Дело №2-1959/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Салават                    3 ноября 2011 г.

Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи             Е.А.Якуниной

при секретаре Л.Р. Труханенко

с участием истца О.В. Вдовиной, представителей ответчиков В.В. Голова, О.В. Ишутиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Вдовиной О.В. к ООО «Салаватехстрой», ООО «Орион», ООО «ЖилТорг» о признании права собственности на объект незавершенного строительства гаражный бокс №... (корпус ...) по (адрес), с привлечением в качестве третьих лиц: потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками», Салаватского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,

УСТАНОВИЛ:

Истец О.В. Вдовина обратилась в суд с указанным исковым заявлением с учетом последующих уточнений, мотивируя свои требования следующим: 00.00.0000 между ней и ООО «ЖилТорг» был заключен предварительный договор купли-продажи №..., по условиям которого она покупает, а ООО «ЖилТорг» продает гаражный бокс №... (блок ...) площадью ... кв.м в крытом гаражном комплексе по (адрес). Впоследствии между ней и ООО «ЖилТорг» был заключен договор уступки права требования, согласно которому она приобретает право требования данного гаражного бокса и как цессионарий выплачивает цеденту за уступку права требования ... руб. Оплата произведена в полном объеме, однако право собственности до настоящего времени не оформлено. По утверждению истца правом на распоряжение данным гаражом ООО «ЖилТорг» обладало на основании акта передачи гаражей, подписанного между ООО «Салаваттехстрой» и ООО «Ритех», в последующем переименованным в ООО «Орион», агентского договора между ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг» и дополнительных соглашений к нему, акта приема-передачи гаражей от 00.00.0000, подписанного ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг». Истец указывает, что до настоящего времени застройщиком ООО «Салаваттехстрой» гаражный комплекс не сдан в эксплуатацию и ссылаясь на нормы Закона «О защите прав потребителей» и ст. 130, 219 Гражданского кодекса РФ просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства гаражный бокс №... (корпус ...) по (адрес).      

В судебном заседании истец О.В. Вдовина исковые требования поддержала и суду пояснила, что первоначально ею заключались договоры с кредитным (потребительским) кооперативом «Сберфонд», по которым она передавала денежные средства, а «Сберфонд» обязался их вернуть, однако в срок денежные средства ей возвращены не были. Право требования задолженности у Сберфонда в сумме ... руб. было передано ею по договору ООО «ЖилТорг». В счет переданного долга ей и был передан спорный гараж. Истец полагает, что право ООО «ЖилТорг» на распоряжение гаражом подтверждено представленными документами, а произведенный расчет с ООО «Салаваттехстрой» подтвержден решением Арбитражного суда.

Представляющая интересы ответчика ООО «ЖилТорг» О.В Ишутина в судебном заседании с иском Вдовиной согласилась, признав ее требования, указав, что право на распоряжение гаражами данный ответчик приобрел на основании заключенного с ООО «Орион» агентского договора и последующих дополнительных соглашений к нему, по которым в счет оплаты гаражей ООО «ЖилТорг» передал ООО «Орион» право по договору аренды земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства в районе (адрес). Договор аренды на данный земельный участок заключался ООО «ЖилТорг» на срок ... года и в последующем пролонгировался также на сроки менее ... года, в связи с чем данные договоры аренды регистрации не подлежали. В настоящее время продление договора аренды произведено на срок более года и получено разрешение арендодателя в лице администрации городского округа на передачу прав по договору аренды ООО «Орион». Отсутствие вторых экземпляров договоров у ООО «Орион» не является виной ООО «ЖилТорг» или Вдовиной.

Представитель ООО «Салаваттехстрой» В.В. Голов возражал против удовлетворения требований истца полагая, что у ООО «ЖилТорг» отсутствовало право распоряжения спорным гаражом, заключенные между ООО «ЖилТорг» и ООО «Орион» договоры и акты приема-передачи являются ничтожными и не влекущими юридических последствий. По мнению представителя ответчика ООО «ЖилТорг» по агентскому договору имел право принимать от граждан только денежные средства и не имел право на заключение договора о переуступке долга. Кроме того, по мнению представителя ответчика истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный договором.

