Дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 марта 2012 года г. Советская Гавань

Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края

в составе председательствующего судьи Юманова Д.К.,

при секретаре Шороховой О.У., с участием

с участием представителя истца Ким Н.Е., действующей на основании доверенности от 10.01.2012 г.;

ответчика Плахина Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу Плахина Д.И. на решение мирового судьи судебного участка № 41 г.Советская Гавань и Советско-Гаванского района Хабаровского края Волковой Л.В. от 23.11.2011 г. по гражданскому делу по иску

ООО «ГУК-СЗ» к Плахину Д.И. о взыскании задолженности платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома,

установил:

ООО «ГУК-СЗ» обратились в суд с иском к Плахину Д.И. о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, мотивируя требования тем, что ответчик проживает в квартире расположенной по адресу г.№, ул.№ д.№, кв.№, однако обязанности по оплате за содержание и ремонт общего имущества жилого дома не выполняет. Просит взыскать с ответчика плату за содержание и ремонт общего имущества жилого дома за период с 01.02.2008 г. по 31.07.2011 г. в сумме -- рубля -- копейки и судебные расходы.

Решением мирового судьи судебного участка № 41 г.Советская Гавань и Советско-Гаванского района Хабаровского края Волковой Л.В. от 23.11.2011 г. требования истца удовлетворены частично. С Плахина Д.И. в пользу ООО «ГУК-СЗ» взыскана плату за содержание и ремонт жилого помещения за период с 28.10.2008 г. по 31.07.2011 г. в сумме -- рубль -- копеек, государственная пошлина в сумме -- рублей -- копейки, а всего -- рубля -- копейка. В остальной части иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Плахин Д.И. обратился в Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края с апелляционной жалобой на указанное решение.

В апелляционной жалобе указывает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. Поскольку государственной регистрации передачи недвижимого имущества истцу не произведено, то согласно ч. 1 ст. 166 и ч. 1 ст. 167 ГК РФ договор доверительного управления от 27.12.2007г. как не соответствующий требованиям закона является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом. Истцом не представлено доказательств, что до заключения 15.05.2009 г. договора на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирных домов (в том числе дома № по ул. №) между ТСЖ «№» и ООО «УК-СЗ», истец являлся управляющей организацией, имел право оказывать услуги и взимать плату с нанимателей. Истцом в нарушение положений части 1 статьи 56 ГПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие наличие взыскиваемой суммы задолженности по фактически оказанным услугам и выполненным работам по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в заявленном размере, а так же доказательства свидетельствующие о фактически понесенных истцом затратах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в спорный период, а из представленных суду и имеющихся в материалах дела актов не следует, что истцом в полном объеме, соразмерно утвержденных тарифов выполнялись работы и оказывались услуги по содержанию и ремонту общего имущества. Просит суд решение мирового судьи отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

От истца до судебного заседания возражения на апелляционную жалобу ответчика не поступили.

В судебном заседании ответчик Плахин Д.И. поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца Ким Н.Е. в судебном заседании пояснила, что ООО "ГУК-СЗ" осуществляло функции по управлению многоквартирным домом, в котором проживает ответчик в течении всего взыскиваемого периода, сначала по договору доверительного управления, а затем по договору с ТСЖ "№". Представленными в суд актами выполненных работ фактическое управление домом подтверждается.

Судом установлено, что Плахин Д.И. является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: г. №, ул. № д.№ кв.№.

Из договора доверительного управления муниципальным жилищным фондом от 29.12.2007 г. следует, что функции по содержанию и ремонту жилищного фонда г.№, в т.ч. жилым домом, расположенным по адресу: г. №, ул. № д.№, в котором проживает ответчик, начиная с 01.01.2008 г. были возложены на ООО "ГУК-СЗ".

Дом № по ул. № в управление истцу по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления не передавался, поскольку такой конкурс не проводился.

Судом установлено, что собственниками многоквартирных домов по ул. №, №, №, №, №, №, в том числе и д. № по ул. № г. №, был избран способ управления многоквартирных домов путем создания 14.05.2009 г. товарищества собственников жилья "№ал".

В соответствии с договором на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от 15.05.2009 г. управление домом со всеми полномочиями управляющей компании ТСЖ "№" было передано в ООО "ГУК-СЗ" (л.д.10-23).

Таким образом, управление многоквартирным домом № по ул. № в г. № с 15.05.2009 г. осуществляется ООО "ГУК-СЗ".

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права, в частности применение закона, не подлежащего применению.

