Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 июня 2012 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Щепкиной Т.Ю.,
с участием прокурора: Мосиявич О.В.,
при секретаре судебного заседания: Евменовой В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-850 по исковому заявлению Администрации муниципального образования г. Салехард к П., П., открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Салехардского отделения № 1790/049 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, заключении соглашения о выкупе жилого помещения и снятии с регистрационного учета,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Администрация муниципального образования г. Салехард обратился в суд с иском к П. и П. о прекращении обременения в виде ипотеки, заключении соглашения о выкупе жилого помещения и снятии с регистрационного учета, мотивировав требования иска тем, что в соответствии с распоряжением Администрации города № 821-р от 24 июня 2011 года дом <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности двухкомнатная квартира <адрес> общей площадью 49,7 кв.м. 16 ноября 2011 года издано распоряжение Администрации города № 1581-р «Об изъятии земельного участка», на котором расположен дом <адрес>, а 21 ноября 2011 года издано распоряжение Администрации города № 1622-р «Об изъятии жилого помещения» - квартиры <адрес>. Между собственниками и Администрацией города Салехард определена выкупная цена спорного жилого помещения, которая составляет 2 230 000 руб. и 19 марта 2012 года Администрацией города издано распоряжение № 205-СКХ о выкупе спорного жилого помещения. Однако подписание соглашения о выкупе невозможно в связи с тем, что имеется обременение в виде ипотеки в силу закона, а между ответчиками не достигнуто соглашение о порядке снятия обременения.
Истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк России» отделения № 1790/049, понудить П. и П. заключить соглашение о выкупе принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> снять П. и П. с регистрационного учета по указанному адресу.
При подготовке дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Межрайонный отдел УФМС России по ЯНАО в г. Салехард.
На основании определения Салехардского городского суда от 23 мая 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Страховая группа МСК».
В судебном заседании представитель истца Б., действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивал, привел доводы и основания, изложенные в исковом заявлении, уточнил, что обременение в виде ипотеки должно быть прекращено в силу закона, поскольку квартира, которая являлась предметом залога, уничтожена в результате пожара. Наставал, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ компенсация в результате выкупа изымаемого жилого помещения носит целевой характер и не может быть направлена на погашение кредита. Также просил снять с регистрационного учета ответчика П. и его несовершеннолетнего ребенка П.
Ответчики П. и П. не возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что они обращались в ОАО «Страховая группа МСК» о выплате страхового возмещения вследствие пожара в жилом доме <адрес> и полного уничтожения квартиры <адрес>, а затем в суд, но им в этом было отказано, поскольку выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования является ОАО «Сбербанк России». Денежные средства по кредиту они оплачивают, на сегодняшний день имеется задолженность в сумме 6 500 рублей.
Представитель ответчика ОАО «Сбербанк России» К., действующий по доверенности, требования иска не признал в полном объеме, пояснив, что у банка имеется преимущественное право на получение причитающегося залогодателю возмещения в связи с изъятием жилого помещения. В страховую компанию ОАО «Сбербанк России» не обращался, полагая, что с таким требованием к страховщику должны обращаться заемщики.
Представитель третьего лица Межрайонного отдела УФМС России по ЯНАО в г. Салехард в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия.
Третье лицо ОАО «Страховая группа МСК» извещено надлежащим образом о рассмотрении дела, в суд своего представителя не направило, не сообщив о причинах неявки.
Заслушав объяснения представителя истца, ответчиков, представителя ответчика, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что П. и П. на основании договора купли-продажи квартиры от 08 октября 2010 года являются собственниками, по 1/2 доле в праве каждого, жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 49,7 кв.м.
На основании заключения межведомственной комиссии от 03 июня 2011 года и распоряжения Администрации муниципального образования г. Салехард № 821-р от 24 июня 2011 года многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
16 ноября 2011 года издано распоряжение Администрации муниципального образования г. Салехард № 1581-р об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 2803 кв.м. у собственников жилых помещений многоквартирного дома <адрес>, а 21 ноября 2011 года издано распоряжение муниципального образования г. Салехард № 1622-р об изъятии путем выкупа для нужд муниципального образования г. Салехард из собственности граждан в том числе жилого помещения - квартиры <адрес>.
