Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
01 июля 2011 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.,
при секретаре судебного заседания: Ассмус Э.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Спицына Андрея Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с передачей объекта меньшей площади, чем было уплачено, компенсации морального вреда
У С Т А Н О В И Л :
Спицын Л.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с передачей объекта меньшей площади, чем было уплачено, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно договора от 10.10.2008 года №25-ДУ участия в долевом строительстве ответчик обязался передать в собственность Спицыной О.А. квартиру №61, находящуюся на 8 этаже, общей площадью 48,65 кв.м. в 4 квартале 2009 года. Стоимость объекта недвижимости согласно условий договора 3 210 900 рублей. В связи с нарушением передачи объекта недвижимости Спицына О.А. 21.05.2010 года направила ответчику претензию с требованием уменьшения цены договора. В результате стороны подписали дополнительное соглашение №1 к договору от 10.10.2008 года №25-ДУ участия в долевом строительстве, в соответствии с которым первоначальный дольщик Спицына О.А. переуступила свои права и обязанности по договору Спицыну А.М., цена договора составила 2 968 720 рублей, срок ввода объекта в эксплуатацию был перенесен на 3 квартал 2010 года. Ответчиком был нарушен и данный срок, объект введен в эксплуатацию 31.12.2010 года. Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию, согласно сроков, установленных дополнительным соглашением, составила 92 дня. В соответствии с положениями п.2 ст.6 федерального закона №214 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в сумме 141 113 рублей 16 копеек, которую просит взыскать с ответчика. Согласно справки ОЦТИ по ЯНАО фактическая площадь квартиры равна 46,6 кв.м.. Разница между фактической площадью квартиры и предусмотренной договором равна 2,05 кв.м.. Считает данный недостаток существенным, а п.3.4. договора в части неизменности стоимости объекта ничтожным, так как он противоречит положениям ст.7 федерального закона №214 ФЗ от 30.12.2004 года. В связи с изложенным просит возместить затраты в разнице площадей в сумме 135 300 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. в сумме 66 000 рублей. Указанные выше требования были вручены представителю ответчика Кучеру С.В. 14.02.2011 года под роспись, но ответ до настоящего времени не последовал. Также просила взыскать в качестве компенсации морального вреда 10 000 рублей.
Истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, представил в суд ходатайство с просьбой о рассмотрении дела по существу в его отсутствие, с участием его представителя Спициной О.А.
Представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении
Представитель ответчика Сорокотяга П.В., действующий на основании доверенности, указал, что не согласен с заявленными требованиями в части взыскании разницы площадей квартиры от фактической и предусмотренной договором, так как договором между истцом и ответчиком предусмотрено, что перерасчет разницы площадей не производиться. Требования в части взыскания законной неустойки считал обоснованными, однако просил суд применить положения ст.333 ГК РФ при удовлетворении данных требований и уменьшить размер взыскиваемой неустойки.
Суд выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющего отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
19.10.2008 года между Спицыной О.А. и ответчиком заключен договор №25-ДУ участия в долевом строительстве объекта, согласно условий которого ответчик обязался передать Сницыной О.А. 1 комнатную квартиру №61, находящуюся на 8 этаже, общей площадью 48,65 кв.м., включая лоджию, в срок 4 квартал 2009 года. Стоимость объекта представляет собой произведение общей площади объекта на стоимость 1 кв.м., которая определена в сумме 66 000 рублей, всего стоимость объекта 3 210 900 рублей.
В связи с не сдачей объекта в установленный срок Спицыной О.А. 21 мая 2010 года в адрес ответчика направлено предложение о изменении цены договора и изменении сроков сдачи объекта вол втором квартале.
16 июля 2010 года между ответчиком и Спицыной О.А., а также Спициным А.М. подписано дополнительное соглашение №1 к указанному выше договору участия в долевом строительстве объекта, согласно условия которого новым дольщиком стал истец, стоимость квартиры составила 2 968 720 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию 3 квартал 2010 года. Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания и регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которое было зарегистрировано 20.08.2010 года.
В установленный в дополнительном соглашении срок объект сдан не был, а была сдан лишь 31.12.2010 года, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Передача объекта осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, но не позднее срока предусмотренного договором.
Согласно представленным документам расчеты между сторонами, согласно условий дополнительного соглашения, завершены в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций к приходно-кассовым ордерам.
