Дело №2-423/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Салават                    11 мая 2012 г.

Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи             Е.А.Якуниной

при секретаре Л.Р. Труханенко

с участием истца И.Ф. Сабахова, представителя истца Ф.М. Гафуровой представителя ответчика Р.Ф. Вафина,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Сабахова И.Ф. к ООО «Салаватехстрой», ООО «ЖилТорг», потребительскому кооперативу финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства гаражные боксы №... и №... (корпус ...) по (адрес), с привлечением в качестве третьих лиц: ООО «Орион», Администрации городского округа город Салават, Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии

УСТАНОВИЛ:

Истец И.Ф. Сабахов обратился в суд с указанным исковым заявлением с учетом последующих уточнений, мотивируя свои требования следующим: 00.00.0000 между ним и ООО «ЖилТорг» был заключен предварительный договор купли-продажи №..., по условиям которого он покупает, а ООО «ЖилТорг» продает гаражные боксы №... и №... площадью ... кв.м и ... кв.м в крытом гаражном комплексе по (адрес). Свои обязательства он выполнил в полном объеме, полная стоимость гаражей составила ... руб. Впоследствии между ним и ООО «ЖилТорг» 00.00.0000 был заключен договор уступки права требования, согласно которому он приобретает право требования данных гаражных боксов. Оплата произведена в полном объеме, однако право собственности до настоящего времени не оформлено. Истец указывает, что до настоящего времени застройщиком ООО «Салаваттехстрой» гаражный комплекс не сдан в эксплуатацию и ссылаясь на ст. 8, 218 Гражданского кодекса РФ в уточненном иске просит признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в крытом гаражном комплексе по (адрес) в виде гаражных боксов №... и ... по (адрес).      

В судебном заседании истец И.Ф. Сабахов и его представитель исковые требования поддержали и суду пояснили, что право ООО «ЖилТорг» на распоряжение гаражом подтверждено представленными документами, истец свои обязательства исполнил в полном объеме. В счет платы за гаражи по договору уступки права требования от 00.00.0000 Сабахов уступил ООО «ЖилТорг» право требования денежных средств должника ПО «Сберфонд» в сумме ... руб., с которым он в свое время заключал договоры в ... и вкладывал свои деньги.     

Представитель ответчика ООО «ЖилТорг» в судебном заседании с иском Сабахова согласился, признав его требования, указав, что право на распоряжение гаражами данный ответчик приобрел на основании заключенного с ООО «Орион» агентского договора и последующих дополнительных соглашений к нему, по которым в счет оплаты гаражей ООО «ЖилТорг» передал ООО «Орион» право по договору аренды земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства в районе (адрес). О наличии ареста, наложенного судебными приставами, стороны сделок не извещались, в настоящее время арест снят.

Представитель ответчика потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ и мнения сторон суд рассмотрел иск Сабахова без его участия. В предыдущих судебных заседаниях ответчик иск Сабахова не признал, указав на отсутствие у ООО «Жилторг» прав на совершение сделок по отчуждению спорных гаражных боксов. По утверждению ответчика ООО «ЖилТорг» не мог продать гаражные боксы истцу, так как сам не обладал правом собственности на данные гаражные боксы. Ссылку на предварительный договор ответчик считал несостоятельной, так как в соответствии с ГК РФ предварительный договор не порождает у какой-либо из сторон имущественных и вещных прав (права собственности). Какие-либо договоры или акты между ООО «Орион» и ООО «Жилторг» по уступке прав требований юридически недействительны, так как подписывались неуполномоченными лицами, в частности недействительны дополнительные соглашения и акты, подписанные Зайнуллиной, так как никто из действующих руководителей ООО «Орион» ей таких прав не давал. Тем самым ООО «Жилторг» не приобрело право требования на спорные гаражные боксы ввиду недействительности указанных сделок, которые в силу ст. 167 ГК РФ не влекут юридических последствий. Учредитель и директор ООО «Орион», допрошенные в холе проверки УВД, поясняли, что никаких документов не подписывали. Права требования на гаражные боксы также не могли быть переданы, так как были арестованы в рамках исполнительного производства. Представитель ответчика также утверждал, что у лица, которое имеет право требования имущества по инвестиционному договору, права собственности на имущество не возникает, ссылаясь на то, что договор, по которому ООО «Орион» принадлежит право требования на гаражные боксы, и, в случае законности сделок, договоры, по которым истцу принадлежало бы право требования, фактически являются инвестиционными.

Представители ответчика ООО «Салаваттехстрой» и третьих лиц Администрации городского округа город Салават в суд не явились, с учетом мнения явившихся участников процесса и положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица ООО «Орион» в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ и мнения сторон суд рассмотрел иск Сабахова без его участия. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель ООО «Орион» иск Сабахова не признавал, в обоснование своих возражений указывал на то, что по условиям агентского договора ООО «Жилторг» не имел право на заключение договоров уступки права требования, агент не обладал никакими правами на распоряжение имуществом ООО «Орион».

