Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
<адрес>
Судья Советско-Гаванского городского суда <адрес> Киселев С.А.,
при секретаре Ахметовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова С. А. к ООО «Городская управляющая компания – служба заказчика», администрации городского поселения «Город Советская Гавань» об обязании проведения капитального ремонта балкона, устранении причин его разрушения, замене оконного блока, балконной двери,
установил:
Истец Кузнецов С.А. о обратился в суд с иском указывая на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией <адрес> в лице Главы Администрации <адрес>, действующего на основании устава городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района <адрес>, был заключен договор найма служебного жилого помещения. В соответствии с договором истцу и членам его семьи было передано во владение и пользование за плату жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из квартиры жилой площадью 18,4 кв.м., расположенное в г. -, ул. -, д. -, кв. -. Когда истец со своей семьей вселился в предоставленную квартиру, он обнаружил, что балконная плита находится в аварийном состоянии. В связи с постоянной сыростью из-за отсутствия водостока над балконной плитой, дверь, ведущая на балкон и оконная рама, также пришли в негодность. В период с мая 2009 года по настоящее время он неоднократно обращался в ООО «Городская управляющая компания - служба заказчика» для решения вопроса капитального ремонта балкона, так как он разрушается, но положительного ответа не получил. Так как квартира расположена на пятом этаже дома, разрушение балконной плиты представляет угрозу для жителей нижних этажей и проходящих мимо граждан. Он исправно вносит плату за коммунальные услуги, в том числе и за содержание и ремонт общего имущества дома. Задолженности по платежам не имеет. Однако Общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания - служба заказчика» своих обязательств не исполняет. Указывает, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. В соответствии с изложенным, просит обязать Общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания - служба заказчика» произвести ремонт балкона и устранить причины его разрушения. Также просит заменить оконный блок, балконную дверь, которая пришла в негодность по причине неисправности водосточной системы.
К участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация Советско-Гаванского муниципального района <адрес>.
Истец в судебном заседании требования поддержал, пояснил, что квартира ему была предоставлена по договору найма служебного жилого помещения. Он неоднократно обращался в управляющую компанию с заявлениями о ремонте балконной плиты, однако мер принято не было. По рекомендации инженера ООО «ГУК-СЗ» им был убран настил, который находился на балконе, в результате чего балкон стал разрушаться быстрее. Ему выписано предостережение и он не имеет возможности использовать балкон. Указывает, что оконный блок также пришел в негодность. По поводу замены оконного блока и балконной двери он заявлений не писал. Уточнил, что под устранением причин разрушения балконной плиты он понимает укладку настила на балкон, который был убран по рекомендации ООО «ГУК-СЗ».
Представитель ООО «Городская управляющая компания-служба заказчика» в представленном отзыве указывает, что в соответствии с п.18 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …» текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Пункт 19 предусматривает, что в состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Пункт 21 предусматривает, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). На основании предписания инспектора Государственной жилищной инспекции <адрес> (далее- ГЖИ) по адресу истца, ООО «ГУК-СЗ» проведено обследование балконной плиты и определен план выполнения работ по проведению заочного собрания собственников помещений по проведению капитального ремонта балконной плиты согласно предписания инспектора ГЖИ обязывающего ответчика провести собрание жильцов для проведения данной работы. По проведению заочного собрания, собственники жилого дома не проголосовали за ремонт балконной плиты истца. В данной связи ответчиком в адрес ГЖИ было направлено ходатайство о продлении срока для исполнения предписания до ДД.ММ.ГГГГ, где имеется письменное согласие истца. Ответчик готов провести ремонт балконной плиты, но для направления накопленных средств, в счет капитального ремонта, ответчику необходимо решение собственников помещений. Без данного решения, указанный вид работ будет носить характер незаконного использования целевых денег. Более того, балконные плиты не являются общим имуществом многоквартирного дома и относятся к конкретному жилому помещению, поскольку не является несущей конструкцией многоквартирного дома.
В судебном заседании представитель ООО «Городская управляющая компания – служба заказчика» дал пояснения аналогичные изложенным в отзыве, дополнил, что договор доверительного управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань» и ООО «Городская управляющая компания – служба заказчика» является недействительным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке. Вывод о том, что ремонт, который просит произвести истец отнесен к капитальному ремонту был сделан на основании искового заявления истца. Денежные средства, за содержание и ремонт жилья, в том числе и от истца получает ООО «ГУК-СЗ».
Представитель Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Шпортеев А.В. исковые требования не признал, пояснил, что оснований для возложения обязанности по ремонту балкона на администрацию нет. Считает, что администрация является ненадлежащим ответчиком. Фактически квартира с 2006г. находится в пользовании сотрудников войсковой части 9783 и администрации не сдается. Из письма руководства истца следует, что имеется долг по оплате жилья. Считает, что оснований для удовлетворения требований о замене оконного блока нет, поскольку доказательств того, что он требует замены нет. Считает, что балконный блок мог прийти в негодность в силу того, что проживающие в квартире лица не производят своевременную окраску, не следят за состоянием. Указывает, что при принятии квартиры, истец относительно состояния балкона и оконного блока претензий не высказывал. Считает, что надлежащим ответчиком должна являться управляющая компания. Указывает, что устройство каких-либо козырьков, настилов не предусмотрено. Балконная плита является также козырьком для балкона квартиры, расположенной ниже этажом.
