Дело № 2 – 351/2010 год
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 августа 2010 года г. Советская Гавань
Советско – Гаванский городской суд Хабаровского края в составе: председательствующего судьи Прозапас Н.И.
при секретаре Шороховой О.У.
с участием:
истицы Емельяновой И. А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минаенко / Емельяновой/ И. А. к Крыловой М. Г., Мещеряковой И. Н., Крыловой Я. Ю. о возложении обязанности заключить договор купли – продажи квартиры и зарегистрировать данный договор
У С Т А Н О В И Л:
05 марта 2010 года Минаенко И.А. обратилась в Советско – Гаванский городской суд Хабаровского края с иском к Крыловой М.Г. о возложении обязанности заключить договор купли – продажи квартиры и зарегистрировать данный договор. В обоснование заявленных требований указала на то, что согласно договору, заключенному между ней и Крыловой М.Г., последняя в срок до … года должна была освободить принадлежащую ей благоустроенную жилую квартиру № … в доме № … по ул…. в п. … с членами своей семьи, оформив с ней договор купли – продажи данной квартиру, а она – Минаенко И.А. произвести с ответчиком окончательный расчет, исходя из определенной ими стоимости квартиры. В качестве аванса в счет будущей покупки данной квартиры ею было оплачено Крыловой М.Г. … рублей по оформленной между ними первой расписке от … года. В подтверждение договора в данной расписке Крылова М.Г. указала, что стоимость покупаемой ею – Минаенко И.А. квартиры определена в сумме … рублей, а сумма … рублей – это частичный расчет за неё. Внесение первого аванса в счет будущей покупки квартиры также может подтвердить подписавшийся в первой расписке свидетель Веселова Ю.П.. Далее поэтапная оплата авансов в счет покупки квартиры производилась по распискам Крыловой М.Г.: от … года – на сумму … рублей; от … года – на сумму …рублей; и от … года – на сумму … рублей. Причем все три последних авансовых взносов принимались Крыловой М.Г. в нарушение срока, установленного первой распиской. Новый срок исполнения договора с её стороны установлен не был. Итоговая сумма аванса, полученная Крыловой М.Г. за планированное приобретение квартиры, составила … рублей. Соглашение о задатке и предварительный договор купли – продажи квартиры с указанием конкретных обязательств, сроков их исполнения и ответственности за их неисполнение между ними не составлялись. Поскольку окончательный расчет с её – Минаенко И.А. стороны в срок до … года с Крыловой М.Г. не был произведён, ею в качестве гарантии Крыловой М.Г. был предложен вариант, по смыслу которого Крылова М.Г. со своей стороны оформляет с нею – Минаенко И.А. и подаёт в регистрационные органы юстиции договор купли – продажи квартиры, а она – Минаенко И.А. со своей стороны одновременно с подачей документов на регистрацию производит с Крыловой М.Г. окончательный расчет в недостающей сумме … рублей исходя из определенной ими стоимости квартиры в сумме … рублей и уже оплаченного ею авансового взноса. Данный вариант Крылову М.Г. не устроил, но и она не могла рисковать без гарантий на оформление договора купли – продажи, поскольку были основания полагать о возможном обмане со стороны Крыловой М.Г. В обеспечение исполнения условий договорённости Крылова М.Г. предоставила ей договор на передачу и продажу квартиры в собственность граждан от … года и паспорт на квартиру. Однако наличие этих документов у неё – Минаенко И.А.на руках не даёт ей полной гарантии оформления со стороны Крыловой М.Г. договора купли – продажи квартиры после окончательного расчета. Последний разговор с Крыловой М.Г. о необходимости заключить договор купли – продажи квартиры и окончательном расчете состоялся по телефону в начале … года. По итогам разговора согласия между ними повторно достигнуто не было. Из – за сложившихся разногласий и непонимания ситуации со стороны Крыловой М.Г. она потребовала от последней вернуть всю сумму выплаченного аванса в сумме … рублей, однако на такое требование Крылова М.Г. отреагировала отказом, предложив вернуть документы на квартиру для возможности её продажи другим покупателям. Исходя из того, что Крылова М.Г. приняла от неё авансовые платежи в счет покупки квартиры, Крылова М.Г. в соответствии со ст.ст. 435, 438 ГК РФ приняла предложение о намерении заключить предварительный договор купли – продажи и вступила с нею – Минаенко И.А. в фактические договорные отношения. Просит суд обязать Крылову М.Г. заключить договор купли – продажи квартиры … в доме … по ул. … п. … района … края, передать данный договор для регистрации в … одновременно с выплатой Крыловой М.Г. с её стороны последнего авансового взноса в счет покупки данной квартира в сумме … рублей.