Судом установлено, что мировым судьей при принятии обжалуемого решения допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права, что является основанием для изменения решения.

Согласно ст.4 Жилищного кодекса РФ, в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений, Жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу: содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ, Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ, Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ст. 155 Жилищного кодекса РФ, Наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ, Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из содержания ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или "иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Впервые способ управления многоквартирным домом по адресу: г. №, ул. № д.№ - посредством управления товариществом собственников жилья, был выбран на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с договором на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от 15.05.2009 г. управление домом со всеми полномочиями управляющей компании ТСЖ "№" было передано в ООО "ГУК-СЗ".

В силу ст. 162 Жилищного кодекса РФ, Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Судом установлено, что в предусмотренном законом порядке до 15.05.2009 г. договор управления домом ни с кем из собственников этого дома не заключался, в том числе с Администрацией муниципального образования, которая является собственником жилого помещения, нанимателем которого является ответчик.

Учитывая изложенное, истец до 15.05.2009 года не являлся для собственников многоквартирного дома управляющей компанией в том смысле, который изложен в Жилищном кодексе РФ, в связи с чем не вправе требовать с собственников этого дома и нанимателей плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая является обязанностью для этих собственников и нанимателей и подлежит уплате именно управляющей компании.

Согласно ст.10 ЖК РФ, Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

По мнению суда, из действий участников жилищных отношений между собственниками многоквартирного дома и организациями, в доверительном управлении которых находился муниципальный жилищный фонд, жилищные права и обязанности не возникли, поскольку жилищным кодексом в случае пассивной позиции собственников многоквартирного дома предусмотрена обязанность органов местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч.4 ст.161 ЖК РФ), что свидетельствует о невозможности временного управления многоквартирными домами какими-либо организациями с функциями управляющей компании до проведения этого конкурса.

Учитывая изложенное, у собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирного дома не возникает предусмотренная ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение (кроме платы за найм для нанимателей) до того момента, пока не выбран способ управления многоквартирным домом и не определена управляющая компания (в случае выбора такого способа управления домом) или не проведен открытый конкурс по выбору управляющей компании.

В случае, если истец за свой счет производил расходы на содержание многоквартирного дома, он вправе требовать взыскания данных расходов с собственников многоквартирного дома не в качестве платы за жилое помещение по тарифам, установленным органами местного самоуправления, а в качестве компенсации реально понесенных (подтвержденных) расходов, связанных с добровольным принятием на себя обязанности собственников по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в гражданско-правовом порядке.

Учитывая, что суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, то есть самостоятельно не может изменить предмет или основание иска, требование истца о взыскании с ответчика платы за содержание и ремонт жилого помещения за период до 15 мая 2009 года, основанием которого являются жилищные правоотношения, связанные с обязанностью нанимателя вносить плату за жилое помещение управляющей компании, удовлетворению не подлежит.

Решение мирового судьи подлежит изменению путем исключения периода взыскания платы за жилое помещение с 28.10.2008 г. по 14.05.2009 г.

В остальном мировым судьей при вынесении решения правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дана надлежащая оценка, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований к отмене решения.

Поскольку с 15.05.2009 года управление многоквартирным домом осуществляется посредством управляющей организации ООО "ГУК-СЗ", что свидетельствует из представленного договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, требование ООО "ГУК-СЗ" в части взыскания с ответчика за период с 15.05.2009 года по 31.07.2011 года платы за содержание и ремонт жилого помещения является обоснованным.

Мировым судьей со ссылкой на Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в решении обоснованно указано, что поскольку каких-либо заявлений, которые могли, бы являться основанием для изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность ответчиком не подавалось, соответствующих актов не составлялось, то оснований для изменения размера платы не имеется.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.ст. 198, 328-330 ГПК РФ, суд,

определил:

Решение мирового судьи судебного участка № 41 г.Советская Гавань и Советско-Гаванского района Хабаровского края Волковой Л.В. от 23.11.2011 г. изменить.

Иск ООО «ГУК-СЗ» удовлетворить частично.

Взыскать с Плахина Д.И. в пользу ООО «ГУК-СЗ» плату за содержание и ремонт жилого помещения за период с 15 мая 2009 года по 31.07.2011 года в сумме -- рублей, государственную пошлину -- рублей, а всего -- рублей.

В остальной части иска отказать.

Определение вступает в силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что были исчерпаны иные способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Мотивированное определение изготовлено 29 марта 2012 года.

Судья подпись Д.К.Юманов

Копия верна. Судья Д.К.Юманов

Определение не вступило в законную силу.