Согласно п. 7 договора, новый дольщик – Спицын А.Н. имеет право требовать от застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» возврата денежных средств, возмещение убытков и выплату неустойки в случаях, предусмотренных законом или настоящим договором.
Обществом с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» нарушен установленный п. 9.1 договора срок передачи Спицыну А.Н жилого помещения. Период просрочки составил 92 дня – с 01 октября 2010 года по 31 декабря 2010 года.
Суд находит расчет истца о взыскании неустойки за 92 дня в двойном размере, исходя из ставки рефинансирования в размере 7,75 %, в сумме 141 113 рублей правильным, соответствующей статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ответчиком данный расчет не оспорен.
Вместе с тем, учитывая, что взыскание неустойки в полном размере несоразмерно последствиям нарушения обязательства, а также принимая во внимание степень выполнения обязательства застройщиком, период просрочки, исходя из требований разумности и справедливости и конкретных обстоятельств настоящего дела, суд считает необходимым применить к отношениям сторон статью 333 Гражданского кодекса РФ и определить размер неустойки в сумме 70 000 рублей.
П.4 ст.4 федерального закона №214-ФЗ определяет, что 4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно положений ст.5 федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно положений ст.7 федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Согласно положений п. 3.4 договора изменение квадратных метров на основании замеров органов технической инвентаризации не несет изменение стоимости объекта.
Площадь передаваемого дольщику объекта является существенным условием договора, согласно положений ст.4 федерального закона №214-ФЗ, и приведенные выше положения договора участи в долевом строительстве объекта в части не перерасчета разницы стоимости квартиры при расхождении ее проектной площади и данным технической инвентаризации являются ничтожными, согласно приведенных выше положений ст.7 федерального закона №214-ФЗ, поскольку в противном случае приводят к неосновательному обогащению застройщика, и дольщик вправе требовать его, согласно положений ст.1109 ГК РФ, которые по делу не установлены.
Согласно справки филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» по ЯНАО Салехардского отделения площадь переданной истцу ответчиком квартиры равна 46,6 кв.м, что на 2,05 кв.м меньше, чем предусмотрено договором, и данное отклонение площади согласно замеров органов технической инвентаризации от проектной является существенным, в связи с чем суд считает требования истца в данной части обоснованными.
Вместе с тем суд считает, что истцом неверно произведен расчет взыскания излишне уплаченных денежных средств в связи с передачей объекта меньшей площади, поскольку она рассчитана из цены 66 000 рублей за 1 кв.м., поскольку согласно дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве объекта общая стоимость квартиры была изменена и составляла 2 968 720 рублей, согласно п.3.1. договора стоимость объекта рассчитана из проектной площади квартиры на стоимость квартиры, то соответственно при изменении общей стоимости квартиры и изменилась цена 1 кв.м и составила 61 001,44 рубля (2 968 720 : 48,65 = 61 001,44 рубля). Следовательно стоимость 2,05 кв. составит 125 052, 95 рублей (61 001,44 рубля х 2,05 кв.м.= 125 052, 95 рублей).
Требования истца в данной части подлежат удовлетворению частично в указанной сумме 125 052, 95 рублей.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями) моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения организацией прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Учитывая характер причиненных истцам физических и нравственных страданий, степень вины причинителя вреда, фактические обстоятельства дела, принимая во внимание требования разумности и справедливости, суд находит исковые требования о компенсации морального вреда завышенными и подлежащим удовлетворению в сумме 5000 рублей.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с чем, с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 200 рублей 52 копейки, от уплаты которой истец был освобожден в соответствии Законом «О защите прав потребителей».
На основании изложенного, руководствуясь ст. 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Спицына Андрея Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с передачей объекта меньшей площади, чем было уплачено, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» в пользу Спицына Андрея Николаевича неустойку за несвоевременную сдачу объекта строительства по договору участия в долевом строительстве объекта в сумме 70 000 рублей, излишне уплаченных денежных средств в связи с передачей объекта меньшей площади в сумме 125 052 рубля 95 копеек, компенсации морального вреда в сумме 5000 рублей, а всего 200 052 рубля 95 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис Полярный» государственную пошлину в сумме 5 200 рублей 52 копейки.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Салехардский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 06 июля 2011 года.
Председательствующий К.В. Лисиенков