19 марта 2012 года Администрацией муниципального образования г. Салехард издано распоряжение № 205-СКХ о выкупе указанного жилого помещения.
Так, согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа на основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с ч. 9 названной статьи, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Из материалов дела следует, что распорядительные акты Администрации муниципального образования г. Салехард об изъятии земельного участка под домом <адрес>, жилого помещения, о признании дома аварийным и подлежащим сносу соответствуют компетенции органа местного самоуправления, ответчиками в установленном действующим законодательством порядке не оспаривались.
В соответствии с ч. 1 ст. 28.1 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 г. № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильём граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, признанных непригодными для проживания и подлежащих сносу, осуществляется путём выкупа указанных жилых помещений.
На основании частей 1 и 2 ст. 28.2 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 г. № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильём граждан, проживающих в ЯНАО» выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство органа местного самоуправления, принявшего решение о сносе жилого помещения, уплатить выкупную цену за жилое помещение, подлежащее сносу. При этом, рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчётом независимого оценщика об оценке выкупаемого жилого помещения.
Из представленного истцом отчёта № 385 об оценке рыночной стоимости жилого помещения - двухкомнатной квартиры <адрес>, выполненного ООО «Ямальское бюро оценки», следует, что обоснованная рыночная стоимость данного жилого помещения составляет 2 230 000 руб.
Данный отчёт ответчиками не оспаривался, доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости жилого помещения, не представлено.
При таких обстоятельствах, суд находит денежное возмещение в размере 2230 000 руб. равноценным и соответствующим интересам собственников.
Вместе с тем, из показаний представителя истца следует, что подписание соглашения о выкупе жилого помещения стало невозможно по причине того, что в отношении жилого помещения имеется обременение в виде ипотеки и между ответчиками не достигнуто согласия о порядке снятия обременения.
Судом установлено, что квартира <адрес> приобретена супругами П. по договору купли-продажи от 08 октября 2010 года по цене 2 650 000 руб., за счет собственных и кредитных средств, предоставленных Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) Салехардским отделением № 1790 (в настоящее время именуемым ОАО «Сбербанк России»), согласно кредитному договору № 35049 от 08 октября 2010 года. При этом, кредитные средства покупателям предоставляются в размере 2 350 000 руб. исключительно для целей приобретения в собственность покупателей квартиры.
Пунктом 2.4. договора купли-продажи определено, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора, в силу закона, с момента государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности покупателей на квартиру.В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно статей 2 и 3 названного закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.
Статьей 77 приведенного закона установлено, что жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела следует, что ипотека в силу закона зарегистрирована 21 октября 2010 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО.
Из кредитного договора № 35049 от 08 октября 2010 года, следует, что ОАО «Сбербанк России» предоставил заемщикам П. и П. ипотечный кредит по программе «Молодая семья» в сумме 2 350 000 рублей под 14,75% годовых на приобретение квартиры по адресу: <адрес>.
Пунктами 2.1. и 2.1.1. кредитного договора определено, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства по договору созаемщики предоставляют кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости, и залоговая стоимость устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором купли-продажи.
Согласно пункта 2.2. договора, созаемщики обязаны застраховать в страховой компании в пользу кредитора передаваемое в залог имущество от риска утраты (гибели) и повреждений на сумму 2 696 625 руб., в связи с чем, 27 октября 2010 года между страхователем П. и страховщиком ОАО «Страховая группа МСК» был заключен договор страхования недвижимого имущества - квартиры <адрес> и выдан полис ипотечного страхования № ИПА/5100/001999, в пункте 4 которого выгодоприобретателем указан Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО).
