Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 июня 2012 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Щепкиной Т.Ю.,
с участием прокурора: Мосиявич О.В.,
при секретаре судебного заседания: Евменовой В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-919 по исковому заявлению Администрации муниципального образования г. Салехард к Р. о прекращении обременения в виде ипотеки, заключении соглашения о выкупе жилого помещения и снятии с регистрационного учета,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Администрация муниципального образования г. Салехард обратился в суд с иском к Р. о прекращении обременения в виде ипотеки, заключении соглашения о выкупе жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение и снятии с регистрационного учета, мотивировав требования иска тем, что в соответствии с распоряжением Администрации города № 821-р от 24 июня 2011 года дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчику принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира <адрес> общей площадью 54,7 кв.м. 16 ноября 2011 года издано распоряжение Администрации города № 1581-р «Об изъятии земельного участка», на котором расположен дом <адрес>, а 21 ноября 2011 года издано распоряжение Администрации города № 1622-р «Об изъятии жилого помещения» - квартиры <адрес>. Между собственником и Администрацией города Салехард определена выкупная цена спорного жилого помещения, которая составляет 2 290 000 руб. и 19 марта 2012 года Администрацией города издано распоряжение № 204-СКХ о выкупе спорного жилого помещения. Однако подписание соглашения о выкупе невозможно в связи с тем, что имеется обременение в виде ипотеки в силу закона, а между ответчиками не достигнуто соглашение о порядке снятия обременения.
Истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк России» отделения № 1790/049, понудить Р. заключить соглашение о выкупе принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, прекратить право собственности Р. на жилое помещение и снять его с регистрационного учета по указанному адресу.
При подготовке дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Межрайонный отдел УФМС России по ЯНАО в г. Салехард.
На основании определения Салехардского городского суда от 25 мая 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Страховая группа МСК».
В судебном заседании представитель истца Б., действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивал, привел доводы и основания, изложенные в исковом заявлении, уточнил, что обременение в виде ипотеки должно быть прекращено в силу закона, поскольку квартира, которая являлась предметом залога, уничтожена в результате пожара. Наставал, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ компенсация в результате выкупа изымаемого жилого помещения носит целевой характер и не может быть направлена на погашение кредита.
Ответчик Р. и его представитель А., действующий на основании доверенности, не возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что они обращались в ОАО «Страховая группа МСК» о выплате страхового возмещения вследствие пожара в жилом доме <адрес>, однако ответ до настоящего времени не получен. Денежные средства по кредиту Р. оплачивает своевременно.
Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» Кох Е.В., действующий по доверенности, требования иска не признал в полном объеме, пояснив, что у банка имеется преимущественное право на получение причитающегося залогодателю возмещения в связи с изъятием жилого помещения. В страховую компанию ОАО «Сбербанк России» не обращался, полагая, что с таким требованием к страховщику должен обращаться заемщик.
Представитель третьего лица Межрайонного отдела УФМС России по ЯНАО в г. Салехард в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия.
Третье лицо ОАО «Страховая группа МСК» извещено надлежащим образом о рассмотрении дела, в суд своего представителя не направило, не сообщив о причинах неявки.
Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, его представителя, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что Р. на основании договора купли-продажи квартиры от 26 апреля 2011 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 54,7 кв.м.
На основании заключения межведомственной комиссии от 03 июня 2011 года и распоряжения Администрации муниципального образования г. Салехард № 821-р от 24 июня 2011 года многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
16 ноября 2011 года издано распоряжение Администрации муниципального образования г. Салехард № 1581-р об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 2803 кв.м. у собственников жилых помещений многоквартирного дома <адрес>, а 21 ноября 2011 года издано распоряжение муниципального образования г. Салехард № 1622-р об изъятии путем выкупа для нужд муниципального образования г. Салехард из собственности граждан в том числе жилого помещения - квартиры <адрес>.
19 марта 2012 года Администрацией муниципального образования г. Салехард издано распоряжение № 204-СКХ о выкупе указанного жилого помещения.
Так, согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа на основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с ч. 9 названной статьи, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Из материалов дела следует, что распорядительные акты Администрации муниципального образования г. Салехард об изъятии земельного участка под домом <адрес>, жилого помещения, о признании дома аварийным и подлежащим сносу соответствуют компетенции органа местного самоуправления, ответчиком в установленном действующим законодательством порядке не оспаривались.
В соответствии с ч. 1 ст. 28.1 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 г. № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильём граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, признанных непригодными для проживания и подлежащих сносу, осуществляется путём выкупа указанных жилых помещений.
На основании частей 1 и 2 ст. 28.2 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 г. № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильём граждан, проживающих в ЯНАО» выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство органа местного самоуправления, принявшего решение о сносе жилого помещения, уплатить выкупную цену за жилое помещение, подлежащее сносу. При этом, рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчётом независимого оценщика об оценке выкупаемого жилого помещения.
Из представленного истцом отчёта № 019 об оценке рыночной стоимости жилого помещения - двухкомнатной квартиры <адрес>, выполненного ООО «Ямальское бюро оценки», следует, что обоснованная рыночная стоимость данного жилого помещения составляет 2 290 000 руб.
Данный отчёт ответчиком не оспаривался, доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости жилого помещения, не представлено.
