляхта Т.Н. является сособственником и ей на праве собственности принадлежит 1/4 доля в праве собственности на жилой дом, согласно данным домовой книги она зарегистрирована по месту жительства по <адрес> <адрес>, ее никто не выселяет и не нарушает её права, брак между Шляхта А.В. и Шляхта Т.Н. расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ г. В течение последних пяти лет истец не проживает по адресу гор. <адрес>, находится постоянно в <адрес>, жилые помещения жилом доме в течение последних пяти лет Шляхта Т.Н. сдает в наем и сейчас в доме проживают квартиранты.

Представитель ответчика Дижа ЕВ, по ордеру, адвокат Винник М.Т., в судебном заседании с требованиями истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора недействительным, о прекращении зарегистрованного права собственности на недвижимое имущество, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, не согласился, просил в иске отказать в полном объеме.

Представитель 3го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в суд не явился, о слушании дела извещен своевременно надлежащим образом, согласно имеющемуся в материалах дела письменному отзыву указывает, что документом-основанием для государственной регистрации за Дижа Е.В. 1/4 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок являлся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шляхта А.В. («Продавец») и Дижа Е.В. («Покупатель»). При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором не было выявлено нарушений действующего законодательства. Правоустанавливающие документы соответствовали требованиям действующего законодательства, у государственного регистратора не имелось оснований для отказа, предусмотренного п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), в связи с чем в ЕГРП было зарегистрировано право общей долевой собственности Дижа Е.В. на указанные объекты недвижимого имущества, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что Шляхта ТН на праве собственности принадлежит 1/4 доля в праве общей собственности на жилой дом (литеры Ааа1), расположенный по адресу: <адрес>, и 1/4 доля в праве общей собственности на земельный участок площадью 971,0 кв.м. (0,0971 га), категория земельного участка: земли населённых пунктов, разрешённое использование земельного участка: земли под домами индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, 117 (л.д.12,13).

Остальная часть жилого дома и земельного участка принадлежала Шляхте А.В. (1/4 доля в праве) и Диже Е.В. (1/2 доля в праве) (л.д.66,67,68,72,73,75,76,77,79,80)

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Шляхта АВ в лице представителя по доверенности Дижа НН продал Дижа ЕВ 1/4 долю в праве на земельный участок с расположенной на нем 1/4 долей в праве на жилой дом по <адрес>. Указанный договор купли-продажи, а также переход права собственности зарегистрированы в установленном порядке, о чем в ЕГРП имеются записи регистрации №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11, оборот).

Предъявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ между Шляхтой А.В. в лице представителя Дижи Н.Н. и Дижой Е.В., истец указывает, что в тексте названного договора отсутствуют существенные условия, предусмотренные действующим законодательством как обязательные для таких договоров (ст. 558 ГК РФ), а именно: отсутствует указание о ее правах как лица, зарегистрированного и проживающего в данном жилом помещении, что существенно ограничивает право истца на перераспределение долей в праве на недвижимое имущество, а также право проживания в жилом помещении.

Однако суд не может согласиться с указанной позицией истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

Исходя из смысла ст. 558 ГК РФ следует, что договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживанию граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания, как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником, в связи с чем в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. В этот перечень могут входить члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ), наниматели жилого помещения и члены их семей ст. 675 ГК РФ), арендаторы (ст.617 ГК РФ) а также лица которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа ( ст. 538 ГК РФ.)

Следует иметь в виду, что речь идет о правах лиц, которые возникли в силу заключенного с прежним собственником договоров или по другим. Речь идет о правах третьих лиц по отношению к прежнему собственнику.

Таким образом, следует сделать вывод, что в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Тляхта ТН, не являясь стороной оспариваемого ею договора купли-продажи, не является и надлежащим истцом (заинтересованным лицом) относительно требования о признании договора купли-продажи доли жилого дома недействительной сделкой в целом по заявленному ею основанию, поскольку наличие либо отсутствие у нее права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения принадлежащим имуществом, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Из искового заявления усматривается, что истица являясь собственником 1/4 доли в праве собственности на жилой дом по <адрес> проживает в нем с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего момента проживает, ее право пользования указанным жилым помещением никем не оспаривается, таким образом суд приходит к выводу, что права истца на владение пользование и распоряжение принадлежащим имуществом не нарушены, в связи с чем оснований для удовлетворения искового заявления не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Шляхта Т.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, между Шляхтой А.В. и Дижой Е.В. признании недействительным договора купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, между Шляхтой А.В. и Дижой Е.В., прекращении зарегистрированного права Дижи Е.В. на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом по <адрес>, восстановлении права собственности Шляхты А.В. на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок с 1/4 долей в праве собственности на жилой дом по <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение десяти дней.

Председательствующий -