РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 февраля 2011 года г. Саяногорск
Саяногорский городской суд Республики Хакасия
в составе:
председательствующего судьи Казаковой Т.А.,
при секретаре Манаковой Т.М.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимовой О.В. в лице представителя Позднякова В.В. к Федосову Р.В., ТУ Росимущества в РХ, ООО «Ресурсы-Хакасии» о признании недействительными результатов публичных торгов, сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Герасимова О.В. обратилась в суд с иском Федосову Р.В., ТУ Росимущества в РХ, ООО «Ресурсы-Хакасии» о признании недействительными результатов публичных торгов, сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, мотивируя исковые требования тем, что 15 апреля 2010 года Саяногорским городским судом Республики Хакасия постановлено решение об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога №, заключенному между Коммерческим банком «Центрально-Азиатский» (ООО) и Герасимовой О.В., в том числе на склады и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> В целях исполнения решения суда был наложен ареста на указанное имущество и оно передано на реализацию в ТУ Росимущества в РХ. Имущество было реализовано частично, был продан земельный участок, окончено исполнительное производство и возвращено ей нереализованное имущество - здание складов. Организация и проведение торгов были поручены ТУ Росимущества в РХ, который выступал продавцом, а в качестве организатора торгов (по договору поручения) привлечена организация ООО «Ресурсы-Хакасия». 17 ноября 2010 года в печатном издании - газета «Купи-продай» № г. Абакан было дано объявление (извещение) о проведении торгов по продаже принадлежащей ей недвижимости: <данные изъяты>. Извещение не содержало сведений о порядке проведения торгов и о порядке оформления участия в них. Считает, что извещение, являющееся офертой, не содержит существенных условий договора. Кроме того, считает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания складов, является ничтожной сделкой. Просила признать недействительными результаты публичных торгов по продаже недвижимого имущества - земельного участка, сделку купли-продажи указанного земельного участка и применить последствия недействительности данной сделки.
В судебное заседание истец Герасимова О.В. не явилась, извещена о времени и месс те рассмотрения дела, просила рассмотреть дело без ее участия.
Представители истца Герасимовой О.В. по доверенностям Поздняков В.М., Вершинин В.А. исковые требования поддержали, привели те же доводы, что и в иске, просили иск удовлетворить.
Ответчик Федосов Р.В., его представитель Мартовский В.В. иск не признали, пояснили, что реализация имущество производилось на основании решения Саяногорского городского суда от 23 ноября 2009 года, которым обращено взыскание на заложенное по договору залога № от 21.08.2008, а именно, на земельный участок и здание складов по адресу: <адрес> В решение суда заложенное имущество указано пообъектно и на каждый объект установлена начальная продажная стоимость. Проданный земельный участок не изъят из оборота, может быть объектом договора купли- продажи. После реализации земельного участка на публичных торгах суммы задолженности погашена, исполнительное производство окончено, оснований для реализации здания склада не было. Право собственности Федосова Р.В. зарегистрировано, он является добросовестным приобретателем, имущество у него может быть истребовано в порядке статей 301, 302 ГК РФ, оснований для признании сделки недействительной не имеется. Просили в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика ТУ Росимущества в РХ Манжула Е.Г. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, предоставила отзыв на иск, в котором указывает, что Теруправление приняло решение о реализации арестованного имущества через ООО «Ресурсы Хакасии», с которой у них был заключен договор. В средствах массовой информации газете <данные изъяты> от 29 сентября 2010 года № было опубликовано информационное сообщение. Аукцион был назначен на 03 ноября 2010 года лот № в <данные изъяты>. Извещение о проведении торгов было опубликовано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. В связи с отсутствием заявок торги 28 октября 2010 года не состоялись. Вторичные торги были назначены на 20 декабря 2010 года. Информационное сообщение было опубликовано в газете <данные изъяты> от 17 ноября 2010 года №. Аукцион 20 декабря 2010 года признан состоявшимся. Арестованное имущество реализовано в форме, определенной судом и судебным приставом-исполнителем, в соответствии с требованиями, предъявляемыми к реализации имущества на торгах. Проведенный 20 декабря 2010 года аукцион права и законные интересы истца Герасимовой О.В. не нарушает, оснований для признания торгов недействительными не имеется. Просит в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствии их представителя.
