Гражданское дело № 2-71/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Гор. Сафоново
02 июня 2010 года
Сафоновский городской суд Смоленской области в составе председательствующего федерального судьи Суворовой В.Н., при секретаре Ракчеевой О.В., с участием заявителя Харлашина Р.В., представителя органа местного самоуправления Федькиной Н.В., 3-его лица Рассказова В.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Харлашина Р.В. к администрации муниципального образования «Сафоновский район» об оспаривании решения органа местного самоуправления,
У С Т А Н О В И Л:
Харлашин Р.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования «Сафоновский район» об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и возложении обязанности выдать документ установленной формы, подтверждающий право на перевод, ссылаясь на то, что уведомлением от 17 ноября 2008 г. ему отказано в переводе квартир № ххх и № ххх в доме № ххх по ул. ХХХ г. Сафоново, собственником которых он является, в нежилые помещения. Данный отказ считает необоснованным, поскольку им предоставлены все необходимые документы и соблюдены предусмотренные ст.22 ЖК РФ условия перевода жилого помещения в нежилое.
В судебном заседании Харлашин Р.В. заявленные требования поддержал, ссылаясь на то, что работы по переустройству жилого помещения в нежилое проведены в соответствии с проектом, угрозы для граждан использование нежилого помещения не создает, что подтверждено специалистами. Из-за длительности разрешения спора просит принять решение суда, в соответствии с которым у него будет возможность зарегистрировать право на нежилое помещение.
Представитель администрации муниципального образования «Сафоновский район» требования не признала, сославшись на отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку заявителем проведены работы, связанные с реконструкцией указанного дома.
Третье заинтересованное лицо Рассказов В.Д. считает, что перевод жилого помещения в нежилое незаконен, согласия на перевод проживающие в доме граждане не давали. Указывает, что в жилом доме в настоящее время расположены несколько магазинов, в период строительства которых создавались неудобства проживающим, так как было много мусора, строительной грязи, происходили перепады в электроснабжении.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом достоверно установлено, не оспаривается органом местного самоуправления, что заявителю на праве собственности принадлежат квартиры № ххх и № ххх, расположенные на первом этаже дома № ххх по ул. ХХХ г. Сафоново. Право зарегистрировано в установленном законом порядке. 07.11.2008 г. Харлашиным Р.В. подано заявление в администрацию муниципального образования «Сафоновский район» о переводе указанных жилых помещений в нежилые с предоставлением предусмотренных ст. 23 ЖК РФ документов. Решением органа местного самоуправления за № ххх от 13.11.2008 г., Харлашину Р.В. отказано в переводе принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений - квартир № ххх и № ххх в доме № ххх по ул. ХХХ г. Сафоново - в нежилые на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 настоящего Кодекса условий перевода без их конкретизации.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется ст.ст. 22-24 главы 3 ЖК РФ. В соответствии со ст.23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи.
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое установлены ст.24 ЖК РФ.
В силу указанной нормы закона отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
При этом, решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
По смыслу закона вышеуказанный перечень оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно над квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Из представленного заявителем проекта переустройства принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений под магазин (далее - рабочий проект), выполненного ЗАО «Диоген», имеющим соответствующую лицензию на разработку проектной документации, усматривается, что квартиры объединяются в одно помещение с обустройством отдельного входа, обеспечивающим возможность доступа в нежилое помещение без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям.
Соответствие рабочего проекта требованиям действующего законодательства уполномоченным органом не оспаривается.
В судебном заседании установлено, что в настоящее время заявителем выполнены работы, предусмотренные рабочим проектом, которые, по мнению представителя администрации муниципального образования «Сафоновский район», повлекли реконструкцию жилого дома. Вследствие чего, при решении вопроса о переводе жилых помещений в нежилые, необходимо согласие всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Проверяя доводы органа местного самоуправления, суд учитывает, что помимо норм жилищного законодательства вопросы реконструкции, переоборудования, переустройства регулируются нормами других отраслей права, в том числе градостроительного.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно - технического обеспечения. Реконструкция жилого помещения отличается от переустройства и перепланировки. Статьей 25 ЖК РФ определено, что переустройство (переоборудование) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно - технического, электрического или другого оборудования, требующие внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого дома. Более подробно понятия переоборудование и переустройство даны в пункте 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г № 170.
Сопоставив поэтажный план дома ххх по ул. ХХХ гор. Сафоново л.д. 28-29) и рабочий проект л.д. 46- 106) можно сделать вывод, что реконструкция не имела место. Два жилых помещения - квартиры № ххх и ххх, объединены в одно нежилое помещение путем демонтажа внутренних перегородок, которые не являются несущими конструкциями дома. Оборудование отдельного входа предусмотрено путем увеличения оконного проема и устройством крыльца, не влекут каких-либо ограничений использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. При этом, помещение имеет автономное газоснабжение, электроснабжение, внутридовомые санитарно-инженерные сети не переустраивались. При устройстве полов нагрузка на фундамент жилого дома, который является ленточным, не изменилась. Общая площадь многоквартирного дома не изменилась. К созданному нежилому помещению не присоединены места общего пользования (подъезд, лестничная площадка, чердачное помещение и т.п.), на земельном участке не обустроены дополнительные сооружения. Доказательств обратного органом местного самоуправления не представлено.
