РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 сентября 2012 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.
при секретаре судебного заседания: Тимошенко С.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО4 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и применения последствий недействительности сделки, исковому заявлению ФИО2, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на незавершенный строительством объект
У С Т А Н О В И Л:
ФИО2, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и применения последствий недействительности сделки.
В обоснование данных требовании к истцам истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком ФИО5 был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством ? части двухквартирного дома, общей площадью 86,5 кв.м., расположенного по <адрес>. Во исполнение данного договора истцами ответчику ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ были переданы денежные средства в сумме 700 000 рублей, ответчик ФИО5 в свою очередь передал им по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости ответчиком ФИО5 было получено ДД.ММ.ГГГГ. В первых числах апреля 2012 года при сдаче документов для государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в управление Росреестра по ЯНАО, государственным регистратором были обнаружены неточности, и договор вместе с приложенными к нему документами был возвращен. ФИО5 весь пакет документов передал истцу ФИО2, сказал доработать документы, после чего он с истцами пойдет в Управление Россреестра по ЯНАО. После этого ответчик ФИО5, сославшись на срочные дела за пределами <адрес> выехал, пояснив, что вернется через две недели и вместе с истцами завершит сделку. Но ФИО5 в <адрес> не вернулся. Истцы неоднократно созванивались с ним по телефону, ответчик ФИО5 обещал вернуться в <адрес> и завершить оформление объекта, но так этого и не сделал. В спорном объекте недвижимости истцы проживают с апреля 2011 года, провели отсыпку земельного участка, установили на земельном участке жилой балок, провели септик, оформили технические условия для подключения электрического и водоснабжения. В марте 2012 года истцы обратились в Салехардский городской суд с иском к ФИО5 о признании права собственности на спорный объект недвижимости. В ходе судебных разбирательств было установлено, что спорный объект недвижимости ФИО5 продал своему брату ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 200 000 рублей, который получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 знал, что его брат ФИО5 продал истцам вышеуказанный объект недвижимости, однако приобрел его по заниженной цене. Ответчик ФИО3 является не добросовестным приобретателем, поскольку достоверно знал о притязаниях третьих лиц на спорный объект недвижимости, и эти притязания в последствии признаны обоснованными, в связи с чем в силу положений Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» договор купли-продажи незавершенного строительством ? части двухквартирного дома, общей площадью 86,5 кв.м., расположенного по <адрес>, заключенный между ответчиками ФИО3 и ФИО5 является недействительным. При признании договора недействительным просили применить последствия недействительности сделки.
ФИО2, ФИО4 также обратились в суд с исковыми требованиями к ФИО5 о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
В обоснование данных требований истцы привели доводы исполнения ими обязательств в полном объеме по указанному выше договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незавершенного строительством ? части двухквартирного дома, общей площадью 86,5 кв.м., расположенного по <адрес>, заключенного между истцами и ответчиком ФИО5
Определением Салехардского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ объеденены в одно производство гражданские дела по искам ФИО2, ФИО4 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи незавершенного строительством объекта и применения последствий недействительности сделки и иску ФИО2, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на незавершенный строительством объект
Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом. Его представитель ФИО9, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что ФИО3 достоверно было известно о том, что ФИО5 продал им незавершенного строительством ? части двухквартирного дома, общей площадью 86,5 кв.м., расположенного по <адрес>, ФИО5 ФИО2 деньги за объект обратно вернуть не предлагал, также как и не предлагал им вернуть уплаченные деньги его брат ФИО3 Они в период проживания на земельном участке провели отсыпку земельного участка, установили на земельном участке жилой балок, провели септик, оформили технические условия для подключения электрического и водоснабжения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 давал ей лично нотариально удостоверенную доверенность на представление его интересов, связанных с подключением к сетям водоснабжения МП «Салехардэнерго». От совместного строительства многоквартирного дома ФИО2 не отказывался, септик на участке был установлен временно только лишь для возможности проживания временно в балке, а при строительстве жилого дома они бы провели канализацию общую на две половины дома. Требования о возмещении убытков в настоящее время не заявляют, просит признать сделку между братьями ФИО10 недействительной и признать за ними право собственности на спорный объект недвижимости.
Истец ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, привела доводы, аналогичные по своим содержаниям доводам представителя истца ФИО2 – ФИО9
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Суду показал, что он с братом хотел вместе построить двухквартирный дом по ? доле у каждого. Для этих целей он вместе с братом получили в администрации в аренду земельный участок для строительства каждым из них по ? части жилого дома. Согласовали в администрации МО <адрес> проект и получили разрешение на строительство. Строительство было начато и дом был выполнен на 5%. В 2011 году брату необходимо было выехать на постоянное место жительство за пределы <адрес> в связи с чем ему было необходимо продать свою часть дома. Самостоятельно он в силу своих финансовых возможностей достроить дом не мог и знал, что его брат ФИО5 хотел продать свою часть дома для строительства ФИО2 и ФИО4, но сделка не состоялась по той причине, что ФИО2 без согласования с ним, являющимся вторым собственником ? части незавершенного строительством жилого дома установил на земельном участке балок, подвел к нему электричество, установил септик, хотя по проекту дома септик должен быть один общий на две квартиры, о подключении к центральной канализации, как указывает представитель истца ФИО9 в проекте ничего не указано. Также ФИО2 начал самостоятельно разделять земельный участок, установив колышки, хотя участок предоставлен общий для совместного строительства и является неделимым, тем самым препятствуя осуществлению строительства и отказываясь совместно строить жилой дом. В связи с данными обстоятельствами его брат решил не продавать свою часть незавершенного строительством дома ФИО2 и их сделка купли-продажи была не до конца оформлена. Он договорился с братом ФИО5 о том, что он купит у него его долю в незавершенном строительством жилом доме. В июле 2011 года он, находясь на земельном участке сказал ФИО2, что его брат ФИО5 готов вернуть полученные им от него деньги в сумме 700 000 рублей, он покупает данный объект у брата и будет оформлять его. Его брат и в настоящее время не отказывается от возмещения ФИО2 и ФИО4 убытков.