Представитель ответчика ООО «Ресурсы Хакасии» по должности Иванов А.О. иск не признал, пояснил, что ими был реализован земельный участок для производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>принадлежащий на праве собственности Герасимовой О.В., который был арестован судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству № от 16.04.2010 г. об обращении взыскания на заложенное имущество и передан на реализацию. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 03 августа 2010 года определено, что реализация имущества должна быть осуществлена на торгах в количестве двух лотов, по общей оценочной стоимости <данные изъяты>.: склады, стоимостью <данные изъяты> руб., земельный участок для производственной базы стоимостью <данные изъяты> руб. Истец не воспользовалась правом на обжалование постановления судебного пристава-исполнителя. ООО «Ресурсы Хакасии» не является стороной исполнительного производства, поэтому не вправе обжаловать решения судебного пристава-исполнителя по определению на торги отдельными лотами арестованного имущества. Назначенные на 3 ноября 2010 года торги не состоялись, в связи с отсутствием заявок от претендентов Повторные торги были назначены на 20 декабря 2010 года, о чем в газете «Купи-продай» от 17 ноября 2010 года было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона. Земельный участок был продан на торгах в виде аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене, по продаже арестованного заложенного имущества, были подписаны протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества (имеющий силу договора) и договор купли - продажи №. Арестованное заложенное имущество - земельный участок для производственной базы общей является лотом аукциона, открытого по составу участников и по форме, подачи предложений о цене и извещение о торгах не является офертой. Имущество, указанное в акте передачи арестованного имущества на реализацию от 14 сентября 2010 года, в количестве двух лотов определенной судебным приставом-исполнителем, в соответствии с требованиями, предъявленными к реализации имущества на торгах без нарушения требований закона или иных нормативных правовых актов, денежные средства, полученные от реализации арестованного имущества были перечислены на счет Саяногорского городского отдела УФССП по РХ. Просил в удовлетворении иска отказать.
Определением судьи Саяногорского городского суда от 8 февраля 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены судебный пристав- исполнитель Коваленко А.В., взыскатель ООО «Центрально- азиатский банк».
Судебный пристав - исполнитель Мальчугова А.В. считает иск необоснованным, пояснила, что было арестовано и передано на реализацию имущество, указанное в решении суда, не единым имуществом, а отдельно земельный участок и здание складов. После реализации земельного участка погашен долг перед банком, исполнительное производство окончено. Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица Коммерческого банка «Центрально-Азиатский» (ООО) по доверенности Антонов Д.Ю. с иском не согласился, пояснил, что долг заемщиков перед банком погашен после реализации земельного участка. Герасимова О.В. не является стороной по сделке, не вправе заявлять требования о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Просил в удовлетворении иска отказать.
Выслушав объяснения представителей истца Герасимовой О.В. по доверенностям Позднякова В.М., Вершинина В.А., ответчика Федосова Р.В., его представителя Мартовского В.В., представителя ответчика ООО «Ресурсы-Хакасии» Иванова А.О., третьего лица судебного пристава - исполнителя Мальчуговой А.В., представителя взыскателя ООО « Центрально - азиатский банк», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 4, 6 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4).
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (пункт 6).
Согласно пунктов 2, 5 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Решением Саяногорского городского суда от 23 ноября 2009 года обращено взыскание на заложенное по договору залога имущество, состоящее из складов <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, и земельного участка <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, установив способ его реализации через продажу с публичных торгов, начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость складов в размере <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, сумму, подлежащую уплате Коммерческому Банку «Центрально-Азиатский» (ОАО) из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей.
Для исполнения указанного решения 29 марта 2010 года выдан исполнительный лист.
16 апреля 2010 года судебным приставом-исполнителем Коваленко А.В. возбуждено исполнительное производство в отношении Герасимовой О.В., истцу был предоставлен пятидневный срок для добровольного исполнения требования, содержащегося в исполнительном документе.
8 июня 2010 года судебным приставом-исполнителем Коваленко А.В. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, составлен акт о наложении ареста на имущество: склад <данные изъяты>, площадью 91,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 2478 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Всего на сумму <данные изъяты> рублей.
14 сентября 2010 года арестованное имущество передано на реализацию в ТУ Росимущества в РХ через ООО «Ресурсы Хакасия».
29 сентября 2010 года в газете <данные изъяты> № опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене, по продаже арестованного заложенного имущества (№ - земельный участок для производственной базы общей площадью 2478 кв.м.), назначенного на 03 ноября 2010 года в 10 час. 00 мин. В связи с отсутствием заявок от претендентов на приобретение указанного имущества торги не состоялись, что подтверждается протоколом заседания комиссии об объявлении торгов несостоявшимися от 28 октября 2010 года.
Постановлением судебного пристава- исполнителя от 29 октября 2010 года стоимость имущества, переданного на реализацию в ООО «Ресурсы - Хакасии» снижена: на склады до <данные изъяты> руб., на земельный участок - до <данные изъяты> руб.
Повторные торги были назначены на 20 декабря 2010 года, о чем в средствах массовой информации - в газете <данные изъяты>», от 17 ноября 2010 года № было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене, по продаже арестованного заложенного имущества №. Склады общей площадью 91,7 кв.м., <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>; №. Земельный участок для производственной базы общей площадью 2478 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
13 декабря 2010 года в 15 часов 30 минут и 13 декабря в 15 часов 45 минут были поданы заявки на участие в торгах от заявителей ФИО1. и Федосова Р.В.
