РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 августа 2011 года Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Гниденко С.П.,
при секретаре судебного заседания: Морозовой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мирончук Михаила Ивановича к Аптрахмановой Рите Хусаиновне, Аптрахманову Альберту Мансуровичу, Аптрахманову Мансуру Мавлитовичу, Аптрахманову Ринату Мансуровичу, Аптрахманову Тимуру Мансуровичу о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить нежилое помещение,.А.кова й 009 годжа
УСТАНОВИЛ:
Мирончук Михаил Иванович обратился в суд с исковым заявлением к Аптрахмановой Рите Хусаиновне, Аптрахманову Альберту Мансуровичу, Аптрахманову Мансуру Мавлитовичу, Аптрахманову Ринату Мансуровичу, Аптрахманову Тимуру Мансуровичу о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить нежилое помещение одноэтажное бытовое помещение, общей площадью 55,1 кв.м., с инвентарным номером --, лит. А, А1, расположенное по адресу: г. Салехард, --.
.А.кова й 009 годжа В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником указанного нежилого помещения. Данное помещение было передано ответчикам прежним собственником ОАО «Ямалгазификация» на основании договора аренды № 5 от 01 июля 2009 года, в целях использования под бытовой помещение, с оплатой арендных платежей в размере 551 рубля. По истечении срока договора, заключенного с прежним собственником нежилого помещения, договор аренды считается пролонгированным на прежних условиях на неопределенный срок. Истец как новый собственник помещения является арендодателем, а ответчик Аптрахманова Р.Х. арендатором. Ответчица Аптрахманова Р.Х. нарушает условия договора, а именно использует его для проживания, а не в целях использования как бытовое. В нарушение договора не вносит арендные платежи. 23 декабря 2010 года ответчику предъявлено письменное уведомление о необходимости соблюдения указанных выше условий договора, о его расторжении и о результатах предложено сообщить в срок до 15 января 2011 года. Ответчица отказалась от получения уведомления ознакомившись с ним. В связи с чем, уведомление было направлено ей посредством почтовой связи. Однако она также отказалась его получать. По истечении указанного в уведомлении срока ответчик не предоставила ответ на него и продолжает пользоваться нежилым помещением. В указанном помещении также проживают члены семьи ответчицы ответчики Аптрахманов Альберт Мансурович, Аптрахманов Мансур Мавлитович, Аптрахманов Ринат Мансурович, Аптрахманов Тимур Мансурович. Указанные граждане проживают в помещении, принадлежащем истцу, без законных оснований. В связи с чем, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения и выселить Аптрахманову Р.Х. из бытового помещения, также обязать ответчиков Аптрахманова А.М., Аптрахманова М.М., Аптрахманова Р.М. И Аптрахманова Т.М. освободить бытовое помещение.
В судебном заседании истец и его представитель Сорокотяга П.В., действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивали. Также просили обязать освободить жилое помещение от проживания несовершеннолетнего ребенка.
Ответчики Аптрахманова Р.Х., Аптрахманов А.М., Аптрахманов М.М., Аптрахманов Р.М., Аптрахманов Т.М. Против иска возражали. Суду пояснили, что данное помещение было предоставлено им для проживания и является жилым.
Представитель ответчицы Аптрахмановой Р.Х. - Волков Н.Д., действующий на основании ордера, против иска возражал, суду пояснил, что данное жилое помещение предоставлено ответчикам в качестве жилого, а потому к спорным правоотношениям должны быть применены положения жилищного законодательства, при которых не допускается выселение ответчиков без предоставления другого жилого помещения.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 27 июля 2010 года, а также выписке из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним от 16 июня 2011 года, истец Мирончук М.И. является собственником здания: бытовое помещение, назначение нежилое, 1 этажного, общей площадью 55,1 кв.м., инв. № --, лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Салехард, --.
Указанное недвижимое имущество приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 25 июня 2010 года № 6 заключенного с Открытым акционерным обществом «Ямалгазификация».
Как следует из материалов дела, до приобретения истцом права собственности на спорный объект недвижимого имущества, оно было передано прежним собственником ОАО «Ямалгазификация» на праве аренды ответчице Аптрахмановой Р.Т., на основании договора аренды № 5 от 01 июля 2009 года, заключенного сроком до 31 декабря 2009 года.
По условиям указанного договора спорное помещение предоставлено ответчице с целью использования его под бытовое помещение. (п. 1.1. договора аренды)
Согласно пункту 2.1. договора его сторонами была установлена арендная плата за пользование помещением в размере 551 рубль в месяц с учетом НДС или по 10 рублей за 1 квадратный метр. Арендная плата вносится в кассу предприятия ежемесячно с 9 до 13 числа текущего месяца. (п. 2.3. договора).
В соответствии с п. 3.2.3 договора арендатор обязался использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению, в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.
Согласно пункту 6.3 договора, настоящий договор может быть, досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях нарушения требований п.п. 3.2.3.
Как следует из материалов дела, решением Салехардского городского суда от 07 декабря 2010 года в удовлетворении иска Мирончук М.И. к Аптрахмановой Р.Х. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности передать имущество, отказано.
Решение суда вступило в законную силу.