Пункт 7 указанного полиса содержит перечень страховых случаев в части страхования недвижимого имущества - в том числе гибель или повреждение застрахованного имущества в результате пожара. Аналогичные положения содержатся в генеральном полисе ипотечного страхования от 27 октября 2010 года, в пунктах 8.1., 8.3. и 8.8. которого закреплено, что при наступлении страхового случая страхователь (выгодоприобретатель) направляет страховщику письменное заявление о страховом случае с приложением документов, подтверждающих факт наступления страхового случая и размер ущерба. При этом, страховая выплата производится выгодоприобретателю в полном объеме остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%, но не выше страховой суммы, определенной в договоре на дату страхового случая по соответствующему риску, страховая выплата производится страховщиком на счет выгодоприобретателя для использования этих средств в счет погашения обязательств по кредитному договору или страховая выплата по поручению выгодоприобретателя может быть направлена на счет страхователя в кредитное учреждение для использования этих средств в счет погашения ипотечного кредита.
Из материалов дела следует, что 31 мая 2011 года в 17 часов 54 минуты произошел пожар в жилом доме <адрес>, в результате чего огнем полностью уничтожена квартира № 5 со всем содержимым, вследствие пожара ущерб, нанесенный жилому дому, составляет около 85% от общего объема дома, и оставшаяся часть конструктивных элементов жилого дома <адрес> находится в аварийном состоянии и восстановлению не подлежит.
П. обращался к страховщику ОАО «Страховая группа МСК» с требованием выплатить ему страховое возмещение, а впоследствии - в суд, и определением Калининского районного суда г. Тюмень от 23 декабря 2011 года исковые требования П. и П. к ОАО «Страховая группа МСК» о взыскании страхового возмещения, процентов за пользование чужими денежными средствами было оставлено без рассмотрения, по причине того, что исковое заявление подано лицами, не имеющими соответствующих полномочий, поскольку выгодоприобретателем по полису ипотечного страхования является Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО).
В настоящее время размер ссудной задолженности по кредитному договору № 35049 от 08 октября 2010 года составляет 2 239 027 руб. 74 коп., что подтверждается сведениями в карточке движений средств по кредиту.
При рассмотрении настоящего гражданского дела суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которых, судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ); резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения, взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Судом установлено, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственников, соблюдена.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что довод представителя ответчика Кох Е.В. о том, что ОАО «Сбербанк России» имеет преимущественное право на компенсацию по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения является ошибочным и основанным на неверном толковании закона, поскольку указанная выплата выкупной цены за жилое помещение, подлежащее сносу, носит компенсационный и целевой характер, а интересы залогодержателя - ОАО «Сбербанк Росси» защищены в данном случае договором ипотечного страхования, как выгодоприобретателя.
В силу п.п. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ гибель заложенной вещи является основанием для прекращения залога. Согласно п. 2 этой статьи о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что квартира <адрес> уничтожена вследствие пожара и восстановлению не подлежит - залог (ипотека) подлежит прекращению в силу прямого указания в законе.
В соответствии с п.п. «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713 и пунктом 13 Приказа ФМС России № 208 от 20 сентября 2007 года «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда.
Согласно справки о регистрации, по адресу: <адрес> по месту жительства зарегистрированы П. ДД.ММ.ГГГГ года рождения и его дочь П. ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственников принадлежащего им жилого помещения путем выкупа является их выселение из этого жилого помещения, суд находит, что требования истца о снятии ответчика П. и несовершеннолетнего члена его семьи с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу также подлежат удовлетворению судом.
Оценивая указанные обстоятельства в совокупности, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Прекратить обременение в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по кредитному договору № 35049 от 08 октября 2010 года, заключенному между ОАО «Сбербанк России» в лице Салехардского ОСБ № 1790, П. и П..
Обязать П. и П. заключить соглашение о выкупе принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Установить выкупную стоимость квартиры <адрес> в размере 2 230 000 (два миллиона двести тридцать тысяч) рублей.
Прекратить право общей долевой собственности П. и П. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и выплатить им денежную компенсацию в размере 2 230 000 рублей.
Снять с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес> П. и П..
Взыскать с П. и П. в местный бюджет государственную пошлину в сумме 4000 рублей, в равных долях по 2000 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы, прокурором представления через Салехардский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2012 года.
Председательствующий Т.Ю. Щепкина