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования И.Ф. Сабахова подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты незавершенного строительства.

Как установлено судом, между ЗАО «Салаваттехстрой» и ПКФПГ в приобретении недвижимости «Своими руками» 00.00.0000 г. заключен договор №..., по которому ЗАО «Салаваттехстрой» организует работы по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс 4-х этажной крытой автостоянки с элементами обслуживания в (адрес) и предоставляет ПКФПГ в приобретении недвижимости «Своими руками» право долевого участия на ... гаражных бокса в соответствии с актом долевого разграничения, в свою очередь ПКФПГ в приобретении недвижимости «Своими руками» осуществляет долевое финансирование строительства данного объекта в объеме своей доли.

Между потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» и ООО «Ритех» 00.00.0000 года заключен договор №... уступки прав, по которому потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» уступает, а ООО «Ритех» принимает право требования гаражных боксов и встроено-пристроенного помещения согласно приложению №... к настоящему договору, по договору №... от 00.00.0000 г. между потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» и ООО «Салаваттехстрой», при этом цедент полностью исполнил свои обязательства по финансированию объектов, в счет уступаемого права требования цессионарий производит оплату цеденту. Данный договор согласован с ООО «Салаваттехстрой» и зарегистрирован в установленном порядке. Согласно приложению к нему право требования на ... гаражей в секции ... и в секции ..., в том числе на гаражные боксы №... и ..., перешло к ООО «Ритех». В последующем ООО «Ритех» переименован в ООО «Орион».

Ответчиком ООО «ЖилТорг» представлены копия и оригинал агентского договора по продаже объектов недвижимости №... от 00.00.0000, заключенного между ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг», по которому ООО «Орион» поручило агенту ООО «ЖилТорг» за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала следующие действия: обязуется оказывать услуги по поиску и подбору покупателей и заключать предварительные договоры купли-продажи на гаражные боксы в четырехэтажном гаражном комплексе, расположенном по (адрес), при этом агент имеет право представлять принципала по вопросам, являющимся предметом договора в отношениях со всеми организациями и гражданами, от имени принципала вести переговоры с потенциальными покупателями, получить денежные средства от третьих лиц и передать их принципалу. Договор подписан сторонами и не оспорен ни одной из сторон договора в судебном порядке, заключен до объявления процедуры банкротства в отношении ООО «Орион», факт его подписания ответчики ООО «Жилторг» и ООО «Орион» не отрицали.

Таким образом, как установлено судом, право на заключение предварительных договоров купли-продажи и прием оплаты за них от покупателей было предоставлено ООО «ЖилТорг» агентским договором от 00.00.0000, несмотря на наименование договоров как «предварительных» исходя из условий агентского договора ООО «ЖилТорг» предоставлялось право на продажу гаражных боксов, то есть на заключение основных договоров.

Дополнительное соглашение к агентскому договору №... подписано ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг» 00.00.0000, согласно данному дополнительному соглашению принципал принимает у агента в счет оплаты за гаражные боксы, указанные в приложении №..., объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., в акте приема-передачи от 00.00.0000 передается ООО «ЖилТорг» право требования гаражей по (адрес), в числе которых фигурирует и гаражные боксы №... и №.... Данное соглашение подписано сторонами, оригинал и копии суду представлены одной из сторон, однако отсутствует государственная регистрация данного соглашения, несмотря на то, что по нему осуществляется передача объектов недвижимости. По договору уступки права требования от 00.00.0000 ООО «ЖилТорг» уступил право требования земельного участка с кадастровым номером ..., принадлежащего ему на праве аренды, ООО «Орион».

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьями 168-172 ГК РФ установлены основания ничтожности сделок, в числе которых в ст. 168 ГК РФ указано на ничтожность сделок не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов, однако если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Довод ответчиков о ничтожности заключенных сделок между ООО «Орион» и ООО «ЖилТорг» суд находит несостоятельным, поскольку ответчиком не приведено и судом не установлено норм законодательства, которым данные сделки не соответствуют, наименование сделок, не соответствующее их содержанию, таким основанием не является. ООО «Салаваттехстрой» поступление оплаты за данные гаражи ему как застройщику не отрицает. Отсутствие регистрации или не выполнение условий договора одной из сторон могут быть предметом спора между сторонами сделки о надлежащем ее исполнении, расторжении или понуждении к регистрации, но не основанием для признания их ничтожными, а в силу ст. 175 ГК РФ ограничение полномочий на совершение сделки является основанием для признания ее недействительной лишь по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. Вопреки доводам ответчиков М.Ю. Зайнуллина обладала правом подписания договоров на основании выданных ей доверенностей от 00.00.0000 и от 00.00.0000, которые на момент совершения сделок никем не были отозваны или оспорены.

Между ООО «ЖилТорг» и И.Ф. Сабаховым 00.00.0000 заключен предварительный договор купли-продажи №..., по условиям которого ООО «ЖилТорг» продает, а И.Ф. Сабахов покупает гаражные боксы №... площадью ... кв.м и №... площадью ... кв.м (блок ...) в строящемся гаражном комплексе на (адрес), стоимость гаражных боксов на момент заключения договора составляет ... 000 руб.