Ответчик ФИО5 будучи извещенным надлежащим образом в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика ФИО5 ФИО7, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявленные требования к его доверителю не признал и суду показал, что в рассматриваемом споре речь в соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" может идти только о возмещении убытков, которые его доверитель готов возместить истцам. Истцы требования о возмещении убытков не заявляли. Сделка с истцами не состоялось по мотивам, изложенным ФИО5 в его объяснении и они аналогичны пояснения ответчика ФИО3
Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела приходит к следующим выводам.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в администрации МО <адрес> получено разрешение на строительство двухквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получен кадастровый паспорт на ? часть двухквартирного дома незавершенного строительством по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в Управлении Росреестра по ЯНАО получено свидетельство о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект: ? часть двухквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 совместно с ФИО2 заключен договор купли-продажи незавершенный строительством объект: ? часть двухквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> по цене 700 000 рублей, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по ЯНАО. К данному договору также имеется передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого продавец передал покупателям объект недвижимости и получил от них 700 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи незавершенный строительством объект: ? часть двухквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> по цене 200 000 рублей, который был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по ЯНАО ДД.ММ.ГГГГ. К данному договору также имеется передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого продавец передал покупателю объект недвижимости. Данный передаточный акт вместе с договором купли-продажи в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по ЯНАО ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в Управлении Росреестра по ЯНАО получено свидетельство о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект: ? часть двухквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с администрацией МО <адрес>, на основании распоряжений администрации МО <адрес> №311-р от ДД.ММ.ГГГГ и №313-р от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка для строительства ? части двухквартирного дома общей площадью 372 кв.м.
Согласно положений ст.550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу положения ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно положений ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно положений п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В нарушений указанных положений закона, истцы самовольно до государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи установили на земельном участке, на котором расположен спорный объект недвижимости – незавершенный строительств объект: ? часть двухквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, балок, приспособленный под жилье, септик.
Согласно положений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В судебном заседании установлено, что продавцом ФИО5 было заключено два договора купли продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества с истцами и ответчиком ФИО3, который произвел государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ), таким образом истцы могут требовать от ответчика ФИО5 только возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Таковые требования ими не заявлялись.
Ранее истцы обращались к ответчику ФИО5 с требованиями о государственной регистрации права собственности по заключенному ими с ним договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако от исковых требований отказались, определением Салехардского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было прекращено.
Доводы истцом о том, что ФИО3 не имел права заключать договор купли-продажи спорного объект недвижимости с ответчиком ФИО5 в связи с тем, что он знал о ранее заключенном договоре с истцами и получением денежных средств ФИО5 от истцом во исполнение договора купли продажи, в связи с чем ответчик ФИО3 является недобросовестным приобретателем, суд считает не состоятельными, поскольку ответчики не отрицают факт получения денежных средств продавцом от истцов, вместе с тем данная сделка не была осуществлена до конца, так как переход права собственности за истцами не прошел государственной регистрации. Ответчик ФИО5 со слов его представителя готов возместить убытки истцам, связанных с неисполнением договора купли-продажи. Согласно пояснений ответчика ФИО3 и представителя ответчика ФИО5они доводили до истцов информацию о том, что ФИО5 отказывается завершить оформление договора купли-продажи с истцами на спорный объект недвижимости в виду самовольного распоряжения земельным участком на котором расположен спорный объект недвижимости и отказа от совместного строительства многоквартирного дома.
Доводы истцов о мнимости совершенной сделки между ответчиками в виду заниженной цены продаваемого объекта недвижимости, отличающейся от его рыночной цены, указанной в отчете оценщика, суд находит не состоятельными, поскольку в силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе и определении цены договора.
На основании изложенного заявленные требования истцов о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и применения последствий недействительности сделки, признании права собственности на незавершенный строительством объект, не подлежат удовлетворению.
Требований о возмещении расходов на производство оценки объекта недвижимости, расходов на оплату услуг представителей, не подлежат удовлетворению, в виду отказа судом в удовлетворении заявленных истцами требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО4 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и применения последствий недействительности сделки, отказать.
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на незавершенный строительством объект, отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2012 года.
Председательствующий /подпись/
Копия верна судья К.В. Лисиенков