Конкурсный управляющий ООО «Орион» в суд не явился, его представитель просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования считал не подлежащими удовлетворению, указывая, что в отношении ООО «Орион» определением Арбитражного суда от 00.00.0000 введена процедура наблюдения, а решением от 00.00.0000 открыто конкурсное производство. Оригиналы документов, а именно агентского договора и договора уступки права требования, у ООО «Орион» отсутствуют и о состоявшейся уступке ООО «Орион» уведомлено не было.            

Третьи лица ПК «Своими руками» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в суд не явились, ходатайств об отложении не заявили, с учетом мнения сторон и положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования О.В. Вдовиной подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты незавершенного строительства.

Как установлено судом, между ЗАО «Салавттехстрой» и ПКФПГ в приобретении недвижимости «Своими руками» 00.00.0000 заключен договор №..., по которому ЗАО «Салаваттехстрой» организует работы по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс ... этажной крытой автостоянки с элементами обслуживания в (адрес) и предоставляет ПКФПГ в приобретении недвижимости «Своими руками» право долевого участия на ... гаражных бокса в соответствии с актом долевого разграничения, в свою очередь ПКФПГ в приобретении недвижимости «Своими руками» осуществляет долевое финансирование строительства данного объекта в объеме своей доли. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и предоставлен суду третьим лицом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Последующими соглашениями вносились изменения в сроки сдачи объекта в эксплуатацию, в наименование сторон - на ООО «Салаваттехстрой», в акты долевого разграничения.

Между потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» и ООО «Ритех» 00.00.0000 заключен договор №... уступки прав по которому потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» уступает, а ООО «Ритех» принимает право требования гаражных боксов и встроено-пристроенного помещения согласно приложению №... к настоящему договору, по договору №... от 00.00.0000 между потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» и ООО «Салаваттехстрой», при этом цедент полностью исполнил свои обязательства по финансированию объектов, в счет уступаемого права требования цессионарий производит оплату цеденту. Данный договор согласован с ООО «Салаваттехстрой» и зарегистрирован в установленном порядке. Согласно приложению к нему право требования на ... гаражей в секции ... и в секции ..., в том числе на гаражный бокс №..., перешло к ООО «Ритех». В последующем ООО «Ритех» переименован в ООО «Орион» 00.00.0000, о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ.

Ответчиком ООО «ЖилТорг» представлены копия и оригинал агентского договора по продаже объектов недвижимости №... от 00.00.0000, заключенного между ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг», по которому ООО «Орион» поручило агенту ООО «ЖилТорг» за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала следующие действия: обязуется оказывать услуги по поиску и подбору покупателей и заключать предварительные договоры купли-продажи на гаражные боксы в ... гаражном комплексе, расположенном по (адрес), при этом агент имеет право представлять принципала по вопросам, являющимся предметом договора в отношениях со всеми организациями и гражданами, от имени принципала вести переговоры с потенциальными покупателями, получить денежные средства от третьих лиц и передать их принципалу. Договор подписан сторонами и не оспорен ни одной из сторон договора в судебном порядке, заключен до объявления процедуры банкротства в отношении ООО «Орион», отсутствие экземпляра у конкурсного управляющего не свидетельствует о его недействительности, регистрация данного договора не требовалась.

Таким образом, как установлено судом, право на заключение предварительных договоров купли-продажи и прием оплаты за них от покупателей было предоставлено ООО «ЖилТорг» агентским договором от 00.00.0000, несмотря на наименование договоров как «предварительных» исходя из условий агентского договора ООО «ЖилТорг» предоставлялось право на продажу гаражных боксов, то есть на заключение основных договоров.

Дополнительное соглашение к агентскому договору №... подписано ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг» 00.00.0000, согласно данному дополнительному соглашению принципал принимает у агента в счет оплаты за гаражные боксы, указанные в приложении №..., объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., в акте приема-передачи от 00.00.0000 передается ООО «ЖилТорг» право требования гаражей по (адрес), в числе которых фигурирует и гаражный бокс №.... Данное соглашение подписано сторонами, оригинал и копии суду представлены одной из сторон, однако отсутствует государственная регистрация данного соглашения, несмотря на то, что по нему осуществляется передача объектов недвижимости. По договору уступки права требования от 00.00.0000 ООО «ЖилТорг» уступил право требования земельного участка с кадастровым номером ..., принадлежащего ему на праве аренды, ООО «Орион».