Из заключения экспертов Смоленского регионального отделения общественного фонда «Центр качества строительства» и пояснений эксперта Климова Н.Е. в судебном заседании, в объективности которых суд не сомневается, видно, что выполненные заявителем работы отнесены к реконструкции только по признаку: изменение нагрузки в связи с использованием помещения в качестве нежилого под магазин.
Пунктами 1, 2 и 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном жилом доме путем его реконструкции и когда реконструкция, переустройство и перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном жилом доме, для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
С другой стороны статья 40 ЖК РФ устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
С учетом изложенного, доводы представителя администрации муниципального образования «Сафоновский район» о том, что выполненные заявителем работы по оборудованию нового дверного проема, демонтажу межкомнатных перегородок, повлекшему изменение площади всего помещения и замене полов, являются реконструкцией, требующей согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, суд находит несостоятельными.
В то же время суд нашел необходимым привлечь в дело в качестве заинтересованных лиц собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, так как органом местного самоуправления представлены документы о том, что права указанных граждан нарушены созданием угрозы из жизни и здоровью произведенными работами.
Однако третьи заинтересованные лица Перфильева Е.С., Румянцев В.П., Волкова А.О., Коврова Н.В., Рассказов В.Д. в судебном заседании не ссылаются на то, что в результате работ по переустройству жилых помещений № ххх и ххх в нежилое причинен вред их собственности или возникла угроза жизни и здоровью. Нежелание граждан связано с эксплуатацией в доме еще одного магазина, предполагаемыми негативными последствиями от нарушения правил эксплуатации.
Изложенные доводы юридически значимыми по делу не являются, так как по основаниям, указанным в решении выше, суд пришел к выводу, что реконструкции жилого дома не производилась, учитываться могут обстоятельства, свидетельствующие о нарушении надежности, устойчивости и безопасности конструкций здания.
Третье заинтересованное лицо Косова М.М. ссылалась на то, что в ее квартире произошло повреждение межкомнатной степы из-за демонтажа Харлашиным Р.В. несущей перегородки на первом этаже, что создавало угрозу жизни.
В судебном заседании из объяснений Харлашина Р.В., пояснений эксперта можно сделать однозначный вывод, что при производстве строительных работ подрядчиком была нарушена последовательность работ по демонтажу деревянной перегородки, в результате чего произошло провисание потолочных конструкций, которое устранено устройством усиленной перегородки. Косова М.М. не отрицает, что в настоящее время повреждение устранено, других последствий не наступило.
По делу были проведены неоднократные экспертизы. Эксперты Смоленского регионального отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» в своем заключении указывают, что использование нежилого помещения в качестве магазина розничной торговли (произведенные работ) не создают угрозу жизни и здоровью людей. В аналогичному выводу приходили ранее эксперты ЗАО «Диоген» л.д. 40 - 45), ООО «Архитек» л.д. 178-180), имеющие лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что права собственников жилых помещений и граждан, проживающих в многоквартирном доме, не нарушены, надежность и устойчивость несущих конструкций дома не нарушена, угрозы жизни и здоровью людей в результате переустройства жилых помещений в нежилые не создано.
При таких установленных по делу обстоятельствах суд полагает, что заявление Харлашина Р.В. о признании решения органа местного самоуправления незаконным подлежит удовлетворению.
Обжалуемое решение органа местного самоуправления было принято 13.11.2008 г.
Исходя из положений, содержащихся в ч.ч.5, 6, 8 и 9 статьи 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое выдает документ, форма и содержание которого установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».
Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии), который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
В период рассмотрения дела заявителем выполнены все строительные работы согласно проекта по переустройству жилых помещений в нежилое, технические условия по газоснабжению, канализации, воде, электроснабжению, устройству пожарной сигнализации выполнены. Отсюда суд делает вывод, что возложение на орган местного самоуправления обязанности выдать уведомление, подтверждающее право на перевод помещений, расположенных по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. ХХХ, дом № ххх, квартиры № ххх и № ххх, из жилых в нежилые, с содержанием перечня необходимых работ по перепланировке и переустройству данных помещений, завершение которых подлежит подтверждению актом приемочной комиссии, нецелесообразно.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить заявление Харлашина Р.В. и признать решение администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области от 13 ноября 2008 года № ххх об отказе в переводе помещений, расположенных по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. ХХХ, дом № ххх, квартиры № ххх и № ххх, из жилых в нежилые - незаконным.
Признать переустройство и перепланировку для перевода жилых помещений по адресу кв. ххх, кв. ххх дом № ххх ул. ХХХ гор. Сафоново Смоленской области, принадлежащих на праве собственности Харлашину Р.В., в нежилое помещение законными.
Право на использования указанного помещения в качестве нежилого под магазин розничной торговли возникает с момента внесения изменений в запись регистрации об объекте прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Сафоновский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий ___________________ В.Н. Суворова