При таких обстоятельствах, суд находит денежное возмещение в размере 2290 000 руб. равноценным и соответствующим интересам собственников.
Вместе с тем, из показаний представителя истца следует, что подписание соглашения о выкупе жилого помещения стало невозможно по причине того, что в отношении жилого помещения имеется обременение в виде ипотеки и между ответчиком и ОАО «Сбербанк России» не достигнуто согласия о порядке снятия обременения.
Судом установлено, что квартира <адрес> приобретена Р. по договору купли-продажи от 26 апреля 2011 года по цене 2 000 000 руб., за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» Салехардским отделением № 1790, согласно кредитному договору № 42867 от 26 апреля 2011 года. При этом, кредитные средства покупателю предоставляются в размере 1 000 000 руб. исключительно для целей приобретения в собственность покупателя квартиры.
Пунктом 2.4. договора купли-продажи определено, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора, в силу закона, с момента государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности покупателей на квартиру.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно статей 2 и 3 названного закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.
Статьей 77 приведенного закона установлено, что жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела следует, что ипотека в силу закона зарегистрирована 19 мая 2011 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО.
Из кредитного договора № 42867 от 26 апреля 2011 года, следует, что ОАО «Сбербанк России» предоставил заемщику Р. кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 1 000 000 руб. под 11,95% годовых на приобретение квартиры по адресу: <адрес>.
Пунктами 2.1. и 2.1.2. кредитного договора определено, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства по договору созаемщики предоставляют кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости, и залоговая стоимость устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 26 апреля 2011 года.
Согласно пункта 5.4.2. договора, созаемщики обязаны застраховать в страховой компании в пользу кредитора передаваемое в залог имущество от риска утраты (гибели) и повреждений на сумму не ниже его оценочной стоимости с учетом поправочных коэффициентов, либо не ниже задолженности по кредиту и причитающихся процентов за пользование кредитом на период действия страхового полиса/договора, а также заключить трехстороннее соглашение, в связи с чем, 24 мая 2011 года между ОАО «Сбербанк России» (выгодоприобретатель), Р. (страхователь) и ОАО «Страховая группа МСК» (страховщик) было заключено трехсторонне соглашение о выплате страхового возмещения по договору страхования имущества № ИПА/5103/0000383 от 24 мая 2011 года, заключенного между страхователем и страховщиком, на случай повреждения застрахованного имущества.
Пункты 2 и 4 указанного соглашения определяет, что выплата страхового возмещения в случае полной утраты/гибели застрахованного имущества осуществляется банку по его письменному уведомлению. Выгодоприобретателем по договору страхования страхователь определяется лишь в случае исполнения в полном объеме заемщиком обязательств по кредитному договору.
Вместе с тем, в настоящее время размер ссудной задолженности по кредитному договору № 42867 от 26 апреля 2011 года составляет 974 401 руб. 39 коп., что подтверждается сведениями в карточке движений средств по кредиту, однако, как следует из объяснений представителя третьего лица Кох Е.В., ОАО «Сбербанк России» к страховщику ОАО «Страховая группа МСК» с требованием выплатить ему страховое возмещение не обращался.
Из материалов дела следует, что 31 мая 2011 года в 17 часов 54 минуты произошел пожар в жилом доме <адрес>, в результате чего ущерб, нанесенный жилому дому, составляет около 85% от общего объема дома, оставшаяся часть конструктивных элементов жилого дома <адрес> находится в аварийном состоянии и восстановлению не подлежит.
При рассмотрении настоящего гражданского дела суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которых, судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ); резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения, взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Судом установлено, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, соблюдена.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что довод представителя третьего лица Кох Е.В. о том, что ОАО «Сбербанк России» имеет преимущественное право на компенсацию по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения -является ошибочным и основанным на неверном толковании закона, поскольку указанная выплата выкупной цены за жилое помещение, подлежащее сносу, носит компенсационный и целевой характер, а интересы залогодержателя - ОАО «Сбербанк Росси» защищены в данном случае трехсторонним соглашением о выплате страхового возмещения.
В силу п.п. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ гибель заложенной вещи является основанием для прекращения залога. Согласно п. 2 этой статьи о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что квартира <адрес> уничтожена вследствие пожара и восстановлению не подлежит - залог (ипотека) подлежит прекращению в силу прямого указания в законе.
Оценивая указанные обстоятельства в совокупности, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Согласно справки от 01 июня 2012 года, по адресу: <адрес>, Резниченко А.В. не имеет регистрации по месту жительства, либо по месту пребывания, в связи с чем, требования иска в части снятия его с регистрационного учета необоснованны.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Прекратить обременение в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по кредитному договору № 42867 от 26 апреля 2011 года, заключенному между ОАО «Сбербанк России» в лице Салехардского ОСБ № 1790, Р. и Р..
Обязать Р. заключить соглашение о выкупе принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Установить выкупную стоимость квартиры <адрес> в размере 2 290 000 (два миллиона двести девяносто тысяч) рублей.
Прекратить право собственности Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и выплатить ему денежную компенсацию в размере 2 290 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований о снятии с регистрационного учета отказать.
Взыскать с Р. в местный бюджет государственную пошлину в сумме 4000 рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы, прокурором представления через Салехардский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2012 года.
Председательствующий Т.Ю. Щепкина