12 марта 2010 года Советско – Гаванским городским судом Хабаровского края к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Мещерякова И.Н. и Крылова Я.Ю.
В судебном заседании установлено, что истица Минаенко И.А. в связи с вступлением в брак изменила фамилию на Емельянову.
В судебном заседании истица Емельянова И.А. поддержала заявленные требования и дополнительно пояснила, что в конце … года – начале … года она увидела объявление о продаже спорной квартиры, после чего в … года приехала в п. … на ул. … дом № … квартира № …, чтобы посмотреть квартиру и договориться о покупке квартиры. В квартире была Крылова М. Г., с которой они договорились о продаже квартиры за … рублей. Крылова М. Г. передала ей договор № … от … года на передачу и продажу квартир в собственность граждан. Согласно данного договора собственниками спорной квартиры являлись: Крылова М. Г., Мещерякова И. Н. и Крылова Я. Ю.. На тот момент, когда решался вопрос купли- продажи квартиры, Мещерякова И.Н. находилась в г. Хабаровске и Крылова М. Г. сказала, что вызовет дочь и та даст согласие на оформление сделки. Она – Емельянова И.А. передала Крыловой М.Г. в счёт задатка за квартиру … рублей и Крылова М.Г. сказала, что съедет из квартиры через месяц. В … года она приехала в спорную квартиру, чтобы повторно её посмотреть. В квартире находилась Крылова Я. Ю., которая устно дала согласие на продажу квартиры. В … года Крылова М.Г. выехала из квартиры, передала ей – Емельяновой И.А. ключи от квартиры, в которой она стала делать ремонт. При передаче ключей от квартиры кроме неё – Емельяновой И.А. и ответчицы Крыловой М.Г. никто, в том числе и дочери Крыловой М.Г., не присутствовал. В … года впервые на контакт с нею – Емельяновой И.А. вышла Мещерякова И.Н., которая предложила ей внести оставшуюся сумму и оплатить долг по коммунальным услугам. С условиями Мещеряковой И. Н. она – Емельянова И.А. была не согласна.
Ответчица Крылова М.Г. и соответчики Мещерякова И.Н. и Крылова Я.Н. извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в суд не явились, не сообщили о наличии уважительных причин, препятствующих явке, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявляли.
В соответствии с частью четвертой статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав истицу Емельянову /Минаенко/ И.А., свидетеля Янковую У.С., изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
Свидетель Янковая У.С. пояснила, что она работала в отделе недвижимости п.. Истица Емельянова / Минаенко/ И.А. была её клиентом. Истица сама нашла для покупки квартиру в п. … по ул.. . и пришла в агентство вместе с Крыловой М.Г., которая была какая – то странная, нервничала, не хотела оформлять документы, хотя ей объяснили, что за оформление документов ничего не надо платить. Согласно представленным документам, собственниками спорной квартиры были ответчица Крылова М.Г. и двое её дочерей. Одна из дочерей находилась в г. Хабаровске, а другая жила вместе с Крыловой М.Г. Со слов Крыловой М.Г. им было известно, что та дочь, которая проживала вместе с Крыловой М.Г. не возражала продать квартиру, а другая дочь должна была приехать в пос. … и дать согласие на совершение сделки. Крылова М.Г. ничего оформлять не стала, сказала, что сама соберет все документы и оформит сделку, но Крылову М.Г. уговорили оформить распиской задаток за квартиру. В её – Янковой У.С. присутствии Крылова М.Г. получила от Минаенко М.А.. деньги, это был первый задаток за квартиру. Крылова М.Г. пояснила, что ей надо месяц или полтора, чтобы собрать документы и оформить сделку. Через месяц она – Янковая У.С. позвонила Минаенко И.А. и поинтересовалась, как идут дела по сделке, на что Минаенко И.А. пояснила, что Крылова М.Г. до сих пор собирает документы. Через некоторое время она вновь позвонила Минаенко И.А., которая ей пояснила, что сделку они еще не заключили, но она получила ключи от квартиры и стала делать ремонт в квартире. Потом Минаенко И.А. ей сообщила, что Крылова М.Г. снова требует аванс. Её - Янковую У.С. это насторожило, и она попросила Минаенко И.А. устроить встречу с Крыловой М.Г. При встрече Крылова М.Г. стала возмущаться, что ей дали мало денег. Она – Янковая У.С. посоветовала оформить все документы, после чего получить деньги. Крылова М.Г. обещала в течение месяца оформить сделку. Впоследующем Крылова М.Г. перестала отвечать на звонки Минаенко И.А., стала присылать сообщения угрожающего характера. В дальнейшем она – Янковая У.С. перестала вести работу с Минаенко И.А., но знает, что фактически истица внесла 2/3 стоимости квартиры.