В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля начальник строительного отдела Администрации <адрес> Макаровский В.Г. пояснил, что он осматривал балкон в квартире истца. Действительно имеет место разрушение защитного слоя бетонной плиты и бетона. Указывает, что действительно, необходим ремонт. Однако данный вид ремонта не относится к капитальным, поскольку стоит вопрос о ремонте лишь одной балконной плиты, а не всех балконных плит дома. Необходимости замены балконной плиты нет. Указывает, что в <адрес> наиболее подвержены разрушению балконные плиты расположенные с южной стороны. Это происходит в результате того, что происходит постоянное, поочередное оттаивание и промерзание данных плит. Также указывает, что балконная плита у истца устроена следующим образом. Бетонная плита имеет гидроизоляционный слой, который сверху покрыт бетонно-цементным раствором. Сама балконная плита защемлена в стену. Балконная плита в квартире истца, одновременно является и козырьком для квартиры, расположенной ниже этажом, т.е. кв.-.
Выслушав истца и представителя ответчиков, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между городским поселением "Город Советская Гавань" Советско-Гаванского муниципального района <адрес> и Советско-Гаванским муниципальным районом <адрес>", квартира - в доме - по ул.- в г.-принадлежит городскому поселению «Город Советская Гавань».
На основании договора найма служебного жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ данное жилое помещение передано Кузнецову С.А.
Из договора доверительного управления муниципальным жилищным фондом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань» и ООО «Городская управляющая компания – служба заказчика» следует, что последнее приняло на себя обязательства по управлению муниципальным жилищным фондом, к которому в том числе относится и квартира, в которой проживает истец.
Согласно ст.18 Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до ДД.ММ.ГГГГ открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до ДД.ММ.ГГГГ не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее ДД.ММ.ГГГГ (ч.1). Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (ч.2).
В судебном заседании было установлено, что собственники жилых помещений способа управления домом - по ул.- в г.- не выбрали. Администрацией в отношении принадлежащего ей жилищного фонда заключен указанный договор.
Исходя из пункта1 статьи161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта2 статьи162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом3 статьи162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи158 ЖК РФ, пунктов28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N170 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи20 ЖК РФ органом в полномочия которого входит контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности является государственная жилищная инспекция.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Согласно разделуII Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии его элементов. В силу пункта4.2.4.2 с целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги, металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3-5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Согласно имеющегося в материалах дела предписания инспектора государственной жилищной инспекции <адрес> в нарушение ПиНТЭЖЭ в квартире - жилого дома - по ул.- допущено частичное разрушение защитного слоя бетона балконной плиты в нижней плоскости, арматура в местах повреждений подвергается коррозии.
Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (пп.в п.2). Помимо этого в судебном заседании было установлено и не отрицалось сторонами, что балконная плита квартиры, в которой проживает истец, является козырьком для квартиры расположенной ниже этажом, т.е. обслуживает более двух жилых помещений.
В судебном заседании было установлено, что фактически управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества жилого дома по ул.-, - осуществляет ООО «Городская управляющая компания-служба заказчика».
Жильцами, в том числе и истцом производится оплата оказанных жилищных услуг ООО «ГУК-СЗ», данное обстоятельство в судебном заседании подтвердил представитель ООО «ГУК-СЗ».
Согласно ст.10 ЖК РФ основанием для возникновения жилищных прав и обязанностей являются в том числе действий (бездействия) участников жилищных отношений.
Таким образом, фактически управление ООО «ГУК-СЗ» многоквартирным домом, выставлении счетов за оплату услуг, получение денежных средств, организация общих собраний собственников и пр. свидетельствует о возникновении жилищных прав и обязанностей и доводы представителя ООО «ГУК-СЗ» о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ недействительный не состоятельны. Требования Правил содержания общего имущества, Правил эксплуатации являются обязательными для ООО «ГУК-СЗ», независимо от того, указаны ли они в договоре или нет.
Согласно приложения 7 Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170
"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", к текущему ремонту относятся работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов.
Доказательств того, что балконная плита требует полной замены не представлено, с учетом этого, оснований для вывода о том, что выполнение работ по восстановлению железобетонной плиты балкона № отнесено к капитальному ремонту нет.
С учетом того, что в судебном заседании было установлено, что действительно имеет место нарушение требований 4.2.4.2 Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", суд считает, что обязанность по производству ремонта балконной плиты должна быть возложена на ООО «Городская управляющая компания – служба заказчика». Не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца о производстве ремонта балконной плиты и отнесение данного вида ремонта к капитальному или текущему в силу приведенного выше.
В остальной части, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению в силу следующего.
В силу ст.67 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
К капитальному ремонту жилого помещения, согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N170, относятся, в частности, работы по устройству дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширению жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшению инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни, замене печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, переоборудование печей для сжигания в них газа или угля, оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям, полной замене существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установке бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, замене внутриквартирных инженерных сетей и другие работы, связанные с переустройством помещений либо заменой оборудования (пункт 3 Приложения N8).
Приведенный выше пункт Приложения N8 к Правилам и нормам свидетельствует о том, что выполнение работ по замене оконного блока, балконной двери к работам по капитальному ремонту жилого помещения не относятся, указанные элементы общим имуществом многоквартирного дома не являются и данный вид работ должен осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
Требования истца об устранении причин разрушения балконной плиты удовлетворению не подлежат, поскольку в судебном заседании доказательств того, что причиной разрушения балкона являются виновные действия кого-либо из ответчиков нет.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования Кузнецова С.А. к ООО «Городская управляющая компания – служба заказчика», администрации городского поселения «Город Советская Гавань» об обязании проведения капитального ремонта балкона, устранении причин его разрушения, замене оконного блока, балконной двери удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – служба заказчика» провести ремонт балконной плиты квартиры - дома - по ул.- в <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении требований к администрации городского поселения «Город Советская Гавань» отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Советско-Гаванский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ
Судья: подпись Киселев С.А.
Копия верна. Судья Киселев С.А.