По договору уступки права требования от 00.00.0000, заключенному между И.Ф. Сабаховым и ООО «ЖилТорг», Сабахов уступил ООО «ЖилТорг» право требования денежных средств должника ПО «Сберфонд» в сумме ... руб. по договорам №... «Инвестиционный» от 00.00.0000, №... «Накопительный» от 00.00.0000, №... «Накопительный» от 00.00.0000, заключенным между ПО «Сберфонд» и Сабаховым, о чем уведомлялся и должник, сделавший свою отметку на данном договоре.

Два договора уступки права требования между ООО «ЖилТорг» и И.Ф. Сабаховым заключены 00.00.0000. По условиям данных договоров цедент ООО «ЖилТорг» передал Сабахову право требования недвижимого имущества, а именно гаражных боксов №... и №... в объекте незавершенного строительства - в гаражном комплексе по (адрес), при этом стороны пришли к соглашению, что за уступаемые права требования И.Ф. Сабахов выполнил свои обязательства перед ООО «ЖилТорг» в полном объеме в сумме ... руб. и ... руб. за каждый бокс соответственно.

В рамках исполнительных производств №... от 00.00.0000, №... от 00.00.0000 и №... от 00.00.0000, возбужденных в отношении должника ООО «Орион» на основании исполнительных листов Арбитражного суда РБ на взыскание задолженности, судебным приставом-исполнителем был наложен арест актами о наложении ареста (описи) имущества от 00.00.0000 на право требования гаражных боксов, среди которых поименованы гаражный бокс №... и гаражный бокс№.... Однако никаких доказательств того, что должник должным образом извещен о данном аресте, материалы исполнительного производства не содержат, агентский договор между ООО «Орион» и ООО «Жилторг» заключен до наложения ареста 00.00.0000, уведомление агента о наличии ареста на право требования гаражей в материалах исполнительного производства также отсутствует. Постановлением судебного пристава исполнителя об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 00.00.0000 запрет, наложенный в рамках данного исполнительного производства, отменен. Договоры уступки права требования между ООО «ЖилТорг» и И.Ф. Сабаховым заключены уже после отмены запрета на регистрационные действия 00.00.0000.

Таким образом, заключенный между ООО «ЖилТорг» и Сабаховым предварительный договор купли-продажи фактически таковым не являлся, поскольку не содержал условий о заключении основного договора в последующем, право на заключение договора о передаче в собственность Сабахова гаражного бокса ООО «ЖилТорг» имело на основании агентского договора от 00.00.0000, не признанного недействительным и к моменту заключения договоров с Сабаховым не расторгнутого сторонами. В счет оплаты преданных ему гаражных боксов Сабахов передал ООО «ЖилТорг» ... руб. Оформление в собственность ООО «Орион» или ООО «ЖилТорг» спорного гаражного бокса стало невозможным ввиду не сдачи объекта в эксплуатацию застройщиком ООО «Салаваттехсрой», что в свою очередь стало основанием для заключения с Сабаховым договоров уступки права требования от 00.00.0000. Однако данное обстоятельство не может являться препятствием для оформления доли в объекте незавершенного строительства, соответствующей вкладу истца, в его собственность. Разрешение на строительство данного гаражного комплекса выдавалось застройщику, о чем свидетельствуют сведения в договоре аренды земельного участка и в сведениях Администрации городского округа город Салават. В настоящее время истек срок заключенного с застройщиком договора аренды земельного участка, на котором возведен гаражный комплекс. Администрация городского округа город Салават своих возражений по иску не представила.

Довод ответчика о неприобретении прав собственности по инвестиционным договорам опровергается положениями Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г., в частности ст. 3, 4, 6 данного закона, в силу которых участники инвестиционной деятельности-инвесторы приобретают право владения, пользования и распоряжения на создаваемое имущество в доле, соответствующей их вкладу. В свою очередь положения данного закона не распространяются на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ установлено, что закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах требования истца о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика ООО «ЖилТорг», являющегося стороной договора с И.Ф. Сабаховым и надлежащим ответчиком по делу, в доход государства следует взыскать госпошлину в сумме ... руб.      

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сабахова И.Ф. к ООО «Салаватехстрой», ООО «ЖилТорг», потребительскому кооперативу финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства гаражные боксы №... и №... (корпус ...) по (адрес)- удовлетворить.

Признать за Сабаховым И.Ф. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде гаражного бокса №... и гаражного бокса №... (корпус ...) по (адрес).

Запрет на регистрационные и иные распорядительные действия на гаражные боксы№... и №... (корпус ...) по (адрес) - отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЖилТорг» в доход государства госпошлину в сумме ... руб. (... руб. ... коп.)      

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Салаватский городской суд.

Судья, подпись

Копия верна, судья       Е.А. Якунина

Решение не вступило в законную силу 17.05.2012