В судебном заседании установлено:
Согласно расписки от … года Крылова М.Г. приняла от Минаенко И.А. деньги в сумме … рублей в качестве задатка за продаваемую ею квартиру по адресу: п. … района … края ул. … дом …квартира … Расчёт произведён частично; стоимость квартиры определена ею в … рублей; срок исполнения договора … года. Расписка лично написана и подписана Крыловой М.Г. /л.д. 7/.
Согласно расписки от … года Крылова М.Г. приняла от Минаенко И.А. деньги в сумме … рублей в качестве задатка за продаваемую ею квартиру по адресу: п. …. района … края ул. … дом … квартира … Расписка лично написана и подписана Крыловой М.Г. /л.д. 8/.
Согласно расписки от … года Крылова М.Г. приняла от Минаенко И.А. деньги в сумме … рублей в качестве задатка за продаваемую ею квартиру по адресу: п. … района … края ул.. . дом. . квартира. . Расписка лично написана и подписана Крыловой М.Г. /л.д. 9/.
Согласно расписки от. . года Крылова М.Г. приняла от Минаенко И.А. деньги в сумме. . рублей в качестве задатка за продаваемую ею квартиру по адресу: п… района. . края ул.. . дом …квартира. . Расписка лично написана и подписана Крыловой М.Г. /л.д. 10/.
В соответствии с частью первой статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч.ч. 1, 2 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Из представленного договора № … от … года на передачу и продажу квартир в собственность граждан /л.д. 6/ следует, что собственниками квартиры № … по ул.. . в равных долях являются: Крылова М. Г., Мещерякова И. Н. и Крылова Я. Ю.
В соответствии с частью второй статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статье 250 настоящего Кодекса.
Статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В процессе судебного разбирательства истицей Емельяновой И.А. суду не представлено никаких доказательств в подтверждение наличия согласия сособственницы Крыловой Я. Ю.на продажу принадлежащей ей доли в спорном жилом помещении.
Кроме этого, сама истица Емельянова И.А. в суде пояснила, что ответчица Мещерякова И.Н., которой также принадлежит доля в спорном жилом помещении, впервые вышла с нею на контакт только в … года. При этом Мещерякова И.Н. была не согласна с ценой квартиры, указанной истицей, потребовав включить в стоимость и задолженность по оплате за коммунальные услуги.
В соответствии с частью первой статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Таким образом, при продаже ответчицей Крыловой М. Г.своей доли в спорном жилом помещении, другие сособственники спорного жилого помещения – соответчики Мещерякова И. Н. и Крылова Я. Ю.имеют преимущественное право покупки продаваемой Крыловой М. Г. доли квартиры №. . по ул.. . дом №. . пос.. .района … края.
Поскольку отсутствует согласие всех участников долевой собственности на продажу спорной квартиры, при продаже Крыловой М. Г. принадлежащей ей доли в спорном жилом помещении нарушаются права других сособственников жилого помещения, то заявленные истицей Емельяновой И.А. требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Емельяновой И. А. к Крыловой М. Г., Мещеряковой И. Н., Крыловой Я. Ю. о возложении обязанности заключить договор купли- продажи квартиры № … по ул. … пос. … района … края и зарегистрировать данный договор в … отказать.
После вступления решения в законную силу принятые Советско – Гаванским городским судом Хабаровского края … года меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество общей стоимостью … рублей, принадлежащее ответчице Крыловой М. Г., отменить.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского Краевого суда через Советско – Гаванский городской суд в течение 10 суток со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья - Н.И. Прозапас.