Указанным решением установлено, что договор аренды в связи с истечением срока его действия, и отсутствием возражений арендодателя о его продлении на новый срок, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку истец и ответчица Аптрахманова Р.Х. являлись сторонами по ранее рассмотренному делу, спор по которому разрешен вступившим в законную силу решением суда, установленные данным решением обстоятельства о том, что договор был возобновлен на новых условиях и на неопределенный срок, являются обязательными и не подлежат доказыванию вновь по настоящему делу, поскольку в деле участвуют те же лица.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ОАО «Ямалгазификация» и Аптрахмановой Р.Х. договор аренды возобновлен на неопределенный срок и в связи со сменой собственника объекта недвижимого имущества, в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ, Мирончук М.И. выступает в нем качестве арендодателя.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из приведенных положений ст.ст. 610, 619 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды может быть прекращен по требованию арендодателя, как в случае нарушений условий договора арендатором, так и в отсутствие таковых. В последнем случае, когда договор заключен на неопределенный срок, должна быть соблюдена процедура уведомления арендатора о его расторжении в сроки установленные Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из договора аренды, спорное здание предоставлено ответчице Аптрахмановой Р.Х. в целях использования в качестве бытового помещения.
Судом установлено, что спорный объект недвижимого имущества используется ответчицей Аптрахмановой Р.Х. для проживания в нем, то есть в качестве жилого помещения.
Вместе с тем, из условий договора не следует, что здание предоставлено истице для проживания, а потому в силу положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ суд приходит к выводу о том, что жилое помещение не было предоставлено ответчице в качестве жилого помещения.
Кроме того, согласно копии технического паспорта, а также свидетельству о государственной регистрации права, спорный объект имеет нежилое назначение.
При этом, согласно ответу ГУП ЯНАО ОЦТИ от 15 июня 2011 года сведения о переводе указанного недвижимого имущества из нежилого в жилое, а равно как из жилого в нежилое, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд находит доводы истца и его представителя, о том, что здание используется ответчицей с нарушением его целевого назначения, обоснованными.
При этом в силу положений пунктов 3.2.3, 6.3 договора нарушение требований договора о целевом использовании объекта аренды является основанием для досрочного расторжения договора.
Об указанных нарушениях истцом в адрес ответчицы 23 декабря 2010 года было направлено уведомление. Ответчица Аптрахманова Р.Х. отказалась от подписи об ознакомлении с ним, что следует из надписи выполненной ею на уведомлении. Указанным уведомлением истец предложил ответчице и членам ее семьи сняться с регистрационного учета и выселится из бытового помещения, а также прекратить проживание в нем, о чем о принятых мерах сообщить собственнику помещения в срок до 15 января 2011 года. Тем самым истцом предложено расторгнуть договор аренды нежилого помещения.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом, ответчица и члены ее семьи продолжают пользоваться спорным объектом и в добровольном порядке не освободили его.
При указанных обстоятельствах, суд руководствуясь положениями ст. 619 Гражданского кодекса РФ находит доводы истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом, учитывая волю истца на прекращение договорных отношений с ответчицей, с учетом того, что уведомление в адрес ответчицы было направлено 23 декабря 2010 года, в связи с чем, с указанного момента до момента подачи в суд иска истекло более трех месяцев, суд находит требования истца о расторжении договора обоснованными также и применительно к положениям ст. 610 Гражданского кодекса РФ предусматривающей возможность расторжения договора по инициативе одной из сторон.
В указанных обстоятельствах, ответчица Аптрахманова Р.Х. обязана освободить спорное нежилое помещение и передать его собственнику Мирончук М.И.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как следует из материалов дела, ответчики Аптрахманов Альберт Мансурович, Аптрахманов Мансур Мавлитович, Аптрахманов Тимур Мансурович, Аптрахманов Ринат Мансурович, и несовершеннолетняя дочь последнего Аптрахманова Лилия Ринатовна, проживают в принадлежащем истцу здании без законных оснований, поскольку они не являются стороной обязательств по заключенному с ответчицей Аптрахмановой Р.Х. договору аренды. Кроме того, спорный объект собственником в пользование ответчиков не передавался. Какие либо договоры о праве пользования ими нежилым помещением отсутствуют. При этом, согласно условий договора аренды, арендатор был вправе предоставлять имущество в пользование третьим лицам, лишь с согласия арендодателя. Таких документов, подтверждающих согласие, как прежнего собственника, так и нового, на предоставление имущества в пользование указанных ответчиков, суду не представлено.
Доводы представителя ответчицы Аптрахмановой Р.Х. – Волкова Н.Д. о том, что данное помещение предоставлено ответчикам в качестве жилого, а потому к спорным правоотношениям должны быть применены положения жилищного законодательства, при которых не допускается выселение ответчиков без предоставления другого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку противоречат материалам дела. Так, судом установлено, что спорное жилое помещение не является жилым помещением. Кроме того, решение о переводе его из нежилого в жилое отсутствует. Таким образом, согласно положений ст. 4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство к возникшим между сторонами спорным правоотношениям применению не подлежит.
При таких обстоятельствах, в силу положений ст. 301 Гражданского кодекса РФ истец вправе истребовать свое имущество от ответчиков, а потому последние обязаны освободить его.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 5 от 01 июля 2009 года, заключенный с Аптрахмановой Ритой Хусаиновной в отношении бытового помещения, общей площадью 55,1 кв.м., инв. № --, лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Салехард, --.
Обязать Аптрахманову Риту Хусаиновну, Аптрахманова Альберта Мансуровича, Аптрахманова Мансура Мавлитовича, Аптрахманова Рината Мансуровича, Аптрахманова Тимура Мансуровича, освободить бытовое помещение, площадью 55,1 кв.м., инв. № --, литер А, А1, расположенное по адресу: г. Салехард, --.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы через Салехардский городской суд.
Председательствующий /подпись/
Копия верна:
Судья С.П. Гниденко