Арестованное заложенное имущество (<данные изъяты> - земельный участок для производственной базы общей площадью 2478 кв.м.) было продано на торгах в виде аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене, по продаже арестованного заложенного имущества, что подтверждается протоколом № заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 20 декабря 2010 года.
20 декабря 2010 года был подписан протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества (имеющий силу договора) и договор купли - продажи №.
Оценивая требования истца Герасимовой О.В. о признании результатов торгов недействительными, суд принимает во внимание протокол № заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 20 декабря 2010 года, из которого следует, что победителем торгов признан Федосов Р.В. предложивший <данные изъяты> руб. при начальной цене продажи <данные изъяты> руб. и приходит к выводу о том, что оснований для признания результатов торгов недействительными не имеется.
Кроме того, доводы истца Герасимовой О.В. в исковом заявлении, ее представителей в судебном заседании о том, что содержание опубликованного извещения о торгах не соответствовало требованиям пункта 2 статьи 448 ГК РФ, поскольку не содержало сведений о порядке проведения торгов и о порядке оформления участия в них, суд считает несостоятельными, учитывая, что в извещении, размещенном в газете <данные изъяты> от 17 ноября 2010 года № содержатся сведения о порядке проведения торгов, указана начальная продажная стоимость земельного участка, сумма задатка, шаг аукциона дата и время проведения аукциона, адрес проведения аукциона, требования к лицам, допускаемым к участию в торгах, перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах, порядок проведения торгов, оформления участия в нем, об определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене предмета торгов.
Извещение о проведении торгов 20 декабря 2010 года сделано организатором 17 ноября 2010 года, то есть за тридцать три дня до их проведения.
Доводы истца, ее представителей о том, что извещение о торгах, являющееся офертой, должно содержать существенные условия договора, суд считает несостоятельными, учитывая, что земельный участок для производственной базы общей площадью 2478 кв.м. являлся лотом аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене, по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества, по результатам которого заключается договор купли -продажи, содержащий существенные условия договора.
Суд принимает также во внимание, что согласно пункту 3 статьи 3 Закона об исполнительном производстве на судебных приставов-исполнителей возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, реализации и т.д.
В силу статьи 90 названного Закона защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.
Как следует из положений статьи 62 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания результатов торгов недействительными.
Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ГК РФ (пункт 2 статьи 63 Закона об исполнительном производстве).
Нарушения, на которые ссылается истец Герасимова О.В., не касаются правил проведения торгов, поэтому оснований для признания результатов торгов недействительными не имеется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
20 декабря 2010 года между ТУ Росимущества в РХ в лице ООО «Ресурсы Хакасии» и Федосовым Р.В. заключен договор купли - продажи земельного участка для производственной базы общей площадью 2 478 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Указанный земельный участок передан продавцом покупателю Федосову Р.В. право собственности Федосова Р.В. на указанный земельный участок зарегистрировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной 10 февраля 2011 года.
Оценивая требования истца Герасимовой О.В. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным связи с тем, что земельный участок продан на торгах без складов, находящихся на земельном участке, суд учитывает следующие обстоятельства.
Согласно пунктов 1, 2, 3, 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
В пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с положениями указанного пункта статьи 35 ЗК РФ запрещается отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок можно продать только вместе с недвижимым имуществом, находящимся на нем.
Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, не распространяются.
Иной подход противоречил бы требованиям пункта 1 статьи 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены статьи 27 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Земельный участок, расположенный в <адрес> находился в частной собственности Герасимовой О.В., не был изъят из оборота и не был ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его часть могли быть объектом купли-продажи.
Согласно пункта 34 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Договорных отношений между Герасимовой О.В. и Федосовым Р.В. по поводу купли-продажи земельного участка не возникло, поэтому спор о возврате земельного участка Герасимовой О.В. может быть разрешен по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не в порядке заявления требований о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Федосов Р.В., право собственности которого на спорный земельный участок зарегистрировано, является добросовестным приобретателем земельного участка, который может быть истребован у него в порядке статьи 302 ГК РФ.
Однако, требований об истребовании земельного участка в порядке статьи 302 ГК РФ, истец Герасимова О.В. не заявляла.
Оценивая все доказательства в совокупности и установленные на их основании обстоятельства, суд считает исковые требования Герасимовой О.В. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Герасимовой О.В. в лице представителя Позднякова В.В. к Федосову Р.В., ТУ Росимущества в РХ, ООО «Ресурсы-Хакасии» о признании недействительными результатов публичных торгов, сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Верховный суд Республики Хакасия через Саяногорский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Т. А. Казакова
Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2011 года.
Решение в окончательной форме принято 28 февраля 2011 года.