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьями 168-172 ГК РФ установлены основания ничтожности сделок, в числе которых в ст. 168 ГК РФ указано на ничтожность сделок не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов, однакое сли закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Довод ответчика «Салаваттехстрой» о ничтожности заключенных сделок между ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг» суд находит несостоятельным, поскольку ответчиком не приведено и судом не установлено норм законодательства, которым данные сделки не соответствуют, наименование сделок, не соответствующее их содержанию, таким основанием не является. Кроме того, ООО «Салаваттехстрой» стороной данных сделок не является, поступление оплаты за данные гаражи ему как застройщику не отрицает. Отсутствие регистрации или не выполнение условий договора одной из сторон могут быть предметом спора между сторонами сделки о надлежащем ее исполнении, расторжении или понуждении к регистрации, но не основанием для признания их ничтожными, а в силу ст. 175 ГК РФ ограничение полномочий на совершение сделки является основанием для признания ее недействительной лишь по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.

Между ООО «ЖилТорг» и О.В. Вдовиной 00.00.0000 заключен предварительный договор купли-продажи №..., по условиям которого ООО «ЖилТорг» продает, а О.В. Вдовина покупает гаражный бокс№... (блк ...) в строящемся гаражном комплексе на (адрес), стоимость гаражного бокса на момент заключения договора составляет ... руб. По договору уступки права требования от 00.00.0000, заключенному между О.В.Вдовиной и ООО «ЖилТорг», Вдовина уступила ООО «ЖилТорг» право требования денежных средств должника ПО «Сберфонд» в сумме ... руб. по договору №... от 00.00.0000, заключенному между ПО «Сберфонд» и Вдовиной, об уступке уведомлен и должник ПО «Сберфонд», о чем имеется отметка на договоре. Согласно договору уступки права требования от 00.00.0000 ООО «ЖилТорг» переуступил О.В. Вдовиной право требования недвижимого имущества гаражного бокса №..., при этом стороны пришли к соглашению, что за уступаемые права требования Вдовина выполнила свои обязательства перед ООО «ЖилТорг» в полном объеме в сумме ... руб. По актам приема-передачи Вдовиной передан спорный гараж. Наличие долга у ПО «Сберфон»д перед О.В. Вдовиной подтверждено договором №... от 00.00.0000 и квитанциями о внесении ею денежных средств.

Таким образом, заключенный между ООО «ЖилТорг» и Вдовиной предварительный договор купли-продажи фактически таковым не являлся, поскольку не содержал условий о заключении основного договора в последующем, право на заключение договора о передаче в собственность Вдовиной гаражного бокса ООО «ЖилТорг» имело на основании агентского договора от 00.00.0000, не признанного недействительным и к моменту заключения договоров с Вдовиной не расторгнутого сторонами. В счет оплаты преданного ей гаражного бокса Вдовина передала ООО «ЖилТорг» право требования долга в сумме ... руб. у ПО «Сберфонд», что не отрицает и ответчик ООО «ЖилТорг». Оформление в собственность Вдовиной спорного гаражного бокса стало невозможным ввиду не сдачи объекта в эксплуатацию застройщиком ООО «Салаваттехсрой», однако данное обстоятельство не может являться препятствием для оформления объекта незавершенного строительства в ее собственность. Вопреки доводам ответчика ООО «Салаваттехстрой» нарушение условий о приеме платежей от граждан агентом не является основанием для расторжения договоров агента с этими гражданами, стороны же агентского договора не оспорили ни сам агентский договор, ни его исполнение, ни дополнительные соглашения к нему.

При таких обстоятельствах требования истца о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика ООО «ЖилТорг», являющегося стороной договора с О.В, Вдовиной, в доход государства следует взыскать госпошлину в сумме ... руб.      

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вдовиной О.В. к ООО «Салаватехстрой», ООО «Орион», ООО «ЖилТорг» о признании права собственности на объект незавершенного строительства гаражный бокс №... (корпус ...) по (адрес)- удовлетворить.

Признать за Вдовиной О.В. право собственности на объект незавершенного строительства гаражный бокс №... (корпус ...) по (адрес).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в доход государства госпошлину в сумме ... руб. (... руб. ... коп.)      

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение десяти дней со дня вынесения в окончательной форме через Салаватский городской суд.

Судья, подпись

Копия верна

Судья         Е.А. Якунина

Решение не вступило в законную силу 10.11.11